『ど真ん中の絶好球！案件』なかなかきません。【第１弾】文京区小日向でオーナーチェンジ物件受託。お陰様で今回は⇒無事終了させて頂きました。

＝＝第１弾投稿は２０２１年９月３０日付＝＝を再掲載いたしました。

■文京区『小日向と春日』でオーナーチェンジ物件売却承りました■

以前から賃貸物件として管理を依頼されていましたが、この度、１部屋の空室が出たのを機会に此の儘賃貸か、それとも売却かで悩まれていたのですが、売却の方向でのご依頼となりました。

本物件はご兄弟での共有持ち分でありまして、そのご兄弟もご高齢となられ、そろそろ「終活」も考えて行かなければ、とのことでの今回の売却依頼となりました。当然のことですがご兄弟には其々お子様がいらっしゃいますので、イザ、相続となった場合には、、種々の事柄が想定されますね。その想定されることを回避したい！との想いが今回の売却、というご判断になったものと思われます。

色々と悩まれました後の「ご売却の決断！」とのことでしたので、是非とも其のご依頼にお応えしたいと考えております。良い、ご報告を、其のご報告も出来ることであれば、早めになりますよう頑張って参りたいと考えております。


👇👇👇お陰様でご成約させて頂きました👇👇👇

現在のコロナ感染症の最中でのご依頼となり、少々不安を感じていたのですが、幸運なことにご依頼から約３ヶ月で制約とさせて頂きました。売買での成約期間は「賃貸」の場合ですと、約１週間～１ヶ月程と言われていますが、其れよりは当然長期とはなりますが、総じて約３ヶ月～６ヶ月程と言われています。今回は、約３ヶ月程でしたので運が良かったのかもしれません。

さて今回ご依頼頂きました案件で気を配ったのは、何と言っても「敷地」に関することでした。特に隣地の方との「境界」にはと、当たり前のことですが慎重になりますね。売主様に測量の依頼、後日に隣人に立会いの依頼、どうなるかな～～と思っていたのですが、以外とスムースに！ホット一息でした。

総じて３ヶ月～６ヶ月と言われています成約期間ですが、早目の３ヶ月でのご成約は多分？「測量」がスムースに行われた？かもしれません。

しかし、購入して頂ける方がいらっしゃらなければ、、始めからお話にはなりませんが、、。


『ご参考までに土地調査の方法を少々👇👇👇』
土地面積を調べる際の資料は色々ございます。最初に考えることは「土地の登記簿謄本」ですね。その他には売主様が所持しているかもしれません「測量図」、さらに、建物が有れば「建築確認申請時の図面」や、役所に保管されている「建築概要書・台帳記載事項・地積測量図」なども参考になると思います。それらの資料を総動員しての作業となります。


＝＝＝＝＝＝＝『ここでチョッと一休み・イメージ写真のご説明をさせて頂きます』＝＝＝＝＝＝＝

イメージ写真は文京区役所（文京シビックセンター）の最上階展望ラウンジからの写真です。東京ドーム球場が眼下に見えています。いよいよ今シーズンに向けて、各チームは春のキャンプに突入しています。ただ新型コロナ感染症のため、再再度の緊急事態宣言が発出されている状況で、プロ野球が開幕されたとましても、満員のお客様の中での試合となりますと、まだまだ、かもしれません。今日この頃のニュース等々の報道では、新規感染者数も減少傾向？とのこと、このまま本当に減少になって１日も早い終息を祈りたいと思います。『もう一息です！もうひと頑張り！』

『２０２１．５．２９追記：緊急事態宣言が６月２０日まで再延長となりました。本当に！これが最後！にしたいですね！ワクチンの接種も何とか進んでいるようです。自分のことで恐縮ですが、何とか７月１３日に１回目の予約取れました。接種日まで感染しないよう「もうひと頑張り！します」皆様も是非もうひと頑張り！しましょう！』

