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先日、某オーナー様から感謝の言葉頂きました。

【お役立に立てて嬉しいです】

平成29年10月1日ブログを加筆日常業務では「苦情処理」や「修繕依頼」など少々気が滅入ってしまうことが多いのですが、今回の内容は久しぶりに晴れ晴れとした案件だったようです。

賃貸も経営ですのでオーナー様には是非とも収益を上げて頂きたいですね。

そのサポートが出来れば最高と考えます。

===================以下は以前の記事です。

【約10年前購入頂きました】

およそ10年ほど前だったでしょうか。

投資用の区分マンションを購入されたいとのご相談を受けました。

色々と探してみましたところ「茗荷谷駅」徒歩3〜4分程度にご予算的にも合致する物件が有りましたのでご案内したところ気に入って頂き、購入ということになりました。

以後、エイセンにて賃貸管理を頂いておりました。

【そろそろ売却を考えているのだが】

たまたま今回、入居者様が退去するということになってしまいました。

そこでオーナー様曰く、そろそろ売却したいのだが、とのご相談でした。

エイセンも「良いタイミング」と思っていました。早速「売却可能な金額」の査定をしました。

【何とも運が良かったですね】

近頃、新築マンションの高値に引きづられる様に中古市場も賑わっているようですね。

要は、、購入金額とホボ同程度の査定が出来ました。

【即購入者決定出来ました】

今までのお取引様に先ず当たりましたところ、その段階で購入者が決まってしまいました。

【大変良かったこととは】

購入時は既に「中古マンション」であり「売値もそこそこ妥当」で、約10年ほど「家賃」で収入を上げて頂き、売却時(出口)には何と購入時とホボ同額にて処理できた。

「収益」を考えてみますと、10年間の家賃収入が「利益」となっています。

〜すばらしい結果〜ですね〜〜!

実は明日、

某オーナー様が同様のご相談でエイセンにご来店頂くことになっております。

このオーナー様は既に意中の物件がお有りのようで、

「どうしようかな〜!?」とのようですので、今回のブログ内容を参考材料にしてお話したいと考えております。

更新日時 : 2017年11月24日 | この記事へのリンク : 

長雨が続きますと^^^なにやら嫌な予感が感じられます。

某オーナ様から入居者様募集のご依頼を頂きました。

しかも、嬉しいことに「エイセンさんダケね!」のお言葉も頂けました。

さあ〜張り切らなければ!!ですよね〜〜!は、約2年前のお話です。

オーナー様は当時「新築そっくりさん」で自宅と賃貸住宅を改修されました後でした。

【賃貸の入居者様からSOSが】

新築そっくりさん、ですので当然、現代風にしかも使いやすく仕上がっていました。今回の入居者様からのSOSは何かと申しますと「雨漏り」がしている、とのご連絡でした。

【現地に確認に行ってみました】

入居者様曰く、お部屋の窓枠からと思われるが雨水が入ってきているようだ、とのことでした。確かに言われますように雨水が浸入し壁に伝わったていました。@写真は分かりづらいかもしれません。

               

              

【原因は何かな〜】

即感で!多分「窓枠のサッシ周りだな〜」と感じました。

そこで梯子を登って外壁の様子をうかがうことにしました。

当然ですが当時施行されました業者さんも同行です。

          


【案の定でした】

原因ですが、既存モルタルと新規モルタルの接合不足とのこと。

そのことが原因で「クラック」が入りクラックより雨水が浸入し、サッシからの雨漏りとなりました。

          

早速、同行の施工業者の方により「シール工事」を施して頂きホット一安心出来ると思います。

某オーナー様にも迅速なる対応を大変喜んで頂けました。

賃貸住宅の場合、売買とは違い入居者様が入られてからが「おつき合い」が始まる、という点で大変な違いがあるものと思います。

入居者様に快適・安心に居住して頂くには「管理」が非常に大事であるものと思います。

更新日時 : 2017年11月11日 | この記事へのリンク : 

全面リノベーションして始めて知り得たこと、新築時でも、こんな工事をされとは!

