オーナー様『自力救済』は法律で禁止の”犯罪行為”になります。

<イメージ写真はエイセンハウスのコンパクトな管理看板です>

以前のエイセン通信に記載しました記事から再度取り上げてみました。『自力救済』と言う言葉ご存知でしょうか。読んで「字」のごとくで何やらは理解出来そうに感じられますが、ついつい感情的に成られた場合に、、行ってしまう可能性が「大」と思われます行為です。特に「春の引っ越しシーズン」を控えました時期では、理不尽な入居者には一刻も早く退去して頂き次の入居者、と考えられるのは当然と思われますが。

では、自力救済のイメージとは、「自分の判断で自分の不利益を排除する」、感じでしょうか!?

私目がこの業界に入りました頃は、悪質な入居者に対してだけですが、行っていたような話を諸先輩方から聞いたことが有ります。然しながらこの行為は昔はOk!だったが今はNO!ではありません。

”今も昔もれっきとした犯罪行為”となってしまいます。例えその理由が相手方(悪質な入居者)にあった、としてもです。

今回はこの『自力救済』に付き記載して参りたいと思います。

【先ずは自力救済とは、】

賃貸契約の場合で”簡単に申します”と、本来であれば裁判所の手続き等を経なければ出来ないような事柄(例:部屋使用の制限・動産差し押さえなど)にも拘らず、オーナー様(自身の判断・考えノミで)が自身で行ってしまう行為、となると思います。後述にも記載してありますが、誰でも即思いつく例としまして「部屋の鍵を変えてしまう」という行為かと思われますね。
部屋に入れなければ困り果てて、オーナーに泣きついてきて、、等々の思惑だと思いますがこの行為はれっきとした犯罪行為となってしまいます。

【賃貸管理の現場では!】

賃貸管理を行っておりますとどうしましても、賃料滞納の督促をしなければならない機会があります。最近では”保証会社利用”なども多くなり、万一の際には保証会社に「お任せ」することになりますが、まだまだ「個人保証(連帯保証人)」の契約が多いのが現実です。

従いまして残念なのですが督促行為とは無縁にはなっておりません。また、管理を受け賜っていますスタッフにとりまして、賃料督促行為がスムースに出来ることは、重要且つ大事なスキルであるものと思っております。

【オーナー様のお気持ちは良く解ります】

滞納者の中には本当に悪質な人も実際にはいます。何時までには必ず支払います、と約束しましても平気で破ったり、又は嘘をついたり、更には自身が滞納をしている事も棚に上げて、威圧的に迫って来る人までおります。滞納をしているにも係らず!にです。

そのような場合、

「いっその事、鍵を変えて追い出してやりたい!!」

「家具一式を処分して滞納賃料を回収し解約処理したい!!」


非常にお気持ちわかります。私目が”駆け出しのころ”の賃貸契約書の中の「特約事項」で、賃料滞納時には家具一式を処分されても異議を申し立てない旨の記載が普通に行われていたようですが、前述しましたように、例え特約事項に記載が有ったとしましても其の事を実行すれば、それは『自力救済で犯罪行為』となります。尚且つオーナー様側がペナルティーを受けてしまう可能性が「大」と思います。


【少し前に話題となった事柄は】

どの位前だったか記憶は定かではありませんが、自力救済が話題?となりました案件がありました。オーナー様もご記憶かと思いますが「敷0礼0物件」での事でした。

初めから支払い能力に疑問があったかどうかまでは解りませんが、再々に渡り督促したものの借主は賃料を滞納し支払おうともしません。業を煮やした管理業者は借主の外出時を狙って「鍵交換」を強行。帰宅しました借主は当然のごとく入室は出来ません。結果は理由はともあれ管理業者の負けでした。新聞のトップ面に載るほどの問題となったと思います。

【賃貸住宅は”経営”ですのでリスク回避を考えて】

昔も今もですが色々な方がいらっしゃいます。今後の事をお考えならばお奨めしたいことがございます。それは「保証会社の利用」を契約の条件にされては如何でしょうか。

保証会社の利用をお奨めしたい理由はもう一つございます。それは民法改正により「保証」に関する規定が変更となったためです。住宅系の契約もですが事業系(事務所・店舗等)の契約の場合には色々クリアしなければならない規定が出来てしまいました。


改正民法は2020年4月1日からと、まだ先の話のような感覚になるかと存じますが、ギリギリで慌てることの無いように今から検討して頂ければと思います。尚、賃貸借に関します改正民法につきましては改めまして本ブログにてご紹介をさせて頂きたく思います。

【この記事を書いた人】
エイセンハウス有限会社 代表 岡野茂夫
1952年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉(おかの_えいせん)」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。1986年頃から春日通り収用計画(道幅拡幅工事)に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。1987年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社(商号は「岡埜栄泉」のエイセンから)設立。平成7年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。

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