家賃債務保証会社、所謂「保証会社」の仕組み。改正民法施行による(新規)賃貸契約時の保証の激変に対応するために。

『改正民法施行から、早いものでアット言う間に約1年半ほど経過しました』

2020年4月1日から施行されました改正民法は、早くも1年半ほど経過しました。本当に「アット」いう間の感がしております。今回の大幅な改正に向けましては、あれやこれや考え・色々な研修会にも参加し更には我々不動産業者の組合であります「宅建組合」主催の勉強会にも出席等々、改正民法に向けての準備をしていたことが思い出されます。あれからもう早1年半ほど!誠にもって、しつこいようですが本当にアット言う間の1年半であったと思います。(少々オーバーかもしれませんが、、)

お陰様にて弊社、エイセンハウスでは今の所は何等の問題も出て来てはいません。其れは、多分ではございますが新規契約(賃貸契約)の『保証』は全て『保証会社必須』にしたからだと考えております。
ただ一点気になっていたことがございます。其れは、保証会社必須の条件とするのは良いのですが、借主様(入居者様)には「保証料」を支払って頂く必要がございます。金額的は保証会社に因って条件が色々有るようですが、月額総賃料(管理費・駐車場代・駐輪場代等々含む)の50%(新規契約時に)相当額が多いようです(借主様にとりましては其の分費用負担が増える訳です)。

上記のような心配事はありましたが、何とかお陰様で保証会社に因ります「保証」がある程度ですが、根付いて来たように思われます。その理由としまして、弊社ダケではなく他の不動産会社様も、改正民法施行に因ります「保証契約の激変」に備えるべく、「保証会社が必須」との考え方が定着したのだと思われます。さらに、オーナー様にとりましても「安心感」が何よりとも考えます。

特に、民法改正後の新型コロナウィルス感染症の拡大という、全くの想定外の出来事にも保証会社必須は、オーナー間にとりまして大変安心出来ることだと思います。今後ですが例えば、大手法人(上場会社規模の)の契約などは別としましても、きっと、賃貸契約に於けます保証契約の全てで、「保証会社」に、となっていくのが自然の流れであると思われます。


では、再々の再掲載とはなってしまい、誠に「しつこく」なりますが「保証会社の仕組み」についてお目通し頂ければと思います。👇👇👇


==再々掲載==

今日からプロ野球も人数制限はありますが、お客様を入れての試合開始となりました。各種イベントなども人数制限を設けての開始となります。こうした中で東京都では連日感染者の方が植え続けています。そのような中で賃貸住宅の契約も考えていくことが大事だと感じています。再々の掲載とはなりますが、賃貸契約での保証契約は人的保証(個人保証)よりは、やはり法人による保証(保証会社)とした方が良いのでは、と、考えます。再度お目通しお願いいたします。

==再掲載==

再度のご案内となるかとは思いますがご容赦願います。また、イヤなお話にもなるかとは思われますが重ねてご容赦願います。新型コロナウィルス感染症の対応も6月19日をもちまして、都、県を跨ぐ自粛も緩和されてきました。さらに、これからは観光や少人数でのライブ等々も行われるとのことですね。多分のお話ですが感染される方も、ある一定数は確認されるかと考えます。この様な状況下におきまして、賃貸住宅の契約を考えてみますと、特に「保証契約」に関し改正民法に於けますところの「個人保証=極度額」と、「法人に因る保証=保証会社」とを比較した場合、エイセンハウスでは以前から申し上げております通り、保証会社を必須の賃貸契約をお奨めしたいと思います。以下は以前のブログ、保証会社の仕組みを記載したものです。再度お読み頂ければと思います。👇👇


賃貸住宅の契約では昔から、借主様に連帯保証人様を付けて頂くのは当たり前でしたね。しかし、今日、核家族化が進んで親御さんはもとより、ご兄弟等の親族にも連帯保証人を頼み辛い風潮となっているものと思われます。このような状況だけとは思われませんが、現在では、個人に因ります連帯保証に替わる「保証会社」の存在が、オーナー様にも或いは借主様にとりましても、既に馴染み深いものになって来ていると感じています。


