不動産ブログ

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文京区小石川4丁目公園:区立小石川4丁目児童遊園【茗荷谷駅】

【文京区小石川4丁目の公園】  

所 在:文京区小石川4丁目12番。

交 通:丸の内線「茗荷谷駅」。

         

             

@文京区立小石川4丁目児童遊園:静かな住宅街の中の公園。

【行き止まりに近い道路で安心かも、、

@広目の前面道路に面していますが「行き止まり」に近いので、車の通行はホボ無く、お子様にも安心・安全です。

        

【近隣には弊社の管理物件も】

@写真正面のマンションは弊社管理の「アカデミーハイツ」です。静かな住宅街で日当たりも良好です。

       

【通称「桜並木通り」にも案外と近いですよ】

@遠くを眺めてみたら、、高層マンションは「桜並木通り」に建つ「小石川パークタワー」でした。案外と近い所なんですね。

        

@のんびり「日向ぼっこ」に大変お奨めの公園の一つです。



 

更新日時 : 2017年12月07日 | この記事へのリンク : 

ホワイトハウス小石川:文京区小石川4丁目賃貸物件【茗荷谷駅】

【文京区小石川4丁目賃貸物件】

名 称:ホワイトハウス小石川。

        

所 在:文京区小石川4−7−1。

構 造:鉄筋コンクリート造3階建。

間取り:1K主体9世帯*1部屋2LDK有。

学区域:文京区立柳町小学校学区域。

【お奨めポイント】

☆小石川の静かな住宅街☆

☆近くの児童遊園情報ご覧願います☆

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_112149.html

☆南西角地に付各室日当り良好☆

☆オートロックで安心・安全☆

☆ホワイトタイルの綺麗な外観


@安心・安全のためオートロックを設置しました!

            


☆お買い物は春日通り沿いスーパー三徳が便利です。徒歩4分程度☆

         

             

☆スーパー三徳の並びには小石川郵便局☆

           

☆その又並びには「美味しいイタメシ」のレストラン「コパン」☆

           

☆安心・安全で住みやすい街☆是非お出でください。お待ちしております☆

募集条件等は以下URにてご確認願います。ご成約済みの場合はご容赦願います。

平成29年10月25日現在の情報です。

http://www.eisen.ne.jp/detail_eisen_1_eisen_1_1188

茗荷谷駅へ向かう途中には、、通称「さくら並木通り」道の真ん中は「遊歩道」散歩に最適。

          

毎年3月末〜恒例の「文京さくら祭り」が開催されます。

模擬店なども出店し賑やかです。写真は「さくら」が満開時のものです。

         

更新日時 : 2017年12月07日 | この記事へのリンク : 

エイセン通信12月号 「税金基礎講座」土地活用再検討」 3

【お役に立っていますか】

土地活用の最終回といたしまして、一つのご提案です。勝手な事、と思われるかもしれませんが、ご容赦願います。

先祖代々守り続けて来られた財産、出来ましたら後々まで引き続けられたら良いですね。   

【資産の組み替えの検討はいかがでしょうか】

先祖代々に渡って引き継がれて来られた「土地」で「活用」が出来ましたら、それに越したことはございません。

ただ、前2回で記載して参りましたように、もしなるようで有れば「組み替え」を検討されればと思います。

では「組み替え」とは何か?現在所有されています「土地」を売却され、そのお金で「高付加価値」の物件を購入する、という方法です。例えば、第1回目の記事の中に有った(A)という土地を売却ます。その資金で大変人気のあります地域で、且つ、大きく価値が下がらないマンション(区分所有)を想定をしてみましょう。

