オーナー様へ

エイセンハウスの管理のテーマは「オーナー様が安定した賃貸経営を維持するための手段をご提案すること」です。

賃貸経営において一番大事な柱は“家賃収入”です。
家賃が値下げにならないように管理をすれば、家賃収入を長期的に安定させることができます。収入が安定すれば、オーナー様は安定した賃貸経営を維持出来るようになるのです。
このような安定した賃貸経営の維持を目指すためには、“通常の管理+1(プラスワン)”が不可欠であると考えております。
“通常の管理+1(プラスワン)”がどうして必要かをお話する前に、お値段の設定の仕方についてご説明したいと思います。

家賃(お値段)を構成する6つの要素。

家賃(募集金額)はどのように設定されるかご存知でしょうか?
新規募集などで家賃を決められる際、オーナー様がお値段の判断材料としてお考えになる項目は、構造(木造・RC造など)、築年数、間取り(お部屋の造り・広さ)などであると思われます。
これらの要素は決して間違いではありませんが、エイセンハウスでは、次に挙げる6つの要素の合計が、家賃金額の設定に関わる重要な判断材料であると考えております。

建物

1. 建物

実際にその建物の見学に行った際、この建物に住みたい!と思うような環境であるかどうかです。例えば、エントランスなどの共用部分の雰囲気や清潔感、ゴミ置き場が整理整頓されているか等が考えられます。

部屋

2. 部屋

居住中に住みやすい工夫がされているか、借りたい方の希望(要望)が満たされている“間取り”であるかどうかです。居住中の住みやすさの例として、収納スペースが多めに確保されているかなどです。また、借りたい方の希望(要望)例としては、3DKよりも2LDKであったり、3点ユニットよりもバス・トイレ別の方が好まれていることあげられます。

設備

3. 設備

お部屋の中に、借りたい方が安心・快適に生活できる設備がどの程度揃っているかどうかです。例えば、全室にエアコンが設置されていれば快適な暮らしをすることができますし、モニター付きドアホンがあれば防犯面でも安心できると思って下さるでしょう。

場所

4. 場所

この場所(立地とも言います)という要素だけは動かしようもありません。ですが、“最寄り駅から徒歩10〜15分”であったとしても、駅近希望の方にとってはマイナスですが、静かで落ち着いた住環境を希望されている方にとってはプラスとなります。

契約条件

5. 契約条件

礼金・敷金・管理費など、契約締結時に必要な金銭条件のことです。初期費用を低減する工夫として、礼金ゼロやフリーレントが考えられますが、エイセンハウスではこのような方法はおすすめしておりません。他の要素でカバーするべきでしょう。

サービス

6. サービス

既に入居されているお客様への契約期間中のサービスがあるかどうかです。例えば、契約更新などの機会に、畳替えをしてあげる、台所や風呂場にプロの清掃掃除を入れてあげる、お食事券を差し上げる、などが考えられます。

サービス

これら6つの要素の合計が家賃の金額(価値)と見合っていると感じられる物件であれば、早期にお部屋の入居者が決まる可能性が高くなります。また、要素の合計をアップすることで家賃の値上げも可能になると思われます。
長期的な空室状態が続いていることがお悩みであれば、6つの要素の合計が家賃(お値段)に見合っているかどうか再検証してみましょう。もし、要素の合計が家賃(価値)より低く感じられる場合には、家賃の減額が必要となってしまう場合もあるでしょう。

原状回復工事の際に“+1(プラス1)”の追加を

入居者の退去後に必ず行っている“原状回復工事”だけでは、家賃に見合う価値は保てないとエイセンハウスでは考えています。
当然のことですが、建物やお部屋は築年数と共に古くなり“価値”は下がります。原状回復工事で汚れたり壊れてしまったお部屋は直せますが、築年数で下がった建物やお部屋の価値までは補えず、家賃は下がる一方となってしまいます。築浅であった時と同じお値段はなかなか設定できません。

エイセンハウスではこの“築年数問題”を解決するために、原状回復工事(通常の管理)に“+1(プラスワン)”して、築年数でどうしても下がってしまう価値を補うご提案をオーナー様にさせて頂きたいと考えております。

“+1(プラス!)の提案”というのは、決して大規模な改修工事とは限りません。6つの、どの要素に、どのような手を加えれば家賃(価値)に見合う状態にできるかを考えオーナー様にご提案させて頂きます。
例えば、「2.お部屋」に対するプラスワンであれば、全部を通常のクロスで貼替るのではなく一部分を“アクセントクロス”にするとか、玄関脇に使い勝手の良い“長押(なげし)”をつけるなどが考えられます。「3.設備」に対するプラスワンであれば、照明器具のLED化など工夫の仕方は様々です。

エイセンハウスの管理プランについて

弊社では、オーナー様のニーズに合わせて「一般プラン」と「安心プラン」という2つの管理プランをご用意しております。
プランの詳しい内容についてこちらを参照下さい。

取引実績のある業者(修繕など)をオーナー様にご紹介します。

エイセンハウスでは昭和63年より関連会社が所有する賃貸住宅を管理していくなかで、様々なノウハウを積んで参りました。当然のことながら多種多様な修繕工事も経験し、大切な資産である建物の修繕工事を安心して任せられる業者との繋がりも築くことが出来ました。建物の維持には“早期発見・早期対応”が何よりも大切です。どうぞお気軽にご相談ください。

賃貸住宅管理業者登録をした管理業者です。

賃貸住宅管理業者の営業には「管理業者登録」は必要ではありません。しかし、国土交通省で本事業に適正なルールを設けることにより、貸主・借主・管理業者間の信頼関係が構築され、紛争が未然に防止され、また適正な管理を行う業者が評価されることから、任意ではありますが「賃貸住宅管理業者登録制度」が平成23年12月1日から施行されました。エイセンハウスでは、本登録制度の趣旨に賛同し、既に登録をすませております。

賃貸経営に役立つ情報を発信しております。

エイセンハウスでは毎月1回、オーナー様に向けた情報マガジン「エイセン通信」や、提携税理士事務所発行の「相続贈与マガジン」を発行しております。その内容は民法改正・空室対策・クレーム解決法・相続税法など多岐にわたっております。ご興味がございましたらお知らせください。

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