賃貸管理業者・仲介業者へのquestion＆answer【其の七：保証人】

イメージ写真は春日町交叉点（春日通り・国道２５４号と白山通り・国道１７号）を中心とした、再開発事業にて新築された高層建物（所謂：タワーマンション）の様子です。この再開発事業は当初の計画から、凡そ１０年以上の年月を経て漸くその全貌が現れてきました（少々オーバーですが！？）。この再開発事業ではイメージ写真のタワーマンションの他に、もう２棟のタワーマンションも建設されています。都合３棟のタワーマンション群となっています。

各マンション１階（事務所棟は別ですが）には大型店舗等が入居し、近隣の住民の方やお勤めに来ているサラリーマンの方にも、大変便利になっているものと思われます。ただ、昔から営業されていました商店（個人商店等など）はホボ、無くなってしまいました。街並（再開発地域限定ではありますが）は当然のことですが、その昔と比べようもなく「お洒落！」になっていますが、、、「その昔」を知っている人間にとっては、、少々（自分的には大変）寂しい気がしています。また、「その昔」からの友達も一緒に、、ホボ、いなくなってしまいました。


『余談にはなりますが、我が文京区でも多分？ですが、春日町交叉点のような規模にて再開発事業が可能な個所は、もう残っていないと思います（但し、既存建物を建て壊しして建設地を確保、は、可能性あるかもしれませんが）。今後の至上命題であります「カーボンニュートラル」の推進には、同事業のような案件は時代にそぐわない！？、なるのではと思います。皆さんのお考えは如何でしょうか。現在の「異常気象」による災害等のニュースを見聞きするにつけ、既に、待った無の時、になっているものと思います。もう一つ付け加えるのなら、この様なタワーマンション併設計画含む再開発案件には税金の補助、が付きます。但し、その開発計画には「公共性」という観点は必要なのですが。この件に関し本ブログでもご紹介していますが、総事業費の大体ですが約２０％ほどを占めているようです。また、補助率の最高では何と６８％にもなるそうです。税金の使い道、他には無いのでしょうか？！』



👇👇👇では、この辺から本文へと、、

賃貸住宅等の管理をしていますとホボ毎日と言っても過言ではないほど、入居者様や賃貸住宅等のオーナー様から色々なご相談事・ご質問等々が寄せられて来ます。今回も其の中から、賃貸住宅のオーナー様から頂きましたご相談・ご質問を幾つか取りあげましてご紹介をさせて頂きたいと思います。

尚、ご紹介方法ですが其の一～其の六までと同様に「クエスチョン＆アンサー形式」にて記載させて頂きます。


では、今回【其の七】のテーマは契約の保証人に関しますご質問です。この保証人に関します（纏わる）ご質問は本当に多岐にわたっております。さらに、２０２０年４月１日に改正されました改正民法では、個人の保証人様で契約する場合には、旧民法とは全く異なる設定が必要となります。


また、さらに旧民法時で契約（既存契約）での『更新契約』時の保証人の扱いは、注意が必要となる場合がございます（例えば保証人様の変更など）。今回の其の七では、この点も含めまして幾つかご紹介と思います。👇👇👇では、


①question：賃料の滞納が続いていて何回も督促したが、一向に改善されないので仕方なく契約を解除したが、借主は明け渡してくれない。連帯保証人に対して未払い賃料の請求と部屋の明け渡しも併せてお願い（請求）したいのだが、果たして出来ますか？

answer：連帯保証人の責任は、借主の契約期間中の債務に関してのみに限られますので、賃料未払分に関しましての請求は可能と思います。ただし、部屋の明け渡しの履行は連帯保証人といえども、不可能と思われます。従いまして、連帯保証人に請求しても無意味であると思われます。どうしても借主と連絡がつかない、話し合いが出来ない等々の場合には、訴訟等の正式な手続きが必要と思われます。



②question：賃料の滞納が続いてはいたのだが、契約の更新手続きはしてしまった。更新後も滞納が続いているので、連帯保証人に請求しようと考えたのだが、更新時に連帯保証人に保証意思の確認、更新契約書に署名・捺印を貰っていないが、どの程度の範囲で連帯保証人に請求は出来ますか？

answer：連帯保証人は例え契約が更新されたとしても、更新前の賃料滞納に関し、連帯保証人の責任を問うことが、信義則に反するような特段の事情が無い限り、更新後の借主の債務についての責任は生じることになると思われます。従いまして、請求は可能と思われます。



③question：賃貸契約時に借主の義父が連帯保証人でしたが、今回、離婚することとなり一方的に連帯保証人を解約する旨の通知が来た。気持ち的には理解は出来るのだが、果たして保証契約は終了となるのだろうか？仮に、終了を認めた場合には、他の保証人を立ててもらうよう要請は出来ますか？

answer：保証契約も、契約書に一方的に解約を認める旨の規定がない限り、貸主がその申し出を承諾しない限り、解約は出来ません（解約とはなりません）。また、仮に貸主が解約を認める場合、契約書に契約条件等で、借主が新たな連帯保証人を立てる義務を負っていると解される場合には、貸主は借主に請求することが出来ると思われます。ただし、この場合には当然のことですが、弁済能力等も考慮に入れるべきかと思われます。貸主様は「気持ち的には理解できるのだが、、」とのようですので、貸主、借主、現連帯保証人の三者で良く協議されては如何でしょうか。


👇👇👇は、改正民法施工後における更新契約の「保証」に関しますご質問です。

④question：現在締結中の賃貸契約ですが、連帯保証人が「個人」になっています。そこで、改正民法施工後（２０２０年４月１日以降）に更新契約をする場合、巷で言われています「極度額」を定めなくてはいけないのでしょうか？

answer：ご承知の通り改正民法施工後に「個人」を保証人とする場合には、極度額を設定しなければ保証の効力が生じないとされています。この扱いは、２０２０年４月１日以降に締結される保証契約に適用されます。賃貸借契約では契約が更新されれば、原則、連帯保証契約も継続すると解釈されています。従い、その時点（更新契約締結時点）で改めて保証契約を結びなおさなければ、極度額の設定義務は無い、と解されると思われます。ただ、更新契約に保証人様の署名・捺印があり、しかも、更新契約の締結日の記載が有る、、等々、微妙なところも有りますので、要注意！！ですね。


連帯保証人様に関しましてのご質問、特に、民法改正後の扱いに関しましては、本当に「注意深く」が肝要と思います。チョットしたことで、折角の保証契約が無効に、などとなりかねませんので。

【この記事を書いた人】	エイセンハウス有限会社　代表　岡野茂夫
	１９５２年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉（おかの＿えいせん）」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。１９８６年頃から春日通り収用計画（道幅拡幅工事）に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。１９８７年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社（商号は「岡埜栄泉」のエイセンから）設立。平成７年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。