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何でも基礎は大事ですね!「下地補修マニュアル」大公開 第1話

ここに来まして大変大型の台風が関東地方も直撃をしていますね。

ご多分に漏れず弊社関連の賃貸住宅でも「あ雨漏り被害」が出てしまいました。

原因はと申しますと、雨樋のつまり(木の葉等が)による建物外壁の亀裂からの雨水侵入によるものでした。

近頃ではゲリラ豪雨等で予想も出来ない程の降雨量ですね。

今回の弊社のような原因にて雨漏りでは今後も心配ですね。

で、

今回は「下地補修のマニュアル」という題材で記載して行きたいと思います。

尚、題材の資料は弊社も懇意にさせていただいております、

「株式会社朝日リビング様の冊子」を参考にさせて頂きました。

ご興味ございましたらご連絡願います。冊子をお届けいたしますので。

また、春日2丁目の弊社オーナー様の物件の外壁工事も無事終了しましてオーナー様にも大変喜んで頂いております。

以下は「補修工事」の概要です。

【下地補修工事】

外壁にヒビ(クラック)が入ったりしていますと、まず”塗装をしなくては”という発想になりがちですが、朝日リビング様に言わせますと大きな間違いだそうです。

何故か??ヒビが入った下地や欠損している下地の表面に高性能の塗料を塗れば、表面は一時的にはキレイになったように見えるそうです。

しかし、ヒビや欠損は直っていないとのこと。

従いまして、最も厄介な「建物内部」から劣化をし続けることになるそうです。 

 

【欠損内容によって方法も違うそうです】

以下はその欠損の名称(内容)で発生のメカニズムや補修の方法も違うそうです。

□クラック部分□露筋爆裂部□塗膜浮き部□モルタル・タイルの浮き部。

詳細に関しましては冊子の参照をお願いいたします。

        

        

@上記冊子差し上げます。ご興味ございましたらご連絡ください。

         

更新日時 : 2017年11月03日 | この記事へのリンク : 

「アットホームて、会社」ご存知ですよね!  第2話

【アットホームご存知ですね】

我々不動産業者は毎日のようにお世話になっております。

開業すれば必ずと言っても過言では無いくらいに、皆さん加入されています。

初めのころは殆どが「紙媒体(情報誌)」でしたが今日日は「ネット全盛」ですね。

エイセンハウスでも毎日ネット掲載をしています。

【アットホームタイム癸苅械韻瞭睛討ら】

そのようなアットホームさんから「athomuTIME」という冊子が定期的に発行されて我々のような加入店に送られて来ます。

内容は我々業者は勿論のことですが「オーナー様」にとりましても大変有意義な内容が記載されてる事もあります。

今回は有意義な内容でしたのでご紹介をさせていただきたいと思いました。

【相続評価の際の「広大地評価」が変更されます】

平成30年1月1日以後の相続・贈与から以前からの「広大地の評価」が削除されます。

新たな評価方法の「地積規模の大きな宅地の評価」が新設される予定です。

従来の「広大地の評価」と「地積規模の大きな宅地の評価」とはどの様な違いかと申しますと、簡単では有りますが以下のような内容かと思われます。

「都市計画と路線価の地区区分で適用可能か否かが明確に」

但し

「用途地域や要件に因り、可能か否」

かがありますので専門家(税理士等)にご相談されることをお奨めいたします。

エイセンハウスでは提携の税理士事務所がありますのでお気軽にご相談のご連絡をお待ちしております。

以下はアットホームさんの記事内容です。

           

更新日時 : 2017年11月01日 | この記事へのリンク : 

