不動産ブログ
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民泊新法いよいよスタート！『条令での規制は如何に？』
本ブログ内でも種々記載していますが、以前から比べまして「何処に行っても」外国からのお客様にお会いする機会、結構増えているな〜の実感ですね。
特に神社・仏閣や日本庭園を擁した施設（公園など）には多くの外国人の方が出かけられているようです。
自分に置き換えて考えてましても、タマの外国旅行では、、、同じような場所にと、行動していますね！！
【我が文京区の条令はどのようになるのやら？？】
民泊新法が成立し、この６月より施行せれることになりますが。各市町村・特別区では「条令」により相違がでてくるものと思われます。
我が文京区ではどのようになるのかな〜？今年の新年会などでお尋ねしてみたのですが種々でしたね。
一番キツメの制限をスベシの方の意見では「区内の８０％以上」の住宅街では「民泊は認めない」ようにしたい、とのことでした。
【そのような中でも着々と、、】
先手必勝なのかもしれません！着々と大手では「体制」を整えているようですね。民泊を利用されるお客様が、如何に便利に安全に利用して頂けるかが勝敗の分かれ目」？の感がするような対策と感じます。
先日の新聞記事からですが、全国展開をしています「コンビニ」の利用のようですね。現在コンビニでは種々の受付業務を既に委託されています。
今回その中の一つとして「民泊のカギの受け渡し」を依頼するそうです。考えましたね〜〜。
エイセンハウスは祈ります。 「三方良し」でありますように！
「地域住民の方良し」「訪れて来られる方良し」「世間様も良し」
上手く廻っていくには相当の「時間・理解・協力」が少なくとも必要ではないかと思われますね。何か一つでも欠ければ「混乱」だけが残るかと思います。
以下は関係の新聞記事です。
【民泊に関します以前記載のブログ記事】
２０１８．１．２０関連ブログ
http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_113019.html
２０１７．１１．７関連ブログ
http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_111915.html
更新日時 ： 2018年04月23日 | この記事へのリンク ：
相続・贈与マガジン４月号『子・孫が新居購入』で相続対策��
『住宅取得等資金の贈与の時例』とは？
子・孫の住宅取得を上手く利用してスムーズな財産移転を！
今回�△任和仂櫃叛�り得る「住宅」でも更に一定の条件がありますので、その条件を記載して参ります。
【家を新築したり、取得したりする場合の条件】
＠家屋（区分所有の場合は区分の面積）の床面積が５０�岼幣紕横苅悪岼焚爾任△襪海函�
＠且つ、その床面積の2分の�軌幣紊鮗�贈者が居住の用に供する。
其の上に次のいずれかに該当すること。
☆建築後使用されたことのない住宅。
☆中古住宅の場合は築２０年以内であること。（耐火建築の場合には築２５年以内）
☆一定の耐震性能の証明書を備えたもの。などとなっております。
【家の増改築工事をする場合の条件】
以下の要件が必要とのことです。
�ー�分の居住用家屋で。一定の要件を満たす増築・改築・大規模修繕・大規模模様替えで『検査済証の写』など書類で証明されたもの。
�∩�改築などの工事費用が１００万円以上であること。
�Ａ�改築後の家屋床面積の2分の1以上が受贈者の居住用であること。
�ち�改築後の床面積が５０�岼幣紕横苅悪岼焚爾任△襪海函�
以上、特例を受けるためには種々の書類等が必要となってきます。
当然に申告も必要となりますので専門家（税理士）と相談の上、実行されますことをお奨めいたします。
エイセンハウスでは毎月１回提携税理士事務所発行の「相続・贈与マガジン」を各オーナー様にお届しています。
