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数字で見る相続「4,032件」とは何でしょうか?その2

前回その1のブログでの「問題点」としました相続になった場合について記載して参りたいと思います。

【姻族関係終了届を提出したら相続権は?】

結論=夫が亡くなった後、姻族関係終了届を提出したとしましても、相続権は消滅はいたしません。

順を追って考えていきたいと思います。

『1.配偶者が夫が亡くなって届を出た』

配偶者が亡くなった時点で生存配偶者が姻族関係を終了させる意思表示をすれば、姻族関係は終了する、と民法で定められています。

配偶者死亡だけでは配偶者の親族との姻族関係の終了は出来ません。

『2.相続に関しましては?』

相続は亡くなった時点で開始されると民法に規定をされています。

つまり、被相続人が亡くなった時点で配偶者であれば「法定相続人」であると法律に定められています。

そのため、姻族関係を終了したとしましても遺産等が貰えなくなることはありません。

仮に、配偶者の死後すぐに終了届を提出したとしましても、相続権は維持されますので不利益を被ることは無いものと思います。

また、生前贈与で既に受け取っている遺産があった場合も影響はありません。但し、遺留分権利者の遺留分を侵害している場合には減殺請求の対象となる可能性はございます。

『3.他にも考えられる事項は?』

例えば「優遇税制」を利用して2世帯住宅の建築をしていた等々、考えられますことが有りそうな気がいたします。実行に際しましては良くお考え頂きたいと思います。

更新日時 : 2018年01月26日 | この記事へのリンク : 

裁判官のアパート経営=最高裁審判でNG判断

平成29年10月21日ブログ記事の結果が公表されていましたのでお知らせです。

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_111161.html

内容はと申しますと上記URを参照して頂きたいのですが「裁判官の不動産投資の可否ついての判断」が示された、ということです。

【兼業や営利目的に該当するようなビジネスは不可】

前回のブログでも記載していましたが、裁判法で裁判官のビジネスや、最高裁が許可しない兼業は禁止となっています。

私的争いの審理や判断をする以上、一般公務員以上の公正さが必要であるという考えが基になっているものと思われます。

【再度ですが許可になったケースとは】

兼業を認めたケースは2012〜2016年度に年間50件ほど有るそうで、内容はと言うと

1.相続した不動産を賃貸する。

2.転勤に伴う自宅の賃貸。が、多かったそうです。

【今回不許可の場合は】

またまた再度ですが内容を検証します。

銀行から1億3千万円を借り入れ鉄骨造3階建のアパートを建築し、全12室を不動産会社に30年間貸し付け、年間約1,100万円ほどの賃料収入を得るとの計画でした。

土地はもともと親の自宅兼アパートが有ったとのこと。

【結果は予想の範囲内だったかもしれませんね】

このように「許可になったケース」と「不許可のケース」を比べた場合、結果は予想されると考えるのが普通と思いますね。

しかし、当該の裁判官様は「職務への支障は無い」と不服を申し立てたとのことです。

@蛇足ですが最高裁で許可しなかった例はと、申しますと、当該裁判官の申請1件だけでした。^^^とのこと。

更新日時 : 2017年12月15日 | この記事へのリンク : 

エイセン通信12月号から「空室対策に!」ペット可の検討(3)

エイセン通信12月から「空室対策に!」ペット対策の最後に。

【お役に立てるかもしれません】

以前までは「ペット可物件」にはあまり積極的では無かったのは事実です。

が、

第1回・2回と記載して参りましたように、対策を講じることが 可能で有れば、オーサー様にとりまして有効な「空室対策」の一つの手段であると思われます。

今回は、気になります事柄を挙げさせて頂き、オーナー様にもお考え寝返ればと思います。

【クレームは室内だけではない】

前回は買い主様のお部屋内での「犬の無駄吠え」を例に挙げさせて頂きましたが、クレームは室内ダケとは限らないと考えます。

例えば、犬の散歩時には共用廊下を歩かせないで必ず「抱いて」通ること、などが考えられますね。

他の要素と致しまして、毛が飛んで不潔・粗相をしてしまう・吠える・噛みつく可能性、、が予想され、これらの事柄の「ルール」を守って頂けることが絶対の条件ですね。

トラブルはこの「ルール」を守って頂けない・飼育されてる方の意識が薄い場合に発生をしています。

このルールが徹底できるようであればオーナー様にはGood!と思われます。

また、これらのことは管理会社の力量も問われると思われます。

第1回目の内容

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_112403.html   

第2回目の内容

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_ymd_20171202.html

更新日時 : 2017年12月03日 | この記事へのリンク : 

エイセン通信12月号から「空室対策に!」ペット可の検討(2)

エイセン通信12月から「空室対策に!」ペット対策の続きです。

【お役に立てるかもしれません】    

エイセンハウスでも以前は、なるべく「ペット可」は止めましょう!という姿勢でオーナー様には申し上げてきていました。

何故か?

