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「壁に耳あり、障子に目あり」気になります、お隣様の声・音【リライト】

”イメージ写真はエイセンの管理看板です。スッキリで好評頂けています”

2017.10.15付記載記事内容は「お隣同士」の「声・音」が、何気に漏れて来てしまっているのだが、、についてでした。今回の問題はと申しますと「上下階のお部屋」との関係のお話です。またまたの事なのですが、解約の立ち会い(お引っ越し時の)時には必ずお聞きすることの一つに、「入居中何か問題ごとは有りませんでしたか?」のご質問をすることにしています。

借主様は入居中は何かと「我慢」をされている事も有るかと思われます(何となく言い辛いし、クレームという程では無いので)

然しながら引っ越しが決まれば、何かと入居中で気になったことを教えて頂けることがしばしばです。そのような中で「上下階の音(足音など)」が実は気になっていた、と教えて頂けました。

【対策をたてる事に】

お引越しの後は当然に原状回復工事を行いますので、対策を実行するには最適のタイミング、という事ができます。簡単に申せば「如何に遮音出来るか」に係っていると思います。早速工事業者さんと打ち合わせ・相談です。

【最適の遮音効果の方法は】

前入居者様から教えて頂いた、天井からの「音」は中々防ぐのは困難という事が解りました。例え、天井に「防音材」を貼ったとしましても、効果はあまり見込めない、とのことでした。

従いまして、今回は「引っ越しした部屋」の床材を遮音効果の有るフローリングに変更をすることにしました。当該部屋の階下の方には、多分ですが喜んで頂けるもの思われますので。今後、上階の方が引っ越しされた際には同様のフローリング工事をすることにしました。

@音の問題は何処の賃貸住宅に於きましても、付いて回る中々難しい問題だと思われますね。

           

          

以下、2017.10.15付記載記事===========

【お隣様の声・音、解約立会時に伺いました】

お部屋の解約に際しまして管理担当者が立会うのですが、基本的には原状回復工事の費用負担割合の相談が「主」にはなります。

ですが、

退去される方に何時もお聞きしていることが有ります。

それは何か、

と申しますと「入居されてる間、何か不都合な事は無かったですか?」という事柄です。

あまりに酷い場合には当然、入居期間中にクレームとして上がってくるのですが、まあまあ許容の範囲内の場合にはトラブルも嫌ですので黙っておられるケースも結構ございます。

そこで、その辺の事を退去時に伺う訳であります。

既に引っ越しが終わった後ですので、本当の事がお聞きできるチャンスでも有るわけですね。

今回のケースもその時のお話でした。

【オーナー様と相談し防音対策工事を実施】

お隣同士、先方の音が聞こえると言うことは、当然、自分たちの音も聞こえている、ということになります。

やはり、くつろげないですよね。

そこで、原状回復工事のついでに修繕工事をいたしました

エイセンハウスが提案しています「+1(プラスワン)」でも最高の価値が有る事柄かと思われます。

以下の写真は施行の様子です。

方法としましては当たり前のことですが「壁に防音効果」を持たせるという考え方での工事となります。

@まず初めは、壁の中に有ります「真柱」の隙間を「防音シート(写真の白い物)」で埋めます。

               

@次に今回の「主役」の防音材の出番です。どのような物かと申しますと「鉛の薄いシートを石膏ボードで挟んだ物」を真柱に取り付けをします。 結構な重量ですが真柱がシッカリしれいれば大丈夫。四角く「黒い」ものが鉛シートです。

            

               

@壁一面にこの石膏ボードを貼ります。

               

@その後はクロスを貼って終了です。       

                     

此処まで対処して頂けましたら今後は大丈夫。

安心して新しい入居者様を迎えすることが出来ますね。

オーナ様有り難うございました。

@因みに下記は今回使用しました材料のカタログです。

         

更新日時 : 2018年06月18日 | この記事へのリンク : 

「修繕積立金の増額」今回の総会で重要な議題に。  

”イメージ写真はエイセンハウス店舗前春日通りの様子です”

毎年のことですが6月は種々の「総会」が開かれる総会月となっていますね。分譲マンションの管理組合の総会もこの頃に開催されるようです。

本ブログでもご紹介して参りました通り、最近の新築マンションでの「修繕積立金」設定金額が「高額」になっているという事実を紹介しましたが、とうとう我が身にも及んで来てしまいました。

我が家のマンションは築後16年程経過しているのですが、今回の総会に「修繕費の値上げ」の議題が上程されています。その金額は一律全員現在よりホボ3倍程度となっていました。