区分所有のマンションの土地の評価額は、、「小規模宅地の評価の特例:200屬泙韮毅亜鷂此廚砲茲蟾垢飽造出来る可能性もあります。

また、相続財産を仮に分配するという際にも、区分所有のマンションであれば各相続人様上手く分けることが出来ると思われます。    

【まとめ】

題目のように「事業用建物建築だけが土地活用ではない」とい内容にて記載して参りました。

その中で、一つのご提案といたしまして「資産の組み替え」の例としまして「区分マンション」の購入をお勧めさせて頂きました。

勿論ですが、購入後に大きく価値が下がりそうな物件を選んではいけませんが、将来に渡りまして人気が維持できると考えられます物件であれば、検討する価値は大いに有るかと存じます。

是非ご検討頂ければと思います。    


更新日時 : 2017年12月06日 | この記事へのリンク : 

エイセン通信12月号 「税金基礎講座」土地活用再検討」 2

【お役に立ちますか】

前回の内容では、机上の計算では「何か良さそうだな〜」の感があるようですが、もう少し考えてみますと、、。

【不安な要素は無いのでしょうか?】

まず最初に頭をよぎりますのは、「空室が出たら」「賃料が下がったら」「金利が上がったら」等と思われます。

そこで、大手ハウスメーカーなどは「家賃保証」や「サブリース契約」などの条件を提示して安心感を持って頂くように言ってまいります。

但し、例えばサブリース契約を締結したとしましても、未来永劫に「その賃料が保証されてる訳ではなく」何年か毎に再契約という形になっているのが殆どと思われます。

空室率は全国で約20%程度と言われています。

ただ、まだまだ23区内では影響は微々たる程度かもしれませんが、少子高齢化も踏まえればオーナ様にとりまして、大きな心配事と思います。

そのような事柄から最近では、「高齢者住宅」「デイサービス型」など特殊な建築計画を提案されることが増加しているようですね。

【アパートバブルは弾けたか!】

以前のブログ記事でも記載していましたが首都圏近郊では、既に新築といえど入居者が決まらない状態となっています。

決めたい一心で「フリーレント」を付けても「決まらず」で周辺物件は「フリーレントが当たりまえ」となっているようですね。

以下のURはそのブログ記事です。

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_111894.html

(エイセン通信12月号から・税理士、谷口賢吉氏記事記事参照)

更新日時 : 2017年12月05日 | この記事へのリンク : 

ヒルサイドマンション:文京区小石川5丁目物件賃貸【茗荷谷駅】

【文京区小石川5丁目賃貸物件】

名 称:ヒルサイドマンション。

         

住 所:文京区小石川5−27−1。

構 造:鉄筋コンクリート造6階建。

間取り:2DK主体の全25世帯。

学区域:文京区立窪町小学校・第一中学校学区域。

☆お奨めポイント☆

ほぼ全室南西向きバルコニーで日当たり良好。

文京区でも人気の高い小石川5丁目静かな住宅街。

道幅もユッタリ整備された街並み。

公園・テニスコート・図書館も近隣に。

以下URは小石川5丁目の「竹早公園のブログ」です。よろしければご覧下さい。

https://adm.heyaweb2.com/eisen/adm2/?action_modules_BlogTop_adm_index=true&blog_id=111686

【マンション玄関にも一工夫趣ありますね〜】

         

屋内共用廊下のため清潔に保たれていますね。また、貸し主様は定期清掃を外部業者に委託していますのでその点でも清潔感が有ると思います。

【募集情報】

平成29年11月4日現在の募集情報です。

万一ご成約済みの場合はご容赦願います。

http://www.eisen.ne.jp/detail_eisen_1_eisen_1_337


ご近所様情報  

「エイセンハウス」の社名の由来となっています「和菓子の老舗・岡埜栄泉(オカノエイセン)」も所属していました(現在でも組合に加入しています)「小石川和生菓子組合(コイシカワ、ワナマガシ、クミアイ)」の仲間のお店をご紹介させて頂きます。

