不動産ブログ

不動産ブログ

ブログ一覧

人手不足の影響か!『マンション管理費上昇』

既存のマンションでは住人の合意を図ることは、なかなか難しい問題となっていますが、新築マンションの販売現場では管理費の上昇現象が起きているそうです。

本ブログ内でも春先の引っ越しシーズン時には、人手不足のため引っ越しが出来ない、とか、料金の高騰により「アキラメタ」など「引っ越し難民」というタイトルにてご紹介をさせて頂いています。

管理補の上昇現象も「人手不足」が原因のようですね。要は、管理員や清掃員への人件費が増えたため管理費に転嫁しなければならない、ということと思われます。

【どの程度になったのでしょう?】

某不動産情報会社に因ると、、2017年に首都圏で販売された新築マンションの管理費の平均は、月、平方メートル当241円だそうです。平均的な面積70平方メートルの住戸で16,848円/月となり、前年と比較して約6%のアップとなったとのことでした。

【都心部でみてみますと】

所謂都心3区と言われる場所での現象ですが、数年前と比較してみると管理費が2倍前後になった物件もあったとのこと。

特にタワーマンションなどでは近隣物件より「高く」なっているそうですね。

人手不足の補充のためパート・アルバイトさんを頼むことになるのですが、都心ではその方の確保も難しく、2割ほど高目(賃金)の水準での募集ともなり、管理費増加の要因ともなっているそうです。

【管理費減額の要素は有るのか?】

大手不動産販売業者に因りますと今後も同様の状態が続くことを予想しています。1〜2年後の完成予定の新築マンションでは、更に人件費が上昇するという前提の基に管理費の予定額を定めることにするそうです。

現在売り出されていますマンションでは「コンシェルジュ・警備員常駐」などで差別化を図っているのは理解できますが、益々その分の費用は嵩んでくるのも当然といえば当然と考えます。

勿論、販売会社も軽減化に取り組んでいるのは当然と思いますが、新築マンションを購入される方も、一考の余地は有るものと思います。

@マンションの管理費増額に関する新聞記事

        

@ 関連記事ブログ【マンションで修繕積立金の増額不安】

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_114100.html

 

更新日時 : 2018年04月21日 | この記事へのリンク : 

マンションで修繕費用増額に不安『タワーマンションでは特に』

マンションの修繕工事、特に築後25〜30年程度が目安とされています「大規模修繕工事」に使用する財源(積立金)が不足する懸念が強まっているそうです。

国には一応の目安(基準)があるそうなのですが、全国のマンションでは何と75%がその目安を下回っていた、とのことでした。

特に最近建築が増えてきています超高層マンション(タワーマンション)での不安が大いに有るようですね。適切に管理を維持していくには、それなりの管理費が必要で、それには引き上げなくてはならないのですが、住民の合意はそう簡単ではなさそうですね。

【マンション修繕積立金には目安が有るのか?】

国土交通省は2011年に修繕積立金の指針(30年間均等払い)を決めたそうです。それに因りますと、1平方メートルあたりですが、。隠騎建て未満のマンション=月178円〜218円。

■横鯵建て以上のタワーマンション=月206円が目安との事。

【住人の合意には壁が】

某不動産情報会社の協力にて全国のマンションの10%に当たる14,000棟の修繕積立金を分析したそうです。

結果は、何と10,500棟が国の目安を下回ったとのことでした。

また、この内900棟のタワーマンションでは80%が目安が未達だったそうです。しかも未達の内10%は目安の50%も達していなかったそうです。

合意が難しくなっている原因の一つとしまして、住人の高齢化が影響していると考えられる、とのことです。

折角、管理会社や管理組合が今後の事を考え、増額の提案をしても「値上げは勘弁して」との声が多く上がるそうです。

増額しなければならない、高齢者の勘弁してくれ、、、本当に難しい問題であると感じます。

【現実問題としましては!】

新聞記事に因りますと、埼玉県にあります某マンション(築20年、55階建てタワーマンション)では修繕積田金=月93円/屬任靴拭

昨年ですが屋上防水工事と壁面修復工事を行ったそうで、費用は12億円掛かったそうです。

築34年後(後14年後程度先)に予定しています次の工事には、資金が不足する恐れがあるとのこと。

本気になって住人の合意形成が迫られているものと思われます。

以下は其の新聞記事です。日経新聞2018.3.27付

        

         

更新日時 : 2018年04月20日 | この記事へのリンク : 

最後に確認大事です『引越時に傷付られるかも』ご注意を!  

