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部屋干し「花粉」の季節にも有効かもしれませんね!(+1) 

今月2月号のエイセン通信の」の中でもご紹介させて頂きました。昔でしたら梅雨時期の必需品かもしれませんが、近頃の「花粉症対策」にも有効かもしれません。それは「部屋干し」の器具です。

【春先からの花粉対策】

我が身も同様でこれからの季節思いやられます。早々から「お薬」飲んで何とか乗る切りたいなどと考えてはいるのですが。諸々お話伺いますと要は「部屋内に花粉を持ち込まない」が大事なようです。

玄関前で洋服等についた花粉を落としてから部屋に入りましょう、などの対策がいわれていますね。

【通勤・通学の外出は仕方ない】

外出しなければならない事は仕方ありませんが、少なくとも「洗濯もの」くらいは花粉の被害を防げれば、本当にありがたいですね!(我が身も同様で)

【単身者や共働き世帯にも喜ばれれそうです】

1R系の入居者様には大変喜ばれると思われますが、最近では共働き世帯の方も増えていますので、2DKくらいのお部屋でも有効な設備になるとも思います。

【+1に是非お奨めです!】

取り付け可能なサイズであることが前提ですが金額的には意外にリーズナブル感がございます。

取り付けの機会は退去後の原状回復時が最適ですが、入居者様がいらっしゃっても可能な程度で設置できそうですね。

付加価値アップは間違いなし、と思います。

【以下、パンフレットをご覧下さい】

          

取り付け方法の説明。

        

更新日時 : 2018年02月26日 | この記事へのリンク : 

酷いもんですね!『シェアハウス投資』@空室と借金に 

世の中まさに「シェア」する時代。車(シェアカー)に始まり、近頃は「自転車(シェアバイスクル)」が盛んに取り入れられていますね。

我が文京区でも「区役所」にはシェアバイスクルが設置されています。所有の時代から利用の時代へ、、なんて知ったかぶり!?でもの申してていますが。

言われてみますと確かに今後の世の中では必要かもしれません。

【同じシェアでもシェアハウス!酷いですね】

今、思いだしますと確か6〜7年程前に「シェアハウス」という言葉聞いた事がありました。当時、其のような考え方の「賃貸物件」が有るんだな〜程度でした。

【その後、一気に拡大か】

弊社では一切この「シェアハウス」の取り扱いは無いのですが、文京区内、エイセンハウスの営業エリア内では殆ど聞いたことは無かったですね。

せいぜいが、例えば2DKのマンション(1室)で友人同士のシェアで、ならば、良くありますパターンですが。

【100%融資、それも、無理くりに近い】

通常の賃貸住宅経営を考える場合でも、今後の見通しでは「少子高齢化」も進むこともあり、賃貸経営もシッカリと考えた上でないと、厳しい状態になっていくものと考えられます。

そのような中での今回の問題、あまりにも酷すぎるやり方だと思います。

新聞事例でしかその内容は確認できませんが「初めから自転車操業だった」との談、、。

【金余りの性か?話に乗った方の性なのか?】

どちらの性かは知りませんが、やはり、契約させた方は業者なのですからね。

多分の話ですが「どうなること位は解っていた」と思われますね。

何故か?このブログを書いています私目も、同業者ですから。

無理やり契約させても破綻するくらいの事は解っていたと思います。

【救済措置は早目に!】

新聞事例ですが銀行にも責任があるかもしれませんので、出来るだけ早急に対処されますことを望みます。

2018.1.23朝日新聞

          

2018.1.24朝日新聞

@不動産投資の考え方の一つ「収益還元法」についてのブログです。

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_113393.html

更新日時 : 2018年02月25日 | この記事へのリンク : 

オーナー様「釈迦に説法」ですが『収益還元法』の今は。 

『収益還元法』投資マンションにご興味の有りますオーナー様でしたら、多分耳慣れた言葉かと存じます。

簡単に申し上げれば「投資金額に対して?%の利息」ならばOKかな〜の計算方法です。以前、購入して頂いておりますオーナー様のご依頼もありましたので、現状の様子はどうか!?も含めまして、記載して参りたいと存じます。

