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エイセン通信12月号 「税金基礎講座」土地活用再検討」 3

【お役に立っていますか】

土地活用の最終回といたしまして、一つのご提案です。勝手な事、と思われるかもしれませんが、ご容赦願います。

先祖代々守り続けて来られた財産、出来ましたら後々まで引き続けられたら良いですね。   

【資産の組み替えの検討はいかがでしょうか】

先祖代々に渡って引き継がれて来られた「土地」で「活用」が出来ましたら、それに越したことはございません。

ただ、前2回で記載して参りましたように、もしなるようで有れば「組み替え」を検討されればと思います。

では「組み替え」とは何か?現在所有されています「土地」を売却され、そのお金で「高付加価値」の物件を購入する、という方法です。例えば、第1回目の記事の中に有った(A)という土地を売却ます。その資金で大変人気のあります地域で、且つ、大きく価値が下がらないマンション(区分所有)を想定をしてみましょう。

区分所有のマンションの土地の評価額は、、「小規模宅地の評価の特例:200屬泙韮毅亜鷂此廚砲茲蟾垢飽造出来る可能性もあります。

また、相続財産を仮に分配するという際にも、区分所有のマンションであれば各相続人様上手く分けることが出来ると思われます。    

【まとめ】

題目のように「事業用建物建築だけが土地活用ではない」とい内容にて記載して参りました。

その中で、一つのご提案といたしまして「資産の組み替え」の例としまして「区分マンション」の購入をお勧めさせて頂きました。

勿論ですが、購入後に大きく価値が下がりそうな物件を選んではいけませんが、将来に渡りまして人気が維持できると考えられます物件であれば、検討する価値は大いに有るかと存じます。

是非ご検討頂ければと思います。    


更新日時 : 2017年12月06日 | この記事へのリンク : 

エイセン通信12月号 「税金基礎講座」土地活用再検討」 2

【お役に立ちますか】

前回の内容では、机上の計算では「何か良さそうだな〜」の感があるようですが、もう少し考えてみますと、、。

【不安な要素は無いのでしょうか?】

まず最初に頭をよぎりますのは、「空室が出たら」「賃料が下がったら」「金利が上がったら」等と思われます。

そこで、大手ハウスメーカーなどは「家賃保証」や「サブリース契約」などの条件を提示して安心感を持って頂くように言ってまいります。

但し、例えばサブリース契約を締結したとしましても、未来永劫に「その賃料が保証されてる訳ではなく」何年か毎に再契約という形になっているのが殆どと思われます。

空室率は全国で約20%程度と言われています。

ただ、まだまだ23区内では影響は微々たる程度かもしれませんが、少子高齢化も踏まえればオーナ様にとりまして、大きな心配事と思います。

そのような事柄から最近では、「高齢者住宅」「デイサービス型」など特殊な建築計画を提案されることが増加しているようですね。

【アパートバブルは弾けたか!】

以前のブログ記事でも記載していましたが首都圏近郊では、既に新築といえど入居者が決まらない状態となっています。

決めたい一心で「フリーレント」を付けても「決まらず」で周辺物件は「フリーレントが当たりまえ」となっているようですね。

以下のURはそのブログ記事です。

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_111894.html

(エイセン通信12月号から・税理士、谷口賢吉氏記事記事参照)

更新日時 : 2017年12月05日 | この記事へのリンク : 

エイセン通信12月号 「税金基礎講座」土地活用再検討」 1

【お役に立てるでしょうか!】

今回は3回にわたりまして次の様な内容にて記載して参りたいと思います。

題しまして「事業用建物を建てるだけが土地活用!?」です。

【きっかけになった一つの理由は?】

平成27年の相続税の改正(基礎控除の減額と相続人一人当たりの控除額の減額により増税)による増税以来、地主さんをターゲットとして大手のハウスメーカーや金融機関が「土地の有効利用と相続税軽減」を目的とした賃貸住宅の建築を強く勧めてきました。

確かに弊社でも「賃貸住宅の建築」に因る相続税の軽減効果は有るものと思っています。

【どのような効果か考えてみます】

仮に、某地主様が自宅土地A(評価額1億円)に1億円(全額)を借り入れて賃貸住宅を建てる、という事例で計算をしてみました。

机上の計算での概算ではありますが、土地Aは賃貸住宅を建築することに因る貸家建付地の評価減で評価額が8,200万円に下がり、建物の評価額は建築価額の30%の3,000万円程度となります。

計算上では8,800万円の評価減となります。

此処まででしたら「全てグッド!」なのですが^^何か、考えておく必要の有る要素は、、。

次回に検討したいと思います。

(エイセン通信12月号から:税理士・谷口賢吉氏記載記事から参照)

更新日時 : 2017年12月04日 | この記事へのリンク : 

良くあるご相談事例^^^第1回の続き「設備・契約終了」

【お役に立てますよう】

良くあるご相談事例^^の最終回です。

最終回のテーマは日常ランニング的な「設備不具合等の対処」と「契約が終了した際の対処」についてです。

【設備不具合等に関して】

先ずは賃貸借契約でいう「設備」の内容から把握していきたいと考えます。

賃貸住宅を例に取りまして「設備」という言葉を聞いて何を思うでしょうか?

