『高齢化社会が進んでいます』判断能力が問題になる前に考えておきたいことは？「家族の幸せ・安心の為に！家族信託は」

『ブログのタイトルの通り「早目の対応」が行われていたら！と実感しました事柄をご紹介と思います。本当に直近の出来事です。結果は残念ながらご売却にいたりませんでした。

■弊社管理物件でのことでしたが、入居していましたテナント様が退去になり、オーナー様もご高齢のため施設に入るとのことをお身内からお聞きしました。そこで、施設に入居するにも費用が掛かるとのお話になり、テナントも退去したことなので売却し、その金銭で施設入居費用に充てようということとなりました。

お身内の方のお話ではオーナー様は高齢だが、その辺の判断は大丈夫とのことを伺いましたので、売却話を進めたのですが、買主様の姿が見えそうな段階で、、売主たるオーナー様の判断（売却意志の）がどうやら「あやふや」な様だと、窓口になっていますお身内から告げられてしまいました。

弊社でも買主様の姿が有る程度見えた段階で、ご本人様に直接お目にかかり「判断」させて頂くつもりでしたが、残念ながら其の前段階で今回のお話は断念せざるを得なくなってしましました。以前より窓口になって頂いておりますお身内の方には、早目の対応のご提案をさせて頂いてはいたのですが、何とも残念な結果となってしまいました。

『意思能力・判断能力、、お話は出来れば避けたい事柄ではありますが大変重要事項と思われます』


👇👇👇以下に対応方法の一つ「家族信託（民事信託）」について資料を貼付します。少々見辛いかとは存じますがお目通し頂ければと思います。






☆☆ここでチョット一息、一休み、本ブログのイメージ写真のご説明などを。☆☆


イメージ写真は播磨坂（通称：桜並木通り）の住宅街の様子です。イメージ写真は新緑のころの桜並木通りを映したものですが、春、ともなりますと通称通りの「桜の名所」となり、毎年恒例の『桜祭り』が開催をされます。また、あまり皆様には知れ渡っていないかもしれませんが、この桜並木通りは何と『環状３号線』なのです！あの有名な、環６とか環７とか環８と言われていますお仲間なのです。実際には「全長はと申しますと〇〇〇ｍ程」なのですが、、、。予定通りの完成は、、多分？？ホボ！！見込み無！！のようですね。
然しながらですが『環３通り』都市計画道路となっています。計画道路に含まれています土地の持ち主様！本当に迷惑ですね！！何故か？？建築に当たりまして制限がされます。例えば、東京などでは建物は鉄骨造３階f建てまでで、地下はダメ等々になります。仮に売却するにしましても、その説明は大変重要です。また、イヤなお話とはなりますが、制限が掛けられていますので「土地の評価」も影響を受けるものと思われます。




👇👇👇では、一息ついたところで再度本ブログの続きを

以前取り上げましたテーマを何故今回も、かと申しますと少子高齢化の、特に「高齢化」が今後の重要な問題に（既に問題化していると感じています）なると思います。最近、弊社にも「高齢になられております親御様（父親又は母親）名義の不動産」について、お子様からのご相談が増えています。実際にご相談を受けました内容を、幾つか例を挙げさせていただきますと、

①賃貸住宅の貸主は現在、母親なのだが、この頃、賃料の入金確認も忘れがちで心配だし、万一、賃料など滞納されたりしたら、果たして母親がその対応が出来るのかな？

②貸主の父親、この頃少々認知気味の様子だが、万一、質が悪い入居者に出て行って欲しいための「訴訟」で、父親本人で裁判が出来るのかな？

③築年数が結構経っているので、そろそろ修繕工事の必要があるのだが、銀行はお金を貸してくれるのかな？

④親の老後資金のこともあり、売却も視野に入れているが、果たしてその時に親の判断が可能かどうかが気になっている。

➄親の兄弟も皆、当然同年代で、今、親の住宅は「兄弟との共有」になっている。最近、他の兄弟から共有部分を買ってくれないか、との相談をされているようだが、どの様に話を進めて行ったらよいか？

ご相談内容の殆どが言いにくい事ではありますが、親御様の判断能力の問題が関わっておりますので、早目の対応・対策をされますことをお奨めいたします。


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【ここからブログタイトルの本題に入ります】以前記載のブログです。