それはこれから記載していきたいと思う事項等々があるからでした。しかしながら、最近では「ペットブーム」でエイセンハウスの近所でも2軒もの「動物病院」が開業をしていて、変な話で恐縮ですが2軒とも繁盛をされています。

また、近頃ではペットを連れて散歩されてる方、大変多くなってきていると感じています。

このような理由も有るのですが、もしも「ペット可」の賃貸住宅の運営が上手く出来るようで有れば、オーナー様にとりましても良い方向ではないのかなと、考えました。

そこで、以下の事柄について考えてみます。

【ペット飼育になれていない?】

ペットを飼いたいと考えている入居者様も必ず「ペット飼育に慣れている」とは限りませんね。

始めて飼育する、という方もいらっしゃると思います。

そういう方もペット可物件を探されるわけですね。

そのような場合、飼育している本人様にも想定外の事がおきる場合もあります。

例えば、犬であれば「犬の無駄吠え」なんかがこれに該当すると思います。

単身者や共働世帯などでは日中は殆ど留守の状態になり、犬の躾が出来ていなければ、当然他の入居者様からのクレームが入ることとなります。

このような事の対策は、、

1.ペット飼育の経験を尋ねておく。

2.申込み段階で犬の躾状態を聞いておく。

3.仮に鳴くような場合にはスクールで躾の教育を受けることを条件とする。4.改善できない場合には契約を解除出来る事を盛り込んでおく。

などで、もしも、OKあればとは思われます。


次回は、

【クレームは室内だけではない】と、題しまして記載します。


第1回目の内容

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_112403.html

更新日時 : 2017年12月02日 | この記事へのリンク : 

エイセン通信12月号から「空室対策に!」ペット可の検討(1)

【お役に立てるかもしれません】

比較的永く空室になっているお部屋の対策の「初めの一歩」となるかもしれません。

タイトルでも記載してみましたが「ペット可」の検討をしては如何でしょうか、というご提案です。

何故か、それは物件に特徴が出せると思われるからです。

巷間、ペットと暮らしたいと考える方、増えてきましたね。

エイセンハウスの近くの春日通り沿いでも「ペットの病院」も2軒もあります。

更に驚いたのですが、ペットの「目」専門の病院(ペットの眼科)も繁盛しています。

少々昔ではペット可にしますと、退去した後の修繕等が面倒で、、のオーナー様も相当数いらっしゃいました。

誠に尤もなことと思います。

従いまして、安易な考えにてペット可にはしない方が良いことは確かなことと思います。

ただ、今後、空室が増え又は空室期間が永くなる予想も考えられるおとから、予防策をシッカリ検討した上であるならば「空室対策」の非常に有効な武器になるのではないかと考えました。

今回は仮に「ペット可」にした場合の問題点とその予防策について考えてみたいと思います。

次回より順次、以下の【】の内容にて記載して参りたいと思います。 

【ペット飼育になれていない?】

【クレームは室内だけではない】


更新日時 : 2017年12月01日 | この記事へのリンク : 

