不動産ブログ

不動産ブログ

ブログ一覧

漏電の原因解明:入居者様「こんな事もあるのですね〜」

まだまだ梅雨の季節には早いのですが^^某日、弊社管理物件の入居者様から「??」の連絡が入りました。入居者様曰く「この頃いやにブレーカーが落ちるんだよね!」とのことでした。お話をお伺いしましたが入居された当時はそれほどでも無かった、とのことでした。また、電化製品も入居時とそうは変わりはありません、とのことでした。

【電気屋さんに現場確認していただきました

ブレーカー内部も特に異常なし、電化製品のプラグ関係も製品の状態にも異常なし、変ですね〜〜?

で、ひとまず様子見をして頂く事にさせて頂きました。

【弊社管理担当曰く】

自分の経験値の中で過去にも同じような出来事が有ったそうです。

様子見の後、再度入居者様から同じ連絡がの際に確認する予定にしていたそうです。案の定で再度同様の連絡が来てしまいました。

ヒント的には分譲賃貸マンションではありますが、築年数が結構経過していて、しかも1階である。永らく居住をされていて、暫らくリホームらしき事は施行していない。このような状態でした。

【管理担当者が目を付けた箇所は】

コンセントプレートでした。

              

要はコンセントプレート内部が結露によって「短絡(ショート)」することに因る漏電のためでした。

【早速プレートを外してみました】

中は完全に結露にてサビだらけ。これでは「短絡(ショート)」してもおかしくはないですね。

              

【中に短絡遮断の器具を取り付けて】

以下の写真の中の縦長の白い部分が今回取り付けた物です。プラスチック製で出来ていますので、今後は短絡(ショート)は防げると思います。

              

【普段は目に入らない部分ですが】

日常生活では「わざわざコンセントプレートの中」まで気にはしませんよね。

でも、ある程度の築年を経過した場合には「気にされた方が」良い、と思いました。

以下の写真は「外したプレート」の様子です。結構サビが来ていますね。サビという事は「湿気」の有った証拠と思われますね。

      

更新日時 : 2018年02月24日 | この記事へのリンク : 

入居者様に支持される設備「+1:室内干し」のご提案 

暖かくなって頂けるのは誠にありがたいのですが!?またまた、嫌な?季節到来の時期となりました。自分も「被害者?」なのですが、、あの「花粉症」の事でございます。と、いう訳ではございませんが(効果があるかもしれません)『室内干し』のご提案です。

【雨の日・花粉の季節に最適!】

室内干し、以前から既に設置されています住宅は有るようです。

窓枠に簡単に取り付けられる様なタイプが殆どの様で「日当たりは良いのに干せないな〜」と、主に単身者の方の不満が多いようでした。

そこで考えられたのが「布団も干せるタイプ」が開発されました。使用しないときは「窓」にスッキリと収まり、お部屋の景観も損なわないようです。

【設置に最適なニーズとは?】

主なニーズと申しますと、単身者用の1R〜1DKとか幹線道路沿いの住宅、これからの季節「花粉症対策」などには大変有効な付加価値と思います。

また女性にも「防犯面」におきましても大変喜ばれると考えます。更に高齢者の方たちにも腰の低い所で干せますので、安心に使用して頂けるかもしれません。

【物件の差別化にも大変有効ですね】

年々生産も増加しているそうです。募集するにあたりましても「室内干しOK布団もOK」と宣伝すことが出来ますので大変有利かと思います。

是非、オーナー様には一考をお願いしたいと存じます。

         

                        

更新日時 : 2018年02月14日 | この記事へのリンク : 

設備更新「速攻で入居者様決まりました」例

新規交換・新たにセットされましたお部屋の様子をご覧いただきます。当然のことですが新品のキッチンなので雰囲気は「ガラリ」と変化をしたと思います。

【新・旧キッチン、如何でしょうか⁉】

木目調のキッチン!雰囲気有りますよね〜上部収納にも余裕が!

