賃貸契約借主様の変更、所謂、名義変更手続は要注意!保証人様の変更も慎重に【改正民法で保証契約が無効となりかねません】

イメージ写真はエイセンハウスの会社所在地名「春日(カスガ)」の由来ともなりました、春日局像の写真です。が、もともとは、春日の地名の場所であります「春日1丁目」(春日通り沿い、中央大学の並び、冨坂という坂の途中)に建てられていたのですが、気が付きますと、いつの間にやら、そのお姿が消えていました。大変恐縮なのですが、あまり気にも留めていませんでしたが(移転先について)、或る日、バスの中からですが、その移転先を発見しました(気づくのが遅いのですが)。場所ですが「竜岡門」の入り口付近です。竜岡門は東京大学附属病院に行く際に利用されています。

👇👇👇春日1丁目時代のお姿。
           

👇👇👇竜岡門前に移転されている現在のお姿です。

    


==追加記載==

賃貸住宅の仲介では当然のことなのですが、仲介をさせて頂きましたお部屋の「契約の管理」も行っておりますが、以前からもあった事項の契約期間途中での「借主名義変更依頼」への対応についてです。借主様は結構気軽な気持ちで言ってこられるのですが、これには結構問題点が含まれています。

幾つかの問題点はありますが、借主名義変更の問題点を「改正民法での保証」に関して取り上げてみます。
■借主様が何等かの理由で現契約の「名義変更(借主様の変更)」のお願いをしたとします。その契約の保証(連帯保証人)が個人保証だったとします。更に、改正民法以前での契約では「極度額」の設定はありません。

■上記の状態で、改正民法施行後に名義変更をしたとします。変更後の契約は当然ですが「新たな契約」となり改正民法が適用となります。従いまして、前契約と同じ個人の保証人が引き続き保証する場合には、契約締結前に「極度額」を設定しなければなりません。

■極度額設定無で契約締結した場合には、賃貸借契約は有効に成立をしますが、保証契約は無効となってしまいます。契約書に署名・捺印(実印でも)が有ったとしましても「無効は無効」です。

■改正民法施行後での「契約条件の変更」は充分なる注意が必要です。

■連帯保証人様の変更も「要注意!!」で。

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では、此処からが本文となります👇👇👇

2020年4月1日から改正民法が施行され、そろそろ約2ヶ月ほどが経過しようとしています。これからが改正点に関しましての色々な問題点が、徐々にではありますが出てくるのではないかと想像しています。其の中でですが、一つ気になります事柄がありますのでご紹介と思いました。

其れは賃貸管理をしていますと良く有ります「契約者(借主様)名義変更」の依頼です。また、比較的気軽なお気持ちで言ってこられるケースが多い気がします。


例を挙げてみますと、契約時は親御さんだったのですが、今般就職が決まったので自分(契約時は入居者様扱いだった)の名前にして欲しい、相方(例えば奥様など)の会社から住宅手当を貰えそうなので、契約時は個人契約だったが法人設立したので法人契約に、等々があります。とにかく、現借主様の都合のため理由はそれこそ様々です。


そこで、この件での大原則は「名義変更(借主変更)」と言う言葉ですが、新たに結ぶ契約『新規契約扱い』だと思います。其の事を踏まえて考えなければと思います。

新規扱い契約ですので、当然、新借主様の審査は必要ですね。其れに伴いましてオーナー様の了解もまた当然必要です。

■更には『保証人様』も再度の確認事項となります。新たな保証人様か、又は既契約時の保証人様が新規契約でも承諾しているのか、大変重要な確認事項と思います。尚、仮に既契約の保証が「保証会社」だった場合には、新たに保証会社の再審査も同様に必要となります。



ここで、更に「保証」に関してましては改正民法に因る影響を受けることになると思います。その影響とは、既契約の保証が「個人保証人様」だった場合には、引き続き保証人様を引き受けて頂けるとしましても、改正民法に因り『極度額』を設定いなければならないと思います。

仮にですが、極度額の設定を忘れて、契約手続きをした場合には「保証契約」は無効となると思います。この辺はとても重要な要素と思われます。

では何故、無効となるのか。それは、名義変更(借主様が交代した)した時点で、貸主様と新借主様との間で「新たな合意」があったものとして、『新民法』が適用となるとの解釈からです。従いまして、改正民法に因るところの「極度額」の設定が必要となると思います。

■従来では比較的簡易(簡便)にて、借主変更(所謂、名義変更)手続きが行われてきたような気がしていますが、改正民法施工後の手続きは慎重に進める事が大事であるものと思われます。

【ご参考までにですが】
本ブログでは、借主様の名義変更に関します内容となっていますが、本内容は「連帯保証人様の変更」でも同様の考え方が必要と思われます。旧法にて賃貸借契約の締結をしています「賃貸契約」を、契約期間内での条件変更は、慎重のうえにも慎重を期されることが肝心と思われます。


【エイセンハウスでは保証に関しましては「保証会社必須」をお奨めしております】





【この記事を書いた人】
エイセンハウス有限会社 代表 岡野茂夫
1952年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉(おかの_えいせん)」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。1986年頃から春日通り収用計画(道幅拡幅工事)に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。1987年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社(商号は「岡埜栄泉」のエイセンから)設立。平成7年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。

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