先日承りましたご相談『建て直し計画も考えているのですが』①

先日のことでした。更新業務の一環でオーナー様に更新後の賃料等の確認をした所、「建物も古くなったし地震も心配なので建て直しも考えているの」とのことでした。そうしますと、、、

当然に、現入居者様が居住されていましたら解体も出来ないし、建築も出来ません。でも、何時から、はまだまだ未定なのですが、とのことでした。

『今回のブログの記載は既に「普通賃貸借契約」にて入居中であることを前提に進めて参りたいと存じます』

【理想的には】

お聞きになったことは有ると思いますが『定期借家契約』に変更できれば最高と思います。定期借家契約とは、普通契約での「更新」という概念がありません。

契約満了を持ちまして其の契約は「終了」となります。

結果、入居者様は引っ越しして頂く事となります。従いまして時期はまだ未定だとしましても、一定の期間で終了の出来る契約方法が良いという事になると思います。

【定期借家契約とは】

将来的に何か予定が有る、などの場合にはとても良い契約方法と思います。

例えば、今回のテーマの「建て替え予定」とか「自分が３～４年後に戻って来て再度住みたい」とか「息子・娘・孫に住まわせたい」などが考えられると思います。

以上のような予定が既にある場合には「初めから定期借家契約」とすることをお奨めいたします。

オーナー様には「釈迦に説法」かもしれませんが、定期借家契約が成立するには３要件をクリアする必要があります。言い方を変えますとクリアしていない場合は成立しない、ということになります。

簡単に纏めますといかになります。

１．期間を定める（当然のことですね）

２．借主が定期借家契約の認識をしている（リスクもありますので）

３．契約満了について期間内までに通知する。

【契約方法の変更で入居者様にとって大きなリスクは】

普通賃貸借契約から定期借家契約への変更で、現入居者様にとっての一番のリスク（損）は何と言いましても、「満了にて終了する」という事と考えます。

普通賃貸借契約では「更新契約」が可能ですね。

然しながら前述しました通り「更新」の概念は無く「終了」ですので、入居者様は必ず退去しなくてはなりません。この事は大変大きなプレッシャーであると容易に想像されます。

【変更お願いの際のマズの説明事項は！】

普通借から定期借への変更をお願いする際には、マズ「この契約は更新は無く終了です」と明確に説明をする必要があると感じています。

確かに言い辛いことは確かですが、あやふやな説明の儘実行してしまいますと、オーナー様は大変な目に逢ってしまうかもしれません。

＠入居者様の言い分

「そのような事になるとは思わなかった！そんな説明は聞かなかった！」等と言われてしまいますと大変な事態に成るかもしれません。

次回②では普通借から定期借へ変更のご承諾（理解）頂けました事柄を記載して参ります。

ただ、必ずご了解を頂けるとは限りません。