       

                  ↓

旧キッチンの様子です。   

              

            

【洗濯パンはどうなったか!】

位置は以前と同じ場所ですが排水管が床下に入れた分、使い勝手も見た目も良くなっています。

          

                       

旧洗濯パンの様子です。

               

【オーナー様のご依頼の他に+1】

オーナー様からはキッチンと洗濯パンの新規交換のご依頼を受けたのですが、現場でオーナー様とエイセンの担当と職人さんとの話し合いで「折角なので+1」は如何でしょうか、となりまして、次の写真の様になりました。ご説明させて頂きます。

              

キッチン前の「床」ですが、白い部分です。以前は床面と同じフローリングだったのですが、キッチン前でもあり「水」の影響で少々床が歪んでいました。

切り取って張り直す手もありますが、やはり「色が違って」みっともなくなりそうですね。

そこで一案、水に強い材質の物を貼ってしまいました。今度は水にも強くなり、しかもアクセントにもなって「一石二鳥」良かったです。

ついでにもう一つ〜で、キッチン左端の隙間!どうしましても多少のサイズ違いは出てきます。

職人さん「棚を作っちゃえ!」で写真です。

         

チョイと何か物を置くにも便利だと思いますね。で、結果ですが即、入居様が決まりました。

タイミングが有るのは事実ですが大変絶好の、でございました。

更新日時 : 2018年02月08日 | この記事へのリンク : 

設備更新「速攻で入居者様決まりました」例

キッチン新規交換・洗濯パン新規設置をするために現状の撤去をしました。

【現状設備の撤去後には】

ま、何と無くですが、情けないような「姿」にはなってしまいました。新しい設備がセットされますので楽しみですね〜!

         

          

                

             

【洗濯パンを下げるには】

キッチン隣の洗濯パンを使いやすくするため、排水管の位置を「床下」に移動する必要が有ります。少々面倒な作業のため以前の様な仕上げをされてしまう事もあるようですね。

エイセンの職人さんは上手に床を切り取り「排水管」を床下に埋めました。これで洗濯パンも一安心ですね。

(白い部分が排水管との接点になります)

         

         

【結構大変な事柄は?】

床・壁・天井と、既に出来上がっている状態での工事となりますので、どこに「何が」来ているか(通っているか)の見当をつけることが大事となります。

万一見当違いの場所を解体しますと、リカバリーに相当な費用が掛かってしまいますね。今回は「水道」「電気」「ガス管」「排水管」の位置の特定、職人さんの腕の見せ所!?かもしれません。

【更に+1?考えていましたよ〜〜!】

次回のでは仕上がった様子をご覧いただきます。

エイセンの職人さん、、即興で現場加工のアイデア!!オーナー様にも大変喜んでいただけました。

更新日時 : 2018年02月07日 | この記事へのリンク : 

設備更新「速攻で入居者様決まりました」例 

今回のブログは大変嬉しかった「例」のご報告も兼ねましての記事となります。某オーナー様の物件ですが、しばらくの間、入居者様が決まらない状態が続いていました。

【賃料や場所等に問題は?】

賃料の設定ですが新婚さんでも無理のない程度の金額にして頂いていました。また、お部屋に付きましても解約後の原状回復工事も通常通りに行っています。

さらに、物件の場所も静かな住宅街で近隣に公園もあり、ファミリーの方にとりましても良い環境だと思います。

【ご案内は入るのですが^^?】

賃料も妥当、場所も良い、のでご案内は多数入れさせていただいています。しかし、何故に?お申込みまでには至りませんでした。

【しばらく様子を見ていたのですが、、】

弊社管理担当者がオーナー様とのご相談で、設備の更新をするこにしました。では「何処」を更新するか!?重要なことと思います。

ご相談の結果今回は「キッチン関係」を更新してみましょう!との結論になりました。

【更新の内容】

キッチンの新規交換と隣に設置してあります洗濯パンの新規交換としました。

キッチンの交換は解りますが「洗濯パン」は何故?とのことですが、写真を良く見て頂きますと「パン」が床より高くなっています。

             

             

何故か?排水のための「傾斜」を取るために、高くしたのですが、少々「みっともない」ですよね。

今回では、其れも解消することにしました。

次回△任蓮峺従譴硫鯊里陵融辧彭を、

またでは「仕上げりの様子」と順次ご紹介して参りたいと存じます。

更新日時 : 2018年02月06日 | この記事へのリンク : 