【以前、収益還元法で購入されたオーナー様から連絡が】

賃料は恙無く順調にお支払い頂けておりますテナント様(青果店様)の貸主のオーナー様より、久しぶりにご連絡ありました。

何かな〜でお話しましたところ「いま売却はしないが、仮に売却の場合、いくら位で売れそうかな!?〜」教えて欲しい、とのご依頼でした。確か4年程度前にご購入して頂いたとの記憶でした。

【住宅系と事業系とは違いますが】

今回のオーナー様は事業系(店舗)を購入頂きました。当時の利回りは確か8%〜10%程度は行けたと思います。築古であれば10%超えはありましたが、流石にメンテ関係が心配でしたので、避けた記憶がございます。

【8%程度でのご購入】

当時の売買価格と賃料収入(年間で)で計算をしてみますと、やはり8%前半の利回りでした。

計算式=年間収入(賃料)÷希望利回(%)=売買金額となります。例:月額10万円、年間120万円、希望利回り8%とします。『120万円÷8%=1,500万円(売買金額)』となります。

【表面利回りと実質利回り】

上記の計算での8%はあくまで希望の利回りです。

実際的には種々の経費が掛かってきますので、その経費を差し引いた残額が「収入」となります。従いまして、経費を除外した金額とは差異が生じる事となります。

【今回のオーナー様への答えは】

当時は8%程度で購入して頂けました。現在の状況は当時と比較して利回りは低下傾向です。

と、言うことは「高く売れる」ということとなります。

多分の話ですが、このオーナー様の場合には「千万円単位」の利益が出る可能性が有りました。

誰の性で「金余り現象になったか!」は解りませんが「賃貸オーナー様業」の方にとりまして、極端な「アップ、ダウン」は宜しくない現象と考えます。

【金余り現象には】

多分、不動産にしか「資金が向かない」のでしょう!また、相続税法の改正もあり「相続税が大衆化」し「相続対策に償却資産を」の掛け声で人気?が出たことも一因ではないでしょうか。

【こんなFAXが何時も入って来ます】

今のところ投資物件花盛りの様相です。良いもチョットね!も「ひっぱりだこ」?実際の募集一覧表をご欄に入れましょう。利回りは確実に「低下」しています。

@トランプゲームではありませんが、くれぐれも「ババ」を引くことが無いように祈ります。

更新日時 : 2018年02月23日 | この記事へのリンク : 

時期ですね、花粉ではありません「確定申告」です! 

時期ですね〜真っ盛りです!税務署様の混雑ぶりは大変なようですね。

毎年の事ながらオーナー様もこの時期、通帳等とにらめっこが暫らく続くかと存じます。

【集計しながら思う事^^】

今日この時期のオーナー様は皆さま確定申告をしているかと存じます。昨年の賃料収入と「必要経費」の集計をされている時期かと思われます。毎年の事ながら「所得税の負担」何とかならないかな〜〜ぼやきたくもなりますね!

【余談で申し訳ございませんが】

この時期にオーナー様よりエイセンハウスへのお問い合わせが増えて参ります。その大部分が「エイセンさんから00月00日に振り込みがあった金額って何でしたっけ?」多分ですが申告書作成にあたり顧問の税理士さんの質問事項かな?と思います。

ここで一つ「営業トークを」^^

弊社で管理を頂けましたら、入出金から掛かりました修繕費等の内容もシッカリとお伝えさせて頂きますので、何卒よろしくお願い申し上げます。

【嫌な話で恐縮ですが】

既にご承知のことと思いますが、滞納賃料や「期」を跨いで入金の有った今期分の賃料の処理ですが、確定申告時には「収入に計上」することになっています。課税対象ということになります。

【必要経費となるもの列記してみます】

◎修繕費◎固定資産税◎損害保険料◎減価償却費◎金融機関借入あれば、その利息◎我々不動産業者等への手数料など◎賃貸住宅経営に関するセミナー代◎物件管理に必要な交通費◎賃料集計のパソコン代◎入居者様や不動産業者間との電話代◎他、関係ある諸費用、