店名「一幸庵」

住所:文京区小石川5−3−15、

都バス「小日向4丁目バス停」より1分ほど、

店主は京都の和菓子店にて修行をされてきた方です。

お茶席のお菓子(主菓子・干菓子)のご注文がひっきりなし、とのこと。

また、創作和菓子にも熱心に取り組んでおられます。

この間、すごい

お話を伺いました・・・「あんこ」を飛行機に積んでアメリカに行って「煉りきり」(餡で花の形などを作る)実演して来た、とのこと。向こうでも「お茶」への関心は、下手すると日本人より「高い」かもしれません、と、言っておられました。

         

@以前見せて頂いた木型(落雁等の打ち菓子を作るのに使用)の写真です

            

「わらび餅」お正月の茶席には欠かせない「花びら餅」は特に有名でお勧めです!

               

更新日時 : 2017年12月05日 | この記事へのリンク : 

エイセン通信12月号 「税金基礎講座」土地活用再検討」 1

【お役に立てるでしょうか!】

今回は3回にわたりまして次の様な内容にて記載して参りたいと思います。

題しまして「事業用建物を建てるだけが土地活用!?」です。

【きっかけになった一つの理由は?】

平成27年の相続税の改正(基礎控除の減額と相続人一人当たりの控除額の減額により増税)による増税以来、地主さんをターゲットとして大手のハウスメーカーや金融機関が「土地の有効利用と相続税軽減」を目的とした賃貸住宅の建築を強く勧めてきました。

確かに弊社でも「賃貸住宅の建築」に因る相続税の軽減効果は有るものと思っています。

【どのような効果か考えてみます】

仮に、某地主様が自宅土地A(評価額1億円)に1億円(全額)を借り入れて賃貸住宅を建てる、という事例で計算をしてみました。

机上の計算での概算ではありますが、土地Aは賃貸住宅を建築することに因る貸家建付地の評価減で評価額が8,200万円に下がり、建物の評価額は建築価額の30%の3,000万円程度となります。

計算上では8,800万円の評価減となります。

此処まででしたら「全てグッド!」なのですが^^何か、考えておく必要の有る要素は、、。

次回に検討したいと思います。

(エイセン通信12月号から:税理士・谷口賢吉氏記載記事から参照)

更新日時 : 2017年12月04日 | この記事へのリンク : 

エイセン通信12月号から「空室対策に!」ペット可の検討(3)

エイセン通信12月から「空室対策に!」ペット対策の最後に。

【お役に立てるかもしれません】

以前までは「ペット可物件」にはあまり積極的では無かったのは事実です。

が、

第1回・2回と記載して参りましたように、対策を講じることが 可能で有れば、オーサー様にとりまして有効な「空室対策」の一つの手段であると思われます。

今回は、気になります事柄を挙げさせて頂き、オーナー様にもお考え寝返ればと思います。

【クレームは室内だけではない】

前回は買い主様のお部屋内での「犬の無駄吠え」を例に挙げさせて頂きましたが、クレームは室内ダケとは限らないと考えます。

例えば、犬の散歩時には共用廊下を歩かせないで必ず「抱いて」通ること、などが考えられますね。

他の要素と致しまして、毛が飛んで不潔・粗相をしてしまう・吠える・噛みつく可能性、、が予想され、これらの事柄の「ルール」を守って頂けることが絶対の条件ですね。

トラブルはこの「ルール」を守って頂けない・飼育されてる方の意識が薄い場合に発生をしています。

このルールが徹底できるようであればオーナー様にはGood!と思われます。

また、これらのことは管理会社の力量も問われると思われます。

第1回目の内容

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_112403.html   

第2回目の内容

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_ymd_20171202.html

更新日時 : 2017年12月03日 | この記事へのリンク : 

エイセン通信12月号から「空室対策に!」ペット可の検討(2)

エイセン通信12月から「空室対策に!」ペット対策の続きです。

【お役に立てるかもしれません】    

エイセンハウスでも以前は、なるべく「ペット可」は止めましょう!という姿勢でオーナー様には申し上げてきていました。

何故か?

