改正民法『敷金の規定の整理と原状回復』変更点。保証・修繕の問題点に引き続きのお話です。多少前書き長いのですが、、

『老婆心ながらで恐縮ですが・折角の春日町交差点再開発事業、スムースに行けばな、と思います』

新型コロナウィルス感染症、今日、第２波か第３波も大変心配されています最中での竣工間近、、住宅棟は噂に因りますと既に完売！で事務所棟のテナントも決まったか、決まっていないのか？解りませんが、地元の方々にとりましては長年の思いが漸く実現になろうとしています。何とかスムースに事が運べば、と、思っております。

＝＝『イメージ写真は４線２駅利用可能な後楽園駅付近の現在の様子です。只今、春日町交差点を中心に再発事業が真っ盛りの最中ですが、近ごろ漸く再開発後の街の姿が見え始めてきました。高層ビルの建築も最終段階に入ったようです。少々遅れ気味ではありますが白山通り沿いの住宅棟も、その姿を現しつつあります。街の様子はそれこそ！一変することでしょう。でも、悲しいかな？以前は何が有ったのか？？、、思い出せないかもしれませんね。

後楽園駅よりエイセンハウスにお越し頂く場合ですが、下の写真の「川越、池袋」方向へ、なだらかではありますが「坂」を登って頂く事になります👇👇徒歩で約１３分程かかるかと思われます。

　　　　　　　　　　　

少々？遠方の為、後楽園駅からでは都バスで、と、ご紹介させて頂いております。エイセンハウス最寄りバス停（春日２丁目）は３つ目となります。バス停前！が弊社事務所となります。

　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　

下の写真は４線（丸ノ内線・三田線・南北線・大江戸線）２駅（後楽園駅・春日駅）が利用可能で大変便利な「後楽園駅」への入り口の様子です。チョット足を延ばして頂くと「JR水道橋駅」も徒歩圏内です。👇

　　　　　　　　　　　

前置きが大変長くなりまして申し訳ございません。此処からが今回ブログの本文となります。

【本ブログのタイトル「敷金」に付きまして記載して参ります】

先ず敷金とはどの様な目的を持っているのかと申しますと、既にご承知のこことは思いますが、下図のような借主様の債務を担保するために、貸主様が借主様から預かる金銭です。👇
　　　　　　　　　　　

では、今回の改正でどの様な内容が記載されたか、と申しますと、

【１】貸主が敷金を預かっていたときは、賃借人の債務を控除した残額を返還しなければならないとなりました。では、どの様なときなのか？と申しますと、
■賃貸借契約が終了し、且つ賃貸物の返還をうけたとき。
■賃借人が適法に賃借物を譲り渡したとき。（名義変更などの想定）　

【２】賃貸人は賃借人の賃借物に関する金銭債務が生じた場合には、敷金よりその債務の弁済に充てる事が出来るが、賃借人からの弁済請求はできない。（契約期間中の滞納賃料などの弁済請求はできない）
■例として：「今月の賃料支払い厳しいので敷金でお願いします」この要求は飲めません。

以上が、今回の主な内容ですが、実際には民法改正前でも【１】・【２】は既に行われてきていた事柄が、今回の改正で「明文化」になったものと思われます。

【３】次に、今回の改正の中で、所謂『原状回復工事』に係わる借主様負担分工事費用の、敷金での清算協議に際し、大変な影響を与えかねない内容が含まれています。　

其の、大変な影響を与えかねない内容とは「何か？」と申しますと、改正民法後に使用します（エイセンハウスではその内容にて作成済み）賃貸契約書には『重要な条文（文言）が加わり』ました。
それは次の様な内容（文言）です👇

『敷金の条項では』
敷金を乙の債務の控除はできるが、控除する際にはその債務の内訳を明示しなければならない。
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　改正前でも同じですが、当たり前のことを「当たり前」に明文化したところです。

『明け渡し時の原状回復の条項では』
明け渡し時の原状回復の条件については「紛争防止条例（東京ルール）」記載に因ることを確認した。
　　　　　　　　　　　　　　　　　⇓
紛争防止条例（所謂、東京ルール）の説明は重要事項説明時には現在でも行っていますが、今回の改正ではわざわざ契約書の条文にも「明文化」されました。

『エイセンハウスからオーナー様へのお願い』
敷金精算協議で一番の問題は借主様退去時の原状回復費用の問題です。原状回復工事は原則として貸主様側の業者で行う事になっていますが「何処までの範囲を借主様に負担して頂く」か、言い換えますと、「何処までの範囲が借主様の責任か！？」を判断して頂く資料としまして「紛争防止条例（所謂、東京ルール）」をこの機会に熟読して頂きたく存じます。其の内容を充分理解されているか、否かで、民法改正後に必ず発生する思います無用のトラブルを、極力少なく出来るものと考えます。

そのことが、オーナー様の賃貸住宅経営にも必ず役に立つものと確信しています。

ご不明な点ございましたらお気軽にお尋ね頂ければと思います。

【この記事を書いた人】

エイセンハウス有限会社　代表　岡野茂夫

１９５２年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉（おかの＿えいせん）」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。１９８６年頃から春日通り収用計画（道幅拡幅工事）に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。１９８７年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社（商号は「岡埜栄泉」のエイセンから）設立。平成７年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。