「アットホームて、会社」ご存知ですよね!  第1話

【アットホームご存知ですね】

我々不動産業者は毎日のようにお世話になっております。

開業すれば必ずと言っても過言では無いくらいに、皆さん加入されています。

初めのころは殆どが「紙媒体(情報誌)」でしたが今日日は「ネット全盛」ですね。

常に新しい不動産業者さんが加入されています。

エイセンハウスでも毎日ネット掲載をしています。

ご興味ございましたらチョットで結構ですので覗いてみてください。

【アットホームタイム癸苅械韻瞭睛討ら】

そのようなアットホームさんから「athomuTIME」という冊子が定期的に発行されて我々のような加入店に送られて来ます。

中身はと申しますと我々業者は勿論のことですが「お客様」にも大変有意義な内容が記載されてる事もあります。

今回もその内容のご紹介をさせていただきたいと思います。

賃貸住宅を経営されておられます各オーナー様にとりましても大変に参考になる内容かと思います。

且つ、嫌な話で大変恐縮ではありますが、日々「いつでも起こりうる」トラブル(ケース)でもあるかと感じます。

【実際にあった判例から】

「子供の泣き声や掃除機の音は通常の生活音の範囲内で受忍限度を超えないとして、不法行為による損害賠償請求が棄却された事例」

☆訴え事項の概略=階下の住人のかたが階上の住人を訴え。

1.子供の泣き声や掃除機の音がうるさく、しかも一家で激しい騒音を起こす。

2.ドアやサッシを勢いよく閉めてわざと原告らの居宅に音を響きかせる。

等々、原告らは多大な肉体的・精神的苦痛を被った、とのことで損害賠償を求めました。


☆訴訟の経過等は本ブログ内には収まりませんので、ご興味の有る方は弊社あてお問い合わせ願います。

☆総 評☆

マンションのような集合住宅では、その構造上、生活音・振動が他の住居に伝播することは想定されるため、生活音を完全に防止することは困難である。

また、騒音に対する受け止め方も個々人の感覚や感受性に大きく依存する面お有り、一定の限度尾までの生活妨害は集合住宅で生活する上やむを得ないものとして互いに受認するべきである、との判示でした。

騒音問題は複雑であり集合住宅では特に日頃からの入居者同士のコミニュケーションが大切になってくるものと思います。

我々管理業者にとりましても、本冊子「athomuTIME」は大変勉強になっております。

今後ともアットホームさんにはよろしくお願いしたいと思います。

尚次回は、同冊子の内容で「相続放棄申述が、、、」です。

お楽しみに。

         


更新日時 : 2017年10月28日 | この記事へのリンク : 

一般職国家公務員の基準「4棟9室」は特別職「裁判官様」にもか??

【5棟10室の基準を満たしていないので、、】

新聞記事も隅から隅まで読んで見ると面白い記事に遭遇する事が有るものですね(新聞代がもったいない、という気持ちも含めてですが、、)

何が、そんなに、面白かったって!??

それはですね〜〜裁判官様の不動産運用が何処までなら、セーフか!!

ということが、何と、最高裁判所でもって議論になっているそうな!

裁判官は許可無くして兼業することを「裁判所法」という法律で禁じているそうです。

なのに、何故、議論になったかと申せば、新聞記事では、某裁判官がこんな申請をしたそうです。

1.遺産相続で得た土地・建物がある。

2.夫婦で金融機関で1億3千万円を借り入れて。

3.鉄骨3階建て共同住宅に建て替える。

4.12室の賃貸住宅を住宅管理会社へ貸し付ける。

5.年間約1,000万円の収入を得たい。

という内容だったそうです。

以上の内容の申請をして許可を得ようとしたところ、

「金銭上の利益が目的」との判断で不許可になったそうです。

ところが、ご本人納得行かず「不服申し立て」をしたそうですが、諮問委員会では、「在任中に多額の融資を受けて不動産を新築し。賃貸を始めるのは営利性の程度が大きい」として最高裁の不許可を妥当との見解でした。この答申を受け再度最高裁が改めて判断をするそうですが、果たして次回の判断は、、、。

結果はまた新聞記事になるかもしれませんね。

では、昨年度許可がおりた申請の内容はと申しますと、

1.転勤に伴ない自宅を賃貸に出した。

2.2件目の自宅を購入したので1件目を賃貸に出した。

等程度の事例だそうです。

ここで、一般職国家公務員の場合の基準とは、のおさらいです。

1.戸建て賃貸=4棟まで。

2.アパートの賃貸=9室まで。

3.土地の賃貸=9件まで。

4.駐車場の賃貸=9台まで。

5.賃貸料収入=年間500万円未満。

ここで、更に過去ブログ記事のおさらいです。

では、

賃貸事業と言える内容は、どうだったでしょうか。

【戸建て賃貸=5棟以上。アパートの賃貸=10室以上】

所謂「5棟10室」が税務署的に申せば「事業」として認める、という内容でしたね。

@結論=税務署さんが事業として認めない程度ならば「一般職国家公務員」もOKということなのでしょうか?