入退去シーズンに付きもの(嫌な話で恐縮ですが)な出来事の一つです。今シーズンは本ブログにても再三取りあげてきました通り、引っ越し業者さんも「てんてこ舞い」の様子が伺われますね。

その話とは今回の「題目」は別物です。ブログタイトルにも記載しましたが、引っ越し後のお部屋の様子は原状回復工事の事も有りますので、確認は当然のことですが、共用部、例えば廊下・階段等々までも確認されますことをお奨めいたします。

たまたま最近ですが管理物件にて発生しました案件をご紹介いたします。

👇の写真の中で引っ越し荷物は手前〜前方の道路へと搬送するようになっていました。

        

【一流の引っ越し業者だったのですが】

テレビCMでもお馴染みの大手の引っ越し業者さんであったのですが、間が悪い時は有るものと思われます。

写真奥より手前に、荷物を運んで来たのでしょうが、終了後に確認をしました所、階段一部のタイルが割れてしまっていることを発見しました。何か重い物を落とした性だと想像が出来ますね。

          

          

【他にも無いかと心配に】

思っていた通りになっていました。お隣様との「塀」に何やら複数の汚れが有るようで。よくよく見てみました。

多分ですが!?自転車のタイヤ痕?引っ越し作業ルートが丁度自転車置き場になっていた、性かもしれませんが、移動させた際にタイヤ痕が付いた可能性が大、のようでした。

         

@アップ写真です。

         

【処理の仕方は?】

引っ越し業者は判明していますので、即、管理担当者が先方業者へ連絡しました。

今シーズンは特に大変な忙しさは充分に理解しているつもろですが、大手の引っ越し業者さんといえども、「傷つけてしまいました。」と言いに来てはくれないんだな〜!?と感じました。

引っ越し業者さんに申し上げました内容は、

引っ越し日時・物件名・号室・依頼者名(引っ越しされた前入居者様)を告げ、現場写真を送ります。

今回、業者さん即認めて頂けまして、修復の見積もりを取り修繕工事までOKを頂けております。

間髪入れず速攻で連絡したのが功を奏した事と思われます。

(日が経ってしまいますと、誰が?の点で弱くなりますね)

終了後の「確認」が如何に大事だったかの手本のような出来事でした。

更新日時 : 2018年04月19日 | この記事へのリンク : 

長雨続くと^^^何やら嫌な予感が!『テナントリテンション』

某オーナ様から入居者様募集のご依頼を頂きました。

しかも、嬉しいことに「エイセンさんダケね!」のお言葉も頂けました。さあ〜張り切らなければ!ですね〜!は、約2年前のお話です。

オーナー様は「新築そっくりさん」で自宅と賃貸住宅を改修されました。本当に言葉通り「新築其の物」になることが解りました。当然、募集しましても外観も設備等々も新品なので、即、入居者様決まってしましました。

と、此処までは非常に順調に来たのですが、某日突然に、、

【賃貸の入居者様からSOSが!】

新築そっくりさん、ですので当然、現代風にしかも使いやすく仕上がっていました。前述の通りキッチンも風呂も洗面所も全て「新品」ですので、何なのかな〜?。

入居者様からのSOSは何と「雨漏り」がしている、とのご連絡でした。エッ〜!何で〜!?

【現地に確認に行ってみました】

入居者様曰く、お部屋の窓枠付近からと思われるが雨水が入ってきているようだ、とのことでした。確かに言われますように雨水が浸入し壁に伝わったていました。@写真は分かりづらいかもしれません。

               

              

【原因は何かな〜】

即感で!多分「窓枠のサッシ周りだな〜」と感じました。

そこで梯子を登って外壁の様子をうかがうことにしました。

当然ですが当時施行されました業者さんも同行です。

          

【案の定でした】

原因ですが、既存モルタルと新規モルタルの接合不足とのこと。

そのことが原因で「クラック」が入りクラックより雨水が浸入し、サッシからの雨漏りとなりました。

          

