オーナー様へ

エイセンハウスの管理のテーマは「オーナー様の賃貸経営安定のための手段のご提案」です。

賃貸住宅の管理業務の登録が義務化されました。

２０２１年６月１５日から「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行されました。本法律の施行以前までは「管理業の営業」には登録義務はありませんでした。この度、国土交通省は賃貸住宅管理業の登録制度を新設し、一定のルールの基でオーナー様と借主様双方の利益保護を図ることにしました。エイセンハウスは本法律の施行に伴い「賃貸住宅管理業の登録」をいたしました。

家賃（お値段）を構成する6つの要素。

家賃（募集金額）はどのように設定されるかご存知でしょうか？
新規募集などで家賃を決められる際、オーナー様がお値段の判断材料としてお考えになる項目は、構造（木造・RC造など）、築年数、間取り（お部屋の造り・広さ）などであると思われます。
これらの要素は決して間違いではありませんが、エイセンハウスでは、次に挙げる６つの要素の合計が、家賃金額の設定に関わる重要な判断材料であると考えております。

: 1. 建物

実際にその建物の見学に行った際、この建物に住みたい！と思うような環境であるかどうかです。例えば、エントランスなどの共用部分の雰囲気や清潔感、ゴミ置き場が整理整頓されているか等が考えられます。

: 2. 部屋

居住中に住みやすい工夫がされているか、借りたい方の希望（要望）が満たされている“間取り”であるかどうかです。居住中の住みやすさの例として、収納スペースが多めに確保されているかなどです。また、借りたい方の希望（要望）例としては、３DKよりも２LDKであったり、３点ユニットよりもバス・トイレ別の方が好まれていることあげられます。

: 3. 設備

お部屋の中に、借りたい方が安心・快適に生活できる設備がどの程度揃っているかどうかです。例えば、全室にエアコンが設置されていれば快適な暮らしをすることができますし、モニター付きドアホンがあれば防犯面でも安心できると思って下さるでしょう。

: 4. 場所

この場所（立地とも言います）という要素だけは動かしようもありません。ですが、“最寄り駅から徒歩１０〜１５分”であったとしても、駅近希望の方にとってはマイナスですが、静かで落ち着いた住環境を希望されている方にとってはプラスとなります。

: 5. 契約条件

礼金・敷金・管理費など、契約締結時に必要な金銭条件のことです。初期費用を低減する工夫として、礼金ゼロやフリーレントが考えられますが、エイセンハウスではこのような方法はおすすめしておりません。他の要素でカバーするべきでしょう。

: 6. サービス

既に入居されているお客様への契約期間中のサービスがあるかどうかです。例えば、契約更新などの機会に、畳替えをしてあげる、台所や風呂場にプロの清掃掃除を入れてあげる、お食事券を差し上げる、などが考えられます。

これら６つの要素の合計が家賃の金額（価値）と見合っていると感じられる物件であれば、早期にお部屋の入居者が決まる可能性が高くなります。また、要素の合計をアップすることで家賃の値上げも可能になると思われます。
長期的な空室状態が続いていることがお悩みであれば、６つの要素の合計が家賃（お値段）に見合っているかどうか再検証してみましょう。もし、要素の合計が家賃（価値）より低く感じられる場合には、家賃の減額が必要となってしまう場合もあるでしょう。

原状回復工事の際に“＋１（プラス１）”の追加を

入居者の退去後に必ず行っている“原状回復工事”だけでは、家賃に見合う価値は保てないとエイセンハウスでは考えています。
当然のことですが、建物やお部屋は築年数と共に古くなり“価値”は下がります。原状回復工事で汚れたり壊れてしまったお部屋は直せますが、築年数で下がった建物やお部屋の価値までは補えず、家賃は下がる一方となってしまいます。築浅であった時と同じお値段はなかなか設定できません。

エイセンハウスではこの“築年数問題”を解決するために、原状回復工事（通常の管理）に“＋１（プラスワン）”して、築年数でどうしても下がってしまう価値を補うご提案をオーナー様にさせて頂きたいと考えております。

“＋１（プラス！）の提案”というのは、決して大規模な改修工事とは限りません。６つの、どの要素に、どのような手を加えれば家賃（価値）に見合う状態にできるかを考えオーナー様にご提案させて頂きます。
例えば、「2.お部屋」に対するプラスワンであれば、全部を通常のクロスで貼替るのではなく一部分を“アクセントクロス”にするとか、玄関脇に使い勝手の良い“長押（なげし）”をつけるなどが考えられます。「3.設備」に対するプラスワンであれば、照明器具のLED化など工夫の仕方は様々です。

取引実績のある業者（修繕など）をオーナー様にご紹介します。

エイセンハウスでは昭和６３年より関連会社が所有する賃貸住宅を管理していくなかで、様々なノウハウを積んで参りました。当然のことながら多種多様な修繕工事も経験し、大切な資産である建物の修繕工事を安心して任せられる業者との繋がりも築くことが出来ました。建物の維持には“早期発見・早期対応”が何よりも大切です。どうぞお気軽にご相談ください。