1.キッチン

2.風呂・トイレ

3.洗面台

4.照明器具

5.エアコン等々が考えられると思います。

次に賃貸契約に於けるる設備で、もう一つの考え方が有るのだと思います。

それは何かと申しますと、

「契約開始時期に当該室内に有った設備」

「契約上の設備」と自分(弊社)は考えています。

そこで、

契約期間中にて万一不具合が生じた際の「修繕又は交換費用」の負担は「その設備」は貸し主様の費用負担となります。

非常に回りくどく、也奴恣意書き方になってしまいましたが、

要約すれば、、

「初めから有った物は全て貸し主様負担になりますよ」ということと思います。

また、我々業者も良く使う「残置物」という言葉があります。

前入居者様が引っ越し時に置いていった物のことですが、

まだまだ新しくて使用が可能な場合、もったいないので次の方にも使って貰おう、

但し、

残置物なので「修繕又は交換の場合は借り主様の費用負担」などの注意書きにしています。

しかしながら「法的」には、この考え方はダメで全て貸し主様の責任にて、となっています。

何故なのか?

賃貸する部屋の所有権は当然、貸し主様のものなので、その中に有る全ての「物」の権利は貸し主様である、という考え方からきているからです。

今後の課題となってくるものと思われます。

賃貸住宅に比べ事業用の賃貸契約では、例えば店舗の場合などでは結構な金額の設備が必要となることが多々ありますので、因り慎重な対応が非常に重要になってくると思います。

【契約終了に伴う対応とは】

即、思いつくのは終了に伴う「預かり金の精算」だと思います。

多分、何年か使用されていましたので何等かの傷・汚れは有るものと思います。

普通ですと預かっています金銭で清算となりますが、ご承知のことと思いますが、最近その清算金額でのトラブルが問題となっています。何処まで借り主様の費用で負担してもらうかが、トラブル原因となっています。

また、賃貸住宅と事業用賃貸契約とでは、その清算の「考え方自体」に大変大きな相違があります。

その他の対応としまして「終了」するには、どの位前までに申し出なければならないか、等の決め事もまた大事なことと思います。

【まとめ】

今回の記載は大変長文となり、且つ、解りづらい内容となっていると思います。

少々複雑かもしれませんので、出来ましたら我々のような業者にご相談されることをお奨めいたします。

@以下第1回〜3回までの記事です。

第1回目

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_112139.html

第2回目

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_112140.html

第3回目

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_112141.html

第4回目

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_ymd_20171128.html

更新日時 : 2017年11月29日 | この記事へのリンク : 

良くあるご相談事例^^^第1回の続き「契約内容・保証人は」

【お役立に立てますよう】

今回の内容、保証人に関しまして、以前のブログに改正民法が施行された場合の扱いを記載していますが、大変重要な内容と思われますので再度記して参りたいと思います。

【最初から連帯保証人様無し、での契約では】

特に日常から親しく、或いは顔見知り等の時にこのケースの契約が見受けられます。

なかなか「保証人を付けてね」と言いだしにくかったり、「信用していないの??」等と言われそうで^^などがその理由のようですね。結果は最悪、もっと険悪になるかもしれません。

【途中から連帯保証人は付けられますか】

良くある話です。最初のブログにても記載しましたが「最初の契約が肝心」原則、契約書に連帯保証人様の「署名・捺印」が無い場合には「借り主様は応じる義務は無し」と考えます。

