「釈迦に説法」ですが『収益還元法』の今は。　

『収益還元法』投資マンションにご興味の有りますオーナー様でしたら、多分耳慣れた言葉かと存じます。

簡単に申し上げれば「投資金額に対して？％の利息」ならばOKかな～の計算方法です。以前、購入して頂いておりますオーナー様のご依頼もありましたので、現状の様子はどうか！？も含めまして、記載して参りたいと存じます。

【以前、収益還元法で購入されたオーナー様から連絡が】

賃料は恙無く順調にお支払い頂けておりますテナント様（青果店様）の貸主のオーナー様より、久しぶりにご連絡ありました。

何かな～でお話しましたところ「いま売却はしないが、仮に売却の場合、いくら位で売れそうかな！？～」教えて欲しい、とのご依頼でした。確か４年程度前にご購入して頂いたとの記憶でした。

【住宅系と事業系とは違いますが】

今回のオーナー様は事業系（店舗）を購入頂きました。当時の利回りは確か８％～１０％程度は行けたと思います。築古であれば１０％超えはありましたが、流石にメンテ関係が心配でしたので、避けた記憶がございます。

【８％程度でのご購入】

当時の売買価格と賃料収入（年間で）で計算をしてみますと、やはり８％前半の利回りでした。

計算式＝年間収入（賃料）÷希望利回（％）＝売買金額となります。例：月額１０万円、年間１２０万円、希望利回り８％とします。『１２０万円÷８％＝１，５００万円（売買金額）』となります。

【表面利回りと実質利回り】

上記の計算での８％はあくまで希望の利回りです。

実際的には種々の経費が掛かってきますので、その経費を差し引いた残額が「収入」となります。従いまして、経費を除外した金額とは差異が生じる事となります。

【今回のオーナー様への答えは】

当時は８％程度で購入して頂けました。現在の状況は当時と比較して利回りは低下傾向です。

と、言うことは「高く売れる」ということとなります。

多分の話ですが、このオーナー様の場合には「千万円単位」の利益が出る可能性が有りました。

誰の性で「金余り現象になったか！」は解りませんが「賃貸オーナー様業」の方にとりまして、極端な「アップ、ダウン」は宜しくない現象と考えます。

【金余り現象には】

多分、不動産にしか「資金が向かない」のでしょう！また、相続税法の改正もあり「相続税が大衆化」し「相続対策に償却資産を」の掛け声で人気？が出たことも一因ではないでしょうか。

【こんなFAXが何時も入って来ます】

今のところ投資物件花盛りの様相です。良いもチョットね！も「ひっぱりだこ」？実際の募集一覧表をご欄に入れましょう。利回りは確実に「低下」しています。

　　　　　　　　
　

＠ゲームではありませんのでくれぐれも「ババ」を引くことが無いように祈ります。