以下はその新聞記事です。

朝日新聞2017.10.13(金)

         

更新日時 : 2017年10月21日 | この記事へのリンク : 

「電気火災」ご存知でしたか!?。。早期の修繕が予防になります。

【電気火災て、ご存知ですか】

先日、エイセンハウスの向かい側(春日通りを挟んで反対側)に有ります小学校の理科準備室より火災が発生しました。

児童生徒・教職員の皆さんには怪我が無く本当に良かったと思います。

何故の出火かと申しますと、警察・消防に因ります実況検分では、人為的な要因では全くなく、電気機器の配線の傷みによります、

「電気火災」とのこと。怖いですね〜〜!

【点検しては如何ですか】

賃貸住宅のオーナー様へ!日頃からの点検が大変大事なことと思われます。

入居者様の居住中の場合には、なかなか点検は難しいと思いますので、例えば、退去された際、原状回復工事の時についでに電気機器の配線まで確認することをお奨めいたします。

万一、古くなっていた時には「思い切って交換する」ことも必要かと思います。

オーナー様自身も安心と考えますので。

最近の出来事から感じた事柄でした。

@関連ブログ

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_111433.html

更新日時 : 2017年10月14日 | この記事へのリンク : 

エイセン通信10月号:発送完了しました。お楽しみにお待ち下さい。

【エイセン通信10月号】

発送完了済みとなっております。

いつもの通りヤマトさんのメール便にてお届けさせていただきます。お楽しみにお待ちください。

お部屋にに関することや、

チョットしたプチリノベのこと、

巷間で賑わしている事柄、

はたまた、

税金の話等々毎月少しでもお役に立てますよう頭を捻り捻り考えております。

ご興味がございましたらご遠慮無くエイセンまでお知らせ下さい。

お送りするか、またはお届けにも上がることも出来ますので。

         


更新日時 : 2017年10月11日 | この記事へのリンク : 

「滞納家賃」聞きたくはない話で大変恐縮ではありますが、、、。 5話(纏め)

【まとめ】

過去エイセンの関連会社の賃貸住宅でも情けない話ではございますが「家賃滞納」がおきました。

一例ですが、非常に真面目な方だったのですが病に掛かり、その治療費がかさんだ上での滞納でした。暫く様子を見ている内に家賃がかさみ、その挙げ句の果て行方不明になってしまいました。

何とか訴訟手続きにより「明け渡し判決」は頂けましたが、反省点としまして、もう少々早目に対処をしていれば全く様子が変わっていたと思います。

オーナー様にとりまして、例えば、

1.日頃から顔を会わせたりしていると「言いづらい」ことも有るかもしれませんね。

2.賃貸経営の他にお仕事が有る場合、なかなかチェックが出来なくなってしまう。

等の理由で対処が遅れてしまうことが予想されます。

「早目の予防」が大事を防ぐ最大のポイントと考えます。

纏めといたしまして「日常の管理」が非常に大事と考えます。

オーナー様の「賃貸経営のリスク」を最小限に抑える方法は、

「優良・良質な管理」が必要と思われます。

是非とも管理に付きまして、一度お考え頂ければと思います。

ご相談のご連絡をお待ちしております。

1話目ブログ

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_111155.html

2話目ブログ

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_111162.html

3話目ブログ

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_111154.html

4話目ブログ

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_111354.html

更新日時 : 2017年10月04日 | この記事へのリンク : 

「滞納家賃」聞きたくはない話で大変恐縮ではありますが、、、。 4 話

4話目

5.室内荷物の撤去について。

オーナー様にとりましては早く次の入居者様を募集したいと思われるのは当然の事と思います。

それには、前入居者様の「荷物」を一日でも早く撤去しなければなりませんね。

良くオーナー様からお聞きするお話では「連帯保証人様(存在が有れば)」に立ち会って頂き荷物を搬出した、大変助かった、というようなケースを耳にいたします。

現実には、そのような方法で上手く解決したことは有るかと思います。

ただ、良くお考え頂きたいのは、厳密に申しますと「住居侵入」でありヒョットしますと家財を勝手に運び出した罪まで重なるかもしれませんね。

今回の内容とは違いますが、家賃滞納に業を煮やしたオーナー様が部屋の鍵を無断で交換し入居者を閉め出してしまった、なども滞納をしている入居者様の方が悪いのですが、オーナー様の出方により立場が逆転してしまうケースもございます。

更に悪くなりますと「部屋に有った大事な品物が無くなっている、、」等の言いがかりを付けられる、などに発展しかねません。

従い、かなりこじれています案件は「明け渡し訴訟」にて判決を貰い「執行手続き」により荷物の撤去をされた方が安心・安全と思われます(強制執行文まで貰える内容にて訴訟をされたらと思います)