理由は、長期修繕計画を策定したところ現在の「積立金」の儘では計画に沿った修繕工事の費用がショートするという、シュミレーション結果が出たためでした。

確かに年限が経過しますと、そこかしこに「ガタ」が来てしまう事は理解出来ますので、修繕は必ず行なわないといけないと思います。資産価値を保つ上でも大事ですが、何と言いましても「安心・安全」の方が優先をされると思いますので。

では、そこで「どの程度の・何処の箇所が・どの程度の費用が」という事が最近の新聞記事でも問題として取り上げられています。多分の話で恐縮では有りますが、管理組合様の多くは「素人の集団」ではないでしょうか。かく言う私目のマンションの管理組合も”御同様”でございます。

今回頂いています総会資料の長期修繕計画の費用項目の中に、本計画にかんする「コンサルタント会社」への支払金額も記載をされていました。結構な金額が提示をされていました。素人集団ですのでコンサル会社の意見を伺う事自体はOKと考えますが、そのコンサル会社自体の信用性は??^^考え出しますとキリが無くなりそうですね。

では、どうしたら良いか、、最低2社様からのご提案を頂くべきと考えます。

それも「時間的余裕を持って」が非常に大事な事と思われます。相当な金額を要する工事となると思いますので、組合人様同士で意見交換が出来る時間が必要と思います。

本ブログでも賃貸住宅経営のオーナー様に「長期修繕計画は必要です」のタイトルで記載しましたが、区分所有の分譲マンションでは、皆様の意見の集約には相当の時間を要するものと思います。従いまして大規模な修繕工事の場合には2〜3年の余裕を持った話し合いが大事になるものと思います。

@最近、修繕工事・管理費の値上げ記事が多く目に付くようになってきました。昨今の人手不足の理由も絡み一部の築年限経過マンションでは、修繕工事費用の捻出も出来ない状態の様ですね。本ブログでも今後この問題を取り上げていこうと考えております。

         

【管理費増額などの関連ブログ】

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_114100.html 

更新日時 : 2018年06月14日 | この記事へのリンク : 

築後20年以降のオーナー様!皆さん同じお悩みございます。

(まだ、先の話だとお考えのオーナー様が殆どかもしれません)

そこで、嫌な話題で大変恐縮ですが、、

@新築時には考えてっもみなかった、

@建築会社が教えてくれなかった、

@管理会社も説明してくれない

等、

種々理由はありますが、築後20年近く経過しますと色々な箇所に「ダメージ」が出てきます。

今回は実例(水回り関係の例)を挙げて記載して参りたいと思います。

では何故其のような事態が解ったか?それは「水道メーターの交換」がキッカケでした。

【水道メータの交換?】

定期的に「水道局」が交換をしています。

水道法という法律の基に行われているようです。

勿論、費用は「局持ち」ですが。交換時期は8年毎、とのこと。

@写真中央の水色の蓋が開いた受胎になっているのが「メーター」です。

         

【交換出来ないと作業員に言われてしまいました】

少し前まではOKでスイスイと作業完了、だった、筈でしたが。

【メーター廻りの器具がね〜^^】

そうなんですね!メータ交換するには当たり前の話、既存メーターを取り外さなければなりません(もっとも!!)。

しかしながら、作業員さん曰く「怖くて外せません!」との報告です。

@メーター廻りの器具の腐食により「外した瞬間に管が割れてしまう危険がある」

         

【年限経過しますと、どうしても不具合出てきますね】

ということで、今回はメーター廻りを含む配管関係を交換することになりました。

配管関係、普段は目にしませんね。

当然と言えば当然のことなのですが、「イザ交換」となりますと、「結構な金額」が必要となってきます。

築後、或る程度の期間が経過しますと、交換・修繕が必要となってきますので、その計画を立てることが非常に大事な事柄と考えます。

今後の修繕・交換計画につきまして、エイセンもご一緒に考えて参りたいと思いますので、何なりとご相談頂ければと思います。

更新日時 : 2018年06月01日 | この記事へのリンク : 

【水漏れ修繕がダントツ】トイレ給水管繋ぎの水漏れ結構多し

管理業務の中で一番多い入居者様からの依頼は、何と言っても「水」に関する件がダントツですね。

キッチンの水洗レバー・シンク下排水管繋ぎから・トイレの水が流れっぱなし・便座接地面から浸み出る等々種々様々です。

先日の某マンションから修繕のご依頼がありました。

やっぱりトイレタンクに関連する事柄でした。

【現地に伺いました】

入居者様から様子を伺いました。

トイレタンクに接続しています吸水管の「繋ぎ目」からトイレ床下へ「ポタポタ」とのことです。

          

