『原状回復費用』賃貸経営オーナー様：物件価値維持のため積み立てが必要になっています。

大変しつこい様で申し訳ございませんが、再度（再々かと？）原状回復についてでございます。賃貸経営（特に住宅の場合）で最も多いトラブル原因は原状回復で、物件退去時の敷金の精算・原状回復費用の問題です。公の相談窓口に寄せられる相談件数も高止まりしているとのことでした。

そこで、民法改正と国土交通省の原状回復ガイドラインで明確化されました。何が？かと申しますと、これまでの表現「通常損耗」や「経年劣化」といった概念、曖昧でした。賃貸経営オーナー様と入居者様との間のトラブルが頻発でした。

では、再度、２０２０年民法改正を再確認したいと思います。

■賃借人様の義務を負う範囲の明確化☛故意や不注意、手入れ不足で汚す・壊したりした部分、特にタバコのヤニの臭い・ペットが付けたキズ等は通常損耗・経年劣化には当たらない。

■オーナー様負担の範囲☛日焼けしたクロス・畳、家具設置後の床・カーペットのへこみ、テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみなど。

👇👇👇以下、当たる例・当たらない例を図解してみました。ご覧いただければと思います。

👇👇👇では次に以下の資料をご覧いただければと思います。賃借人の原状回復の範囲は・・・「賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない」と明確に定義されています。また、曖昧な通常使用という表現に変わり、具体的な例が区分されています。当然のこととは思いますが設備等でグレードアップした物は、当然、貸主様の自己負担となりますし借主様負担分の計算も、其の設備等（例：壁クロスなど）の経過していた年数を除いた年数分ノミが対象とされています。

　　　　　

尚、少しでもトラブル回避のための「特約事項」を設けることも出来ますが、その特約を有効にするためには『特約の必要性があること』『費用が暴利的でないこと』『賃借人が修繕義務を負うことを認識し於ている事』『賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること』などが必要です。極端な費用等が記載されていますと「無効」となる場合もありますので注意が必要です。

以上、記述して参りましたが一昔であれば当たり前であったことも、現在はオーナー様の負担になることが多くなっているようですので、これからの賃貸経営はこれらの費用も掛かる、との認識で計画を立てていく必要が非常に大事になっていると思います。

　　　　　

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【この記事を書いた人】	株式会社エイセンハウス　代表　岡野茂夫
	１９５２年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉（おかの＿えいせん）」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。１９８６年頃から春日通り収用計画（道幅拡幅工事）に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。１９８７年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社（商号は「岡埜栄泉」のエイセンから）設立。平成７年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。