『デッドクロス』？ご存知ですか。借入金の元本返済と減価償却費との関係に要注意！【其の一】再掲載

本ブログのタイトル名・・『デッドクロス』・言葉から感じられる響き、、何気なくでもあまり良くない感じがしていますが、賃貸経営のオーナー様、ご存知でしょうか！。

既にご存知の賃貸オーナ様にはご容赦お願いいたします。また、賃貸物件を借入金無し、現金一括購入の賃貸オーナー様にも多分、あまり関係の無いお話と思われますが、ご容赦の程お願いいたします。

この「デッドクロス」と言う言葉ですが賃貸経営の他でも、株取引の際にも使われているようです。内容は賃貸経営の場合と全く違うようで、株取引の場合は「上げ相場と下げ相場」との転換点（クロスする時点）とのことのようです。

では、賃貸経営での「デッドクロス」とはどのような事なのか！？それは・・・。

【借り入れ金元本返済額の増加と実際には支出が無い費用の償却費の減少との関係において・・】

■年々減少する減価償却費と反対に返済増加のローン元金部分がクロス（同額）部分を言います。

👇👇👇以下にご説明。

■賃貸物件の建物部分や諸設備（例：エレベーター等々）等の「減価償却費」は、実際の金銭的支出は無いものの申告上は経費として扱われていた費用が、当たり前のお話ですが年を追うごとに減少していきます。（年々必要経費の計上は減少に）

■借入金（元利均等払いの場合）で賃貸物件を購入していますので、年を追うごとに「元金返済」が増大し経費になっていました「利息は減少」となります。

■この時に起こる現象は「経費となる部分の減少」「経費とならない元本返済部分」の増大です。

■当たり前のことではありますが「元本部分の現金」は銀行に返済済みのため「現金」は有りません。

■しかし「無い筈の元本部分も当然に賃料収入」になり課税対象です。

　　　　【俗に言われています所の＝勘定合って銭足らず・・の状態に陥ります】

■この現象は年を追うごとに拡大していきます。

■当初計画の「資金計画シュミレーション」の通りに推移したとしても、このデッドクロスの現象は現れてくるものと考えられます。

👇👇👇以下ご参考までに。　　　　　　　　

👆👆👆◁赤い三角のスペースが年々増大していくことがお分かりかと思われます。

■このデッドクロスは、賃貸経営シュミレーション（借入金返済と賃料収入との）想定時には現れて来ないのが現実だと思われます。

■このクロス時期ですが大体ではありますが「約１５年前後」には、と言われているようです。

■但し、クロス時期が現れる予想時期は、賃料等の収入変化無（特に下落無）・当初の借入利息変化無（特に金利の上昇）・修繕費等の増加などにより変動する場合もあります。

■返済計画も順調に推移してと安心されるとは思いますが、このクロス時期には要注意！と考えます。

次回【其の二】では、もしも、、『避けて通れるものならば！！』？？考えたいですね。

【この記事を書いた人】	株式会社エイセンハウス　代表　岡野茂夫
	１９５２年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉（おかの＿えいせん）」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。１９８６年頃から春日通り収用計画（道幅拡幅工事）に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。１９８７年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社（商号は「岡埜栄泉」のエイセンから）設立。平成７年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。