保証会社とは正しくは「家賃債務保証会社」と呼ばれています。賃貸借契約時に「保証料」を受け取ることで連帯保証人の代わりになって頂けます。通常、保証料の支払いは借主様の負担となります。


借主様にとりましては、保証人になって頂ける方が無くても保証会社を利用することで、賃貸住宅を借りやすくすることが出来ます。また、オーナー様にとりましても、仮に借主様が家賃を滞納したとしましても、代わりに家賃を支払ってくれる有難い存在です。但しですが、保証をするのは家賃と言う金銭のみです。借主様の日常の生活態度等々に関しましては、責任を取ることはございません。


保証会社は法人(営利)ですので借主様の滞納リスクを審査し、審査の通った場合だけ契約手続きに進むことが出来ます(当たり前の話ですが)。借主様が支払う保証料は、契約時のみで済むもの、契約時と更新時に支払うもの、家賃の数パーセントを支払うもの等々、各保証会社のシステムによって相違がございます。


また、審査方法や基準などは各保証会社では異なります。某保証会社で審査不可だったが某保証会社では通ってしまった、などが考えられます。そうなりますと、誰しも、何故??と思われるのは当然のことですが、その理由は一切教えて頂けません。我々のような管理会社、不動産業者へも同様でその理由は教えて貰えないことになっております。


ここで、タイトルにも記載しています証会社の仕組みを少々。大きく分けまして2種類ありまして「収納代行型」と「代位弁済型」となります。


収納代行型:家賃の収納(集金)を代わりに行う仕組みです。借主様と保証会社で家賃のやり取りが完結し、もしも滞納が発生したとしましても、保証会社より期日通りにオーナー様へ家賃が支払われることになります。

代位弁済型:借主様が家賃を支払うのは、我々の様な管理会社かオーナー様の口座です。此処で問題なのが、もしも滞納が発生したとしましても保証会社は、解りません。口座を管理しています管理会社若しくはオーナー様自身が保証会社に連絡し、滞納家賃を支払うよう請求をしなくてはなりません。
また、この請求には「期間」が設定されており、その期間までに請求をする必要がございます。自主管理をされていますオーナー様は、賃料の入金チェックを確実に行い、滞納が発生しましたら即保証会社に報告と請求する必要があるものと思います。


次に保証の範囲や金額などですが、保証会社により其々相違はありますが、総じてですが、各社とも大変大きな差異は無いような気はしております。基本となります保証範囲は賃料、共益費や管理費、駐車場や駐輪場代などです。その他、更新料や滞納による明け渡し訴訟費用、退去後の原状回復費用、残遺物撤去費用、鍵交換費用などの支払いも可能な会社もあります。


保証会社はオーナー様にとりまして大変有難い存在といえると思いますが、我々、不動産会社には規制をする法律や監督官庁の存在はありますが、保証会社を規制する法律・監督官庁は現在は存在していません。但し、2017年に国土交通省が家賃債務保証業務の適正化を目的に、保証業者の登録制度を創設いたしました。登録は任意で、登録されていても国が何かを保証するわけではないのですが、その保証会社はどんな会社なのか、を知るための1つの目安になると思われます。


オーナー様の賃貸契経営にとりまして、多分、最大の心配事と思われます「滞納リスク」を無くしてくれる保証会社は、大変頼もしい存在と言えると思います。又一方では保証会社も、例えば今回の新型コロナウィルス感染症の影響に因ります「滞納の増加」は、保証会社の体力も損なう事もあるかと思いますので、契約しています保証会社との連絡を密にして、常に関心を強めておく必要があると思います。




===👇👇保証会社利用のお奨めのブログ記事。此方からお読み願います。



【この記事を書いた人】
エイセンハウス有限会社 代表 岡野茂夫
1952年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉(おかの_えいせん)」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。1986年頃から春日通り収用計画(道幅拡幅工事)に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。1987年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社(商号は「岡埜栄泉」のエイセンから)設立。平成7年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。

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