ご希望のオーナー様いらっしゃいましたら、ご連絡お願いいたします。お待ちいたしております。
更新日時 ： 2018年04月17日 | この記事へのリンク ：
相続・贈与マガジン４月号『子・孫が新居購入』で相続対策� �
エイセンハウスと提携しております税理士事務所発行の「相続・贈与マガジン」４月号より、有意義な情報をお知らせしたいと存じます。
今回の「題目」は本ブログでも過去に何回かは取りあげてきた内容となります。今回�，伴＿鶚△硲臆鷁颪吠�けまして記載して参ります。
『住宅取得等資金の贈与の時例』とは？
子・孫の住宅取得を上手く利用してスムーズな財産移転を！
子・孫が新居の購入をする際（きっかけに）相続対策が出来る仕組みとしまして注目を集めている「住宅取得資金の雑徭の特例」。
但し、非課税扱いになるには条件があり、注意が必要となります。
【特例制度の内容とは】
住宅取得資金の贈与の特例制度は、父母・祖父母が子・孫に住宅購入資金を贈与した場合、贈与された方一人につき、法律で決まられた範囲内の金額であれば贈与税が「非課税」となる制度です。
【対象と成り得る方は】
１．２０歳以上の直系卑属。
２．合計の所得が２，０００万円以下。
３．一定の要件が満たされている方。
【対象と成り得る住宅の条件とは】
１．家を新築したり、取得したりする場合。
２．家を増加築工事をする場合。などが当てはまるかと思います。
然し、此処にも条件があります。次回�△任蓮屬海両魴錙廚�ら記載して参りたいと思います。
エイセンハウスでは毎月１回提携税理士事務所発行の「相続・贈与マガジン」を各オーナー様にお届しています。
ご希望のオーナー様いらっしゃいましたら、ご連絡お願いいたします。お待ちいたしております。
更新日時 ： 2018年04月16日 | この記事へのリンク ：
”名義預金”家族への気持ち、課税対象にならないよう！��
エイセンハウスと提携しています税理士事務所の「相続・贈与マガジン」では今月号は『名義預金』について取り上げておりますので、ここで少々記載して参りたいと存じます。
前回からの続きで今回は、
『名義預金と看做されないためには』と題しまして��
【対策例１．】
配偶者・親などの親族から、見も知らない自分名義の預金口座の存在を知らされた時には、
１．通帳・印鑑は必ず自分で「管理」する。
２．自分の預金口座なので自由に入出金して利用する。
といった対策が有効であるとのことです。
＠但し、渡されました通帳に仮にですが１１０万円を超える預金が有ったような場合には、通帳・印鑑を受領した時、「一括贈与」がされたと判断をされることも有るとのことです。
【対策例２．】
１．仮に『名義預金』と看做されるような預金口座を作っている場合には、ある程度のタイミングにて「本人」に通帳・印鑑の管理を任せるようにしましょう。
２．年間１１０万円の基礎控除を上回る贈与を行う方が有効な対策になる可能性もあります。
＠ここでの注意点の一つ、受け取る方が未成年者である場合の「法定代理人」との関係にも注意が必要です、とのことでした。
相続・贈与につきましてご不明点やご相談事ございましたらお気軽にご連絡ください。
更新日時 ： 2018年04月15日 | この記事へのリンク ：
”名義預金”家族への気持ち、課税対象にならないよう！��
『ご家族へお金を残してあげたい!』配偶者・子・孫の名義で預金口座を作る、世の中では珍しい事ではありませんね。
しかし、その方が亡くなった後の税務調査で「折角の気持ち」が課税対象となる場合があります。これを『名義預金』と言います。
エイセンハウスと提携したいます税理士事務所の「相続・贈与マガジン」では今月はこお『名義預金』について取り上げておりますので、ここで少々記載して参りたいと存じます。
【仮に、看做されたらば＾＾】
上述のように預金口座を作ったとしましても、肝心な「管理（通帳など）」は名義人様とは別の方が、、。
