道にも色々ありまして「赤道・青道」勘違いすると怖いです。第1段:追加:普段、歩いていても「道路」では無い??のです。

【本ブログ、道路に関します事柄ですが、皆様のご関心が高いようですので再々掲載とさせていただきます。普段普通に歩けていても、或いは、充分通行出来るスペースであっても、地図に例えば、私道と書かれていても、建築基準法上の「道路」では無い場合が散見されています。充分なるご注意が必要と思います!】

==「私道」に関します事柄の追記です==

私道とは?読んで字の如くですが「私人(個人?)」が所有者となっている道路?と言う意味ではないかと思われます。また「私道」の反対語(意味)では「公道」と思います。

では、私道は「私人」の所有であるので例えば第三者が当然の如く通行(大手を振って)できるのか、或いはその通行を妨害された第三者は「私人」に対して排除出来るのか!?何ともヤヤッコシイ問題になりそうな予感がして参りますが、?、、次回「第3段」にて記載したいと思います。

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先日まことに久しぶりに「海ほたる」を渡って来ました。その昔の話で恐縮ですが「海ほたる」海底トンネルが出来てなかったころ、千葉県方向へは京葉道路経由で延々と、、それに比べますと今日日、大変便利で時間も短縮され且つ疲れ方も全然違いますね。で、

何の用で、何処に、ですが

「某オーナー様のご依頼で」「千葉県の某所」に調査に行って参りました。

その際のチョット一服での風景です。こんな海の上に、、なんて、しばし潮風に吹かれながら風景に見とれていたのですが、、

                    

そうだ!!のんびりしていられません。まだ調査前でした。

気を引き締めて、、

では、何処を調査するかと申しますと、

1.当たり前ですが現地。

2.役所関係(区・市役所や法務局等)

3.ライフライン関係。

等が当然調査場所となります。

今回はとりあへず1.と2.に行って来ました。

1.^^所有者(依頼者)の方、かなりの期間何等の手入れを行って無いらしく敷地は雑草が生い茂っている状態でした。境界の確認等々と考えていたのですが、先ず「草刈り」から始めないと、、の感でした。

時間の関係も有りましたので(役所が閉まってしまう)役所関係に回ることにしました。

余談ですが我々業者関係の「符丁」で現地調査は=現調、役所関係の調査=役調等と言っています。

2.では、市役所と法務局に行って来ました。

法務局では「土地・建物」の登記簿謄本・公図・地積測量図等を取得

市役所では「都市計画課・道路課」等で該当地の用途地域・道路幅員等の調査を行いました。

ここ(市役所)で判明した事柄が「ブログタイトル」の内容です。

先ず以下の公図をご覧下さい。

この公図は該当地の一部の物です。ここで何が問題になったかと申しますと「道」と書かれていた部分です。

ご承知の事とは思いますが「建物」を新たに建築するには「道路」に接道していなければ成りません。

この「道路」というのは「建築基準法」上の道路、ということです。

また道路とは幅員が4丹幣紊如該当する土地は、その道路に2丹幣綫椶靴討い覆韻譴亰築出来ないこととなっています。

では今回の案件はと申しますと、、公図上に記載しました「公道」という箇所は「道路」として認められていました。

但し、公図上に記載して有ります「道」は「道路では無い」。

では何故・何時、「道」と記載されたか??不明ですね。

役所調査の結果、この「道」の扱いは昔の「農道」或いは「畦道」との見解でした。

かなり昔の話で定かでは有りませんが、購入されました際の説明が、この「道」が有るから大丈夫、とのことだったのではと思います。

従いまして依頼者様の他にもA氏もまた同様の状態となっています。

           

一応の調査は終わりましたが、ハテサテ、ご依頼者様のご以降にお応え出来ますにはどうすれば〜〜。

頭、もう少し捻ってみます!?

結果はかなり先の事となると思いますが、またご報告いたします。


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『本日、追加しました記事は此処からです👇』

「本当に稀有なケースです」でも「当事者様にとりましては大変なことに」
               

ここ最近で経験させて頂きました例を2件程ご紹介。
「これって道路?」「多分道路でしょう?」だって「普段から皆で歩いているよ!」、、「でも?」


【1件目】
或る日、以前から懇意にして頂いています方から土地売却のご依頼を承りました。早速に通常通りの現地調査・役所調査・登記簿謄本調査(近頃は弊社でもインターネットにより簡単に取得できるようになっています)を行いました。

其れと同時並行にて売主様にも購入されました当時の資料等々も揃えて頂きました。
と、此処までは順調に進んだのですが、、資料等の検討に入った瞬間!「あれっ!??」「接道は?」
そうなんです。建築基準法上の道路に接していなかったので。

当時の契約書中の記載には確かに「私道」「宅地」を売買すると書かれていましたが、お互いの勘違い?(個人間の取引だった可能性が)かどうかは解りませんが、「私道」では無く「敷地の一部」だったのです。従いましてこの土地は「建築確認」は下りない事が判明をしました。
普段から関係者が通行(歩いている)している場所なので、ついつい契約書に「私道」と記載してしまったのだと考えられます。
@個人間の取引でも一向に構いませんが一定の知識のある方に相談されることをお奨めいたします。


【2件目】
某オーナー様からの相続に関しますご相談の中からの案件でした。
母上様が亡くなられご姉妹お2人が法定相続人様とのことで、ご相談はその妹様からのものでした。
ご依頼内容は相続されます各財産(不動産)の評価額(相場?)を出して欲しいとのことでした。
要は、どの財産を誰が取得するのか?、評価は同等なのか?、万一乖離が有ればその穴埋めは?、などの話合いをするための材料集めだったようです。

早速、お願いされました財産(不動産)2ヶ所の検討に入りました。何時もの通りの「役調」「謄本等調査」「現調」ですが、既に謄本調査、特に公図の調査の段階で「あれっ!?」でした。

その「あれっつ!?」の確認のため現地(現調)に行ってみますと、やっぱりね!、で「あれっ!?」
が納得いたしました。

現地は一体の土地に「コの字型」に家が建てられていました。コの字型の中央の部分(空地部分)をその場所に住んでいらっしゃいます住人の方々が「通路」として利用をしていました。道路に接道をしている方の「建物」は一番手前の方の建物ノミとなります。

ご相談頂きました「建物」は残念ながら「通路」には面していますが、肝心かなめの「建築基準法上」の道路には接していなかったのです。では何故?そのような物件(不動産)を購入したのか?せられたのか?は今になっては不明のままでした。幸いなことにもう一方の不動産にはその様な瑕疵は有りませんでしたので、ご姉妹それぞれがどの様なかたちで取得するか能々ご相談して頂くようお話しました。

感じられたこと:チョット一言のご相談で回避できた事柄では無いかと思いました。


【道にも色々ありまして、の第2段を投稿しました。こちらからご覧いただけます


【この記事を書いた人】
エイセンハウス有限会社 代表 岡野茂夫
1952年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉(おかの_えいせん)」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。1986年頃から春日通り収用計画(道幅拡幅工事)に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。1987年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社(商号は「岡埜栄泉」のエイセンから)設立。平成7年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。

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