「空室を早く決める方法と判断基準とは？」シーズン対策②

②の今回は「対策手段の選択」について記載して参ります。まづ、オーナー様の賃貸経営の目的は？考えてみます。「空いている部屋を埋める事でしょうか？」私は違うと考えております。

では、、何でしょうか！それは「経営」と言うくらいですので目的は「収益を増やす」とか「キャッシュフローを確保する」ことだと思います。例え「相続対策で購入した物件」であっても「収益はどうでも良い」とは思えません。

【対策手段を選択する上で】

空室対策の検討には「空室を埋める」という判断と、もう一つの観点「収益はどうか」ということも検証対象であるものと考えます。以下では、その様な観点から例を上げまして考えて参りたいと思います。

【例：賃料５，０００円下げるか、２５万円の投資か？】

仮に、どちらを選択したとしても１ヶ月で入居者様が決まるものとして、シュミレーションしてみます。果たしてどちらが「収益を増やせるか」の検証です。

考え方（計算式はシンプルに）　『収入－運営費＝収益』

この単純計算で４年間（更新１回）の収益を計算してみましょう。

例：１Rので賃料は６万円で、4年間の運営費１００万円とします。

但しその間の支払利息や固定資産税などは外します。

（１）５，０００円値下げの場合＝

５５，０００円×４８ヶ月＝２，６４０，０００円。

これから運営費を差し引きします。

２，６４０，０００円－１００万円＝１，６４０，０００円。

が４年間の収益となりますね。

（２）２５万円を投資した場合＝

６０，０００円×４８ヶ月＝２，８８０，０００円。

これから運営費と投資額を差し引きます。

２，８８０，０００円－１２５万円＝１，６３０，０００円。

が４年間の収益となります。結果は大した差異は無いようですね。

＠ここで違うのは「投資した、例えば、設備等が残っている」ということです。この意味は大変大きな事柄と思いませんか！

【では、投資が「良い」と考えた際の」使い方は？】

上記の例の様に２５万円を「どこに使うか？」です。エアコン等の「設備の更新」にもOKでしょうし、或いは「礼金を無し」や「フリーレント」にも活用は可能と思われますね。ただ、自分の考えで大変恐縮」でございますが、出来ましたら今後の事も考え「設備の更新」が一番であると思われます。

【それぞれ物件は違いますので】

各オーナー様の物件は違うのは当然のことですので、それぞれで使い方が違ってくるものと思います。

どの方法が入居者様に一番選んで頂けるのか、更に、オーナー様の望まれる借主様に興味を持って頂けるのか、大変難しい想定事ではありますが、常に検証をしていくことが「収益の確保」には一番大事な事柄であると信じてております。