大家さん「修繕計画は必要ですよ」其の三

其の一・其の二をお読み頂きありがとうございました。

其の三としまして「纏め」的な内容を記載して参りたいと思います。

また、本ブログはエイセンハウスが毎月発行しております「エイセン通信」の記事を転記したものでございます。

本内容の他も充実した記事?(手前みそではありますが)を掲載していますので是非ともお読み頂ければと思います。

ご連絡下さいましたら、ご郵送又は直接お届けも可能でございます。ご連絡お待ちしています。

【まとめ】

賃貸経営は、建物・設備を借主様に対して貸して対価(賃料)を得る商売と考えます。

従いまして施設の維持や運営に費用が掛かるのは当然とお考え頂きたいと思います。

今日日は競争も激しさを増してもいますので、とりあへず建てれば「後は家賃は入ってくるものだ」のお考えは正しく無いと思います。

それでは多分ですが途中で経営は頓挫してしまうと思います。

エイセンハウスではオーナー様に賃貸経営をして頂き利益を挙げて頂きたいとの考え方です。

それには長期的な物の考え方で、募集計画・修繕計画・設備更新計画等を立てる事が肝心と思います。

特に、修繕に関しましては「予防的な考え方」が大事と思われます。

出費する金額も予防をしておけば安価に済む場合もございますので。実感としましての「賃貸経営」ですが、建築後10年間程度は余分な費用は掛からなかったのですが、築20年30年と経過するうち、何等かの費用が掛かりだす宿命を持っていると思います。

エイセンハウスはオーナー様のとりましてお役に立てますよう頑張って参ります。

『賃貸経営は長期間を見据えた考え方で!』

更新日時 : 2018年02月01日 | この記事へのリンク : 

大家さん「修繕計画は必要ですよ」其の二

多くのオーナー様は「修繕計画」が大事であることはご理解されているものと思います。

しかしながら、弊社でも同様のことですが、どうしましても「費用」の点が一番気になることだと思います。

そこで、今回はその費用に付きまして記載して参りたいと思います。

どのくらいの費用が費用となりますか?】

弊社でも同様だったのですが金融機関からの借入期間、30年間として纏めた資料がございます。

それは、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会(日管脇)という団体が纏めたものです。この数字を用いて計算をしてみました。

【サンプル例としまして】

具体例=RC造、1K、10世帯、建築費5,000万円とします。

計算しました結果は以下の様になります。

0年〜10年:60万円(4%)。

11年〜20年:578万円(36%)。

21年〜30年:975万円(60%)。

新築から10年間程度ではあまり費用は掛からないようですが、10年超えから10年間の間では578万円が必要であるとの結果が出ました。

更に20年超えからは975万円が必要とのこと。

30年間のトータルでは計1,613万円にもなります。

ここで建築費は5,000万円でしたので単純計算ですが30年間で建築費の36%の修繕費用の準備が必要という事となるかと思われます。

【どのような準備が必要か】

大まかな目安かもしれませんが、30年間で1,613万円ですので、1,613万円を360ケ月」(30年)で割りますと約45,000円となります。

従いまして毎月45,000円を賃料収入から積み立てておけば良い、ということになるかと思われます。

このように修繕計画を立てることに因り「備えておかなければ」の意識が高まるものと思います。

【賃貸経営には他との差別化が絶対必要】

但し、この準備の費用には他との差別化の費用は含んでいません。

新築当時は「新築効果」で何年かは賃料も維持は出来るかもしれませんが、絶対と言っても過言ではないくらい、経過年数に因る設備更新が必要となると考えます。

その点も修繕計画以外に考慮しておくべき重要な課題であると思います。

次回、其の三では「まとめ」を記載」したいと思います。

更新日時 : 2018年01月31日 | この記事へのリンク : 

大家さん「修繕計画は必要ですよ」其の一

今回のテーマは「修繕計画」についてです。某日懇意にさせて頂いておりますオーナー様よりこんな質問がございました。

『建築してから13年程経つが「修繕計画」は立てたことがないのだが、本当に必要なのかな〜?本当に必要なら教えて欲しいな!』

と、こんなお問合せ内容でした。

答え=「修繕計画は賃貸経営にとって欠かせません」です。

テーマ内容を記載しますと結構な長文となりますので、其の一・其の二と二回に分けることとします。

今回、其の一では、何故に?必要か、から記載を始めたいと思います。

【修繕計画はオーナー様にとって重要な準備です】

長期的な修繕計画は賃貸住宅を経営するに当たりオーナー様に考えて頂く項目の内で一番と言っても過言では無いくらい重要な事項と考えます。

建物や設備は30年程度の間に、交換・修理・塗装・防水等を適切に行わないと『トラブル』を起こしてしまう可能性が「大」となるからです。

修繕計画とは、その時期と必要な費用の予定を立てて集計をしたものと言えます。

オーナー様にとりましても30年間の間の予測が立てられれば、予め準備が出来るものと思います。

準備の内で一番は「費用」の点だと思います。

貯蓄しておくとか或いは積立保険に加入するなど、いろいろ考えることが出来ると思います。

【入居者様に対しましても】

例を挙げさせて頂きます。エイセンハウスで管理しています20年前後の賃貸住宅での苦情(修繕依頼)の大部分は「水回り」に集中しています。

従いまして計画的な修繕工事を施しことに因り苦情も未然に防げる事になると思います。

何よりも生活に支障をきたすような緊急事態が防げるものと考えます。

このような計画をすることも「物件の差別化」に繋がるものと思います(安心・安全・快適な生活が出来る)