DIY型賃貸「築年数経過した賃貸住宅の貸し方手段」

築年数のが古くなった賃貸住宅が長期に空室とならないための対策の一つ の手段ではあるかもしれません。

【DIYとは?】

DIYとは「専門ではない人が行う自作や修繕のこと」で英語でいうDo It  yurself の略語だそうです。

最近、道具や材料を売っているお店に若い方が訪れ自宅をDIYしたりそれらの関連した書籍も書店では沢山並んでいるようですね。

かなり一般的になってきているようでもあります。

それらのことから、今後は賃貸の場におきましても重要なキーワードになりそうな予感はあります。 

【では、DIY型の賃貸とは】

築年数の古くなった賃貸住宅ですが、オーナー様にとりましてはリホーム費用の問題が結構あるかと存じます。

古いままですとなかなか入居者様が決まりづらく、どうしてもと感がえた場合「賃料の値下げ」しか方法は見あたらない状態ですね。

しかし「値下げ」にも当然限界はありますので、ドンドン「空室期間」は長期に渡ってしまいます。

そのような中、

例えば、「古くても自分の希望に沿った住宅ならば」と、考える方がアンケートに因りますと一定の割合でいらっしゃるそうです。

そのような方に対しまして上手く情報が伝わる工夫を考えればヒョットして、このようなやり方が成立するかもしれませんね。

【双方のメリットとは?】

双方(オーナー様と借り主様)にもメリットは出て来るものと思われます。

オーナー様のメリットは=

借り主様にも契約上ですが一定程度リホーム費用を負担して頂けるかもしれません。従いまして費用の軽減が計れると考えられます。

一方借り主様は=

一定の費用負担はあるかもしれないが「希望に沿った部屋に住める」更に上手くすれば「費用負担するので賃料の減額もOKかもしれない」

などが考えられると思います。

【今後のについて】

国土交通省でも本制度のルール作りをしようということで「DIY型賃貸借」のガイドブックや契約書式を作成したそうです。

しかしながら、まだまだ実際の現場での活用はされていないのが現実のようですね。

知識不足もその原因の一つと考えられます。

築年数は否が応でも古くなるのは当たり前ですので何等かの対策は前もって考えておく必要は大事なことと思います。

更新日時 : 2017年11月08日 | この記事へのリンク : 

何でも基礎は大事ですね!「下地補修マニュアル」大公開 第2話

さて、

第2話目はシーリング工事と鉄部塗装工事について、と「まとめ」を記載したいと思います。

【シーリング工事】

建物の目地に施行されています「シール」ですが、外観的にはキレイに見えているものでも触ってみますと、、弾力が無くなっていたり、ひび割れがしている場合もあります。

これは赤信号!とのことです。

「シール」が劣化してきますと雨漏りの大きな原因となるそうです。

その結果としまして「本体(駆体)」への影響も実は大きな部分とのことです。

補修方法としましては既存のシール剤の上から新たにシール剤を充填する「増し打ち」という方法と、既存の物は完全に撤去して再シーリングする「打ち替え」という2種類があるそうです。

どちらの方法を選択するかは劣化状態により判断をするそうです。

【鉄部塗装工事】

正常な鉄部は、表面を塗膜に被われていて水分が鉄部に侵入出来ない状態だそうです。

従いまして「サビ」は当然に発生はしないそうです。

補修方法としましては「サビ」の状態によって、まずは「サビ落とし」の作業から入るそうです。

また、状態によってはかなりの作業を要するようですね。

何にしても早目の「予防」が大事だと思われます。   

【ま と め】

株式会社朝日リビングさんの提言。

近年では「下地の重要性」という言葉はかなり認知され一般的にもなってきたようです。例えば、風邪をひいたとき、解熱剤を飲めば一時的に熱は下がり体は楽になりますが、根本的に風邪は治っていません。この風邪を根本的に治し、健康な体に戻すということが「下地補修」なのです。

いや〜〜さすがに解りやすい説明と感じました。

いつまでも健康で長く過ごせればな〜、と思うのは誰でも同じと思います。

朝日リビング様今後ともよろしくお願いします。 

          

         

     

          

@上記冊子差し上げます。ご興味ございましたらご連絡ください。

     

更新日時 : 2017年11月04日 | この記事へのリンク : 

何でも基礎は大事ですね!「下地補修マニュアル」大公開 第1話

ここに来まして大変大型の台風が関東地方も直撃をしていますね。

ご多分に漏れず弊社関連の賃貸住宅でも「あ雨漏り被害」が出てしまいました。

原因はと申しますと、雨樋のつまり(木の葉等が)による建物外壁の亀裂からの雨水侵入によるものでした。

近頃ではゲリラ豪雨等で予想も出来ない程の降雨量ですね。

今回の弊社のような原因にて雨漏りでは今後も心配ですね。

で、

今回は「下地補修のマニュアル」という題材で記載して行きたいと思います。

尚、題材の資料は弊社も懇意にさせていただいております、

「株式会社朝日リビング様の冊子」を参考にさせて頂きました。

ご興味ございましたらご連絡願います。冊子をお届けいたしますので。

また、春日2丁目の弊社オーナー様の物件の外壁工事も無事終了しましてオーナー様にも大変喜んで頂いております。

以下は「補修工事」の概要です。

【下地補修工事】

外壁にヒビ(クラック)が入ったりしていますと、まず”塗装をしなくては”という発想になりがちですが、朝日リビング様に言わせますと大きな間違いだそうです。

何故か??ヒビが入った下地や欠損している下地の表面に高性能の塗料を塗れば、表面は一時的にはキレイになったように見えるそうです。

しかし、ヒビや欠損は直っていないとのこと。

従いまして、最も厄介な「建物内部」から劣化をし続けることになるそうです。 

 

