『ど真ん中の絶好球！案件』なかなかきません。【第２弾】文京区「某所」の売却物件ご依頼頂きました。お陰様で今回も無事終了させて頂きました。

今回ご依頼頂きました案件も本ブログタイトルの通り、何とも絶好球とは言い難く大変「打ちづらい」コースの物でした。

「打ちづらいコース」とは？？の、ご説明を少々と思います。

其の１＝売主様ご所有物件の権利関係ですが、誰の承諾も必要としない「所有権」では無く、持ち主様（今回は地主様）の承諾が必要な「借地権」の売買案件でした。

ご存知のことと思いますが「借地権」の売却には当然地主様の承諾が必要で、更に、所謂「承諾料」を地主様に支払うことも必要です。また、その前段階で、売却について前もって地主様のご了解も取っておくことが、今後の売却手続きをスムースに運べるかを左右することになります。

更に今回の案件ではもう一つ問題と成り得る「壁」が有りました。その壁とは「土地賃貸借契約」の期間でした。その期間が何故？問題になりそうかと申しますと、本年秋口には現在の契約期間が満了となります。仮に、売却のお話が満了後に成立したような場合はどのようになるか！？

【売主様は「承諾料」の他に＋「更新料」も加わりダブル支払い、となってしまう可能性も有り！】

其の２＝土地は借地ですが「建物」は売主様のご所有です。ここで問題は、建物を賃貸アパートとして貸していることでした。当然のことながら借主様（入居者）が現住されています。

此処で買主様のご意向で借主様現住の儘でも「OK」と言って頂ける場合も有ります。但し、今回はと申しますと答えは「NO！」でした。

従いまして、最終引き渡し時には「現入居者様は退去済み」でなければなりませんので、現入居者様のお引越し先のご提案が必要となります。現在の間取り・お部屋の広さ・現在の住環境と似た場所・引っ越し先の家賃は現在と同程度、更に、お引越しに際しての必要な費用についてのご相談等々が非常に大事なこととなります。此処で注意することがございます。👇👇👇

　【非弁行為：弁護士資格を持っている者しか行ってはいけないと法律で定められている行為】

■賃借人（入居者）の方に退去して頂くための行為が、得てして、この「非弁行為」に該当するような場合がありますので、その際は直接「弁護士」に依頼しスムースな解決を図ることをお奨めします。　　

其の３＝其の１・其の２までは借地権売買（建物に賃借人が入居している場合も多々あり）は、普通と言えば普通なのですが、更にもう一つ、其れは、今回の買主様は何と、当該土地と隣接している土地も一緒に購入したいとのご意向得でした。要は、当方の土地と隣接の土地の購入が出来ない場合には、例え売買契約をしても「白紙解約」になるという内容。👇👇👇

　【停止条件付契約：〇〇が出来ない場合には契約は白紙解約（初めから無かったこととにする）】

■👆👆👆ではこの内容での問題と成ることは、、、👇👇👇

仮に、現賃借人様（入居者）との退去のお話（お願い）がスムースに進み、お引越しも済、オーナー様、ホッとされると思います。当然のことですが、その際には諸々（引っ越し費用・転居先の賃貸費用等等）の費用は既に「出費」しています。

そこで売買契約の内容＝「停止条件付」が大変気になりますね。当方はスムースにお話は運んだのですが、肝心の「お隣さん」の「お話は？」非常に気になります！！

仮に、お隣さんのお話が「ボツ」となった場合には、当方の契約も「ボツ」となります。既に出費済みの費用（お引っ越し費用・転居先の賃貸費用等等）は、、、、取り返しは出来ません。更に、賃借人様様は退去済みですので、、家賃は、、当分、入っては来ません。

■最重要事項＝お隣さんの状況を常に確認すること。お隣さんの問題が解決したのが解ってから、当方の賃借人様との折衝を始めたい。

【『ど真ん中の絶好球！案件』なかなかきません。第１弾ブログはこちらからご覧いただけます。】

ご依頼頂きました売主様だけの事柄解決だけでは、今回の案件は終了できません。色々な案件はありますが、ひとつとして「同じ」内容はございません。其れが「不動産」なのだと感じています。

👇👇👇写真は撮影当時？のものです。現状と相違する場合は「現状優先」とさせて頂きます。

【この記事を書いた人】	エイセンハウス有限会社　代表　岡野茂夫
	１９５２年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉（おかの＿えいせん）」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。１９８６年頃から春日通り収用計画（道幅拡幅工事）に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。１９８７年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社（商号は「岡埜栄泉」のエイセンから）設立。平成７年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。