『自力救済』禁じ手の「犯罪行為」になります。家賃滞納者への対応の仕方！要注意です。何時も「順法」原則です！【再掲載】

【賃料等の滞納者への対応の仕方に因っては、逆にオーナー様の対場が不利になるかもしれません】

以前、大変お世話になりました弁護士事務所様から、事務所様発行のマガジン「題名：法窓」が定期的に送られてきます。今回のマガジンの内容は本ブログタイトルと同じ「自力救済」に関してでした。さすが、弁護士事務所様のマガジンは！と感じられます内容ですので、是非皆様にもと考え掲載いたしました。何時もの通り？？少々？見辛い、読み辛い点はあると思いますが、その辺は何卒ご容赦願います。

👇👇👇以下お目通し頂ければと思います。今月のエイセン通信５月号の中にも同封しています。

　　　　　

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イメージ写真はエイセンハウスのコンパクト（A４判程度の大きさです）な管理看板です。看板の「色」ですが、ご覧の通り白地に緑文字の２色です。街中で良く見かけます「赤とブルー２色刷りビニール製」の募集看板とは一線を隔しているものと自負しております。設置させて頂きましたオーナー様からもご好評を頂戴しています。


👇以下、ここからが本文となります。

＝＝追加記事＝＝

新型コロナ感染症の影響による収入減によります賃料滞納、良く耳にするようになりました。民法改正後の新規契約の場合には、保証会社加入必須とする契約が増えましたので、滞納という不安はある程度解消されているかと考えますが、個人保証での賃料滞納、解決はなかなか大変な時間と労力を必要とすると思われます。
このような場合の『自力救済』という手段！是非ともお気をつけ願います。本来の未払い賃料の回収ということ以外の問題で、相当な労力や無駄な時間を費やすことに成りかねないと思われます。

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以前のエイセン通信に記載しました記事から再度取り上げてみました。『自力救済』と言う言葉ご存知でしょうか。読んで「字」のごとくで何やらは理解出来そうに感じられますが、ついつい感情的に成られた場合に、、行ってしまう可能性が「大」と思われます行為です。特に「春の引っ越しシーズン」を控えました時期では、理不尽な入居者には一刻も早く退去して頂き次の入居者、と考えられるのは当然と思われますが。


エイセンハウスでは、このような事態も考え、また、２０２０年４月１日から施行されています「改正民法」に因ります、保証契約の大幅な改正も含め、新規（新たに）に賃貸借契約の締結に際しましては、保証会社による「保証契約」をお奨めしています。


また、今般の新型コロナウィルス感染症の影響もあり、既存契約に於けます所の「保証契約（個人様の保証人）」に対して、オーナー様から少しづつではありますが「大丈夫かしら！？」、のお声をお聞きするようになって参りました。今後ですが、例え今般の新型コロナウィルス感染症の終息を見ましても、新規（新たな）の賃貸借契約の締結に際しましては、やはり、保証会社を利用された方がよろしいかと存じます。【保証会社使用（利用）必須物件】との表示が良いと思われます。


では、自力救済のイメージとは、「自分の判断で自分の不利益を排除する」、感じでしょうか！？

私目がこの業界に入りました頃は、悪質な入居者に対してだけですが、行っていたような話を諸先輩方から聞いたことが有ります。然しながらこの行為は昔はOk！だったが今はNO！ではありません。

”今も昔もれっきとした犯罪行為”となってしまいます。例えその理由が相手方（悪質な入居者）にあった、としてもです。

今回はこの『自力救済』に付き記載して参りたいと思います。

【先ずは自力救済とは、】

賃貸契約の場合で”簡単に申します”と、本来であれば裁判所の手続き等を経なければ出来ないような事柄（例：部屋使用の制限・動産差し押さえなど）にも拘らず、オーナー様（自身の判断・考えノミで）が自身で行ってしまう行為、となると思います。後述にも記載してありますが、誰でも即思いつく例としまして「部屋の鍵を変えてしまう」という行為かと思われますね。
部屋に入れなければ困り果てて、オーナーに泣きついてきて、、等々の思惑だと思いますがこの行為はれっきとした犯罪行為となってしまいます。

【賃貸管理の現場では！】

賃貸管理を行っておりますとどうしましても、賃料滞納の督促をしなければならない機会があります。最近では”保証会社利用”なども多くなり、万一の際には保証会社に「お任せ」することになりますが、まだまだ「個人保証（連帯保証人）」の契約が多いのが現実です。

従いまして残念なのですが督促行為とは無縁にはなっておりません。また、管理を受け賜っていますスタッフにとりまして、賃料督促行為がスムースに出来ることは、重要且つ大事なスキルであるものと思っております。

【オーナー様のお気持ちは良く解ります】

滞納者の中には本当に悪質な人も実際にはいます。何時までには必ず支払います、と約束しましても平気で破ったり、又は嘘をついたり、更には自身が滞納をしている事も棚に上げて、威圧的に迫って来る人までおります。滞納をしているにも係らず！にです。

そのような場合、

「いっその事、鍵を変えて追い出してやりたい！！」

「家具一式を処分して滞納賃料を回収し解約処理したい！！」

非常にお気持ちわかります。私目が”駆け出しのころ”の賃貸契約書の中の「特約事項」で、賃料滞納時には家具一式を処分されても異議を申し立てない旨の記載が普通に行われていたようですが、前述しましたように、例え特約事項に記載が有ったとしましても其の事を実行すれば、それは『自力救済で犯罪行為』となります。尚且つオーナー様側がペナルティーを受けてしまう可能性が「大」と思います。

【少し前に話題となった事柄は】

どの位前だったか記憶は定かではありませんが、自力救済が話題？となりました案件がありました。オーナー様もご記憶かと思いますが「敷０礼０物件」での事でした。

初めから支払い能力に疑問があったかどうかまでは解りませんが、再々に渡り督促したものの借主は賃料を滞納し支払おうともしません。業を煮やした管理業者は借主の外出時を狙って「鍵交換」を強行。帰宅しました借主は当然のごとく入室は出来ません。結果は理由はともあれ管理業者の負けでした。新聞のトップ面に載るほどの問題となったと思います。

【賃貸住宅は”経営”ですのでリスク回避を考えて】

昔も今もですが色々な方がいらっしゃいます。今後の事をお考えならばお奨めしたいことがございます。それは「保証会社の利用」を契約の条件にされては如何でしょうか。

保証会社の利用をお奨めしたい理由はもう一つございます。それは民法改正により「保証」に関する規定が変更となったためです。住宅系の契約もですが事業系（事務所・店舗等）の契約の場合には色々クリアしなければならない規定が出来てしまいました。

改正民法は２０２０年４月１日からと、まだ先の話のような感覚になるかと存じますが、ギリギリで慌てることの無いように今から検討して頂ければと思います。尚、賃貸借に関します改正民法につきましては改めまして本ブログにてご紹介をさせて頂きたく思います。

👇👇毎月発行していますエイセン通信にも、自力救済（自己救済）に関しましてのレポートを記載しております。記載内容は「クマさん」こと熊切伸英さんの実体験によるお話です。我々の様な管理会社の人間にも大変参考になる内容となっております。是非お読み頂ければと思います。また、此の記載記事はメールにてもお送りすることが出来ます。ご連絡先は：honten@eisen.ne.jp です。

【この記事を書いた人】	エイセンハウス有限会社　代表　岡野茂夫
	１９５２年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉（おかの＿えいせん）」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。１９８６年頃から春日通り収用計画（道幅拡幅工事）に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。１９８７年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社（商号は「岡埜栄泉」のエイセンから）設立。平成７年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。