今回もまた以前からのオーナー様より全面的なリノベーション工事を承りました。

文京区小石川の某マンションです。

只今、秋口の入居シーズンに向け一所懸命の工事中でございます。

【開けてビックリ、、こんな工事だったの】

全面的なリノベーションなので最初は解体工事からの着手となります。

壁・天井と順々に剥がしていって「床」に移った時、職人さん「あれ〜〜」の声。

女性の悲鳴では、ありません。

弊社管理担当・工事業者・オーナー様で物件確認をいていた時、

床が「あまりに沈む」ので変だな〜、

多分、根太が腐食いている性かも、との話でした。

ところが今回「開けて見てビックリ」これじゃ〜〜沈むのも無理ないね〜と結論に至った訳でした。

【新築時でも手抜きか〜!?】

以下の写真をご覧ください。

       

横の根太は1本の木材が通っていますが、下に敷いてあります根太は、そこら辺の「木っ端」の寄せ集めとしか思えない状態でした。

しかも横引きの根太との接着も釘で止まっている箇所、全く止まって無い箇所、という状態でした。

これでは「床は沈むし」また「床鳴り」もするだろうし、、、。

今回、前入居者様が長年住んで頂いていたこともあり、全面的なリノベーションに踏み切って頂けた訳ではありますが、このような状態が解り修繕が出来ますので大変良かったと思います。

大事になる前に少しづつでも小修繕。予防が肝心と思います。

更新日時 : 2017年10月21日 | この記事へのリンク : 

「壁に耳あり、障子に目あり」気になりますよね〜お隣様の声・音は。

【お隣様の声・音、解約立会時に伺いました】

お部屋の解約に際しまして管理担当者が立会うのですが、基本的には原状回復工事の費用負担割合の相談が「主」にはなります。

ですが、

退去される方に何時もお聞きしていることが有ります。

それは何か、

と申しますと「入居されてる間、何か不都合な事は無かったですか?」という事柄です。

あまりに酷い場合には当然、入居期間中にクレームとして上がってくるのですが、まあまあ許容の範囲内の場合にはトラブルも嫌ですので黙っておられるケースも結構ございます。

そこで、その辺の事を退去時に伺う訳であります。

既に引っ越しが終わった後ですので、本当の事がお聞きできるチャンスでも有るわけですね。

今回のケースもその時のお話でした。

【オーナー様と相談し防音対策工事を実施】

お隣同士、先方の音が聞こえると言うことは、当然、自分たちの音も聞こえている、ということになります。

やはり、くつろげないですよね。

そこで、原状回復工事のついでに修繕工事をいたしました

エイセンハウスが提案しています「+1(プラスワン)」でも最高の価値が有る事柄かと思われます。

以下の写真は施行の様子です。

方法としましては当たり前のことですが「壁に防音効果」を持たせるという考え方での工事となります。

@まず初めは、壁の中に有ります「真柱」の隙間を「防音シート(写真の白い物)」で埋めます。

               

@次に今回の「主役」の防音材の出番です。どのような物かと申しますと「鉛の薄いシートを石膏ボードで挟んだ物」を真柱に取り付けをします。 結構な重量ですが真柱がシッカリしれいれば大丈夫。四角く「黒い」ものが鉛シートです。

            

               

@壁一面にこの石膏ボードを貼ります。

               

@その後はクロスを貼って終了です。       

                     

此処まで対処して頂けましたら今後は大丈夫。

安心して新しい入居者様を迎えすることが出来ますね。

オーナ様有り難うございました。

@因みに下記は今回使用しました材料のカタログです。

              

更新日時 : 2017年10月15日 | この記事へのリンク : 

オーナー様「+1(プラスワン)」試して頂ました=使い勝手、良くなりました。 

【エイセンハウス管理物件で試してみました】

本ブログやエイセン通信でもご案内させて頂きました「+1(プラスワン)」を試してみました。

文京区水道に所在します「ヒマラヤンハイツ」という分譲で賃貸マンションです。

現在前入居者様がお引っ越しされ、原状回復工事も終了しています。

今回ご提案の「+1(プラスワン)」は原状回復工事の際に一緒に行ったものです。

内容は「大事(オオゴト)」な工事ではなく、玄関及びDKの壁に「ハンガーレール」を新規に設置いたしました。

ただ、これだけの内容ですが入居者様にとりましては「使い勝手が良くなった」と感じて頂けるものと考えます。

以下の写真をご覧願います。

1.玄関の壁にハンガーレール設置

              

            

2.DK壁にも同様に設置

@只今入居者様募集中。ご内覧のお電話お待ちしております。

@募集条件等のご確認は以下URよりご確認下さい。

平成29年10月9日現在募集中(ご成約の場合にはご容赦願います)

http://www.eisen.ne.jp/detail_eisen_1_eisen_1_4713

更新日時 : 2017年10月11日 | この記事へのリンク : 

手間を惜しまず、の結果が大変喜んで頂けました!(8月7日記事に追加加筆)