【欠損内容によって方法も違うそうです】

以下はその欠損の名称(内容)で発生のメカニズムや補修の方法も違うそうです。

□クラック部分□露筋爆裂部□塗膜浮き部□モルタル・タイルの浮き部。

詳細に関しましては冊子の参照をお願いいたします。

        

        

@上記冊子差し上げます。ご興味ございましたらご連絡ください。

         

更新日時 : 2017年11月03日 | この記事へのリンク : 

「アットホームて、会社」ご存知ですよね!  第2話

【アットホームご存知ですね】

我々不動産業者は毎日のようにお世話になっております。

開業すれば必ずと言っても過言では無いくらいに、皆さん加入されています。

初めのころは殆どが「紙媒体(情報誌)」でしたが今日日は「ネット全盛」ですね。

エイセンハウスでも毎日ネット掲載をしています。

【アットホームタイム癸苅械韻瞭睛討ら】

そのようなアットホームさんから「athomuTIME」という冊子が定期的に発行されて我々のような加入店に送られて来ます。

内容は我々業者は勿論のことですが「オーナー様」にとりましても大変有意義な内容が記載されてる事もあります。

今回は有意義な内容でしたのでご紹介をさせていただきたいと思いました。

【相続評価の際の「広大地評価」が変更されます】

平成30年1月1日以後の相続・贈与から以前からの「広大地の評価」が削除されます。

新たな評価方法の「地積規模の大きな宅地の評価」が新設される予定です。

従来の「広大地の評価」と「地積規模の大きな宅地の評価」とはどの様な違いかと申しますと、簡単では有りますが以下のような内容かと思われます。

「都市計画と路線価の地区区分で適用可能か否かが明確に」

但し

「用途地域や要件に因り、可能か否」

かがありますので専門家(税理士等)にご相談されることをお奨めいたします。

エイセンハウスでは提携の税理士事務所がありますのでお気軽にご相談のご連絡をお待ちしております。

以下はアットホームさんの記事内容です。

           

更新日時 : 2017年11月01日 | この記事へのリンク : 

「アットホームて、会社」ご存知ですよね!  第1話

【アットホームご存知ですね】

我々不動産業者は毎日のようにお世話になっております。

開業すれば必ずと言っても過言では無いくらいに、皆さん加入されています。

初めのころは殆どが「紙媒体(情報誌)」でしたが今日日は「ネット全盛」ですね。

常に新しい不動産業者さんが加入されています。

エイセンハウスでも毎日ネット掲載をしています。

ご興味ございましたらチョットで結構ですので覗いてみてください。

【アットホームタイム癸苅械韻瞭睛討ら】

そのようなアットホームさんから「athomuTIME」という冊子が定期的に発行されて我々のような加入店に送られて来ます。

中身はと申しますと我々業者は勿論のことですが「お客様」にも大変有意義な内容が記載されてる事もあります。

今回もその内容のご紹介をさせていただきたいと思います。

賃貸住宅を経営されておられます各オーナー様にとりましても大変に参考になる内容かと思います。

且つ、嫌な話で大変恐縮ではありますが、日々「いつでも起こりうる」トラブル(ケース)でもあるかと感じます。

【実際にあった判例から】

「子供の泣き声や掃除機の音は通常の生活音の範囲内で受忍限度を超えないとして、不法行為による損害賠償請求が棄却された事例」

☆訴え事項の概略=階下の住人のかたが階上の住人を訴え。

1.子供の泣き声や掃除機の音がうるさく、しかも一家で激しい騒音を起こす。

2.ドアやサッシを勢いよく閉めてわざと原告らの居宅に音を響きかせる。

等々、原告らは多大な肉体的・精神的苦痛を被った、とのことで損害賠償を求めました。


☆訴訟の経過等は本ブログ内には収まりませんので、ご興味の有る方は弊社あてお問い合わせ願います。

☆総 評☆

マンションのような集合住宅では、その構造上、生活音・振動が他の住居に伝播することは想定されるため、生活音を完全に防止することは困難である。

また、騒音に対する受け止め方も個々人の感覚や感受性に大きく依存する面お有り、一定の限度尾までの生活妨害は集合住宅で生活する上やむを得ないものとして互いに受認するべきである、との判示でした。

騒音問題は複雑であり集合住宅では特に日頃からの入居者同士のコミニュケーションが大切になってくるものと思います。

我々管理業者にとりましても、本冊子「athomuTIME」は大変勉強になっております。

今後ともアットホームさんにはよろしくお願いしたいと思います。

尚次回は、同冊子の内容で「相続放棄申述が、、、」です。

お楽しみに。

         


更新日時 : 2017年10月28日 | この記事へのリンク : 




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