従いまして「貸主・借主双方で合意出来れば」契約は自由ですので、連帯保証人様が付いた契約とすることが出来ます。

要は良く話し合い双方が合意すれば途中変更は可能となります。

但し、結構なパワー(貸し主様側で)を要すと思います。 

【改正民法が施行されたら】

現行の連帯保証人様の保証債務の額や連帯保証人様になって頂ける方への説明の仕方等々が大きく変わる予定となっています。

特に賃貸事業用の賃貸借契約での連帯保証人様への説明の仕方い因っては「保証契約が無効」となってしまう事も考えられます。

そのような観点からも契約を締結される場合には我々業者の仲介が双方の「安心・安全」に繋がるものと考えます。

改正民法に関しましては再々情報となると思いますが大変重要ですので改めて記載して参ります。

【良くあるご質問で】

自分で更新契約を作成したのですが、連帯保証人様に「署名・捺印」して貰うのを忘れてしまった^^^。

イザ、の場合はダメなのかしら、、?というご質問です。

前にもお話したのですが「最初の契約書はどうなっていますか?」と、お尋ねします。

曰く「最初は名前書いて貰って判子も押して貰っています」との返事の場合、このケースは「セーフ(大丈夫)」なのです。

【上記のご説明】

連帯保証人様が、その賃貸借契約の「保証」から外れる事が出来る条件があります。

1.貸し主様が「もういいよ!」と言ってくれた場合。

2.借り主様が、其の契約を解除し建物を明け渡した場合。

それ以外では「保証人様」は逃げることが出来ません。

別の言い方をすれば「保証人様変更は貸し主様の専権事項」であるとも言えます。

まして、我々業者が勝手に変更などは出来ない事になっています。

@以下第1回〜3回までの記事です。

第1回目

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_112139.html

第2回目

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_112140.html

第3回目

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_112141.html

更新日時 : 2017年11月28日 | この記事へのリンク : 

相続・贈与マガジンから「連帯債務発生の相続」には?

お役立ちに立ちます内容です。

【なかなか聞けない相続の現場】

父が2ヶ月前に亡くなりました。相続人は自分(妹)兄の二人です。

父の遺産を調べた結果自宅兼店舗(評価額5,000万円)と預貯金が200万円有ったそうです。

兄が実家商売を承継するにあたり自宅兼店舗は兄が、預貯金は自分(妹)でと、決着しました。

ところが兄から「父の生前の連帯債務が2,000万円見つかり、半分の1,000万円を」負担して欲しい旨の連絡が有ったそうです。

突然ですし、またそんなお金は無いので、どうしたら良いか、との相談でした。

【結論ですが相続放棄の選択を提言】

相続開始から3ヶ月以内で有れば、相続放棄を申し立てる事ができます。

相続放棄の申述を家庭裁判所に申し立てをしましょう。相続放棄が認められれば「最初から相続人では無かった」ことになります。

そして連帯債務を相続(引き受ける)する必要がなくなります。

【但し認められないケースも有ります】

次のように自己の利益を得るための行為をした場合には認められません(単純承認とみなす)

1.不動産・動産(商品・自動車など)の遺産の売却行為。

2.遺産分割協議書への参加又は押印。

3.不動産の相続登記など相続財産の名義変更。

4.預貯金を引き出し消費する行為。

@今回の相談事例が上記2.の遺産分割協議に参加したか否か、大変重要な問題になるとのこと。

判断は専門家に委ねるべきと思われますね。

@上記4.のように今回はまだ預貯金などは引き出していない、とのことのようですから、相続放棄が認められるかもしれませんね。

どちらにしても大変微妙な要素ですから至急専門家に相談されることがベストと思います。 

【疑わしき際には】

被相続人が例えば事業をされていた場合などは、どこに「債務」が有るのかどうか全貌が掴みにくい時が有るかもしれません。

その時はどうしたら良いか、

1.相続放棄を選んでしまう。

2.相続分がマイナスにならない程に遺産相続する限定承認を選択。

最悪は、そのままにして相続開始から3ヶ月が経過してしまうことと思います。

単純承認をしたとみなされてしまうパターンですね。

エイセンハウスではこのような事例に豊富な経験が有ります税理士事務所と提携をしております。

ご相談事ございましたらお気軽にお問い合わせ下さい。

お待ちしております。

更新日時 : 2017年11月27日 | この記事へのリンク : 

相続・贈与マガジン「数字で見る相続」10万5,350件とは。

【お役に立ちます情報発信】

毎月、エイセンハウスと提携しています税理士事務所のマガジンをご紹介しています。 

【タイトルの数字10万5,350件とは?】

この数字、なんと!平成28年の『公正証書遺言』の作成件数とのこと。

誰がこんな数字を調べたかと申しますと、日本公証人連合会という所の発表だそうです。

同会に因りますと、この件数は年々増加傾向であり平成12年と比較したした場合では4万件以上増えたそうです。 

【公正証書遺言とは】

裁判官や検察官などを経験された『公証人』が依頼者の意志を法律や形式の不備がないように書面化した遺言のことです。

しかし作成には手数料がかかりますが、一番大事である事である「遺言が無効となる」ことを防ぐことが出来ます。

【実際に作成していた方の割合は】

平成28年に亡くなった方の人数は129万6,000人だそうです。

それに対して『公正証書遺言』を作成していた人の割合はと申しますと約8%にしか過ぎないようです。 

【有効な活用で】作成することの一番の要素は「無効」とならないことです。何が言いたいことかと申せば「相続争いを防ぐ」こととなると思われます。今後のこの割合の増加を望みたいと感じております。

