不動産ブログ
”イメージ写真は弊社提携税理士事務所発行の相続贈与マガジンです”
相続と申しますと、何かとトラブルが付きもののイメージを皆様お持ちになっていると思われます。そのイメージを払拭して頂くには”基本を知っておく”と”予めの対策を講じておく”事が重要と思います。今回はその”基本”を記載して参りたいと思います。
【相続税は”幾らから”課税されるの】
本ブログでは以前より同様の内容にて記載していますが、再度あらためましてご紹介させていただきます。
既に皆様はご承知ですが、相続税は、（基礎控除３，０００万円＋法定相続人の数×６００万円）を超える相続財産に対して課税が行われます。
従いまして、遺産総額が基礎控除額以下であれば、相続税の支払い義務はありません。また、相続税の申告義務もありません。
余談ではありますが、
＠法定相続人の範囲確認ですが”被相続人の出生〜死亡までの連続した戸籍謄本”で調べることができます。
【どのようなものが相続財産？】
相続税が課税されるのか、それとも基礎控除内で申告義務は無いのか等の判断には、遺産総額を算出する必要があります。
また、今後の事も考え（対策をしておく等の）遺産全体を把握しておくことも大事だと思います。
では、実際に相続財産に該当する・該当しない、ものとは。
＠相続財産に該当するものは。
□土地や建物などの不動産・借地権などの不動産上の権利。
□ 現金・預貯金・有価証券・自社株などの金融資産。
□貴金属・骨董品・自動車などの動産。
□住宅ローンや借金、未払い税金等のマイナス財産。
＠相続財産に該当しないものは。
□墓地・墓石・仏壇・神棚等の祭祀に関するもの。
□公益目的とする事業に使われることが確実な財産。
□『５００万円×法定相続人の数』以下の生命保険金や死亡退職金。
今回は以前と同様に相続税に関します基本的事項を記載して参りました。但し、相続はケース毎の細やかな判断が大事となります。お困りごと、ございましたらお気軽にご相談ください。
更新日時 ： 2018年07月22日 | この記事へのリンク ：
”イメージ写真は２０１１．８月の夏祭り会場の様子です”
さあ〜〜小桜商店街に集合しよう！！
２０１８「礫南夏祭り」いよいよ”海の日”の明日７月１５日（日曜日）開催されます。
いつもながらの「猛暑日」が予想されます。場所柄、日陰などは余りありません。
お客様（特に小さな子供達）は勿論スタッフ一同くれぐれも熱中症には気を付けてください。楽しい一日になりますように！！
２０１８．７．９記事＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
毎年恒例になっています近隣５ヶ町会合同に因ります「夏祭り」が今年も開催されます。
開催日は何時も「海の日」となっています。
ここで５ヶ町会のご紹介を、
まず始めは我が町の春日２丁目町会からで武島（タケシマ）町会・
第六天（ダイロクテン）町会・西江戸川（ニシエドガワ）町会・水道端（スイドウバタ）町会です。
毎年当番町会が決まっていまして、今年は武島町会さんの当番だそうで、何分ともよろしくお願いいたします。
今年は例年になく「梅雨明け」も早く、既に真夏の日差しが照り付けていますね。お祭りの場所は当然、日陰などは有りませんのでくれぐれも「熱中症」には気を付けて頂きたいと思います。
子供さんダケの話ではなく、スタッフの皆様（結構な年配？？の方もおられた様子なので）も十分な水分の補給を願います。
以下は２０１１．８月の記事です＝＝＝＝＝＝
礫南 夏祭り １．最初に豚コマを炒めます。食中毒が怖いので ２．味に「コク」を出すのに「干しエビ」も炒めます。 ３．次に｢キャベツ」を入れます。「シンナリ」するまで炒めます。炒めすぎに要注意。 ４．いよいよ「麺」の出番です。麺を投入したら「味付け」です。 我が町会は「ソースベース」に拘っています。ソースも「ウスターと中濃」の ２種類を使用。全体に火が良く通る様にが肝心。 ５．女性軍にパック詰めしてもらい「いらっしょい！美味しい焼きそばだよー！！」 今回もまた大好評でした！（本当です！！） ☆余談ですが・・・・ 皆様、大変お疲れ様でした。来年も又宜しく。 ＊疲れた「顔」見てやって下さいーーー。炎天下の「焼きそば」ホンマニ 「シンドイ」よーーー！
良く火を通す事肝心。ついで胡椒をふります。
今回は火力が程よく強く、美味しく炒められたのですがその分手の甲の毛も
『2017.7.3付ブログ記事もご覧願います』