          

【オーナー様に連絡し交換することに】

某マンションは築後約20年ほど経過しております。

業者さん(水道屋さん)曰く、この位経過しているマンションは申し訳無いが、このような症状が次々と出ています、とのことでした。

交換後の「繋ぎ目」の様子です。

         

【念のためのタンク内も確認】

何等の問題でも無ければ、多分、中の様子など確認はしないと思いますが、ついでで見てみました。

タンク内て、こんな風になっているのですね。

        

真ん中辺の「膨らんでいる物」が「ウキ」でタンクに水が溜まってきますと、ウキが自然と給水を「止める」仕組みになっています。

単純ですが良く考えられたものですね。

今回は別に異常は無かったようでした。

【無事完了】

タンク上の蓋を元に戻して「ハイ!終了です」

       

【エイセンからのお奨め】

今回の水漏れ箇所も何処のマンションでもおこっている場所でした。今後は、例えば入居者様が退去され原状回復工事を行う際に、ついでに修繕(交換も含めて)をされたら如何でしょうか。

入居者様に気持ちよく使って頂けることも「他物件との差別化」となると思いますので。

よろしくご検討願いいたします。

更新日時 : 2018年05月31日 | この記事へのリンク : 

【寒暖の差が原因です】暑さ・寒さ、差が激しすぎますと^^

管理業務のなかでの日常の出来事を綴っていきたいと考えました。

「へ〜〜こんな事もしているの〜!?」

の様なお話が出来ればと、思いました。

少しでもオーナー様のお役に立てればと思います。

さて、今回は「寒暖の差が原因です」と題しまして記載して参ります。

【寒暖の差があると、どんなことが起きるの?】

そうなんです!以下の写真のような事が起きてしまうのです。

             

【上の写真の説明】

某マンションのお部屋の「窓ガラス」の写真です。

良くご覧になって頂きますと、どうやらガラスに「ヒビ」が入っていることが、お解りになると思います。

え〜〜何で?こうなったの〜!

不注意で窓ガラスに何か物でもぶつけたのかな〜

と、普通は考えるかと思われますね。

しかし、入居様が何かされた訳ではございません。

では、何故?

【網入りガラスの特徴^^】

もう少し良くご覧になって頂きます。

ガラスの中に何やら「線」の様な物が入っています。

そうです、簡単に申しますとガラスの中に「針金」が入っているのです。

どうしてか、何かの原因(火災によるガラスの割れ)でガラスが割れ、火の回るのを少しでも遅くする目的でガラひびわれスを補強しているのです。

【でも、弱点もあるのですね^】

今回の「ひび割れ」も弱点の一つと考えれます。

なぜ?割れてしまうのか。

それは、中の「針金」が膨張したり縮んだり、でガラスを圧迫するため「ひび割れ」現象が起きます。

その証拠に、外部から「ぶつけたような跡」が無いのに、割れているのが特徴となります。

では解決策は、、、「網入りガラス」を止めて、

普通の「透明なガラス」に交換してしまう。

今後は割れなくて済みそうですね。

でも、この事は「消防法」に関わっています。

どこのオーナー様も同様のお悩みを抱えておられますが、よくよく弊社でも考えて参りたい事項でもあります。

更新日時 : 2018年05月30日 | この記事へのリンク : 

プラス1(+1)の効果!見事的中にて即決入居!

プラス1(+1)につきましては本ブログでも以前より何回かに分けまして記載して参りましたが、今回、見事に(少々手前みそかもしれませんが)的中、即決の入居となりました。オーナー様に大変感謝されました。

【チョットのことですが(1)】

引っ越し退去の際の前入居者様の一言が大変参考となりました。

曰く「押入広くて嬉しいけど、ハンガー掛けられなかったのよね〜」とのこと。管理担当者ピンと来ました。押入に「横のバー」を取り付けましょう。てな、事となり以下の様な写真になりました。

              

現場にて職人さん「押入幅2間もあるなんて知らなかった」

「心配で頑丈にバー取り付けておいたよ!」嬉しいお気遣いでした。

              

【チョットのことですが(2)】

此処まで追加したら、もう少し、ととなってしまいました。オーナー様の奥様、曰く「玄関開けると台所丸見えなのよね〜^^」

管理担当者=ハイ承知しました。

少し「袖壁」付けてみたら如何ですか?となりまして以下、その様子の写真です。

奥様の言われますとおり、玄関ドア開けますとキッチン丸見えでした。誰しも、あまり良い感じはしないですね。

               

