改正民法『敷金の規定の整理と原状回復』の変更点とは。保証・修繕の問題点に引き続きのお話です。

『イメージ写真は4線2駅利用可能な後楽園駅付近の現在の様子です。只今、春日町交差点を中心に再発事業が真っ盛りの最中です。再開発地域には高層ビル3棟が建築去れるとのことで街の様子は一変することでしょう』下の写真は4線(丸ノ内線・三田線・南北線・大江戸線)2駅(後楽園駅・春日駅)も利用可能で大変便利な「後楽園駅」への入り口の様子です。チョット足を延ばして頂くと「JR水道橋駅」も徒歩圏内です。👇
           




此処からが今回ブログの本文となります。


【本ブログのタイトル「敷金」に付きまして記載して参ります】

先ず敷金とはどの様な目的を持っているのかと申しますと、既にご承知のこことは思いますが、下図のような借主様の債務を担保するために、貸主様が借主様から預かる金銭だと思います。👇

           

では、今回の改正でどの様な内容が記載されたか、と申しますと、

‖濕腓敷金を預かっていたときは、賃借人の債務を控除した残額を返還しなければならないとなりました。では、どの様なときなのか?と申しますと、
■賃貸借契約が終了し、且つ賃貸物の返還をうけたとき。
■賃借人が適法に賃借物を譲り渡したとき。(名義変更などの想定) 

賃貸人は賃借人の賃借物に関する金銭債務が生じた場合には、敷金よりその債務の弁済に充てる事が出来るが、賃借人からの弁済請求はできない。(契約期間中の滞納賃料などの弁済請求はできない)

などが今回の主な内容ですが、実際には民法改正前でも Ν△牢に行われてきていた事柄が、今回の改正で「明文化」になったものと思われます。


次に、今回の改正の中で、所謂『原状回復』に係わる借主様との敷金清算協議に関し、大変な影響を与えかねない内容が含まれています。 



其の、大変な影響を与えかねない内容とは「何か?」と申しますと、改正民法後に使用します(エイセンハウスではその内容にて作成済み)賃貸契約書には『重要な条文(文言)が加わり』ました。
それは次の様な内容(文言)です👇

『敷金の条項では』
敷金を乙の債務の控除はできるが、控除する際にはその債務の内訳を明示しなければならない。
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 改正前でも同じですが、当たり前のことを「当たり前」に明文化したところです。



『明け渡し時の原状回復の条項では』
明け渡し時の原状回復の条件については「紛争防止条例(東京ルール)」記載に因ることを確認した。
                 ⇓
紛争防止条例(所謂、東京ルール)の説明は重要事項説明時には現在でも行っていますが、今回の改正ではわざわざ契約書の条文にも「明文化」されました。


『エイセンハウスのお奨めする対策は』
敷金精算協議で一番の問題は借主様退去時の原状回復費用の問題です。原状回復工事は原則として貸主様側の業者で行う事になっていますが「何処までの範囲を借主様に負担して頂く」か、言い換えますと、「何処までの範囲が借主様の責任か!?」を判断して頂く資料としまして「紛争防止条例(所謂、東京ルール)」をこの機会に熟読して頂きたく存じます。其の内容を充分理解されているか、否かで、民法改正後に発生すると想定されています「無用のトラブル」が少しでも避けられると考えます。


ご不明な点ございましたらお気軽にお尋ね頂ければと思います。



【この記事を書いた人】
エイセンハウス有限会社 代表 岡野茂夫
1952年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉(おかの_えいせん)」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。1986年頃から春日通り収用計画(道幅拡幅工事)に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。1987年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社(商号は「岡埜栄泉」のエイセンから)設立。平成7年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。

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