早速、同行の施工業者の方により「シール工事」を施して頂きホット一安心出来ると思います。

某オーナー様にも迅速なる対応を大変喜んで頂けました。

賃貸住宅の場合、売買とは違い入居者様が入られてからが「おつき合い」が始まる、という点で大変な違いがあるものと思います。

入居者様に快適・安心に居住して頂くには「管理」が非常に大事であるものと思います。

【空室対策とテナントリテンション】

賃貸住宅経営に於きましては「空室期間を如何に短くする」「入居者様に永く住んで頂く」工夫が大事であると考えます。車で例えるならば「両輪」のような関係だと言えると思います。

今回の「雨漏り」などは素早い対応が重要と思います。何故ならばそのことが「引っ越しを再度考えなくてもすむ状況」を作り出す事となり、入居者様に安心して永く住んで頂けることに繋がります。

結果、オーナー様の賃貸経営が安定をして行くと思われます。



更新日時 : 2018年04月19日 | この記事へのリンク : 

『手間を惜しまず』結果、大変喜んで頂けることに!! 

ある日突然、「あの〜お願いしたいこと有るのですが〜」お客様のご来店がございました。

よくよくお尋ねしますと、「システムキッチン内蔵の洗濯機が壊れてしまって取り替えたい」とのお話でした。

また、お客様は分譲マンション(1LDKの間取り)にお住まい(所有者の方)でした。

とりあへず某有名なリホーム専門会社に電話して相談されたのですが、営業担当者曰く「この際ですからキッチン毎交換されたら如何でしょう」のご提案をされたそうです。

因みに見積もりは、と申しますと「百何万円」とのことでした。

さすがに考え倦ねてのご来店だったとのことでした。

エイセンハウスでは日頃から賃貸住宅の「プチリノベ」の仕事を手掛けていますので、早速、管理担当者が現場を拝見に伺いました。

現場はシステムキッチンにドラム型の洗濯機と一体型となっていました。

そこで、賃貸住宅管理(原状回復工事やプチリノベ)で鍛えてきました「ノウハウ」を何とか捻り出し、結果、某有名なリホーム会社の見積もりの10数%程度の費用にてお客様のご要望に叶う工事をする事が出来ました。

要は「手間を惜しまずお客様に喜んで頂く」ことが大事ですね。

どの様に工夫をし喜んで頂けたかは以下ビフォーアフターの写真に

て。

==================================

【追加加筆した部分】

先日、某1R系の大家様との会話中での事なのですが、、「洗濯機置き場、今、バルコニーなんだよね。

やはり室内の方が今日日好まれるよね〜」とのお話がありました。

そこで、本ブログ内容がヒョットして役立つ、かもしれないと考え追加加筆をしてみました。

1R系の場合「ミニキッチン」が設置されているのが殆どと思われますが、キッチン幅を少々短く(その他に少々のゆとりも必要なのですが)すると洗濯パンが収まる可能性も有るかもしれません。

もしも、そのようなお考えが御座いますオーナー様いらっしゃいましたら是非ともお声掛け願います。

ご連絡おまちしています。現に1つ見積もりさせて頂けますオーナー様がいらっしゃいます。

=================================

@工事前のシステムキッチンの様子。

左端のビルトイン洗濯機をいかに処理するか、、頭捻りました。結果、考えましたのは、もう使えないのだから「切り取っちゃえ」、、お客様「エッ!??」。 エイセン:キッチンの天板毎切り取っちゃて新たに「洗濯パン」を設置しましょう!と提案しました。

            

           ↓

新たに設置しました「洗濯パン」です。最近の「ドラム式洗濯機」は大型に成っており既存(写真の)部分で収まる物はマズ無いかもしれませんね!写真「右上」の緑の所に「排水管」を差し込むことになりました。 

                      

          ↓

切り取りましたキッチンの壁面は綺麗に加工修理しましたので全然気にもなりません。洗濯パンは約15〜20冂高くしましたのは排水管への勾配が取れませんと逆流してしまうからです。電気コンセントと水道の蛇口を新たに追加設置し、これで充分広さも確保でき洗濯機も大変置きやすく成りました。

            

           

追加のご注文にて洗濯機の前方にありました「テーブル」も邪魔、とのことで取り外しまして後の壁面も多少手直しをしました。お客様曰く「此処に棚を置きたかったので良かったワ〜〜」。

            

今回のご依頼の案件は日頃から「細かなリノベ(プチリノベ)」を経験している賃貸管理業者だからこその発想のような気がします。なかなか大手?のリホーム屋さんでは、出来ないと思われますし、やりたがらない仕事かもしれませんね!