【修繕費用の考え方は】

分譲マンションでは区分所有者様から「種ず円積立金」を毎月徴収していますが、オーナー様は一人で負担しなくてなりませんんね。

実感していますが大きなご負担額とは思います。

しかしながら、オーナー様業(賃貸住宅業)としましては必要不可欠な「投資」であるものと考えます。

仮にこの「投資」を怠れば悪いイメージの住宅(水漏れ多発のマンション等)として広まり、結果、空室が増え、そして賃料も「安く値切られ」の結果になっていくものと思います。

次回其の二では「費用」について記載して参りたいと思います。


更新日時 : 2018年01月30日 | この記事へのリンク : 

某オーナー様より緊急のお願いが!「そりゃ〜大変だ!」

何か「事」が起こるのは決まって(多く感じるのですが)「土・日・祝祭日」どうしてかな〜〜。

明年皆で検証・検討してみたいと思います。

さて、

本題に戻します。

よりによって、この「年末近く」に来てな〜〜^^。

【某オーナー様より緊急SOSが】

昔よりお世話になっていますオーナー様ですが、某室の方が退去されたまではOKでしたが、その方、以前より「片付け」という言葉を「知らない?出来ない?」だったかで、所謂「ゴミ屋敷」状態。

【とりあえず現地調査に出向きました】

「ゴミ屋敷」の「ゴミ」は予想の通りでしたが「プラス1」が出て参りました。

【付加価値の+1なら歓迎なのですが】

それは「何か」と申しますと「異臭」です。

こうなってきますと、とてもとても、オーナー様や弊社では「手」に負えない無理な状態でした。

早速、専門業者を捜して(年末で何処の業者も忙しかったのですが)何とか処理を済ませることが出来ました。

一口に「管理」と申しますが、色々なケースがありますので「豊富な経験」が必要な仕事と感じています。

何かございましたら、エイセン管理部までご相談ください。

下の写真は、消臭・消毒の作業の様子です。

作業員も「重装備」でしたよ。

        

@関係者の皆様ご協力頂き誠に有り難うございました。感謝感謝を申し上げます。

更新日時 : 2017年12月27日 | この記事へのリンク : 

築後20年以降のオーナー様!皆さん同じお悩みございます。

(まだ、先の話だとお考えのオーナー様が殆どかもしれません)

そこで、嫌な話題で大変恐縮ですが、、

@新築時には考えてっもみなかった、

@建築会社が教えてくれなかった、

@管理会社も説明してくれない

等、

種々理由はありますが、築後20年近く経過しますと色々な箇所に「ダメージ」が出てきます。

今回は実例(水回り関係の例)を挙げて記載して参りたいと思います。

では何故其のような事態が解ったか?それは「水道メーターの交換」がキッカケでした。

【水道メータの交換?】

定期的に「水道局」が交換をしています。

水道法という法律の基に行われているようです。

勿論、費用は「局持ち」ですが。交換時期は8年毎、とのこと。

@写真中央の水色の蓋が開いた受胎になっているのが「メーター」です。

         

【交換出来ないと作業員に言われてしまいました】

少し前まではOKでスイスイと作業完了、だった、筈でしたが。

【メーター廻りの器具がね〜^^】

そうなんですね!メータ交換するには当たり前の話、既存メーターを取り外さなければなりません(もっとも!!)。

しかしながら、作業員さん曰く「怖くて外せません!」との報告です。

@メーター廻りの器具の腐食により「外した瞬間に管が割れてしまう危険がある」

         

【年限経過しますと、どうしても不具合出てきますね】

ということで、今回はメーター廻りを含む配管関係を交換することになりました。

配管関係、普段は目にしませんね。

当然と言えば当然のことなのですが、「イザ交換」となりますと、「結構な金額」が必要となってきます。

築後、或る程度の期間が経過しますと、交換・修繕が必要となってきますので、その計画を立てることが非常に大事な事柄と考えます。

今後の修繕・交換計画につきまして、エイセンもご一緒に考えて参りたいと思いますので、何なりとご相談頂ければと思います。

更新日時 : 2017年12月25日 | この記事へのリンク : 




ブログページブログページRSS配信ボタン
カレンダー
<<        2018年02月        >>
        123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728     

最近見た物件 (0)