真夏の閑散期、じっくり現状分析を！【賃貸物件の稼ぐ力！】お金の流れを可視化して収支を見てみましょう！＝儲かっていますか！？

嫌なお話で恐縮ですが賃貸経営には「繁忙期と閑散期」がございます。只今、真夏の猛暑・酷暑の真っ盛り！ですね。当然、多分、「閑散期」かと思われます。

そこで、ブログタイトルにも書かせて頂きましたが、ここはジックリと「現状分析」されては如何でしょうか。オーナー様の現在の「賃貸物件の稼げぐ力！」、秋口から来春の引っ越しシーズンの繁忙期に向けて、お金の流れの把握・可視化＝収支状況、、大変大事であると思われます。

　　【お金の流れを可視化して実際のキャッシュフローは！？・・儲かっていますか！？】

■可視化する項目とはどのようなものなのか？具体的に各項目を上げてみます。👇👇👇

①賃貸物件の総収入＝年間で満室時における総家賃収入です（家賃収入の合計）

②空室・未回収損＝空室、賃料滞納リスク（今回は年間総収入の▲１５％程度を予想してみます）

③実質総収入＝実際にオーナー様に入金があった金額（実質の収入額）

④賃貸に関する運営費＝賃貸経営に必要なコスト（固定資産税・不動産業者への管理料など）

⑤営業純利益＝オーナー様所有物件の実力の数値（稼ぐ力！）

⑥年間借入金返済額＝建築費等の借入金（元利金合計）年間返済額

⑦キャッシュフロー（税引き前）＝オーナー様の予想手取り金額（差し引き収支）

■では、仮の物件ですが実際に上記①～の順番に「数字（金額）」を当てはめてみます。

①現在の総収入・・・・・・・１２，０００，０００円（１，０００，０００円/月）

②空室・未回収損・・・・・・・１，８００，０００円（総収入▲１５％程度）

③実質総収入・・・・・・・・１０，２００，０００円（①ー②の金額）

④賃貸に関する運営費・・・・・２，４００，０００円（総収入の▲２０％程度）

⑤営業純利益・・・・・・・・・７，８００，０００円（物件の稼げる力！）

⑥年間借入金返済額・・・・・・４，２００，０００円（総収入の▲３５％程度）

⑦キャッシュフロー・・・・・・３，６００，０００円　（税引き前差し引き収支）

如何でしょう。当たり前で、単純ですが上記の内容で『⑤>⑥』であれば収支OKで、お金が回っているということですね。また、その差が大きければ大きい程、賃貸経営は安定することになります。

仮に、収支が「トントン」であったり「赤字（マイナス）」の場合には、なるべく早急に原因を確かめ対応措置を講ずる必要があると思われます。

■『⑤>⑥』である場合のご提案ですが、どの程度の規模かは考えることは大事ではありますが、資産として残る「先行投資」をお奨めいたします。具体的には「資産価値を保つ修繕」や「入居者に還元する設備の更新」などが考えられるかと思います。そのことで、現入居者の方は永く住んで頂けるかもしれませんし、仮に退去されたとしても次の募集に際しましてもアピール事項になると思います。

■多分、多数のオーナー様は毎年の確定申告時期に、年間トータルの把握が殆どと思われます。今回の本ブログのご提案は、年間の内半期に１回でもも良いので（上半期が終了した頃合いで）、現状の収支を確認されたら如何でしょうか。これから秋口からの「繁忙期」に向けての対応・対策、お考えになるには良い時期かと思われます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

【この記事を書いた人】	株式会社エイセンハウス　代表　岡野茂夫
	１９５２年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉（おかの＿えいせん）」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。１９８６年頃から春日通り収用計画（道幅拡幅工事）に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。１９８７年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社（商号は「岡埜栄泉」のエイセンから）設立。平成７年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。