だったのですが、、、２０２１．８．１追記

東京五輪佳境になっています。日本選手のメダルラッシュも連日報道されています。その様な中での緊急事態宣言の８月３１日まで延長宣言。現在、夏休み中・これからお盆も控え、更に今年も「酷暑の夏」となっています。スティホームでの五輪観戦が呼びかけられています。酷暑の中での籠城状態での観戦お願いは、大変厳しいかもしれませんが此処はもうひと頑張り！！更に！スムースなワクチン接種
の進行を本当に望んでいます！！

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さて、ブログタイトル『ど真ん中の絶好球！案件』なかなかきません』を、ご覧頂いての感想は如何でしょうか？不動産業者のブログですので（一応ですが）まさか、プロ野球の話とは思われないと存じます。ただ、多分、何とも意味不明？なことと感じられるとは思います。そこで、これより解説を（生意気で申し訳ありません）させて頂きたく思います。

我々業者といたしましての『ど真ん中のストレート絶好球』的な案件を誰でも受託したいのです。然し、多少の癖玉(曲玉）程度であれば、ホボ絶好球と言えると思います。その、ホボ絶好球とはどの程度なのか、其れは、せいぜい物件に担保の設定がされている程度です。

その程度でありましたら、普通、お話はスムースに事が運ぶことが殆どで、そして、誠に、めでたく、ご成約となります。

しかし然しながらなのですが、我々の様な街（町）場の不動産業者（エイセンハウスだけかもしれませんが）には、なかなかこの様な案件（ホボも含む）はこない場合が多いのです。（欲しいのですが！）

では、どの様な案件が比較的多くなるのか！？既にご契約が終了済みとなりました中から、一つ、ご紹介をして参りたいと思いますが、どの案件も当然の事では有りますが、一つ一つ頭を捻らして頂きました。そのお陰では有りますが種々の経験を積ませて頂く事にもなり、知識も積み重なりその後の作業にも役に立っております。（後日談では、そう感じるのですが、奮闘中では、なかなか、、）

また、これらの解決等々には当然のことですが、其々の専門家の先生方にもご協力を頂けませんと、一向に事は前には進みません。現在では、当時の先生方とのお付き合いも続けさせて頂いております。



■ご紹介のお話は題しまして『インコース低目ギリギリ』、イチローさんしかヒットは不可能的な案件です。ストライクorボール（ホボ、ボール球）判定が難しい癖玉案件。では👇👇👇

【お伺いました途端、最低１年以上は覚悟しました】

ある日突然、昔からの知り合いが訪ねてこられました。その昔はご近所様でした。久しぶりですね～～と昔話に花が咲いていたのですが本題に入りましたところ、現在所有されています賃貸住宅兼ご自宅を、出来れば至急に売却されたいとのことでした。何でも・・引っ越して新たな生活を始めたいとのご希望でした。出来れば早急に、明日にでも、くらいの勢いでした。


【ご依頼物件の概要は？】
１．ご兄弟３人様の共有でしたが、お一人はお亡くなりでした。
２．当然の事ですが金融機関の担保設定が為されていました。
３．土地・建物は全て所有権でした。
此処までは、普通？とおりでしたが、、
４．最後の段階で、え～～でした。其れは『差し押さえ』です。金融機関の担保設定などは、売却金
　　で清算し担保抹消すれば普通は何という事はないのですが。


【その他の問題はどうなのか？】
上記１．についての問題も無くは無いのですが。ご兄弟が亡くなられた際の「相続登記」が行われていませんでした。今回の売却にあたり万一相続人様が出て来られましたら、例えば、亡くなれた方の子供さんとかが考えられ、更に「もう一揉め」の事態を予想しました。然しながらご結婚されていましたが奥様も既に亡くなられ、また子供さんもいないとのこで、法定相続人様はいらっしゃらないということが解りホット一安心！でした。