それはこれから記載していきたいと思う事項等々があるからでした。しかしながら、最近では「ペットブーム」でエイセンハウスの近所でも2軒もの「動物病院」が開業をしていて、変な話で恐縮ですが2軒とも繁盛をされています。

また、近頃ではペットを連れて散歩されてる方、大変多くなってきていると感じています。

このような理由も有るのですが、もしも「ペット可」の賃貸住宅の運営が上手く出来るようで有れば、オーナー様にとりましても良い方向ではないのかなと、考えました。

そこで、以下の事柄について考えてみます。

【ペット飼育になれていない?】

ペットを飼いたいと考えている入居者様も必ず「ペット飼育に慣れている」とは限りませんね。

始めて飼育する、という方もいらっしゃると思います。

そういう方もペット可物件を探されるわけですね。

そのような場合、飼育している本人様にも想定外の事がおきる場合もあります。

例えば、犬であれば「犬の無駄吠え」なんかがこれに該当すると思います。

単身者や共働世帯などでは日中は殆ど留守の状態になり、犬の躾が出来ていなければ、当然他の入居者様からのクレームが入ることとなります。

このような事の対策は、、

1.ペット飼育の経験を尋ねておく。

2.申込み段階で犬の躾状態を聞いておく。

3.仮に鳴くような場合にはスクールで躾の教育を受けることを条件とする。4.改善できない場合には契約を解除出来る事を盛り込んでおく。

などで、もしも、OKあればとは思われます。


次回は、

【クレームは室内だけではない】と、題しまして記載します。


第1回目の内容

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_112403.html

更新日時 : 2017年12月02日 | この記事へのリンク : 

エイセン通信12月号から「空室対策に!」ペット可の検討(1)

【お役に立てるかもしれません】

比較的永く空室になっているお部屋の対策の「初めの一歩」となるかもしれません。

タイトルでも記載してみましたが「ペット可」の検討をしては如何でしょうか、というご提案です。

何故か、それは物件に特徴が出せると思われるからです。

巷間、ペットと暮らしたいと考える方、増えてきましたね。

エイセンハウスの近くの春日通り沿いでも「ペットの病院」も2軒もあります。

更に驚いたのですが、ペットの「目」専門の病院(ペットの眼科)も繁盛しています。

少々昔ではペット可にしますと、退去した後の修繕等が面倒で、、のオーナー様も相当数いらっしゃいました。

誠に尤もなことと思います。

従いまして、安易な考えにてペット可にはしない方が良いことは確かなことと思います。

ただ、今後、空室が増え又は空室期間が永くなる予想も考えられるおとから、予防策をシッカリ検討した上であるならば「空室対策」の非常に有効な武器になるのではないかと考えました。

今回は仮に「ペット可」にした場合の問題点とその予防策について考えてみたいと思います。

次回より順次、以下の【】の内容にて記載して参りたいと思います。 

【ペット飼育になれていない?】

【クレームは室内だけではない】


更新日時 : 2017年12月01日 | この記事へのリンク : 

何とかの手習いで始めて「500作目」になりました。

【お役に立っていますでしょうか】

エイセンハウスのHPを始めるに当たりまして「不動産ブログ」もやりましょう!という皆の意見にて始めたのですが、

「何とかの手習い状態」でしたので、四苦八苦からのスタートでした。

目が疲れるや、肩がこるやら^^^はたまた、

誤字脱字^^^のオンパレード?に近い有様でした。

それが、何と!?

本記事にて通過点では有るものの「第500作目」と相成りました。

内訳は=

スタッフブログが今回で485作、

お店紹介のブログが全15作、

合計で500作となった次第です。

(数だけは500だけど中身はね^^)陰の声。

かもしれませんが、とりあえず気にしないで、また前進しますのでよろしくお願いいたします。


更新日時 : 2017年11月30日 | この記事へのリンク : 




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