エイセンハウスが実際に経験しました『残念だな～！』『何か早目の手立ては無かったのかな～！』と感じました事例です。長年苦労されて築いて来られました財産（資産）の承継や相続対策にも何がしらかのご参考、お役に立てればと思います。

『折角承継されてきた大事な財産が塩漬け状態に』

少々衝撃的なタイトルかもしれませんね。どういう意味なの？と、思われる方もいらっしゃると思います。簡単に申しますと、所有者（オーナー様）の不動産の処理（売却など）や有効活用（建て替えなど）等が一切出来なくなる状態となることです。手を付けることが一切出来ません、ということです。例えば、所有者（オーナー様）様が長期の入院などで医療費がかさみ、資産売却で費用を賄おうと考えたとしても、多分「無理」になるかと思われます。

『では、何故そのような事に！』

理由は唯一つ！『本人の意志の確認が出来ない』ことです。大変嫌な話で恐縮ではありますが、所有者（オーナー様）様の高齢化等による判断能力の低下（欠如）が最大の原因です。
例え弁護士・司法書士などに依頼をしたいと考えましても、仕業の先生方は「本人の意志確認」を第一義としていますので、依頼したくとも断らる結果となってしまいます。
また近頃では、この意志の確認をお上も大変気にしておりますので（揉め事が多すぎるので）、一つ間違えますと、仕業の先生方の「肩書」も一瞬のうちに無くなってしまうそうです。ただ、方向性的には良い方向へと進んでいるものとは感じいます。
私自身も含め誰でも同等に年齢を重ねてることなので、なるべく早目に対策を講じることが大変重要だと考えております。要は昔からよく言われますように「目の黒いうちに！」だと思います。


『弊社での実体験です：事例その①』

新宿区の神楽坂近辺に不動産（事業用の賃貸物件）をご所有のオーナー様ですが、今後、ご自身ではその物件の維持管理を行っていくのは、かなり難しいと判断をされました。考えて頂きました結果は「売却」との」結論でした。此処までは何等の違和感も無く誠に正解だと思いました。

そこで、オーナー様は高齢なこともあり判断能力（意思確認）に少々の不安は有ったのですが、お話をさせて頂いている様子ではまだ大丈夫だろうと思われましたが、出来るだけ早目の行動が良いと考えて
早速とりかかることにしました。

売却依頼物件は事業用賃貸ビルですが、オーナーチェンジの所謂「収益還元方式」の計算ではオーナー様の希望売却金額には及ばない事が解りました。
そこで、現テナントさんに立ち退いてからの売却に方針転換をいたしました。
然し、ご承知のように退いて頂くには「正当事由」が必要となっていますね。でも殆どは「正当事由」は存在しませんので、殆どの場合、正当事由を補完する金銭交渉（立ち退き費用）となる訳です。
テナントさんにとっては当然のことですが、今後の事も考え交渉は結構な日数が必要です。

今回は交渉相手の会社が漸く残り１社となりホッとした時点で、なんと！肝心のオーナー様の判断能力が大分怪しく成って来てしまいました。無理を押して立ち退かせた後、売買契約を推し進めた際の判断能力を疑われての契約無効の訴え、大変な危うさを感じました。
誠に大変残念なことですが途中で交渉打ち切りざるを得ない事態となってしまいました。

『事例その①：今現在の状況が気に掛かっていますが、、』

時折この物件の近くまで行きますので、其の度にその後の様子を見に行っていますが、誠に残念ながら全く変化が無いようです。オーナー様の近況などが少々ですが伝わってきますが、どうやら介護施設に入所されてしまったようで、これからも今現在の状態を続ける他には手段は無いようです。


『判断能力が低下してしまった場合を想定して、、』

今回のケースでのオーナー様の場合には、今現在の状態を変える事（例：売却など）は大変難しいと思われます。現状維持を続ける他の手段は無いかと思います。
そこで、早目に何等かの手立てを講じておけば、例えば、現在オーナー様が入所されていますホームの費用の支払いのために、売却金額はともあれ、一括売却で纏まった資金調達が可能だったのではないかと思いました。
エイセンハウスのご紹介物件の殆ど（９５％以上と思います）は『元付物件』です。各オーナー様とも大変長い間のお付き合いを頂いております。今一番の気がかりな事柄です。