エイセンハウスでは提携税理士事務所の公認会計士・税理士に因りますご相談も承れますのでお気軽にご連絡願います。

更新日時 : 2017年11月26日 | この記事へのリンク : 

良くあるご相談事例^^^第1回の続き「契約内容」

今回は「契約の内容」に関する事柄です。

我々不動産業者が仲介に入っている場合には、当然のことですが募集を始める前にオーナー様とご相談して「契約内容(条件等)」を決めてから開始をしています。

今回のお話で申し上げたいことは「最初に決めたことは途中で変更しづらいということです。

誰しも自分に多少でも有利(得になる)になる事柄で有ればOKの返事をしますが、そうでなければ大概はNOとなると思います。

要は「最初が肝心」ということと思います。

【普通の賃貸契約と期間を決めた契約とは】

既にご承知のこととは思われますが、賃貸契約にも2通りの仕方があります。

それは、普通の賃貸借契約と言われ通常(住宅の場合など)では2年間契約で更新が可能。

もう一つは、期間を始めから定めた契約の仕方で「定期借家契約(略して定借)」という仕方です。

2通りの契約の仕方で何が決定的に違うかと申せば、普通賃貸借契約では「更新出来る」のですが、定期借家契約では、そもそも「更新」という概念は無く期間満了と同時に「契約終了」となります。

どちらを選択するかはオーナー様の今後の考え方にかかっています。例えば2〜3年後に自分や子供達が部屋を使うかもしない等の場合には「終了型の契約」にしておいた方が良いかもしれませんね。

【市販の契約書は結構条項は不足がち】

第1回目にも記載しましたが市販の物では内容的に不足がちと思われます。

従いまして貸し主・借り主双方で考えて記入していくこととなります。

そこで最初に決めた内容に万一漏れの有る場合は、途中で変更はしづらくなります。

特に散見されます事柄は「更新料」の記載漏れ(忘れ)ですね。

イヤ、知っていてもイザ相対しますと「言い出しづらかったので」と言われましたオーナー様もいらっしゃいました。

どちらにしまして、最初の契約書(原始契約書と言います)に記載が無ければ、請求することは出来ないことになります。 

【OKと言ってしまって後で後悔も】

このタイトルで即感じますのは「ペット」かもしれません。

ご相談のオーナー様では案外と「OK」を出される方多いですね。

それで、契約開始した時は宜しいのですが借り主様が「引っ越し」の際に揉め事がおきます。

何ででしょうか?

それは引っ越し後の原状回復(修繕工事)の費用の精算についてです。

お部屋を大事に使って頂いてるとは思いますが、やはりペットとなりますと、何カ所かは傷がついているものです。

その辺も考慮に入れて契約時に「敷金を多めに預かる」などの工夫があれば修繕費用は賄えたかもしれません。

その他、例えばピアノ等の楽器の問題等々以外とトラブルになりそうな問題が有ると思われますね。

@次回は連帯保証人様についてです。民法改正も控え大変重要な要素であると思います

第1回目ブログ

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_112139.html

第2回目ブログ

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_112140.html

更新日時 : 2017年11月22日 | この記事へのリンク : 