ある日突然、「あの〜お願いしたいこと有るのですが〜」お客様のご来店がございました。

よくよくお尋ねしますと、「システムキッチン内蔵の洗濯機が壊れてしまって取り替えたい」とのお話でした。

また、お客様は分譲マンション(1LDKの間取り)にお住まい(所有者の方)でした。

とりあへず某有名なリホーム専門会社に電話して相談されたのですが、営業担当者曰く「この際ですからキッチン毎交換されたら如何でしょう」のご提案をされたそうです。

因みに見積もりは、と申しますと「百何万円」とのことでした。

さすがに考え倦ねてのご来店だったとのことでした。

エイセンハウスでは日頃から賃貸住宅の「プチリノベ」の仕事を手掛けていますので、早速、管理担当者が現場を拝見に伺いました。

現場はシステムキッチンにドラム型の洗濯機と一体型となっていました。

そこで、賃貸住宅管理(原状回復工事やプチリノベ)で鍛えてきました「ノウハウ」を何とか捻り出し、結果、某有名なリホーム会社の見積もりの10数%程度の費用にてお客様のご要望に叶う工事をする事が出来ました。

要は「手間を惜しまずお客様に喜んで頂く」ことが大事ですね。

どの様に工夫をし喜んで頂けたかは以下ビフォーアフターの写真に

て。

==================================

【追加加筆した部分】

先日、某1R系の大家様との会話中での事なのですが、、「洗濯機置き場、今、バルコニーなんだよね。

やはり室内の方が今日日好まれるよね〜」とのお話がありました。

そこで、本ブログ内容がヒョットして役立つ、かもしれないと考え追加加筆をしてみました。

1R系の場合「ミニキッチン」が設置されているのが殆どと思われますが、キッチン幅を少々短く(その他に少々のゆとりも必要なのですが)すると洗濯パンが収まる可能性も有るかもしれません。

もしも、そのようなお考えが御座いますオーナー様いらっしゃいましたら是非ともお声掛け願います。

ご連絡おまちしています。現に1つ見積もりさせて頂けますオーナー様がいらっしゃいます。

=================================

@工事前のシステムキッチンの様子。

左端のビルトイン洗濯機をいかに処理するか、、頭捻りました。結果、考えましたのは、もう使えないのだから「切り取っちゃえ」、、お客様「エッ!??」。 エイセン:キッチンの天板毎切り取っちゃて新たに「洗濯パン」を設置しましょう!と提案しました。

            

           ↓

新たに設置しました「洗濯パン」です。最近の「ドラム式洗濯機」は大型に成っており既存(写真の)部分で収まる物はマズ無いかもしれませんね!写真「右上」の緑の所に「排水管」を差し込むことになりました。 

                      

          ↓

切り取りましたキッチンの壁面は綺麗に加工修理しましたので全然気にもなりません。洗濯パンは約15〜20冂高くしましたのは排水管への勾配が取れませんと逆流してしまうからです。電気コンセントと水道の蛇口を新たに追加設置し、これで充分広さも確保でき洗濯機も大変置きやすく成りました。

            

           

追加のご注文にて洗濯機の前方にありました「テーブル」も邪魔、とのことで取り外しまして後の壁面も多少手直しをしました。お客様曰く「此処に棚を置きたかったので良かったワ〜〜」。

            

今回のご依頼の案件は日頃から「細かなリノベ(プチリノベ)」を経験している賃貸管理業者だからこその発想のような気がします。なかなか大手?のリホーム屋さんでは、出来ないと思われますし、やりたがらない仕事かもしれませんね!

更新日時 : 2017年09月02日 | この記事へのリンク : 

全面的リノベーション工事承りました。キッチン水道管に何が・・?

開けてみないと解らないことって有りますね〜〜。

「何の話」かと申しますと・・・全面リノベーションを承ったのですが、初めの見積もりでは気が付かなかった事項の発生です。

キッチンを撤去したまではOKでしたのですが、当然のことながら水道管(温水と上水の管)が露出します。

そこで、本物件は築後既に30有余年が経過していまして、更に水道管が「鉄管」使用のため「赤錆び」がでてしまっていました。

このまま放置しておきますと「赤水」がでてしまいますし、ひどくなりますと「亀裂」よりの「水漏れ」も予想されます。

オーナー様には追加費用となってしまいますが、ご理解頂き交換する運びとなりホット一安心。

当然、新規では「塩ビ管」ですので今後は「錆び」の心配も無くなりました。

普段は隠れている箇所は誰しも解らないのは当然ですが「何かの際」には「ついでに」でのお願いも必要なのかもしれませんね。

【注 意】

水回りはご用心!追加費用の発生は覚悟のうえで!