http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_110120.html
更新日時 ： 2018年07月21日 | この記事へのリンク ：
”イメージ写真はエイセンハウスの管理看板です” 「エイセンハウスの管理のテーマ」は 『オーナー様（貸主様）の賃貸経営の安定収益の維持に貢献すること』を目的とし種々のご提案を心掛けております。 今回は 「契約条件」について考えて行きたいと思います。 【契約条件とは】 契約条件と申し上げますと即思いつくものには「敷金」「礼金」「共益費・管理費」など金銭面の事柄や、「女性限定」「単身者限定・学生さん限定」など入居者様の事柄が思い浮かぶと思います。 そこでこれらの要素を「変えたり」「緩和したり」して借主様が「入居しやすい」状態にしたら如何でしょうか、というご提案です。 【あまりお奨めしたくない要素は】 少々事例挙げてみます。
＠礼金０物件：初期費用低減効果を狙った。
＠フリーレント：最初の１ケ月は家賃無料などですが、郊外物件では効果がありますが。
＠その他：無理にペットOK物件とする。
エイセンハウスでも過去にはこのような変更で募集をしてみましたが、目に見えるような効果はありませんでした。
この部分の変更を考えるより”別要素”でのカバーをお奨めいたします。
【効果が有ると思われます事柄は】
入居者様への事柄では。
＠女性限定：オーナー様が女性の場合に良く選ばれる方法です。入居者様も”安心”されると思われます。
＠学生さん限定：入居者様の年代が同じ場合、生活スタイルも似通っていると思われます。生活時間帯もホボ同様であれば”生活音”の苦情も減るかもしれませんね。
＠最初からペット専用とする：無理やりでは無い場合には効果が有ると思います。共用部分に”専用設備（足洗い場等）付き”としたら尚効果は大と考えます。
更新日時 ： 2018年07月20日 | この記事へのリンク ：
”イメージ写真は家賃の要素とのバランスを量る秤です”
「エイセンハウスの管理のテーマ」は
『オーナー様（貸主様）の賃貸経営の安定収益の維持に貢献すること』を目的とし種々のご提案を心掛けております。
今回は６つの錘の内「場所」についてです。
【オーナー様の賃貸物件の所在です】
この場所は”立地”とも言えます。この立地の要素ダケは何ともし難いと思います。動かしようは有りません。動かしようが無いので”不動産”のですね。
弊社、エイセンハウスも最寄り駅の茗荷谷駅から徒歩約１０分の所に店舗を構えています。
ＪＲか営団でも結構ですので交渉して「駅」が目の前に有ったらな！などと考えたことも有りました。
また、大手スーパチェーンに掛け合い隣にでも出店して頂く＾＾無理ですよね！
では、では、、どうするどうする！？！？。
人間悩んで、悩んで大きくなる、、なんて悠長に考えていられないですね。
【考え方次第かもしれません】
今日日の方の”駅近く感覚は”徒歩５分以内位までのようです。
そうしますとエイセンハウスは、今日日の方の２倍の距離！で”遠いよね！”となってしまいます。然しながら、宣伝の仕方次第では＾＾共感の得られます方が必ずいらっしゃると考えました。距離感ではマイナスかもしれませんが、ある面ではプラス効果になるかもしれません。
【再度考えてみましょう】
クイズでは有りませんが＾＾駅近くのマイナス要素は？逆に駅遠いのプラス要素は？
＠例えばですが、駅近くのマイナス要素は『人通りも当然多く煩いかもしれませんね』
＠それに比べ駅遠くは『静かな住宅街を形成している可能性が大ですね』大きなプラス要素と成り得ると思います。
プラス要素を大いに宣伝して借りたい方にアピールしましょう！
＠ですが、入居者様」へのサービスで思いついたのは”シェアバイスクル”などは如何でしょうか。
借りている方限定で使用可能な”自転車”を用意です。最近では”シェア自転車”の運営を始めた会社も出てきました。
エイセンハウスでは駐車場のオーナー様にご紹介をして大変喜んで頂いています。
賃貸住宅のオーナー様も御一考の余地はかなりあると思います。
更新日時 ： 2018年07月19日 | この記事へのリンク ：
東日本大震災等復興協力 【プレミアムお買い物券】
今年も”文京区商店連合会”発行者・”文京区”後援の基に「プレミアムお買い物券」の販売を行います。
ご購入ご希望の場合には「専用はがき」または「インターネット」にてご応募できますのよろしくお願いいたします。
受付開始：平成３０年７月１０日（火曜日）の午前０時から。
締め切り：平成３０年７月２５日（水曜日）の消印まで有効。
