【賃貸管理】「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」２０２１年６月１５日施行。賃貸住宅の維持管理・修繕依頼受託には「登録」必要です。

国土交通省では賃貸住宅管理において、様々なトラブルが起きていたことに鑑み、賃貸オーナーと入居者の利益保護を図ることを目的に、賃貸管理に関するアンケート調査の結果を踏まえ、『賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（以下、賃貸住宅管理適正化法）』が２０２０年６月１２日に成立し同月の１９日に公布されました。また、同法は、２０２１年６月１５日に施行となっております。尚、様々なトラブルが起きていたことに、との内容の大多数は所謂：サブリース契約（借り上げ、家賃保証契約）に関してのことでした。

そこで、国土交通省ではサブリース契約と通常行われていました賃貸住宅の「管理」も含め、今回の法律施行に踏み切った、とのことです。我々のような地元密着業者での「サブリース契約数」は、そう多くは無いと思いますが、その反面、賃貸住宅の「管理」は相当数関係していると思われます。今回の法律施行に因り、今後スムースに管理業務を行うことが出来るようになれれば大変良いことと考えております。


この法律により、管理戸数が２００戸以上の賃貸住宅管理業を営む業者は、同法施工後１年以内（２０２２年６月１４日までに）国土交通大臣へ、賃貸住宅管理業登録が義務付けとなりました。この法律が出来る前までは、賃貸住宅管理業を営む上で何らの「登録義務」は課されていない状態でした。言い換えますと「管理業営業」には何等の登録（例：免許など）は必要なく、極端な言い方かもしれませんが今までは「誰でも出来る」状態で有った、ということだと考えます。


エイセンハウスは宅地建物取引業開始以来、今日まで本法律の趣旨にもあります「管理業」を営んできましたので、今回の新たな法律の施行に因ります「登録義務の法制化」には、登録をいち早く済ませております。今後ですが賃貸住宅の管理業務に関し、今回の法制化により賃貸オーナー様と管理業者、管理業者と入居者様間のトラブル発生は、少なくなってくるものと感じております。


では今回の法制化されました内容につきまして、主だった項目を上げまして少々ご説明したいと思います。尚、詳細な項目に関しましては管理受託契約時のご説明となります。


①管理事務の対象となる部分に関する説明が必要：管理する部屋番号などを明確にします。もしも、一棟全部であればその建物の名称など。

②管理業務の内・実施方法：管理業務の中でどこまでを請け負うのかを明確にします。例としまして、その建物の保全に関する業務だけなのか、家賃等の受領業務まで行うのか、行うとしたら送金方法、送金日などを規定します。

③管理業務の報酬・支払い時期・支払い方法：受託業務ごとに詳細に設定します。

④管理事務の再委託する場合：再委託する業者名の記載、契約期間、更新や契約解除規定など。


以上が管理契約を受託するする際に義務化されました説明項目がございます。また前述のようにこの他にもご説明項目がございますが、そのご説明はご契約時または管理契約をお考えの際に、と思います。肝心なことは、賃貸オーナー様が管理業者に委託されます管理業務内容を、詳細に把握して頂く事と考えます。その結果、無用のトラブルが防げるものと思います。

👇👇👇以下に資料を貼付させて頂きましたので、是非お目通し頂ければと思います。今後「賃貸住宅管理」は、この賃貸住宅管理業法に沿っての進められていくものと思われます。

ここで型ぐるしくなってしまいますが、国土交通省が規定しています「賃貸住宅管理業」と「管理業務」の内容を少々記載したいと思います。

■賃貸住宅管理業とは：賃貸住宅の賃貸人（賃貸オーナ様）から委託を受けて、管理業務を行う事業。

■管理業務とは：「賃貸住宅の維持保全業務」又は左業務と同時に「家賃、共益費、その他の金銭の管理」を併せて行う業務。


■委託を受けてとは：賃貸人（オーナー様）から明示的に契約等の形式に委託を受けているか否かに関わらず、本来、賃貸人（賃貸オーナー様）が行うべき賃貸住宅の維持保全を、賃貸人（賃貸オーナー様）からの依頼により代わって行う実態が有れば、賃貸住宅管理業者（管理業）に該当すると国土交通省は考えています（見解です）。


■一例です：賃貸住宅の入居者様からお部屋の解約予告を受けました。オーナー様に依頼され「解約立ち合い」を行い、そこで入居様とお部屋の原状回復の相談（入居者様の負担箇所、費用の負担について等）をしました。その結果をオーナー様にご報告。その後、オーナー様より原状回復の工事依頼を承りました。但し、オーナー様との「管理委託契約」の締結は有りません。


上述の様なケースを殆どの不動産業者は経験しているものと思いますが、国土交通省の見解での「委託を受けて」に当てはめてみますと、賃貸住宅管理業者（管理業）に該当してしまします。


【結論：我々の様な地元密着業者の殆どは「賃貸住宅管理業者登録」が必要と言うことになります】


■お話はここで変わりますが、
賃貸オーナー様にとりまして物件の価値を維持するためにも、適正な管理が大変重要であると考えます。同じ築年数の建物であっても日頃より手入れ（メンテナンスなど）されています建物と、言い方は悪いですがホッタラカシの建物とでは、外観は勿論のこと内部設備も老朽化が早まるのは必至ですね。

老朽化が早まれば賃料等にも当然影響（値下げ交渉の対象）が考えられ、更に、老朽化の進んでしまった建物の修繕費用は、日頃からメンテナンスされている建物と比較すると、当然の事ながらその費用は相当高めになるものと思います。オーナー様の賃貸経営に与える影響は「大」と思います。


【維持管理＝管理会社・各メンテナンス業者（ガス、水道、内装）繋がりが大事です！】

『イザ！急ぎの対応が必要になった時、日頃からお付き合いの有る業者さん大事です！』

こちらから関連ブログご覧ください。

👇👇👇以下は「賃貸住宅管理業者登録制度」に関する、国土交通省発行の本制度に関する説明資料です。少々見辛いかとは思いますが是非お目通し頂ければと思います。

【この記事を書いた人】	エイセンハウス有限会社　代表　岡野茂夫
	１９５２年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉（おかの＿えいせん）」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。１９８６年頃から春日通り収用計画（道幅拡幅工事）に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。１９８７年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社（商号は「岡埜栄泉」のエイセンから）設立。平成７年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。