共有名義解消の一般的な方法とは。　

『相続時に出来れば避けたい登記手段：共有名義』というタイトルにて前回記載しましたが。

今回は其の続きです。『塩漬け不動産』となる可能性があります「共有名義」の一般的な解消法について記載していきたいと思います。

【解消法１．換価方法で】

誰しもが即考えることが出来ます方法と思います。共有名義の不動産を「共有者全員一致」して売却をする方法です。売却後の代金を共有者様の持ち分比率に準じ分割取得をします。売却に関わる諸経費等も多分持ち分比率にて負担するのが望ましいとは思われます。

【解消法２．代償金支払い方法で】

教諭名義人の内の1人の所有者が他の共有者の持ち分全部を「買い取る」ことにより解消する方法です。

この方法で一番に問題となる事柄は誰しもが即、思いつく「買い取り金額」ですね。売却される方は「高値」を」希望、購入者は「なるべく安目」を考えるのは当然の流れと考えます。

では、金額算定となった場合の考え方は？評価方法は？

１．相続税申告などに使用する「路線価」にて計算＝一番低目の予想２．国土交通省発表の「公示地価」にて計算＝路線価の約１．２倍程。

３．相場（時価）＝現在はバブル傾向のため結構高目んいなりそう。４．お互いの話し合いで決着した金額。

一番穏やかな方法は４．のやり方ですが、、

【考え方は４通り有りますが】

以前に某オーナー様より同様のご依頼がありました。

念のために税務署（国税庁の相談係に回ります）に確認しましたところ、スタンスは「３．の相場（時価）で評価して下さい」との返事でした。

結果は「あきらめた」のですが、もしも実行の場合には前もって専門家（税理士等）のアドバイスが必須と思います。

余談ですが評価方法が４通り有るのですが、不動産の査定には「一物四価」の考え方があります、という事になります。

【先の事を考慮して対策を】

共有名義を解消することは大変困難な場合が殆どと思われます。

現在は単独名義でもイザ、となりますと「共有」にしか出来ない！事が多く散見されています。

これからの事を考えられ「争族」とならない様な「工夫」をしておくことが、現在の所有者様の「お役目」だと感じております。