当然、部屋内から見ましても玄関「丸見え」ですね。

              

👇袖壁を建てた後の様子です。此処でもチョット+1の工夫をしてみました。クロスの色使いですが、玄関側の壁にはチョットお洒落感のあるクロスででアクセントをつけてみました。

              

👇DK側のクロス色は同系色の「白系」で一体感が有るように。

              

【チョットのことですが(3)】

事のついでに「もう一丁!」で、 玄関入って直ぐの壁に「長押」を付けてみました。多少窪みのありました空間の利用出来そうで、入居者様にも好評を頂けそうです。👇

              

@(1)〜(3)まで如何でしょうか?本当にチョットの工夫と思います。

原状回復費に多少プラスの費用が掛かりますが、お部屋の様子もガラリと変わりますので「効果は大」と思います。

ご検討にして頂けましたらと思います。

プラス1(+1)の関連ブログです。

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_113301.html

更新日時 : 2018年05月29日 | この記事へのリンク : 

大家さん「修繕計画は必要ですよ」其の三

其の一・其の二をお読み頂きありがとうございました。

其の三としまして「纏め」的な内容を記載して参りたいと思います。

また、本ブログはエイセンハウスが毎月発行しております「エイセン通信」の記事を転記したものでございます。

本内容の他も充実した記事?(手前みそではありますが)を掲載していますので是非ともお読み頂ければと思います。

ご連絡下さいましたら、ご郵送又は直接お届けも可能でございます。ご連絡お待ちしています。

【まとめ】

賃貸経営は、建物・設備を借主様に対して貸して対価(賃料)を得る商売と考えます。

従いまして施設の維持や運営に費用が掛かるのは当然とお考え頂きたいと思います。

今日日は競争も激しさを増してもいますので、とりあへず建てれば「後は家賃は入ってくるものだ」のお考えは正しく無いと思います。

それでは多分ですが途中で経営は頓挫してしまうと思います。

エイセンハウスではオーナー様に賃貸経営をして頂き利益を挙げて頂きたいとの考え方です。

それには長期的な物の考え方で、募集計画・修繕計画・設備更新計画等を立てる事が肝心と思います。

特に、修繕に関しましては「予防的な考え方」が大事と思われます。

出費する金額も予防をしておけば安価に済む場合もございますので。実感としましての「賃貸経営」ですが、建築後10年間程度は余分な費用は掛からなかったのですが、築20年30年と経過するうち、何等かの費用が掛かりだす宿命を持っていると思います。

エイセンハウスはオーナー様のとりましてお役に立てますよう頑張って参ります。

『賃貸経営は長期間を見据えた考え方で!』

更新日時 : 2018年05月27日 | この記事へのリンク : 

大家さん「修繕計画は必要ですよ」其の二

多くのオーナー様は「修繕計画」が大事であることはご理解されているものと思います。

しかしながら、弊社でも同様のことですが、どうしましても「費用」の点が一番気になることだと思います。

そこで、今回はその費用に付きまして記載して参りたいと思います。

どのくらいの費用が費用となりますか?】

弊社でも同様だったのですが金融機関からの借入期間、30年間として纏めた資料がございます。

それは、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会(日管脇)という団体が纏めたものです。この数字を用いて計算をしてみました。

【サンプル例としまして】

具体例=RC造、1K、10世帯、建築費5,000万円とします。

計算しました結果は以下の様になります。

0年〜10年:60万円(4%)。

11年〜20年:578万円(36%)。

21年〜30年:975万円(60%)。

新築から10年間程度ではあまり費用は掛からないようですが、10年超えから10年間の間では578万円が必要であるとの結果が出ました。

更に20年超えからは975万円が必要とのこと。

30年間のトータルでは計1,613万円にもなります。

ここで建築費は5,000万円でしたので単純計算ですが30年間で建築費の36%の修繕費用の準備が必要という事となるかと思われます。

【どのような準備が必要か】

大まかな目安かもしれませんが、30年間で1,613万円ですので、1,613万円を360ケ月」(30年)で割りますと約45,000円となります。

従いまして毎月45,000円を賃料収入から積み立てておけば良い、ということになるかと思われます。

このように修繕計画を立てることに因り「備えておかなければ」の意識が高まるものと思います。

【賃貸経営には他との差別化が絶対必要】

但し、この準備の費用には他との差別化の費用は含んでいません。

新築当時は「新築効果」で何年かは賃料も維持は出来るかもしれませんが、絶対と言っても過言ではないくらい、経過年数に因る設備更新が必要となると考えます。

その点も修繕計画以外に考慮しておくべき重要な課題であると思います。

次回、其の三では「まとめ」を記載」したいと思います。

更新日時 : 2018年05月26日 | この記事へのリンク : 