更新日時 : 2018年04月16日 | この記事へのリンク : 

「賃貸トラブル即応マニュアル」頼もしいい一冊です!

『賃貸トラブル即応マニュアル』△虜2鷦,3点に付きましてご紹介して参りたいと思います。

【クレームは嫌なことですが^^】

誰しも「クレーム」嫌だと思いますよね。然し「クマさん」はこのクレームを「サービスリクエスト」であると、解釈しているそうです(無理やりにでも?)

「苦情」「言いがかり」と捉えるのではなく、オーナー様の物件価値を上げるための改善リクエスト、と捉えましょう!とのことでした。

物件に住んでおられる入居者様が、一番その物件のことを熟知していることだと思われるからです。

入居者様のクレームに対応して改善していくことで、結果オーナー様の物件も良くなり、賃貸管理の質も向上され、永く住んでいただける物件になってくると思います。

【一時対応の重要性】

苦情を受けたとします。まずは「電話の指示ノミで解決出来る方法を伝える」ことを目指します。

電話で済ませることが出来ます事柄でも、即、業者手配ではオーナー様の負担が増すだけです。一時対応がシッカリ出来るかことが「入居者様」「オーナー様」「管理会社」の三者のメリットとなります。

『三方良し』ですね!

【クマさん流のトラブル別対処法とは】

クマさんはトラブルを4つに分類をしているそうです。

1.物的トラブル(建物・設備が原因で起こる)

2.人的トラブル(入居者様の起因で起こる)

3.生き物トラブル(シロアリ・ハチなどの被害)

4.自己原因トラブル(管理スタッフ等の対応の悪さ)

これらに付きましては本書にて詳し〜〜く、相当のページを割きまして対処方法を伝授されています。

是非お買い上げ頂き熟読されますようご案内いたします。

当然のことではありますがエイセンハウスでも購入し読まさせて頂きました。

我々管理業者(不動産業者)にとりましても、大いに勉強となります一冊でした。

         

更新日時 : 2018年04月13日 | この記事へのリンク : 

「賃貸トラブル即応マニュアル」頼もしいい一冊です!

エイセン通信4月号では「賃貸トラブル対処方法」を実例で解りやすく(我々業者にでも)説明をしている書籍を紹介しています。

題名は「助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル」です。

本書は賃貸経営オーナー様と現場スタッフ向けに書かれています。

その内容の全て100%は著者の実体験に基づいていますので、一般的に「評論家」と称されている方のモノとは、多分一線を画しているものと思います。

今回,伴_鶚△砲謄マさんのメッセージを幾つか取りあげ、ご紹介をして参りたいと存じます。

【重要なのはテナント・リテンション】

テナント・リテンションとは「入居者様を大切に」と訳することが出来ますね。

何故か?入居者様に永く住んで頂ければ、則ち「オーナー様の利益に繋がる」結果として「オーナー様を大切に」なるという考え方です。オーナー様は誰でも「空室を早く埋める」ということが重要なテーマであることは間違いない事ですね。

でも、部屋が決まったらそれで「終了」でしょうか?

今度は「永く住んでいただくためには!?」を考えて頂く戦いが始まると考えます。

そうです!退去されない様にすることが大事ですね。

賃貸経営では「空室対策」と「テナント・リテンション」とが車の両輪の関係であるものと思います。

何方か片方ノミに力点を置きますと、傾いてしまいますね。結果、うまくいかない原因となるものと思います。

多分ですが「空室対策」に気が回っておられますオーナー様が殆ど、かもしれませんね。

【今日まで頑張ってきた賃貸経営!上手に承継を】

意外かもしれませんが「アパート経営なんかしたくない!」と言われる方(主に相続人様)多くおられるようです。

原因は、、

1.何故、賃貸経営をしているのか?