税務調査では相続財産の申告漏れを防ぐため、亡くなった方でない財産も、実質的に被相続人が管理していたのではないか、とチェックを行います。
そこで『名義預金』と看做されれば相続税が発生をいたします。
余談ですがそれらの行為が「悪質」だと思われますと、通常より税率の高い「重加算税」が課される場合もあるかもしれません。
【では判断基準はあるのですか？】
その預金が名義預金に該当するかどうかの判断基準は以下の通りとのことです。
１．通帳・印鑑の管理は誰が行っていたか。
２．受け取り利息は誰が費消していたか。
３．贈与税の申告をしているいるかどうか。
【上記のまとめとしまして】
１．通帳・印鑑などの保管場所を口座名義人は把握していない、また、その存在すら知らない。このような場合は即『名義預金』として扱われてしまいますね。
２．配偶者・子・孫等の名義となっている預金での入金は「何処から入金された」が重要とのことです。例えば被相続人の口座より振り替えが有れば、『名義預金』と看做される可能性は高くなるそうです。
３．配偶者・子・孫、収入が無い場合が多いですね。それなのに預金残高は増加している。このような場合「贈与」に因るものが多いですね。
従いまして「贈与税の申告」が為されていない場合には『名義預金』だと疑われてしまうかもしれません。
では、どの様な対策を講じておけば『名義預金』と看做されないのか！次回�△乃�載して参ります。
エイセンハウスでは毎月１回、提携しております税理士事務所作成の「 相続・贈与マガジン」を発行しております。
お読みになりたい方いらっしゃいましたら、ご遠慮なく弊社宛お問合せ願います。ご郵送させていただきます。
更新日時 ： 2018年04月13日 | この記事へのリンク ：
空室対策「閑散期」の入居者募集について��
前回�，梁海�です。
閑散期といえど空室となっていますお部屋は、早く埋めるためにも何等かの手立てを考えて動き出す必要があります。
また余談ではありますが、現在満室であっても万一解約が出るかもしれませんので、閑散期の比較的暇な時に「イザ」の準備をされることをお奨めいたします。
【閑散期だから見直す事は！？】
入居者様が既に決まっており、段取りが悪ければ修繕も間に合わない、なんて事態が起こり得るのが「繁忙期」の特徴でもありますね。
気になっている箇所が有ったとしても中々リホーム迄は至らない場合が多いと思います。
そこで閑散期だからこそ「出来ることは！」と考え実行されては如何でしょうか！必ず無駄には絶対にならないと思います。
【大袈裟に考える事はないかもしれません！】
「出来ることは！！」と大上段に構えること迄はないと思います。
エイセンハウスが以前から何回も提案しております「＋１」は如何でしょうか。
１．通常の原状回復工事では取り切れない「水回りのカビや黒ずみ」は新規のコーキングで綺麗に蘇ります。
２．水垢が取れなくなった浴室の古くなった水栓や鏡の交換。見違えるほどカモしれません。
３．以外に手垢で汚れている各スイッチプレートの交換、新品に交換で印象がガラリと変わる可能性が大。
４．玄関回りに一工夫「長押」などを取り付けては如何でしょうか。５．賃貸住宅で昔から言われていますことは「収納不足」ですね。玄関の壁・洗濯パンの上部分・収納無の洋室の壁等収納量の増加は絶対に好印象を与えますよ！
上記１〜５をご提案させて頂きましたが、エイセンハウスの過去の例に因りますと、費用的にはローコストで仕上げが可能でした。
【お部屋の見せ方、にも工夫されたら】
新築の分譲マンションみたいな「家具・家電の設置」し、モデルルームみたいに出来れば申し分はないかもしれませんが、少々無理と思われますね。
そこで簡単に見栄えを良くする方法を考えましょう。例えば、、
１．玄関にスリッパを用意する。
２．部屋には綺麗なカーテンをかけておく。
３．少々お洒落な照明器具を付けておく。