大家さん「修繕計画は必要ですよ」其の一

今回のテーマは「修繕計画」についてです。某日懇意にさせて頂いておりますオーナー様よりこんな質問がございました。

『建築してから13年程経つが「修繕計画」は立てたことがないのだが、本当に必要なのかな〜?本当に必要なら教えて欲しいな!』

と、こんなお問合せ内容でした。

答え=「修繕計画は賃貸経営にとって欠かせません」です。

テーマ内容を記載しますと結構な長文となりますので、其の一・其の二と二回に分けることとします。

今回、其の一では、何故に?必要か、から記載を始めたいと思います。

【修繕計画はオーナー様にとって重要な準備です】

長期的な修繕計画は賃貸住宅を経営するに当たりオーナー様に考えて頂く項目の内で一番と言っても過言では無いくらい重要な事項と考えます。

建物や設備は30年程度の間に、交換・修理・塗装・防水等を適切に行わないと『トラブル』を起こしてしまう可能性が「大」となるからです。

修繕計画とは、その時期と必要な費用の予定を立てて集計をしたものと言えます。

オーナー様にとりましても30年間の間の予測が立てられれば、予め準備が出来るものと思います。

準備の内で一番は「費用」の点だと思います。

貯蓄しておくとか或いは積立保険に加入するなど、いろいろ考えることが出来ると思います。

【入居者様に対しましても】

例を挙げさせて頂きます。エイセンハウスで管理しています20年前後の賃貸住宅での苦情(修繕依頼)の大部分は「水回り」に集中しています。

従いまして計画的な修繕工事を施しことに因り苦情も未然に防げる事になると思います。

何よりも生活に支障をきたすような緊急事態が防げるものと考えます。

このような計画をすることも「物件の差別化」に繋がるものと思います(安心・安全・快適な生活が出来る)

【修繕費用の考え方は】

分譲マンションでは区分所有者様から「種ず円積立金」を毎月徴収していますが、オーナー様は一人で負担しなくてなりませんんね。

実感していますが大きなご負担額とは思います。

しかしながら、オーナー様業(賃貸住宅業)としましては必要不可欠な「投資」であるものと考えます。

仮にこの「投資」を怠れば悪いイメージの住宅(水漏れ多発のマンション等)として広まり、結果、空室が増え、そして賃料も「安く値切られ」の結果になっていくものと思います。

次回其の二では「費用」について記載して参りたいと思います。


更新日時 : 2018年05月25日 | この記事へのリンク : 

入居者様に支持される設備「+1:室内干し」のご提案【リライト記事】

暖かくなって頂けるのは誠にありがたいのですが!?またまた、嫌な?季節到来の時期となりました。自分も「被害者?」なのですが、、あの「花粉症」の事でございます。と、いう訳ではございませんが(効果があるかもしれません)『室内干し』のご提案です。

^^此処まで記載して参りましたが、ハット気が付きました。

そうです!嫌な季節がまだありました。

日本独特の?「梅雨」ですね〜。長雨続きますね。ジメジメで^^。このような時期にも最適な「物」だと確信できると思います。

【雨の日・花粉の季節に最適!】

室内干し、以前から既に設置されています住宅は有るようです。

窓枠に簡単に取り付けられる様なタイプが殆どの様で「日当たりは良いのに干せないな〜」と、主に単身者の方の不満が多いようでした。

そこで考えられたのが「布団も干せるタイプ」が開発されました。使用しないときは「窓」にスッキリと収まり、お部屋の景観も損なわないようです。

【設置に最適なニーズとは?】

主なニーズと申しますと、単身者用の1R〜1DKとか幹線道路沿いの住宅、これからの季節「花粉症対策」などには大変有効な付加価値と思います。

また女性にも「防犯面」におきましても大変喜ばれると考えます。更に高齢者の方たちにも腰の低い所で干せますので、安心に使用して頂けるかもしれません。

【物件の差別化にも大変有効ですね】

年々生産も増加しているそうです。募集するにあたりましても「室内干しOK布団もOK」と宣伝すことが出来ますので大変有利かと思います。

是非、オーナー様には一考をお願いしたいと存じます。

         

                        

更新日時 : 2018年05月22日 | この記事へのリンク : 




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