などが挙げられるかと思われます。

【プライベートと混在している可能性は】

パソコン代、交通費、飲食代などは比較的プライベート費用と混在し易い項目かと思われます。そこで、エイセンハウスと結構親しい税理士さん曰く「税務署さんが一番目につけやすい事柄」だそうですよ。

【修繕費とリホーム費用は別】

釈迦に説法かと思われますが、この費用の考えは全く異なります。修繕費はあくまで「壊れたものを同じ状態に戻す費用」でリホーム費用は「付加価値をつけて」となりますので、金額に因りますと「減価償却」の対象になってしまいます。領収証の「但し書き」にも注意が必要と思います。

【来年度の計画も視野に入れて】

課税所得が出るのは「賃貸経営」が順調で結構な事だと思います。

そんな時こそ来年度の「修繕計画」を立てられたら如何でしょうか!必ずや近い将来に役に立つことだと考えます。

更新日時 : 2018年02月23日 | この記事へのリンク : 

提携税理士事務所「安心コラム」 築古住宅の贈与とは  

前回・前々回と「上手いお話」の連続にて記載して参りましたが、全ての案件が◎といかないようですね。

では、どの様な点に注意したら良いか!記載して参りたいと存じます。

【高い効果を得られる条件とは】

費用対効果ではありませんが、結果的にあまりメリットが望めない案件では仕方ないですね。

では、効果大が望めそうな!?条件とは、、ズバリ、

1.土地の値段が高く、それに伴って賃料収入も高目に設定出来そうである。

2.建物が「古い」こと。理由としましては、贈与課税の対象となります固定資産税評価額が低い事があげられます。

@賃料水準が高い地域で且つ築年数が経過しているようなアパート・賃貸ビルなどが考えられるかと思われます。

【ここで気を付ける事は】

当該物件の建築費のローンが完済されていることも重要とのことでした。何故なのか?ローンが残っていますと『負担付き贈与』と看做されるそうです。

そうなりますと、建物評価が固定資産税評価額ではなく「時価評価」となってしまうそうです。

そうなりますと本ブログ,如彎匆陲靴泙靴芯未蠅砲覆辰討靴泙い泙垢諭

どうなるか、「時価−ローン残額」に贈与税が掛かってきてしまいます。十分な検討が必要ですね。

【その他の手法で同様の効果を得るには】

贈与ではなく「売買」した場合や相続時精算課税制度の利用なども考えられるよですね。

また、単年度にて一括ではなく数年度に跨って少しづつ贈与する、という方法も選択肢の一つではないでしょうか。

何を行うにしましても、最後は「税金」の話、抜きには出来ないと思いますので、前もっての十分な検討・相談が大事な事と思います。

エイセンハウスでは提携税理士事務所がござます。

始めのご相談は無料でございますので、お気軽にご連絡いただければと思います。



更新日時 : 2018年02月20日 | この記事へのリンク : 

提携税理士事務所「安心コラム」 築古住宅の贈与とは  ◆

「収益も節税も」一石二鳥の効果が期待できる「贈与」が有ったら素晴らしいかもしれませんね!と、言うことで今回はエイセンハウス提携税理士事務所様の「安心コラム」から記載して参りたいと存じます。事例としまして「親が子に」賃貸住宅(アパート)を贈与する場合を基に、その方法のご紹介です。

前回,任蓮崚效蓮Ψ物」両方を贈与した場合に付きまして考えたのですが、贈与税の金額は結構な額となってしまいましたね。そこで今回△任蓮△匹陵佑癖法であれば、、を、考えていこうと思います。

【評価額の安い方ノミでは如何かな?】

と、いうことで「建物」だけ贈与した場合を考えてみます。建物の評価額は先にも述べましたが「固定資産税評価額」で計算をいたします。

また、今回の例は「賃貸住宅」なので評価額は軽減をされます。理由は自宅の場合100%自分使用可能ですが、賃貸の場合の自由頻度の低下がその理由です。

ここが、相続税対策に有効である、ということになります。このことは「土地」も同様の考え方となります。

で、計算をしてみましょう。計算式=固定資産税評価額×(1−借家権割合30%×賃貸割合)となります。

ここで言います賃貸割合とは賃貸住宅の空室率のことで、仮に「満室」の場合だとしますと、建物評価は70%での評価となります。

従い、650万円×70%=455万円が評価額となります。

【実際に贈与税の計算をしてみます】

(455万円−110万円基礎控除)×税率15%−控除額10万円=41万円となります。登録免許税・不動産取得税など当然に必要ではありますが、かなりの減額が見込めそうですね。更に「賃貸住宅」ですので家賃は「息子さん」の収入となります。