（インターネットの場合は２３時５９分まで有効）
＠詳細は各店舗に置いてありますチラシをご参照願います。
昨今は予想の付かない（困難な）位、甚大な被害をもたらす災害が続いています。テレビのニュース番組でしか見たことはないのですが、氾濫した川から溢れた濁流は、本当に見ているだけでも恐怖心を感じます。
我々文京区商店連合会では、少しでも何等かのお役に立てればと考えこの企画を行っています。
皆様の暖かいご協力をお願い申し上げます。
下の写真は「お買い物券見本」と「お買い物券取扱店シール」です。
今年もどうぞよろしくお願い申し上げます。
２０１７．＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
昨年のプレミアム商品券のブログ
http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_110046.html
更新日時 ： 2018年07月18日 | この記事へのリンク ：
”イメージ写真は後楽園近辺の商店街風景です”
「エイセンハウスの管理のテーマ」は
『オーナー様（貸主様）の賃貸経営の安定収益の維持に貢献すること』を目的とし種々のご提案を心掛けております。
今回は「建物」の要素に付き考えて行きたいと思います。
【建物にも要素が？】
不動産業者の営業マンがお客様（借りたい方）をご案内します。借りたい方がまず最初に目にするのは、建物の外観や周辺の様子ですね。「ここにしようかな？そうれともどうしようかな？」の判断はお部屋のご案内以前から既に始まっています。
＠道路〜エントランス〜建物共用廊下を歩き〜お部屋前に〜実際にお部屋の見学まで辿り着けて始めてOKかNOのご返事となりますね。
【借りたい方はどのような判断か】
一番簡単な基準は、ご自身に置き換えて考えて頂ければ至極当然の事だと思います（この建物に住みたい！と感じて頂けるかです）
＠玄関や共用廊下にゴミが散乱している。
＠集合ポストには入りきらないチラシや新聞がはみ出ている、しかも床にも散乱している。
＠建物の周辺の敷地は雑草が生い茂り手入れは殆どしていない様子。＠玄関から共用廊下は薄暗く不安である。
＠ゴミ置き場はあるがバケツが汚れていて不清潔である。
”安心感や清潔感”が感じることが出来ましたら、と、思いますね。
【プラス１を考えた場合には】
例えば＠植栽や門扉・銘板を変えてみる。＠外壁の一部にタイルを貼ってみる。雰囲気が「ガラリ」と変わることが有るかと思います。
それともう一つ、利点があります。
それは、建物外観を注意して見るようになりますと傷んで来ている部分が気になって来ると思います。見た目が悪くなるだけではなく建物の老朽化も早まってしまいます。
気が付いたら補修をする、結果大事になってからと比較しますと余分な費用を掛けなくて済むと思います。
＠築３０年程経過ている賃貸住宅の「裏玄関」の共用通路に「タイル」を貼ってみました。
入居者様には大変喜んで頂いています、とのオーナー様の言でした。
ビフォー 👇
アフター 👇
＠＠＠如何でしょうか＠＠＠
＠塗装も建物を維持するには大変大事です。
http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_105697.html
更新日時 ： 2018年07月17日 | この記事へのリンク ：
”イメー写真は家賃とその構成要素とのバランスを計る秤です” 「エイセンハウスの管理のテーマ」は 『オーナー様（貸主様）の賃貸経営の安定収益の維持に貢献すること』を目的とし種々のご提案を心掛けております。
今回は６つの錘の内の「お部屋」に関するお話をしたいと思います。
【お部屋と言われ、即思われることは？】
オーナー様でしたら多分、即「間取りの変更！」とお答えされると思います。常に賃貸経営をお考えのオーナー様では至極当たり前のことと思います。
例えば、現在３ＤＫの間取りとしましたら現在では人気の高い２ＬＤＫへ、更に２ＤＫならば１ＬＤＫへと、なるかと思います。
但しです。現実的には「ハイ！そうですね！」とは簡単な問題ではありません。
エイセンハウス関連の賃貸住宅経営の会社でも課題として常に検討をしています。
しかし「計画を立て」「資金の準備」など将来に向けての”安定した収入（家賃収入）”の維持には重要な要素であると言えると思います。
【出来るところから始めませんか！】
今回は”始めの一歩”で実行可能な事柄をご提案したいと考えました。