４．キッチンや洗面所・浴室などに生活小物などを置いておく。等でグット印象がアップ出来ると思います。
これらの小物はどこの１００円ショップでも購入できると思います。ローコストですね！
【お部屋内だけではダメですね】
入居者様が訪れた際、最初に目にするのはエントランスと思います。いくらお部屋内を工夫されましても、最初の印象で決めて頂けない場合も多々ございます。
極端な例ですが玄関を見て「もう結構です！」と言われたお客様もおられました（本当の話です！）
玄関先の郵便ポストのスペースが綺麗に整頓されていたり、入り口付近に季節の花が飾られていたりしたら、初めて訪れて頂いたお客様には好印象を持たれると思います。
このような事柄の積み重ねが、確実に物件の価値をアップさせるものと思います。
時間が掛かり、また即効性はあまり期待は出来ないかもしれません。
閑散期しか出来ない事は必ずありますので、まずは、出来ます事柄から始めては如何でしょうか！
更新日時 ： 2018年04月10日 | この記事へのリンク ：
空室対策「閑散期」の入居者募集について��
昔から賃貸経営の１年間では「大きな波」があると言われています。１月頃から３月下旬にかけましては毎年恒例？の「繁忙期」と言われていますね。その時期を過ぎますと一般的には「なだらかに閑散期」となるようです。
然しながら閑散期とはいえ部屋探しをされますお客様は「０」ではありません。
例えば「希望する物件をゆっくりさがしたい」と、わざわざ繁忙期を外して来られますお客様もいらっしゃいます。また、「良いお部屋が有れば引っ越ししたい」とか「転勤・転職事情ではないのでゆっくりと」とお考えのお客様もいらっしゃいます。
要は、閑散期のお客様は繁忙期と違い、ゆっくり検討して頂くだけの時間の余裕が有るという事と思います。
では、そのようなお客様に対応出来るにはどうすれば！を今回�，伴＿鶚△砲胴佑┐道欧蠅燭い隼廚い泙后�
【繁忙期・閑散期の違いの再確認】
繁忙期には短期間にお客様に決断して頂くため、例えば「賃料減額」や「礼金・敷金の値引き」あるいは「フリーレント」といった「条件」などで引き付けたりいたします。
また、お部屋の原状回復工事などもスピード感を持って仕上げなくてはなりませんね。
逆に閑散期のお客様は上述しましたように「急いでいません」ので「ゆっくり・ジックリ」と、となります。
そこで、お客様も違うように「オーナー様や管理会社」も考え方が違ってしかるべし、と思います。
閑散期に探されるお客様の心を如何につかめるか、が肝心であると考えます。
【繁忙期と閑散期のオーナー様】
今回の纏めとしましては、入居者様の立場から見ての「繁忙期と閑散期」の物件の探し方が違いますように、実はオーナー様の立場から見ても違って当然と思います。では、残念ながら繁忙期に決めそこなったお部屋や、３月末頃の退去となって商品化出来なかったお部屋はどうしたら良いか！
次回�△嚢佑┐道欧蠅燭い隼廚い泙后�
更新日時 ： 2018年04月08日 | この記事へのリンク ：
再度の話「小規模宅地等の特例」適用条件とは？
本ブログでも何回か取りあげてきましたテーマ「小規模宅地等の特例の適用条件」を再度考えてみます。記事内容はエイセンハウス提携税理士事務所の相続贈与マガジンからとなります。
今回はQ＆A形式にてと考えました。
【Qの内容】
賃貸併用住宅を自宅として建てようと思います。相続がスタートした場合、相続税を大幅に安くできる”小規模宅地等の特例”制度を適用できますか？
【Aの内容】
”一定のケースで適用ができます”
小規模宅地の特例とは、、相続税の計算上、自宅などの敷地の評価について一定の要件を満たした場合にその敷地の大幅な評価額の減額が認められる、というものです。
その内容は＝居住用は３３０�屬泙韮牽亜鵑良床糎此�貸家用は２００�屬泙韮毅亜鵑良床糎此�特定事業用は４００�屬泙韮牽亜鵑良床糎此△修靴篤団蟷�業用と居住用はそれぞれの限度面積まで完全併用が可能となっています（２０１８．１月現在）