”一石二鳥”の効果が見込めるかもしれません。

【但し、注意点も】

このような効果が得られる場合もありますが、うまい話ばかりでは??も考えられますので、次回では「注意肝心」の事柄を記載してみます。

更新日時 : 2018年02月19日 | この記事へのリンク : 

提携税理士事務所「安心コラム」 築古住宅の贈与とは   

「収益も節税も」一石二鳥の効果が期待できる「贈与」が有ったら素晴らしいかもしれませんね!と、言うことで今回はエイセンハウス提携税理士事務所様の「安心コラム」から記載して参りたいと存じます。事例としまして「親が子に」賃貸住宅(アパート)を贈与する場合を基に、その方法のご紹介です。内容も内容ですので多分長文になりますので、今回ー_鶚△箸乃載することにします。

【土地+建物一括だと高額な贈与税が】

まず、贈与税の計算ですが、単純に申せば、

『(取得財産−基礎控除110万円)×税率−控除額=贈与税額』

になると思われます。この計算式は一般的なものであり「贈与者が直系尊属で且つ受贈者(受け取る方)が1月1日で20歳以上の子や孫の場合」などの条件を満たす場合では異なります。

【価格の基本的な計算の仕方は】

不動産を贈与する際の基本的な計算の仕方ですが=

建物部分:固定資産税評価額。

土地部分:路線価を用いて相続税評価額を算出。

【仮ですが具体的に考えてみます】

仮称Aさん所有の20年築の賃貸住宅を所有していると仮定します。この物件を20歳を迎えた息子に贈与したいと考えたとします。

物件内容=

土地90坪で相続税評価額は6,300万円。

建物80坪で固定資産税評価額は650万円とします。

【上記内容にて土地・建物を贈与した場合の贈与税の計算は】

上記にての評価額は単純合計は6,950万円です。

しかし賃貸住宅などの「貸家」が建てられている土地の評価額は以下の計算式にて算出をされます。

『更地評価額×(1−借地権割合×借家権割合30%×賃貸割合)』

この数式に今回の各評価額を当て嵌めまして計算しまして、結果、土地・建物合計で課税対象額が5,600万円になったとします。

贈与税は=(5,600万円−110万円)×税率55%−控除額640万円=2,379万円と、結構な金額となってしまいます。

【では、どのような方法が】

長文となりましたの、この続きは次回△砲撞載して参ります。


更新日時 : 2018年02月18日 | この記事へのリンク : 

上水管交換、結構手間が掛かります「お早目に!」

なかなか普段は目につかない部分ありますね。確実に「築年」は経過をするわけですので、計画をもって対処(計画)されることが何よりと思います。

今回の交換工事も前もっ予測し計画しなければならない様な案件に該当する事項と思います。

【その◆

約32世帯ほどの集合住宅の「水道メーター」に関わる周辺工事を日程2日間でこなす。非常に段取りが大事になってきます。

その他の要素で「技術(腕前)」も要求をされます(老朽化を復旧するので)エイセンハウス依頼の水道屋さん、お見事!の一言でした。

【作業中の写真です】

右側の職人さんが持っています長い棒の様な物、なんと「掃除機」です。なんで〜なのですが〜赤水対策でした。

旧菅を撤去するのは良いのですが、その際「サビ」が回ってしまうので、すこしでも吸い取るための工夫でした。

         

寒風が吹き荒ぶなかでの作業!本当にありがとう ございました。

         

結構細かな部品が一杯!組み立ても大変でした。

         

【交換工事後の様子】

お蔭様にて無事終了いたしました。工事期間中入居者様には何かとご迷惑をお掛けしました。申し訳ございませんでした。

しかしながら、水道メーター周辺の「管」はこの度「新品」となりましたので、今後の「水漏れ」は防げるのではないかと、考えております。ご協力いただき誠にありがとうございました。