以下現場の写真です。

@古いキッチンを撤去したまではOKでしたのですが・・               

           

           ↓

@写真の中の「赤い2本の管」が今回交換しました水道管(温水と上水)です。

              

オーナー様のご決断が功を奏した典型的な見本のようですね!!

更新日時 : 2017年08月22日 | この記事へのリンク : 

全面リノベーション工事承りました。「ユニットバス設置工事進捗ご報告」

先日ご紹介いたしましたブログ「全面リノベーション工事」のお話の続きです。

今のところ工事は順調に進行しておりまして漸く「ユニットバス」が新規に設置出来る運びとなりました。

我々業者でもなかなか設置工事中の様子は見ることが出来ません。

そこで、工事業者さんに設置中の様子を「写メ」して欲しいなどと、無理なお願いをしまして本ブログにアップした次第です。

お宝写真??(笑)までのものでは無い、と、思われますが、普通では「ナカナカ」拝見出来ない「シロモノ?」かもしれませんね!

以下は順を追っての様子です。

@古いユニットバスを撤去した後の様子です。

            

        ↓

@ユニットバスは現場にて「組み立て工事」をします。設置はメーカーの専門業者さんでなければ収まりません。

            

                    

@まず最初にメインの「バスタブ」のセットです。この際大事なことは「レベル調整」ですね。チョットでも傾いていますと、、大変な事になりますので。

            

                    

@次に周りの「壁」を作成していきます。今回はチョットお洒落感覚にて壁の一部(1枚)にアクセントを付けてみましたが、、如何でしょうか!全部、真っ白よりかは良い感じ!と思いますが。

            

@今後の新規設備設置予定=キッチン・トイレ・洗面台・洗濯パン等です。順次同様なご報告を掲載して参りたいと思いますのでお楽しみに!!

@先日のブログの内容です。

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_110640.html

更新日時 : 2017年08月21日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート62]何かの「ご縁」かもしれません

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

ここに来まして荷物片付け案件が2件ほどありました。

不動産業者で「荷物片付け?」少々違和感覚える方いらっしゃると思います。

何かな〜で、1件目のお話です。

或る管理を頂けていますオーナ様の物件の1部屋のお話です。

この物件はエイセンハウスが不動産業を始める以前からの賃貸住宅で築後約40年ほど経過しています。

そんな中で、、

新築当時から入居されています方が体調優れずに病院に行かれたのは良かったのですが、高齢に成ってきていることもあり、親戚(保証人様)の方曰く「このままホームに入所に成りそうだ」とのお話を伺いました。

あまり時間を延ばしても仕方ないと親戚の方とも相談し、とりあえずお部屋の様子を拝見に息ました。

ヒョットして大変かな〜と考えつつ保証人様とお部屋の確認に出向いたのですが、、、案の定、、の状態でした。

入居者はホームに入所でお部屋には戻らないと決まったとの保証人様の言でしたので、保証人様のご了解を頂きながら「お部屋の原状回復」をすることにしました。

今回の案件は「保証人様」の有難味を痛感させられた一件でした。

以下当時の部屋の様子です。

        

       

@要注意事項

1.勝手に部屋内の荷物を運び出してはいけません。

今回は保証人様に「全ての荷物の所有権を放棄」して頂けるよう入居者様に確認をして頂きました。

2.このような状態になった場合「賃料滞納」の場合も結構あるかと思いますが、オーナー様といえども勝手に「部屋の鍵」を代えてはいけません。万一訴えられますとオーナー様の「負け」になります。

更新日時 : 2017年07月30日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート57]やはり新品は良いですね!

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

使えないことは無いのですが〜。

ある日、こんなお電話が入って来ました。

良く良くお尋ねいたしますとお風呂の「水とお湯」の混合栓が「新築当時」のままで、、とのこと。

お湯・水 、当然に使用は出来るのですが蛇口も緩くなっており、非常に使い勝手が悪いとのことでした。

早速拝見に伺いましたが入居者様の言われますとおりの状態でした。

オーナー様に様子をご報告しました。

写真もついでにご覧になって頂きました。

今後のこともありますのでオーナー様には快く交換のOKを頂ました。

使える物でしたが入居者様曰く「ヤッパ新品は良いね〜!」

@新築当時からの蛇口です。

              

@水・お湯それぞれの蛇口の使い勝手も良くなって

             

@ついでにシャワーホースも「おまけ」に・・・

             

色々な出来事が日々ありますね〜〜。

更新日時 : 2017年07月20日 | この記事へのリンク : 




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