『元付物件とは』エイセンハウスがオーナー様から直接ご依頼を受けて募集させて頂いている物件のことです。当然ですがその物件のことは「隅から隅まで全て承知」しています。



この記事を書いています自分も含めてですが、出来ましたら「至急」何等かの対策を講じて頂ければ、と考えてしまいます。只今現在ですが同様の内容が原因の『立ち退き交渉』を承っております。お陰様でどうやら出口が見えてきたようですが、１年以上の時間が経過してしまいました。問題が全て解決出来ましたら「何が問題で有ったか」、またブログにて記載して参りたいと思います。



『弊社での実体験です：事例その②』

豊島区・池袋近辺に不動産（分譲の区分所有マンション）を賃貸されていますオーナー様です。日常の管理等はご自身でされていました。実際には息子さんご夫婦が窓口として運営を任されていました。
或る日エイセンハウスに息子さんからの相談事が来ました。

何事かと思いお聞きしますと、賃料の滞納が続き困っているとのことでした。またまた嫌な話で恐縮ですが、我々業者は年間で何時も２～３件はこの様な案件を常に抱えております。しかし、オーナー様にとりましては厄介な事柄と思います。翌々お話を伺いいたしました。結果、今までの経験上で申して滞納賃料の回収は殆ど不可能だと感じました。

ご提案は早急に弁護士に依頼して立ち退き訴訟をお奨めしました。

念のために滞納賃料を聞きますと、今月末には５ケ月分にもなるとのこと、断言は出来ませんが勝算はあると感じました（近頃良く耳にします「保証会社」が保証人の場合での契約では、滞納賃料が３ヶ月になった時点で明け渡し訴訟を提起するそうです）

しかし、ご相談者は少し困ったご様子なので？？

更に伺いましたところ、貸主は父上で高齢の為の認知症で既にホームに入所しているとのこと。
本人の判断能力は大変お気の毒ですが、望むことは無理な事が解りました。現在、滞納者との直談判にて何とか退去の交渉を続けていますが、残念ながら先の見通しは立っていません。


『このようなケースで、今までの対処方法としましては』

皆様も良くご存知のことと思いますが、万が一の際のサポート方法として「後見人制度」がございます。これは認知等になる前にでも後見契約（任意後見契約）を結ぶことも出来、イザそのような状態になった際にサポートを開始するという事ですね。今回のケースでは家庭裁判所にて選任されました成年後見人が、オーナー様の代わりに訴訟本人となり提訴することとなります。
滞納賃料を考えますと多分、勝訴になるかとは思われますが、成年後見人の選定～提訴～勝訴までの道程は結構な日数を要すると考えます。


後見人には身内の方でもOKですが、仕業（司法書士・弁護士など）の方に依頼する事が多いかと思われます。
確かに判断能力が無くなった場合は不安と思いますので、大変良い仕組みだとは、思われます。
此処で「だとは」と、態々書きましたのは理由があるからです。


『だとは？の理由は、』

その理由の最たる事は、財産（資産）の「維持・保全しか出来ない！」という事に尽きると考えます。例えば不動産の場合では勝手に処分は勿論出来ませんし、況や有効活用などは以ての外、となります。例え所有者様の生活の維持に「良かれ」と思われますような事柄も全てNO！ということになります。

【本ブログタイトル】

『折角承継されてきた大事な財産が塩漬け状態に』です。それでは今までの対処の仕方での 後見人制度では補えない事とは何でしょうか！
生意気なようではありますが、其れはその方の「想い」だと感じています。その想いを判断能力が欠如した後でも、誰か解りませんが、その方の回りにいらっしゃる「何方かが」変わって実行できるような仕組みが、これからの時代には望ましいのではないかと考えております。


【この記事を書いた人】

エイセンハウス有限会社　代表　岡野茂夫
	１９５２年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉（おかの＿えいせん）」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。１９８６年頃から春日通り収用計画（道幅拡幅工事）に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。１９８７年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社（商号は「岡埜栄泉」のエイセンから）設立。平成７年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。