『ど真ん中の絶好球!』な案件、中々来ません。文京区小日向でオーナーチェンジ物件受託。さて今回は、どうかな!?

イメージ写真は文京区役所(文京シビックセンター)の最上階展望ラウンジからの写真です。東京ドーム球場が眼下に見えています。今年は新型コロナ感染症のためプロ野球の開幕も延び延びとなっていましたが、漸く6月19日に開幕戦となりましたが、無観客試合^仕方、ないのかもしれません。1日も早くご贔屓チームの応援に行かれるようになればと思います。

==2020.11.10.文京区小日向でオーナーチェンジ物件売却承りました==

以前から賃貸物件として管理を依頼されていましたが、この度、1部屋の空室が出たのを機会に此の儘賃貸か、それとも売却かで悩まれていたのですが、売却の方向でのご依頼となりました。

本物件はご兄弟での共有持ち分でありまして、そのご兄弟もご高齢となられ、そろそろ「終活」も考えて行かなければ、とのことでの今回の売却依頼となりました。当然のことですがご兄弟には其々お子様がいらっしゃいますので、イザ、相続となった場合には、、種々の事柄が想定されますね。その想定されることを回避したい!との想いが今回の売却、というご判断になったものと思われます。

ただ今回も売却当たりまして細々調査をしました結果、アウトコース低目の、あの「一郎選手」くらいしか「ヒット」に出来そうもない、、かもしれません。

さて、果たして、何とかクリア出来、ご依頼にお応え出来ますか否か、またのご報告とさせて頂きます。なるべく早めにご報告出来ます様頑張りたいと考えております。

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さて、ブログタイトルご覧頂いての感想は如何でしょうか?不動産業者のブログですので(一応ですが)まさか、プロ野球の話とは思われないと存じますが、多分、何とも意味不明なことと思います。そこで、これより解説を(生意気で申し訳ありません)させて頂きたく思います。


我々業者といたしましての『ど真ん中のストレート絶好球』的な案件を誰でも受託したいです。然し、少々の癖玉(曲玉)で有ったとしましても、せいぜいが「担保設定」がされている程度ですので普通ですと、お話はスムースに事が運び、、そして、めでたく、ご成約となります。しかし然しながらですが、我々の様な街場の業者(エイセンハウスだけかもしれませんが)には、中々この様な案件は来ない場合が多いのです。(欲しいのですが!)


では、どの様な案件が比較的多くなるのか!?既にご契約が終了済みとなりました中から、ご紹介をして参りたいと思いますが、ご紹介しますどの案件も当然の事では有りますが、一つ一つ頭を捻らして頂きました。そのお陰では有りますが種々の経験を積ませて頂く事にもなり、知識も積み重なりその後の作業にも役に立っております。(後日談では、そう感じるのですが、当時はなかなか、、)

また、これらの解決等々には其々の専門家の先生にも、当然のことですがご協力を頂けませんと、一向に事は前には進みません。今現在でも当時の先生方とのお付き合いも続けさせて頂いております。


今回ご紹介のお話は、題しまして『インコース低目ギリギリ』、イチローさんしかヒットは不可能的な案件です。ストライクorボール(ホボ、ボール球)判定が難しい癖玉案件。では👇👇👇


【お伺いました途端、最低1年以上は覚悟しました】

ある日突然、昔からの知り合いが訪ねてこられました。その昔はご近所様でした。久しぶりですね〜〜と昔話に花が咲いていたのですが本題に入りましたところ、現在所有されています賃貸住宅兼ご自宅を、出来れば至急に売却されたいとのことでした。何でも・・引っ越して新たな生活を始めたいとのご希望でした。出来れば早急に、明日にでも、くらいの勢いでした。


【ご依頼物件の概要は?】
1.ご兄弟3人様の共有でしたが、お一人はお亡くなりでした。
2.当然の事ですが金融機関の担保設定が為されていました。
3.土地・建物は全て所有権でした。
此処までは、普通?とおりでしたが、、
4.最後の段階で、え〜〜でした。其れは
『差し押さえ』です。金融機関の担保設定などは、売却金
  で清算し担保抹消すれば普通は何という事はないのですが。