＠まずは「意外と安価」で「イメージも結構変えられる」ことが出来ると思われます「壁クロス」についてご提案です。
殆どの賃貸住宅の物件で選ばれています壁クロスは「白基調の無地で無難な物」と思います。ここまではエイセンハウスでもある程度異議はございません。
そこでご提案です。”一部の壁面ダケ”でも構いませんので変化を付けては如何でしょうか！
俗に言われています所の”アクセントクロス”にです。ＬＤＫの壁１面ダケとか極端には”柱部分の面ダケ”でも経験有りますが、結構ガラット印象が変わることになります。
クロスの単価は通常の原状回復工事に使用する物と同単価で十分ＯＫですので、同じ費用で”イメージアップ”如何でしょうか！
また、女性限定で募集されたいオーナー様でしたら、選べるクロス柄はもっと豊富になりそうですね。例えば「ピンク系」とか「図柄系」なんてことも有りかもしれません。
更にはこのような物も簡単に！以外と玄関廻りは不便かもしれません。何処かに”掛けたくても”引掛けておく場所もありません。
そこで”長押”を付けては如何ですか？チョットした工夫で大変便利になりますよ。単価も”お手頃価格”で安心ですね。
その他、本ブログでも種々ご紹介をさせていただいています。
結構入居者様に好評を頂けると感じていますのは”部屋干し”できる設備です。
春先の”花粉症対策”とか”梅雨時の対策”には最適と思います。
以下はご紹介ブログです。
窓枠のサイズや状態により取り付けられない場合もありますが、取り付けOKなら結構なインパクトになると思います。
http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_113398.html
このように”アイデア”はまだまだ出てくると思います。比較的安価な金額での可能性もありますので検討の余地は有ると思います。
エイセンハウスの担当者とお気軽にご相談しませんか。ご連絡お待ちしています。
更新日時 ： 2018年07月16日 | この記事へのリンク ：
今年で第３回目となります伝通院境内での「納涼盆踊り大会」が下記の日程にて開催をされます。
回を追うごとに皆様にも知っていただき、年々盛大に開催されるようになって参りました。
今回も例年通りの「模擬店」も出店されます。短い時間ではございますが、是非とも皆様のお出かけを心からお待ちしております。
日時：平成３０年７月２９日（日曜日）
場所：伝通院様境内。
縁日：１６：００から（焼きそば、かき氷、ヨーヨーなど）
盆踊り：１７：００〜１９：３０（東京音頭、炭坑節など）
下記URLは昨年の「盆踊り大会」の様子のブログです。
是非お読み頂ければと思います。
http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_110532.html
今年も良い天気に恵まれ「楽しく・安全」に終了出来ればを願っております。
更新日時 ： 2018年07月15日 | この記事へのリンク ：
”イメージ写真はエイセンハウス事務所内の管理登録証です”
「エイセンハウスの管理のテーマ」は
『オーナー様（貸主様）の賃貸経営の安定収益の維持に貢献すること』を目的とし種々のご提案を心掛けております。
今回は６つの錘の内の「設備」に関するお話をしたいと思います。
【今日日では当たり前になっていること】
オーナー様と設備に関することでお話する際、良く話題になることがあります。それは何か申しますと＾＾＾「今時（設備として）は有るのが当たり前」ですよね、ということでございます。
その代表格は「エアコン」だと思います。自分の幼き時代を思い起こしますと＾＾それこそ”扇風機”が有ればまだ、ましな家庭だったような気がいたします（自分の家庭環境が、だったので、すみません）
それから「ウン十年」〜〜エアコンは当たり前、生まれた時から各家庭には有り、その中で生活をしてきました。
ファミリータイプの間取りであれば”各室エアコン設置済み”が普通の生活スタイルとなっています。
【エアコン設置には費用負担が要ですね】
そこで借主様に対し、あるアンケートを取ってみた結果が報告されています。どのような結果が得られたと思われますか？
＠結果＝”エアコン付き物件”で借主様は平均で２，０００円〜３，０００円程度の賃料のアップであれば、容認出来るとの結果が有るそうです。
＠要は＝借主様自身の設置が面倒、自分で購入したエアコンなので引っ越し時には持ち帰りたい＾でも面倒ダナ〜等々の考えの様です。
【費用について考えてみます】
この結果から費用対効果について考えてみましょう。
