改正民法踏まえ!残置物止め全て設備にしませんか!⇒借主喜び⇒未然にトラブルも防げ無駄な時間の浪費も避けられますね!

イメージ写真はエイセンハウスの店内の様子です。2020年4月1日から施工されています『改正民法』でも明文化されましたところの、賃貸契約期間中の設備の一部滅失による、オーナー様の修繕義務や賃料の減額請求にも関係してくると思いますので、本ブログは定期的に「再掲載記事」とさせて頂いております。今後、借主様との交渉には相当の時間(案件に因りましては相当な期間も!?)と労力(嫌な気分を持ちながらの)が必要になると思います。


時間が掛かり案件に因りましては相当な日数(期間)を費やし、且つまた、気分的にも嫌な思いもしなければならなくなると思いますので、是非全て「設備に!」をお考え頂ければと思います。結果!他物件との差別化にも成り得るものと考えます。


今回のブログ記事は「(借主様が)設備」と考えていた物に万一故障等が起きた場合、誰が?その「設備?の修繕又は交換」をしなければればならないか、という内容です。今までも、このような問題が起こらないようにするために、賃貸契約時には「残置物」という内容の適切な説明を借主様に行ってきましたが、今回の改正民法によりヒョットシテ危うい事柄になるかもしれません。


=====追加記載部分=====

以前からどの様に対処をして行けば良いのか??の課題を引きづっていた事柄がございます。本ブログのタイトルでもあります所の『残置物扱いの設備』です。

どの様な事かと申しますと、所謂「分譲マンションの賃貸」用語的に申しますと「分譲賃貸」です。我々業者でも「分譲賃貸」、、結構響きが良く、室内設備や管理状況も良さそうで、募集するにあたりましても反響が出そうな感じですね。


此処までは何等の問題は無いように感じられるのですが、では何が問題になりそうかと申しますと、募集時には良かった「室内設備」のことです。分譲マンションですので当然なのですが、初めから賃貸専用として建築された物と比較しますと、高級・高額になっているものと思います(経験上では殆どでした)。


そこで、この高級・高額の「設備」を賃借人に設備として貸す事になる訳です。当然のことながら設備ですので「消耗や故障等(借主責任ではない場合)」で使用不能となった場合の対応は、貸主様責任にての修繕又は交換が必要となってきます。従いまして、その際のことを考慮して頂き、日頃の修繕費用等の積み立ては必須だと感じております。


では、実際に借主様を募集するに際しては、どの様な「賃貸条件」にして、が、これから非常に大事になってくるものと感じております。賃貸条件、家賃、管理費、敷金、礼金などの事柄は当たり前だと思いますが、設備等に関します事柄も同等程度大事な事柄と思います。募集に当たりましては不動産業者様と良く良くご相談されることをお奨めいたします。

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👇👇👇👇以下、2019.1.20付記載のブログです。

エイセンハウスがオーナー様の物件情報を発信する際に、以前から気に掛かっている事柄が有ります。其れは何かと申しますと、タイトルにも書かせて頂いています『残置物』という物です。エイセンハウスでは借主様の入居後のトラブルを避けるために、賃貸契約時には其の取り扱いに関し、ご説明はしていますが今後の流れ(改正民法関係も含め)を考えますと「曖昧な印象」は拭えないと思います。では、「曖昧な印象」とは、どの様な「感じ方か?」以下で記載して参りたいと思います。

【残置物と言う物は果たして誰の?物?なのか??】

書かれています「文字」の通りに『物』について解釈をするとすれば、既に残されていた物、或いは新たに残して行った物、ですね。また、その物の所有者は果たして誰なの?か、非常に曖昧(考えすぎなのでしょうか?)に感じられます。今回、この曖昧な事柄に付きまして考えていこうと思います。

【どの様な物が残置物扱いになるのか?】

先ずは『物』についてからと思います。この物に付きましては、殆どのオーナー様は即ピン!ときていらっしゃると思います。お部屋の中の事を思い浮かべて頂ければ、なるほど〜ですね。

幾つか列挙してみますと、.┘▲灰▲スコンロ照明器具ぅーテンュ維濺の敷物等々と思われますが、残置物で扱いました経験上で申し上げますと、何と云っても「ガスコンロ・照明器具」が殆どと思います。
また、残置物扱いで借主様との意見の相違?でのトラブル事例で「多い物」は,離┘▲灰鵑任靴拭さすがにエアコン?!は、今日日ではオーナー様の設備、にして頂きたいと感じています。

では何故、残置物扱いになってしまうのか、なのですが、理由としましては「まだ使えるので勿体ない」が一番ではないでしょうか。2番目としましては「費用が掛かる」という事と思われます。

【では、残置物は果たして誰の物なのか?】

オーナー様はどのようにお考えでしょうか?前の入居者が置いていった物なのだから、前入居者の?!でしょうか。

『先ずは、筋論から考えてみます』


\茲困部屋はオーナー様の所有です。

△修僚衢してますお部屋を「貸す」わけです。

その後、入居者様が引っ越しを終了した際、解約立ち会いをし鍵を返却して頂き完全に「契約が終了となります。

せ鎮嵎とは引っ越し後に残された「物」となります。

➄鍵を返却した時点で前入居者様は部屋内の全ての物の「所有権を放棄」したものと考えます。

Δ修海猫,北瓩蠅泙垢函△部屋はオーナー様の所有です。その部屋の「内」に有るものは全てオーナー様の所有物だと解釈されるかと思われます。

Ы召い泙靴董峩斛澄廚鮨修珪紊欧泙垢判衢者は「オーナー様」となるものと思われます。


『でも、現在まで対応してきた方法は』

入居後のクレームにならないよう、契約締結時に借主様に対し説明をしています。且つ、契約書、重要事項説明書にも記載し貸主・借主双方が合意した形にしています。その内容は「〇〇〇は残置物のため、契約期間中の修繕・撤去・交換費用は借主の負担とする」と記載しています。

然しながら、2020年4月1日から施行されます改正民法では、契約期間中の修繕義務が明示されますので、今後は借主様から何等かの問い合わせが来るのではないかと想像されます。



【そこで、今回のブログのタイトルの、残置物は止めませんか、のご提案です】

今後、少子高齢化が進み借主様の減少傾向が予想されています。そして、益々借主様側から物件の「良し悪し」の選別も厳しくなると思われます。

そのような世の中の流れの中でオーナー様が満室を維持していくには、他物件との違いをどの様な形で借主様に伝える事が出来るかが重要になってくるものと思います。

然しながら、費用対効果は考えなくてはいけませんが、他物件との違いを伝えるため少なくても「残置物」はやめて「全てオーナー設備」にして貸しませんか。

借主様にも大変喜ばれ、オーナー様にとりましても必ず良い方向に進むものと思います。


本ブログの残置物がもしかしたら入居者様が【改正民法:賃貸物一部滅失等による賃料の減額】

に当てはまるのではとの相談や交渉が出てくるかもしれません。内容はこちらから。

【この記事を書いた人】
エイセンハウス有限会社 代表 岡野茂夫
1952年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉(おかの_えいせん)」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。1986年頃から春日通り収用計画(道幅拡幅工事)に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。1987年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社(商号は「岡埜栄泉」のエイセンから)設立。平成7年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。

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