”賃貸併用住宅の場合”
建物の利用割合で区分した自宅部分の敷地と賃貸部分の敷地ついて、それぞれ評価減の特例の適用を検討することになります。
敷地の利用区分は一般的には建物の利用割合にい応じ計算をします。例：賃貸部分床面積が全体の７５％の場合、敷地も７５％を貸付部分と考えます。
”ここでの注意点は”
居住用と貸家用はそれぞれの限度面積までの併用は出来ません。従いまして按分計算により有利選択が必要と思います。
”他の注意点としましては”
１．空き家になっている場合には特例を適用できません。但し、賃貸部分に入居者がいれば適用することが出来ます。
２．特例を受けるには＝相続税の申告書に特例を受ける旨を記載、小規模宅地等に関する計算書の明細書や遺産分割協議書の写し、住民票など一定の書類の添付、が必要となります。
特例の適用を受けるには細々とした書類等が必要ですので、専門家（税理士）の指導のもとにて申告することが大事であると思います。
更新日時 ： 2018年04月07日 | この記事へのリンク ：
数字で見る相続「４６．５％」とは？何の調査での数字と思われますか？
エイセンハウスの提携しております税理士事務所のマガジンからの記事のご紹介です。
【４６．５％とは何の調査】
この数字は一般社団法人 全国優良石材店の会が実施しました２０１７年お墓購入者アンケート調査』（有効回答数２，４２３人）の中で、「子供が親の墓を建てるのは当然だと思う」と回答をされた方の割合だそうです。アンケートの結果では、「そうは思わない：２３．２％」で「わからない：２８．７％」で、約半数の方は自分でお墓を建てる事は当然と思っているようですね。
【相続の対策にも、、】
相続税法では、ご両親が亡くなられる「前」に自分達でお墓を購入しておきますと、ご両親が亡くなられた際に引き継ぎます相続財産を減らせる効果があります。従いまして相続税の課税財産が少なくなるメリットがあります。
【事前対策が有効になる場合があります】
相続は事前対策が最も有効とされています。然しながら「死後」の相談？とも取られますのでなかなか言い出しづらい！？側面もあると思います。エイセンハウスでは提携の税理士事務所がございますので、お気軽にご相談ください。
【相続贈与マガジン毎月発行】
提携税理士事務所では毎月マガジンを発行しています。郵送のご希望ございましたらご連絡願います。
更新日時 ： 2018年04月06日 | この記事へのリンク ：
エイセン通信３月号【書籍紹介】税務対応マニュアル？
エイセン通信３月号の今回は【書籍紹介】を記載しています。
ご紹介の書籍：岡野雄志（著）「相続税の税務調査完全対応マニュアル」です。
賃貸経営に奮闘されていますオーナー様に、少しでもお役に立てますことが有ればと考えました。
そのような中でこの書籍の題名は「相続税の税務調査完全対応マニュアル」、、良く目にしますのは「賢く節税しましょう」等のテーマの物が圧倒的に多いですね。
然しながら本書は「相続税の税務調査に対する対応方法」を解説している珍しい書籍です（税務署に目、付けられないのでしょうか？）また、本書は「税務申告された方・これから申告される方」が対象のようですが、まだまだ「先ですよ」と思われています方も「どんなものか！？」を知っておくことも大事かと思われます。
以下は概要となります。
＠税務調査が来るとどうなるか？
＠どんな人に税務調査が来るのか？
＠税務調査が来る前にやっておくべきこと。
＠当日のタイムスケジュール。等々です。
エイセン通信３月号の記事内容です。宜しければお届にあがります。
＠PCスキル、ヤヤ低目？のため「解像度」があまり良くなくて申し訳ありません。ご連絡くださいましたら原本お届にあがります。
更新日時 ： 2018年03月18日 | この記事へのリンク ：