2.賃貸経営のメリットの話合い不足。

3.うちの親父はアパート経営で苦労したから^^^。

などが考えられとのことでした。相続対策も大変重要なテーマと思われますが、賃貸事業(経営と考えて)の承継もオーナー様が元気なうちに円滑に行うことが大事であると思います。

(オーナー様の意志に基づく承継、という考え方)

@今後、例えば長期に渡りますテナントとの契約等の際には、相続されることが予想されます子供さんも契約の場に同席されることをお奨めいたします。

次回△任蓮▲レームの考え方・一次対応の重要性・対処法などを取り上げてみます。

「賃貸経営」をされていますオーナー様には是非とも本書を読んで頂きたく思います。必ずやオーナー様のお役に立つものと信じています。

     

更新日時 : 2018年04月11日 | この記事へのリンク : 

暴風雨!嫌な予感が当たりました「火災報知器」誤発報! 

今回のブログ記事の内容はエイセンハウス管理物件での出来事です。

前日の天気予報で、明日は台風並みの荒れ模様!になりますと放送していました。通勤・通学時には細心のご注意を!と呼び掛けてもいました。嫌〜〜な予感!

【見事に的中!?】

嫌〜な予感は見事に的中!何かと申しますと出社しましたら「火災報知器」が発報をしていました。即、警報盤をみますと、管理物件の7階に警報が出ていました。近隣の住人の方も不安げな様子で表に出て来ております。非常ベルの音、結構の大きさで聞こえるものですね。消防署様曰く「聞こえた方が良いのです」解ってはいますが^^^。

【対処方法は?】

1.音が大きくて近所迷惑とは考えますが、即「音響停止」をしてはいけません。

2.発報をしている「階」に急ぎ状況の把握を行います。

3.万一本当の火災であれば入居者の方に避難するよう誘導します。(本当の火災であれば煙が出ているでしょうし直ぐ判断可能)

4.現場確認した結果、火災の気配が無い場合に初めて警報盤のベルを停止させます。確認が済むまでは決してベルの停止をしてはいけません。この間、結構長く感じられますよ。

5.万一の為、発報した階の各部屋の中を確認させて頂きます。

6.異常がないことが確認出来ましたら、全入居者様にご報告をします。

7.近隣の住人の方にも同様の報告をします。

8.その後「原因」の究明をします。

【誤発報の原因は?】

今回の原因は、強烈な低気圧が通過したための暴風雨による「雨水」の侵入に因る短絡(ショート)に因ると思われます。エイセンハウスと提携をしています「警報盤点検業者」によりますと、同様の状態での点検依頼で一日中大忙しだった、とのことでした。

【外部にある警報盤は注意を!】

今回も室内の感知器ではなく、共用廊下に設置されていました「警報ベル」の発報でした。

強い雨風の為雨水が警報盤に侵入してしまったと考えられます。

エイセンハウスではオーナー様に「雨風に強い警報盤」への取り換えのご提案をしました結果、ご了解頂き現在日程の調整をしているところです。

【警報盤の中、普段は目にしないですよね!】

以下は点検業者から提出されました報告書です。イザ!は無いことが絶対ですが、イザの際に「役立つ(チャンと機能する)」状態に保つことが大事ですね。

エイセンハウスの管理物件では火災報知器の点検を春と夏頃の2回に分けて行い、オーナー様や入居者様にも安心を頂いております。

          

         

更新日時 : 2018年03月25日 | この記事へのリンク : 

「木造アパート、防犯性能高く」って本当!でも、どうして?!   

タマタマ本日夕方ひと段落しましたので、夕刊を眺めていました。

「??えっ!?」でした。『木造アパート防犯性性能高く』という記事でした。

本当ですか!大変失礼とは存じますが、我々業者でもやはり防犯性能の高い物件を希望されますと、鉄筋コンクリート造でオートロック完備で部屋は2階以上で^^というような内容にて探しますね。

【どのような対抗手段で防犯性を高く!?】

新聞記事に因りますと、たとえ木造アパートでもネットに繋がる「スマートハウス」へと変えますと防犯性能への不安を一部解消できる利点があるとのこと。

なるほどね、ヤハリ肝心の其処は最近の「IoT」だったのですね。

【差別化で賃料アップも望めるかも】

某投資用アパートの企画・施工管理を手掛けています会社では、スマートロックなどのIoT機器を、何と!標準装備にしているそうです。女性の入居者様の確保がスムースに行えるそうです。