『例としまして』
１．３，０００円アップ×１２ケ月×２年間契約＝７２，０００円
の投資資金が得られると考えられます（家賃増額に因って）
２．そこで７２，０００円を使って新品のエアコンを新たに設置されては如何でしょうか。勿論オーナー様はエアコン代の”先払い”の形にはなりますが、回収可能な数字（金額）だと思われます。
３．エアコンの寿命は大体１０年程度と言われたいますので、仮にその間に再募集となりましても”家賃の値下げ募集”を回避できると考えます。
【ご提案です】
不動産会社では月額３，０００円の賃料値引き募集（値下げ募集）で開始出来れば、借主様を見つけやすいと思います。
しかしオーナー様は当然、以前より月額収入は減額となります。
エイセンハウスは”賃料維持”にはの考え方でオーナー様とのご相談に努めております。
それには上記のように７２，０００円の投資が必要となりますが、今後も値下げ募集しか”手”が無い事を考えれば、有効な投資案件と考える事が出来ると思います。
【実際にご提案し、実行した内容です】
オーナー様・借主様にも喜んで頂け案件を列挙させて頂きます。
□混合水栓からシングルレバーへ交換。
□普通のドアチャイムからモニター付きドアホンに交換。
□部屋干し用のレールを取り付けた。
□押入れ（収納）にハンガーが掛けられるようパイプを設置。
＠チョットした工夫でも借主様に喜んで頂ける！大変グッドですね！
＠安価な費用でも工夫次第で！！変わることも有りますよ！
次の回は「お部屋」に関して考えて行きたいと思います。
過去ブログ＝＝＝＝＝＝＝
＠困った時のお助けマン・・・
http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_105206.html
このサービスは入居者様に費用の負担を契約時にお願いしておりますが、例えばオーナー様が「半額は負担してあげますね！」とサービスして頂けましたらまた一つ「他物件と差別化」が出来るかもしれませんね！
更新日時 ： 2018年07月14日 | この記事へのリンク ：
”イメージ写真は教育の森公園入口です”
「エイセンハウスの管理のテーマ」は
『オーナー様（貸主様）の賃貸経営の安定収益の維持に貢献すること』を目的とし種々のご提案を心掛けております。
今回は前回内容の６つの錘の内の「サービス」に付きまして考えて行きたいと思います。
【ご自身では如何ですか】
自分の趣味の一つに「旅行」がありますが、皆さんはどのように「旅館・ホテル」を選んでいらっしゃいますか。
種々パンフレットを眺めて見ますと、何やら「☆マーク」が付いていて２ツ星だの４ツ星だのの評価が有りますね。
どこの旅館・ホテルでも多くのお客様に泊まりに来て頂きたいとの思
いで一生懸命工夫をされています。
【賃貸経営のオーナー様でしたら？】
そこで、賃貸住宅を経営されていますオーナー様にも是非とも同様の感覚に成って頂ければと考えます。
借主様（入居者様）へのサービスの質を上げることが正に他物件との差別化に繋がることと考えます。
では、具体的に考えて『長く居住して頂いている入居者様が得するルール作り』などは如何でしょうか。
例えば＠４年毎に畳替えをしてあげる＠上限金額は有りますが更新時に何か設備を取り付ける（又は取り換えてあげる）＠プロのクリーニングを入れてあげる。
等々とにかくアイデアは沢山あるかと思います。借主様が喜んで頂けそうな事柄であればOkと思います。
【効果はブーメランでオーナー様に！】
また入居者様へのサービスですが、「得をする」のは入居者様だけではなく、結果として「オーナー様」への「得」としてリターンが有るものと思います。
何故か、、、
＠入居率が常に高率にて安定する（空室期間が短くなる可能性）
□入居者様が快適に暮らせるようサービスの質を上げます。
👇
□高率な入居率が保たれる（空室期間短くなります）
👇
□修繕費の軽減も可能（定期的に修繕の可能性もあるので）
👇
□オーナー様の賃貸経営安定に繋がる好循環が生まれると思います。
【ご参考】
共用部分の定期清掃に関します過去のブログです。ご参考までに。
http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_102244.html
次回は２ツ目の錘・・契約条件を考えて行きましょう。
更新日時 ： 2018年07月12日 | この記事へのリンク ：
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