残念な思いで一杯でした『折角承継された財産が塩漬けに』

”イメージ写真は播磨坂(通称:桜並木通り)の住宅街の様子です”

エイセンハウスが実際に経験しました”残念だな〜!”と、感じました事柄です。宜しければご参考になればと思います。

【折角承継されてきた大事な財産が塩漬け状態に】

少々衝撃的なタイトルかもしれませんね。どういう意味なの?と、思われる方もいらっしゃると思います。簡単に申しますと、所有者(オーナー様)の不動産の”処理(売却など)や有効活用(建て替えなど)”が一切出来なくなる状態となることです。手を付けることが一切出来ません、ということです。

何も、所有者(オーナー様)以外、例えばで恐縮ですが身内の方の利益を図りたいという「目的」では全く無くても!です。

【何故そのような事に!】

理由は唯一つ!『本人の意志の確認が出来ない』ことです。大変嫌な話で恐縮ではありますが、所有者(オーナー様)の高齢化等による”判断能力の低下(欠如)”が最大の原因です。

例え弁護士・司法書士などの仕業の方に依頼をしたいと考えましても、仕業の方は「本人確認」を第一義としていますので、依頼したくとも断らる結果となってしまいます。

私自身も含め誰でも同様に等しく年齢を重ねてることなので、なるべく早目に対策を講じることが大変重要だと考えております。

【事例その 

新宿区の神楽坂近辺に不動産(事業用の賃貸物件)をご所有のオーナー様ですが、今後、ご自身ではその物件を”維持管理”を行っていくのは、難しいと判断をされました。結果、売却した方が良いとの決断をされました。此処までは誠に正解だと思いました。

そこで、高齢なこともありましたので判断能力に少々の不安は有ったのですが、お話の様子だとまだ大丈夫だろうと思われました。

売却をするにはどうしても、現テナントさんに立ち退いて頂かないと、オーナー様のご希望金額には及びませんでした。ご承知のように立ち退きには「正当事由」が必要となっていますね。でも殆どは「正当事由」は存在しません。従いまして正当事由を補完するための^金銭交渉となる訳です。テナントさんも当然のことですが、自身の今後も有りますので交渉は結構な日数が必要です。

今回は交渉相手の会社が最後の1社ダケとなりホッとした時点で、なんとオーナー様の判断能力が大分怪しく成って来てしまいました。大変残念なことでしたが途中で交渉打ち切りざるを得ない事態となってしまいました。現在でも最後の1社様ダケが残った状態で、当該物件には一切手を付けることが出来ず、当時のままとなってしまっています。

【事例其の◆

豊島区・池袋近辺に不動産(分譲の区分所有マンション)を賃貸されていますオーナー様です。日常の管理等はご自身でされていました。実際には息子さんご夫婦が窓口として運営を任されていました。或る日エイセンハウスに息子さんからの相談事が来ました。

何事かと思いお聞きしますと、賃料の滞納が続き困っているとのことでした。またまた嫌な話で恐縮ですが、我々業者は年間で何時も2〜3件はこの様な案件を常に抱えております。しかし、オーナー様にとりましては厄介な事柄と思います。翌々お話を伺いいたしました。結果、今までの経験上で申して滞納賃料の回収は殆ど不可能だと感じました。

ご提案は早急に弁護士に依頼して立ち退き訴訟をお奨めしました。

念のために滞納賃料を聞きますと、今月末には5ケ月分にもなるとのこと、断言は出来ませんが勝算はあると感じました。

しかし、ご相談者は少し困ったご様子で??

更に伺いましたところ、貸主は父上で高齢の為の”認知”で既にホームに入所していることが分かりました。本人の判断能力は大変お気の毒ですが、望むことは無理な事が解りました。現在、滞納者との直談判にて何とか退去の交渉を続けていますが、残念ながら先の見通しは立っていません。

【今までの対処方法としましては】

皆様も良くご存知のことと思いますが、万が一の際のサポート方法として”後見人制度”がございます。これは”認知”等になる前にでも”後見契約”を結ぶことも出来、イザそのような状態になった際にサポートを開始する、という事も出来ますね。後見人には身内の方でもOKですが、仕業(司法書士・弁護士など)の方に依頼する事が多いかと思われます。確かに判断能力が無くなった場合は”不安”と思いますので、大変良い仕組みだとは、思われます。

此処で「だとはと、態々書きましたのは理由があるからです。

その理由の最たる事柄は、財産(資産)の「維持・保全」しか出来ない!という事に尽きるかと考えます。例えば不動産の場合では勝手に処分は勿論出来ませんし、況や有効活用などは以ての外、となります。たとえ、所有者様の生活の維持に「良かれ」と思われますような事柄も全てNO!ということになります。

@始めに記載しました”タイトル”の内容の

【折角承継されてきた大事な財産が塩漬け状態に】なってしまうケースが殆どのように感じられます。

それでは 後見人制度では補えない”物”とは何でしょうか。

生意気なようではありますが、其れはその方「自身の想い」だと感じています。

その想いを判断能力が欠如した後でも、誰か解りませんが、その方の回りにいらっしゃる「何方かが」変わって実行できるような仕組みが、これからの時代には望ましい気がしております。

次回ではその様な仕組みが考えられますかどうか、記載して参りたいと存じます。

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