【築浅物件のオーナー様も一考されては】

相続税対策にも有効、などの振れ込みで結構な数の木造アパートが既に供給されているものと思います。

設備更新等が遅れています物件には中々入居者様が決まらない状態となっております。

そのような中でこのような最近の設備が整った物件が出てきますと、多分ですが「賃料の値下げ」しか対抗手段が無くなるものと思います。

【提案ですが】

現在の物件で設置可能な「設備」を考えられたら如何でしょうか!例えばですが「インターネット」なんかは如何ですか!少しづつではありますが、入居者様確保に向けて「インターネット無料」を打ち出しているオーナー様も増えてきています。

出来るところから手を付けて行く!という方向が非常に大事になってくると感じています。

下記は本日の新聞記事です。2018.3.9日経新聞

      

【エイセンハウス周辺マップ】手書きで見ずらいですがご容赦を。 

   

      

        

      

更新日時 : 2018年03月11日 | この記事へのリンク : 

入退去シーズン「引っ越しトラブル」気を付けよう!

只今、春先の入退去シーズンに突入をしています。そこで管理担当者が特にこのシーズン気をつけてる事項に付き記載して参りたいと思います。

入居者様の退去理由、様々ですね。転勤・結婚・更新時期或いは購入をされた等々考えられるかと思います。

例としまして今回は学生さんが卒業で退去されるという際での注意について考えてみます。

【玉突き衝突みたいな退去渋滞に注意】

交通事故では有るまいに!?「玉突き衝突とは?」、、学生さんとは限らない場合もあるのですが、どうしましても年間では数件程発生をしています。特に春先の学生さんの就職時期に多く!?見られる傾向と思います。どのような事なのか??

1.目出度く就職先が決定しました。

2.そこで、通勤に便利な場所に引っ越しを考えます(当たり前)3.早くとは思うが配属先が中々決まらない。

4.従いまして引っ越したくても引っ越しできず(退去不能)。

5.引っ越先決定したが今度は先方が同じ理由で退去不能に。

まるで「玉突き衝突的な退去渋滞」がになってしまう事があります。

【特に学生さんの場合には見越した契約内容で】

何事も「始め」が肝心ですね。我々業者も色々なシーンに遭遇しまして、結構「学ばせて」頂いています。

この問題解決策には、理想形ですが最初の契約時(入居時に)の約束の中に「3月上旬にて契約は終了する」等の文言を入れることが出来れば良いかもしれませんね。

但し「全て良い所取り」は無理と思いますので、早めに退去する日割り賃料程度の免除は必要かもしれません。

多分ですが例え免除したとしましても、次の入居者様を「逃す」よりは「得」になると思います。

【シーズン中の『もう一つの戦い』とは】

オーナー様でしたら多分お気づきの事柄と思われます。ハイ!その通りで「山積みになったゴミ」のしょぶんですね^^〜。

誰しも退去時「処分したいゴミ」が出るのは十二分に理解できます。然しながら他の入居者様から「ゴミが出せない!」という苦情が寄せられるのは「管理会社」として避けたいですね。

そこで、エイセンハウスでは解約の通知を頂いた際、ゴミは計画的に処分して頂くようお願いをしています。特に粗大ゴミには要注意!事前予約が必要ですので、その辺を良〜〜くご説明をしております。

それでも多少の「残置」は出てきますので、最終的な敷金精算時に「シッカリ」と「ゴミ捨費用」を相殺をさせて頂いています。

【立つ鳥後を濁さず】

解約予告を受け付けて以降、退去される方と連絡を取りつつ解約の立ち会を行っていますが、当たり前の事ではありますが「十人十色」で、、色々な方がいらっしゃいますね。

今回は引っ越しトラブルに付きましてご紹介させて頂きましたが、繁忙期に新しい入居差様をお迎えするに当たりまして、無用のトラブルを防ぐ努力が「健全な賃貸経営」に繋がるもの思われます。

    

更新日時 : 2018年03月06日 | この記事へのリンク : 




ブログページブログページRSS配信ボタン
カレンダー
<<        2018年04月        >>
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930         

最近見た物件 (0)