良くあるご相談事例^^^第1回の続き「賃料・必要経費」

「その時は良いと思ったので」の判断が、

【2年後になって賃料アップが言い出しづらいので^^】

先日の某オーナー様からのご相談事でした。

良くありますケースの「最たるもの」ですね。

当初は顔見知りのこともあり、また、少々長く空室状態であったためか、安目の賃料で貸してしましました。

2年後になって賃料の増額をと思うのですが、中々言い出せないとのこと。

嫌な話は誰でも^^^ですね。

という事でエイセンに相談、となった次第でした。 

【対策を一緒に考えます】

最初の契約時に不動産業者の立ち合い無での場合、当然のことながら「いきなり〇〇〇不動産ですが」となりますと、間違いなく揉め事になります。

従いまして、先ずオーナー様から「今回から〇〇〇不動産に契約更新をお願いしました」旨を言って頂いています。

それと並行して賃料等のご相談もさせて頂きます。

【月額の経費等にも問題が】

賃貸住宅の場合には殆ど問題にならない費用、例えば、ガス・電気・水道なの料金が賃貸事業用の契約では問題になるケースがあります。

何故か?オーナー様(貸主様)が以前に営業をされていました店舗を賃貸に出す、というケースの時。

一棟全部が当然オーナー様所有ですので「メーター」は「一つ」が殆どですね。

と、なりますと「店舗部分ノミ」を賃貸に出す訳ですので、各々の料金の割り振りをどうしたらよいか?迷うところですね。

それを、えいっ!やー!と、、結果は^^^ご相談となる訳です。

理想ですが賃貸に出す前に賃貸部分に各メーターを付け「専用」とすべき、ではありあますが相当な費用が掛かることは容易に想像出来ますね。

どのような業種(例:火力がかなり必要な業種とか)に賃貸するのかに因り考え方も違ってきます。

@貸し出す部分について、前もって、どのような借主様に向いているか考える、大事なことと思います。

第1回目ブログ内容

     http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_112139.html

@次回は【契約内容関係】について少々詳しくと思います。

更新日時 : 2017年11月20日 | この記事へのリンク : 

良くあるご相談事例^^第1回「その時は良いと思ったので」

賃貸住宅や店舗などの事業用の賃貸契約を貸し主様(オーナー様)と借り主様とが直接相談して賃貸条件等を決められる場合があります。

ご契約は自由なので構わないのですが、貸し主様としましては、やはり「借りて欲しい」という想いがありますので、ホボ借り主様の言われる通りとなってしまう事が結構ございます。

では、賃貸条件等でどの様な事柄が多くみうけられるでしょうか。

【月額賃料や必要経費関係】

もっとも多くみかける事柄はやはり「賃料」だと思います。

借りる方は1円でも安く借りたいのが本音でしょうし、

貸し主様は逆で1円でも高く借りて欲しい!

でも、折角借りたい方が見つかったので、何としても借りて欲しい!

^^^値引き交渉に応じることが多くなるのでしょう。

また、

特に事業系での賃貸ではガス・水道・電気やエアコン等々結構な費用が掛かる場合が殆どですが、全額では有りませんが貸し主様が負担させられるケースも良く見かけますね。

【契約内容関係】

続いてが「更新料」等、契約内容の問題です。

ご相談の際、賃貸借契約書を拝見するのですが、一般的な書式(町場で販売されています契約書など)にて契約を締結している場合が多く見うけます。

一般的な契約書では「契約条項も不足がち」で後々の金銭授受に関する部分も「不足がち」の場合が多い気がいたします。

代表例といたしまして「更新料」が挙げられると思います。

貸し主様は多分、例えば2年ごとの契約更新の約束で契約をすれば、2年後には「更新料」は貰えるもの、とお考えのことと思います。が、

結果は「契約書に更新料を支払う事」と記載していない場合には、法的には更新料は貰えないこととなっています。

ご契約をする場合には、前もってお尋ね頂ければと思われますね。

@今後の大事な問題点を一つ、、それは「保証人様」についてです。

ご承知のように民法改正となり、賃貸契約の「保証人」に関する事柄も改正の非常に大事なポイントになりました。

賃貸住宅の保証人様と事業系の賃貸契約の保証人様とは条件に大きな隔たりが生じます。

我々業者にとりましても充分な注意が必要となってきます。

【設備や契約の終了に関する関係】 

この問題は意外と貸主様にとりまして金銭的に多額の出費を伴う恐れが有る場合がございます。

契約をされる際、室内(貸室内)に設置している設備、住宅を例にすると、エアコン・照明器具・ガスコンロまたは分譲賃貸などでは床暖房などもあるかもしれません。

事業用賃貸の場合では、業務用のエアコンになったりで、相当な金額が必要となる可能性は大、と思われます。

それらの「設備」のメンテナンス(修理・新規交換など)は「誰が」費用を持つのか、大変な問題かと思われますね。

もしも、貸主様の設備、として契約を締結した場合、当時は順調に稼働していても、万一、故障などが生じた時は、貸主様責任(費用)にて修復する義務が生じます。

また、契約を終了する場合にも、借主様は貸主様に何ケ月前までに申告しなければならないか、とか、終了後の修繕工事(現状回復工事)は何処までか?などの取り決めも、非常に大事な事柄と考えます。

@前もってご相談頂けましたらな〜と思うこと結構ございます。

お気軽にご相談ください。ご来店お待ちしております。

第2回目は今回ブログの上記【カッコ】内の内容につきまして少々詳しい説明をして参りたいと思います。

 

更新日時 : 2017年11月18日 | この記事へのリンク : 




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