余談ですが、荷物の引き受けてがいない場合、一定期間ですがオーナー様が保管しなくてはならない可能性もございます。

何度ものお話になりますが「大事になる前の予防」をお考え頂ければと思います。

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更新日時 : 2017年10月03日 | この記事へのリンク : 

「滞納家賃」聞きたくはない話で大変恐縮ではありますが、、、。 3 話

3話目は、

4.最後の手段「明け渡し訴訟」についてです。

前回・前々回でも解決出来ない場合には仕方ない選択と考えます。

ただ、時間と費用は掛かりますが「確実」に解決することが出来ると思われます。

通常ですと弁護士さんをお願いすることが殆どと思いますが、出来ましたら「不動産に強い・詳しい」先生が宜しいかと思います。

特に「明け渡しに精通された先生」が最適と考えます。

エイセンでは提携税理士事務所や弁護士とも連携をしていますので、何かお困り事がございましたらご遠慮無くご相談下さい。

また、エイセンでは仕事上でも種々の知識を得たいため、弁護士さんに依頼せず「本人訴訟」も経験しています。

訴訟に関しまして、予め大体の「流れ」を知っておりますので簡単なご説明程度であれば出来ますので、その上で弁護士にご依頼されることも「良いかな」とは思われます。

【感じている事】

紛争を未然に防ぐ「予防」が肝心!日常の管理が最も大切ですね!

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次回は、

5.室内荷物の撤去について。

更新日時 : 2017年10月02日 | この記事へのリンク : 

「滞納家賃」聞きたくはない話で大変恐縮ではありますが、、、。 2 話

2話目のお話

2. 家賃督促の仕方・考え方についてです。

前回1.での話で仮に本人と直接お会い出来、滞納家賃の支払い方も合意出来た場合には、当然ながら、そこで終了となり、暫くは約束が履行されるかを見守ることとなります。

では「会えなかった」「何等返事もない」等の場合についてです。

この段階では「次のステップ」の事を考えての行動が肝心と思われます(既に滞納家賃が4ヶ月分にもなっていますので)

何かと申しますと「契約を解除し明け渡し訴訟」になるかと思います。

その際には当然の事ながら「証拠」が大事となります。

裁判官に「それはそうだよね!」と納得をして貰うためにはオーナー様にもそれなりの努力が必要となっきます。

要は「これでけ一生懸命に借り主様に対応してきたのにダメだった」ので、

「仕方なく訴訟に踏み切らざるを得なかったのです」

と説明出来ることが大事と考えられます。

衣・食・住の順番ではありますが「住」の比重はかなり重いと言うことと考えられますね。

そこで、

仮に個人的なメモの場合においても「日時」は必ず記入。

借り主様に送った手紙は「必ずコピー」を取っておく。

督促状を出す場合には面倒でも、

「内容証明」で更に「配達記録付き」にしておく。

これらの事項は全て「訴訟」になった場合の「証拠」となります。

3.連帯保証人様への対応。

連帯保証人様は字の如く「連帯して保証する義務が有る」とのことですので対応の仕方は当然の事ながら、借り主様の対応と同様にて構わないかと思います。

話は少しずれますが、裁判所での或る調停時での事です。

(実際に経験した事柄です)

滞納家賃の督促について、借り主様と連帯保証人様に来て頂き返済方法について協議していた際の出来事。

連帯保証人様曰く、

「確かに最初契約した時は署名・捺印したが更新契約に時には契約書に署名・捺印していないので連帯保証人は降りたので、自分にも支払え、と言われる筋合いは無い!!」との抗弁を受けました。

さあ!如何でしょうか?!

結論は、「降りた事にはならない」が正解です。

連帯保証人様は最初の契約で署名・捺印した場合、

「借り主様が契約を終了しない限り連帯保証人様を降りる事は出来ない」

但し、

貸し主様(オーナー様)が承諾すれば、全く話は違います。

要は「オーナー様と連帯保証人様との保証契約」で、

例え不動産業者であっても勝手に「良いよ」等とは言えないことになっています。

余談が長引きましたが連帯保証人様の対応は借り主様と同様で大丈夫と思われます。


1話目のブログ

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次回は4.最後の手段「明け渡し訴訟」の仕方。から、、

更新日時 : 2017年09月30日 | この記事へのリンク : 




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