予防メンテナンスで稼働率アップ!!『空室対策の一つ』其の一

賃貸経営をされていますオーナー様にとりましては、一年中繁忙期！！であれば何とも嬉しい限りなのですが、なかなかそうは上手くことは運びませんね。繁忙期、繁忙期の合間は残念ながら年間では発生してしまします。

では、その合間の内で今後のことや或いは現状を維持するには、と、お考えになる時間を作ることはオーナー様の大変重要な仕事だと思います。弊社のような「管理会社」にとりましても大変重要な仕事であると考えています。

この大変重要な仕事の内、今回取り上げさせて頂きます事柄は『メンテナンス』についてです。

賃貸住宅には住宅設備や共用部の施設、外階段、外壁、屋上などなど様々な部位が存在します。嫌な話で大変恐縮ですが、それらの全ては『老朽化・故障・破損』などの宿命を負っています。

２５年～３０年の賃貸経営の間で「修繕・交換」が不要な部位は殆んど「無い」、と言っても過言ではないと思います。何時までも新築当時の新品ではいられないですね。このように考えた時、壊れた時に交換すれば良いのか？、壊れる前に修繕或いは交換した方が良いのか？、、と言うことになります。

弊社の様な管理会社での「考え方」は、本ブログタイトルにも記載していますが『予防メンテナンス』が大変重要との認識をしています。壊れる前での修繕・交換は一時的に費用の支出にはなりますが、その事に因るメリットは『他店のの設備の寿命の延長』『イザの際の種ず円費用が軽減される可能性大』『入居者の不満による退去防止』などが考えられると思います。

２０２１年９月にリクルートが入居者に行ったアンケート、『引っ越ししたいと思った瞬間は？』という質問に対しての答えですが、、、

第一位は当たり前ですが・・入学や転勤などのイベントのため」とのことでした。

では第二位は・・住んでいる家（部屋）に不具合が起こった時、との回答だったとのことでした。

具体的には「老朽化で給水管が破裂」し、階下に水漏れ或いは上階からの水漏れで被害者に、また「給湯器が壊れてお風呂に入れない」など、想像以上に設備故障による不便さが転居理由でした。

このような退去が続きますと入居状況は当然ですが悪化します。仕方なく賃料を下げてしまう、すると新しい入居者の質が下がる可能性が出てくる、オーナー様の収益の悪化もまた招く恐れも出てくるのでは、と考えます。この悪循環に陥ることなく逆に「好転」させる試み、賃貸経営を継続していく上で大変重要なことだと思います。何より収益の悪化を防ぎできれば、収益の向上を図る、大事と思います。

其の二では具体的な予防メンテナンスについて記載して参りたいと思います。

【この記事を書いた人】	株式会社エイセンハウス　代表　岡野茂夫
	１９５２年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉（おかの＿えいせん）」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。１９８６年頃から春日通り収用計画（道幅拡幅工事）に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。１９８７年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社（商号は「岡埜栄泉」のエイセンから）設立。平成７年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。