道にも色々ありまして勘違いすると怖いです。第2段:評価証明書は「公衆用道路」でも「道路」では無い?のです。

第1段の『道』のお話での『道』とは、建築基準法上での『道(道路)』のことでした。皆様も既にご承知の通り新しく建築するには、『道路』に建築予定の土地が接道していなければなりません。仮に自宅であれば、道幅4m以上の道路に2m以上の接道が条件です。

そこで、今回のブログの『道(道路)』のお話は、不動産の評価を示す「評価証明書」に記載されている内容(現況地目:公衆用道路)についてです。評価証明書(公が発行している証明書)には「道路」の文字、、果たして本当は、、?


今回のお話のキッカケは、昔からお世話になっています某オーナー様からのご依頼が始まりでした。
そのお話と申しますのは、

某所にあります、某オーナー様の土地ですが、昔から既に通路として利用中であります地続きの方から、事あるごとに購入したい旨の申し入れを再三受けている。この度、その申し入れを受けて売却したいと考えたので、その仲介をして欲しいとのご依頼でした。



そこで・早速、情報収集です。今日日ではインターネットでの収集が可能で大変便利になっています。
「土地の謄本」「公図」「地積測量図」など、法務局に登記さえされていれば全て取得出来ます。自社の事務所で取得可能、しかもです!費用は何と!法務局の窓口で取得するより「大変安価」で、便利で然も安い!!2重の喜びですね。


話変わります、、。

その後で現地確認、此れは鉄則です。何故か?公図とはまるで違う「地形」も、まま、ありますので。と言うより経験上ですが「違っている方が多い」、これ、現実です。




謄本・公図などの資料を持ちまして現地確認に行きますと・・な〜んと ・👇👇写真でも解ります様な細長〜い形の土地でした。幅は70僉腺牽悪冂度で奥行きは17m程で、また、売主様Aと買主様B=確かに地続きでは、有りますね。
      

  




ここで、謄本の出番です。謄本の「地目」の欄をご覧願います👇👇少々見ずらいのはご容赦を。

      

確かに!地目は「宅地」となっています。




次の資料であります「公図」を見てみましょう👇👇「物件」という矢印の先の少し「緑色」部分が今回の該当の「宅地」です。見た目だけですと、、通路or道路、とも見えますが?でも、、しつこいようですが謄本上は「宅地」です。

       

では、今回のブログのタイトル「評価証明書」ではどうでしょう!👇👇アンダーライン部分をご覧ください。登記地目(謄本では)は宅地ですが、何と『現況地目=公衆用道路』との記載です。何で、お役所の違いで考え方も違うの?!、の、感ですね。しかもです、税金(固定資産税)は非課税扱です。
本来の「宅地」であれば多少なりとも、、税金は掛かかるのでは、。然し、売主様=ラッキイ!?


  

でも何故?多分ですが担当者現場みて、土地の形状・利用状況から=通路或いは道路との判断になったのだろう?と推測されます。要は、建築基準法、とは無関係、なのかもしれませんね。


媒介を承る際には種々の資料の取り寄せと共に現地調査(現調と略しています)が本当に大事です。今回の例のように其々の役所に因って、意見(考えですかね)の相違も有りえます。要注意ですね。




【追加のお話なのですが】

今回のブログの本題的には外れますが、依頼されました売却ですが、お陰様で無事終了することが出来ました。手続き上で判った事なのですが、何故、買主様が再三、事あるごとに購入したがっていたか、其れは買主様の土地が「不適合接道」だったことでした。

前段でのご説明で自宅の場合には、幅員4m以上の「道路」に2m以上「接道」していなければ、再建築はできません。実は、今回の土地がその不適合接道を解消するには必須!だったのです。幅は僅か、
70僉腺牽悪冂度なのですが、2mに例え僅か1僂任眤らなければ、、アウト、です。

買主様にとりましては大変貴重な70僉腺牽悪僂世辰燭里任垢諭従いまして、買主様からは「無税だし」「公衆用道路扱いだし」で金額的には低額で、とのご希望でしたが調査に因り、買主様にとりましては大変重要なる土地ですので、ご希望金額とは成らず、でも、相場因りは「低額」でお話合いが整い大変良かったと思っております。





【この記事を書いた人】
エイセンハウス有限会社 代表 岡野茂夫
1952年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉(おかの_えいせん)」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。1986年頃から春日通り収用計画(道幅拡幅工事)に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。1987年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社(商号は「岡埜栄泉」のエイセンから)設立。平成7年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。

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