下の写真は交換後の様子です。水色部分が今回交換した箇所です。

         

更新日時 : 2018年02月17日 | この記事へのリンク : 

上水管交換、結構手間が掛かります「お早目に!」

建物も25年程度経過して参りますと、あちらこちら、支署が出てきますね。エイセンハウスの管理物件でも同様の事がおきました。

水道メーター交換にあたりまして、メーター回りの「管」の老朽化で、」業者さん」曰く「怖くて外せない(取り換えできない)」という事になってしましました。水道メーターは大体8年に1回程度の頻度にて交換をそているそうです。

【早速現場の確認】

以前から気にはなっているたことでしたが、イザ現実となりますと結構なプレッシャーですね。水道メーター関係の扉を開けて確認します。

言われます通りの状態です。お部屋の様子は原状回復工事等で把握はしているつもりですが、普段あまり目にしない箇所、落とし穴的な感じですね。

【早速交換工事の手配を】

そうも言ってはおられません。早速何時もい願しています業者さんに連絡し段取りを取ってもらいました。

ここで幾つかの問題点が出てきました。

1.交換工事中は「断水」にしなければ、但し何日もは、厳しい。

   入居者様の飲料水・お洗濯等の水やトイレ用水の確保。

2.工事場所がエレベーター前のため、万一水が溢れたら。不味い。3.交換工事後の「赤水」の対策は?などでした。

【何とか対策を講じて開始しました】

以下の写真は当日の模様です。

1.交換工事前の様子。解りづらいかもしれませんが「管」が結構腐食していました。

        

2.「水道メーター」や関係する周辺の古い管を撤去します。当然この間は「断水」になります。

         

【この間の対策は】

1.断水のお知らせは当然前もって入居者様にお知らせします。再度、1〜2日前に改めてお知らせします。「断水」は生活上結構な事柄ですので。念のためエイセンハウスで「飲料水」を確保しました。

2.万一の水溢れにエレベーター前を「土嚢」にて養生しました。3.万一の時の連絡先の徹底。

この続きは次回△砲董

更新日時 : 2018年02月16日 | この記事へのリンク : 

迷惑行為「建物賃貸借契約」の定め方で回避出来るか!  

今回は日常の出来事に関する問題を取り上げてみました。よくある問題としまして建物(賃貸住宅)に付随しているような事項、

例えば「000号室」の契約には駐車場1台分は認める、などの契約です。しばらくして借主様が勝手に台数を増やしたりした際、本契約は解除出来るか考えてみます。前提としまして、建物と駐車場は同一のオーナー様とします。

【駐車場の使用権限について考える】

建物(賃貸住宅)の借主様が建物の賃借と合わせて駐車場もを使用する場合、その駐車場の使用権限は建物(賃貸住宅)の一部として設定されていると考えることが出来ると思います。

従いまして前もって決められている使用ルールに違反した場合、当然に建物(賃貸住宅)の賃貸借契約に違反という事となると思います。

【当たり前の事とは思いますが、】

仮に建物(賃貸住宅)と駐車場の賃貸契約が別個に締結されていた場合には、駐車場の賃貸契約ノミを解除することとなります。

【迷惑行為を未然に防ぐには】

通常では建物と駐車場の賃貸契約は別個となりますね。

そこで、迷惑行為を未然に防ぐには別個の契約でありましても「建物の賃貸借契約書」に駐車場の迷惑行為によっても、解除出来るような項目(条項)を規定しておくことが良いと思います。

【どのような記載の仕方が良いのか】

建物(賃貸住宅)の契約書の住宅の解除項目として=

「別途甲乙間で締結する駐車場契約に違反した場合」などの書き方。

また駐車場の契約書には=

「甲乙間で別途定める建物賃貸借契約の存続期間に限り使用できる」との書き方。

要は住宅と駐車場の契約条項を連動させることだと思います。

良い方には永らく借りていて頂きたいのは当然のことですが、やはり、万一の事までも、が、宜しいのではないでしょうか。

        

更新日時 : 2018年02月15日 | この記事へのリンク : 




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