一番の問題は「差し押さえ！」思った通り『難攻不落』の様相を呈していました。誰でも、差し押さえ登記のある物件！！購入したくはないですよね。（当たり前ですが）

一般的な差し押さえ登記（仮登記含）はタマには見かけます。例えば、賃貸マンションを契約する場合でも登記簿謄本を取得し、担保設定の有無や今回の「差し押さえ」などの設定がされていないか等々の調査をしています。そこで、良く見かける例としましては、税金（固定資産税等）の不払いの為に都税事務所や財務省などが差し押さえをしています。税金未払いの差し押さえは、要は税金を支払いさえして頂ければOKで、差し押さえ登記は抹消して頂けます。比較的、楽と言えば楽な方ではあります。


【然しながら、今回の差し押さえ（内容は）は？どんな物だった】
ズバリ個人の『感情の縺れ』が講じ、揉めに揉めた挙句の果ての差し押さえ（仮差押）でした。物件の共有者お２人の内の一人の方ダケの債務ですが、これは誠に厄介なことで、お金と更に厄介な感情問題が絡んでいます！！


先ず、順番としましては、この感情問題を解決し売却が決定した際には、仮差押えの登記を外して頂く（登記を取り下げ）協力を取り付けることが先決となります。そこで、売主側・仮差押側、双方で代理人を立てて頂き話合って頂く事にしました。感情のもつれですので、１年間以上の覚悟でした。また、時間もそうですが費用も結構掛かることになりますが、ご自分でまかれた種ですので、仕方のない事ですね。
要は、金融機関の「担保」と「仮差押」両方を抹消出来なければ当該不動産の売却は出来ません！


【でも、今回はラッキーで】
何と！覚悟していました期間より２ケ月も早く解決（納得して頂け）出来ました。詳しい事は当然に解りませんが、多分？？双方、特に「差押者」の方も『潮時？』ではと、お考え頂けたのではないかと想像しております。双方の代理人の先生のお力添えも有ったのは間違いの無い事と思いますが。


【運も良く購入者も決まり】
上手く行くときはこんな物、と思われるように”購入者様”も決定しました。売買契約も”恙無く”終了しました。更に支払いも、即金で、という運の良さも加わりました。


【代金決済⇒⇒所有権移転の手続き】
誠に忙しく、また神経を使う一日になると覚悟していましたが、正にその通りの一日となりました。何故なら、先ず、仮差押登記を取り下げて貰ってから、所有権移転登記を行う必要があるためです。
順を追ってみますと、、
１．売主代理人と仮差押側代理人帯同し地方裁判所「保全部」に仮差押取り下げ書を提出して頂く。２．提出を見届け地方裁判所の受領印が付いた書類を確認と同時に、双方で合意した和解金（勿論銀
　　行振出小切手）を支払う（取り下げ書と和解金の授受）
３．その結果を即、移転登記を依頼してあります司法書士に連絡。
４．結果を受けて司法書士・売主帯同にて担保設定している金融機関に出向く。
５．金融機関で担保設定を抹消するために必要な「担保抹消書類」を受け取る。
６．最後に司法書士にて売主⇒⇒買主へ所有権の移転登記の手続きを行う。

【仮差押の抹消と移転登記の順番ですが、今回と逆でもOKな場合がありますが、例えば、新しい登記簿謄本を取得して確認しますと、仮差押抹消の文字が移転登記後、に印字されることになりますので購入者様は不愉快になる可能性があります。


【戦い済んで日が暮れて、ではありませんが】
何とか、かんとか、段取通り無事全て終了。ご依頼人様には大変喜んで頂けました。が、、「ホット」して「ガックリ」何とも忙しい１日でした！そう言えば昼飯食べたっけ？！ お疲れ様でした。

【『ど真ん中の絶好球！案件』なかなかきません。第２弾ブログはこちらからご覧ください。】

【この記事を書いた人】	エイセンハウス有限会社　代表　岡野茂夫
	１９５２年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉（おかの＿えいせん）」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。１９８６年頃から春日通り収用計画（道幅拡幅工事）に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。１９８７年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社（商号は「岡埜栄泉」のエイセンから）設立。平成７年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。