【その他の問題はどうなのか?】
上記1.についての問題も無くは無いのですが。ご兄弟が亡くなられた際の「相続登記」が行われていませんでした。今回の売却にあたり万一相続人様が出て来られましたら、例えば、亡くなれた方の子供さんとかが考えられ、更に「もう一揉め」の事態を予想しました。然しながらご結婚されていましたが奥様も既に亡くなられ、また子供さんもいないとのこで、法定相続人様はいらっしゃらないということが解りホット一安心!でした。

一番の問題は「差し押さえ!」思った通り『難攻不落』の様相を呈していました。誰でも、差し押さえ登記のある物件!!購入したくはないですよね。(当たり前ですが)

一般的な差し押さえ登記(仮登記含)はタマには見かけます。例えば、賃貸マンションを契約する場合でも登記簿謄本を取得し、担保設定の有無や今回の「差し押さえ」などの設定がされていないか等々の調査をしています。そこで、良く見かける例としましては、税金(固定資産税等)の不払いの為に都税事務所や財務省などが差し押さえをしています。税金未払いの差し押さえは、要は税金を支払いさえして頂ければOKで、差し押さえ登記は抹消して頂けます。比較的、楽と言えば楽な方ではあります。


【然しながら、今回の差し押さえ(内容は)は?どんな物だった】
ズバリ個人の『感情の縺れ』が講じ、揉めに揉めた挙句の果ての差し押さえ(仮差押)でした。物件の共有者お2人の内の一人の方ダケの債務ですが、これは誠に厄介なことで、お金と更に厄介な感情問題が絡んでいます!!


先ず、順番としましては、この感情問題を解決し売却が決定した際には、仮差押えの登記を外して頂く(登記を取り下げ)協力を取り付けることが先決となります。そこで、売主側・仮差押側、双方で代理人を立てて頂き話合って頂く事にしました。感情のもつれですので、1年間以上の覚悟でした。また、
時間もそうですが費用も結構掛かることになりますが、ご自分でまかれた種ですので、仕方のない事ですね。
要は、金融機関の「担保」と「仮差押」両方を抹消出来なければ当該不動産の売却は出来ません!



【でも、今回はラッキーで】
何と!覚悟していました期間より2ケ月も早く解決(納得して頂け)出来ました。詳しい事は当然に解りませんが、多分??双方、特に「差押者」の方も『潮時?』ではと、お考え頂けたのではないかと想像しております。双方の代理人の先生のお力添えも有ったのは間違いの無い事と思いますが。


【運も良く購入者も決まり】
上手く行くときはこんな物、と思われるように”購入者様”も決定しました。売買契約も”恙無く”終了しました。更に支払いも、即金で、という運の良さも加わりました。


【代金決済⇒⇒所有権移転の手続き】
誠に忙しく、また神経を使う一日になると覚悟していましたが、正にその通りの一日となりました。何故なら、先ず、仮差押登記を取り下げて貰ってから、所有権移転登記を行う必要があるためです。
順を追ってみますと、、
1.売主代理人と仮差押側代理人帯同し地方裁判所「保全部」に仮差押取り下げ書を提出して頂く。2.提出を見届け地方裁判所の受領印が付いた書類を確認と同時に、双方で合意した和解金(勿論銀
  行振出小切手)を支払う(取り下げ書と和解金の授受)
3.その結果を即、移転登記を依頼してあります司法書士に連絡。
4.結果を受けて司法書士・売主帯同にて担保設定している金融機関に出向く。
5.金融機関で担保設定を抹消するために必要な「担保抹消書類」を受け取る。
6.最後に司法書士にて売主⇒⇒買主へ所有権の移転登記の手続きを行う。

【仮差押の抹消と移転登記の順番ですが、今回と逆でもOKな場合がありますが、例えば、新しい登記簿謄本を取得して確認しますと、仮差押抹消の文字が移転登記後、に印字されることになりますので購入者様は不愉快になる可能性があります。



【戦い済んで日が暮れて、ではありませんが】
何とか、かんとか、段取通り無事全て終了。ご依頼人様には大変喜んで頂けました。が、、「ホット」して「ガックリ」何とも忙しい1日でした!そう言えば昼飯食べたっけ?! お疲れ様でした。


【この記事を書いた人】
エイセンハウス有限会社 代表 岡野茂夫
1952年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉(おかの_えいせん)」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。1986年頃から春日通り収用計画(道幅拡幅工事)に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。1987年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社(商号は「岡埜栄泉」のエイセンから)設立。平成7年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。

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