避けたい登記手段『共有名義』共有者から持分買取請求のご相談が増加傾向。早急の対応必須。最近嬉しいご連絡いただきました。 

イメージ写真はエイセンハウス事務所内の様子です。コロナウイルス感染症対策としまして、お客様との接客机には「衝立」を、事務所入り口での「手の消毒・体温測定」など対応を行っております。種々のキャンペーンも更なる延長も報道されておりますが、一日も早いコロナウィルス感染症の終息を祈りたいと思います。

==2020.11.18==

さて、タイトルの一部の「最近嬉しいご連絡をいただきました」ですが、以前、エイセンハウスの管理オーナー様から「共有名義」に付きご相談を受けておりました。その内容はブログタイトルにも有りますように、ご兄弟3名様の内の1人の方からの「持ち分買取請求」についてでした。

買い取りに際しましては、当然のことながらその物件の価格(評価額)を決める必要があります。価格を決めるにあたりまして、価格の考え方はどうなのか?国税庁の相談センターにも尋ねましたが、答えは「時価(相場で)」との返事でした。

また、当然のことなのですが購入者(エイセンハウス懇意のオーナー様)にとりましては、評価額は低い方が良い、請求者(共有者の1人の方)は正反対の高目希望、当たり前の話ですが希望は「真逆」ですね。エイセンハウスでは購入者のご希望に沿って、合法的な「評価減」の仕方のご提案をさせていただきました。その後、双方共でそれぞれ代理人(弁護士)に依頼をし話し合われていたそうです。

なかなか決着が付きにくい「内容」なのですが、ご兄弟とも高齢にもなっていましたので、この揉め事?を其々の子供さんに引き継ぐのは?!とのお考えも有った、とのことで双方が歩み寄れっての決着となったとのこと。お話を伺って本当に良かったな!!の思いでした。

生意気なようですが、関係される方々の「目の黒いうち」に何とか処理すべき事柄と考えます。


==2020.10.25==

新聞紙上での情報ですが、コロナウィルス感染症の影響と思われます(考えられる)現象で、商業地及び住宅地の地価が下落傾向とのこと。ただ、東京23区では不思議な事に??1.4%程の上昇?
誠に不可思議ですね。ただ、、今後ですが、コロナの影響が織り込まれて来ますと、、下落に陥ることになるかもしれません。

とは申せ、23区の地価はそれでもなお依然として「高目」を維持していると思われます。其のような中での「共有物の買い取り請求」では、買い取り金額は結構な数字に成らざるを得ない気がいたします。お上(国税庁)は買い取り評価は時価(相場)にて、との指導をしています。

高目の金額というハードルの他にも、各共有者の方々が高齢化されている、という問題も同時に抱えている場合が殆どの様です。時間が経つにつれ、相談相手も増える、なかなか解決の目途も立ちにくくなって行きます。一日も早くご相談を開始されますことをお奨めいたします。

==2020年9月14日==

相続に際しまして、相続人様が複数(2名以上)いらして、また、相続人様が兄弟姉妹だ、の場合には相続時に「争族」にならないよう、法定相続に従っての「持ち分登記」が良く見受けられます。然しながら、其の時点では何等の揉め事も無く穏やかに事が運んだのですが、時が経ち、各兄弟姉妹が高齢になられた時、この「共有名義」の問題が噴出してきます。

エイセンハウスではホボ毎月、提携税理士事務所様発行の「相続贈与マガジン」を各オーナー様にご郵送させて頂いておりますが、今回、2020年9月号では、この「共有名義」のデメリットに付いての記事が掲載されていましたので、ご紹介させて頂きました。本編もご興味いただけましたらご連絡願います。早速おおくりさせて頂きます。お電話、FAX、メールでも結構です。

電話:03−3812−7371FAX:03−3812−7488メール:honten@eisen.ne.jp


👇👇👇2020年9月号「相続贈与マガジン」の一部です。




==2020年8月18日==

最近になりまして、またまた「共有名義」解消に向けてのご相談が増えました。ご両親様や母・父上様の高齢化に因る認知症等々の不安からのものでした。そこで、再度ご確認頂きたいと考え再度の掲載と思いました。共有名義にての登記は一番争い等々は起きにくいかもしれませんが、名義人本人様が高齢になりますと、、種々の問題点が噴出をして参ります。出来ましたら!少々の軋轢は覚悟して頂き「単独名義」の登記を頑張って頂きたく存じます。

以下2019年12月25日記事=====

今回で同じタイトルでの記載は3回目となります。ブログタイトルにも記載しましたがこの頃になりまして、共有者からの持ち分買い取り請求を受けましてのご相談が多くなりました。ご相談内容を伺いますと共通点があるのが解ります。今回の記事では、其の共通点もお知らせしながら、仮に持ち分買い取りとなった場合の金額等を考えてみます。


『共通点とは?』
,漢蠱未鮗けました案件の全てで所謂「縦の相続の際に共有名義にした」でありました。其の、縦の相続とは親(父又は母)が亡くなり兄弟姉妹が法定相続人で、分割協議が纏まらず、又は、当時の皆の考えで仲良く等分割にしましょう、などのケースが考えられます。

⊆,蓮△匹琉瞳錣任發任靴燭共有者が何れも「高齢(70歳〜80歳程)」であることでした。しかも実際に請求してくる者(窓口ですが)本人ではなく「甥や姪」だということです。良く考えれば高齢の親の判断が出来るうちに、とも取れますが、悪く取ら前ますと「なんだか金に困っているのでは?」等と推測してしまいがちになると思います。

9垢砲匹琉瞳錣任盍に「代理人(弁護士)」を立てての交渉となっていました。

■上記の事柄から考えてみます。
誰しも年を重ねて高齢になるのは当たり前のことです。然し悲しいことですがだんだんと判断能力は低下してきます。自然のことですね。但し、その様な事態になってからでは手遅れだと考えますので、早目の話し合いでの解決策をお奨めいたします。また、其の話し合いには嫌な事柄は当然の如く付き物ですが、後回しで先延ばしにした場合に起きる「揉め事」を考え、早期の話合いの決断をされますことをお奨めいたします。


『買い取り金額の評価は?』
\茲塞床舛忘櫃靴討龍盂曚侶萃蠅任垢、国税庁相談センターでも計算は「時価」でとの回答です。
∋価が出ましたら、其の共有者の持ち分(例えば4分の1なら4で割ります)計算をします。
7物部分がある場合には建物部分の評価も加えます。
い修梁召鵬燭しらの減額要素が有れば其の事も考えます(例えば賃貸住宅併設など)

■土地評価は「時価」とのことですので、先ずは路線価〜の考え方でと思います。また、共有者間の関係は「親族間」が殆どと思われますので、持ち分評価(金額の設定)は慎重(親族間の為の低廉売買)にしなければ、と考えます。


『簡単ではありますが、纏めとしまして』
高齢者の認知症の話題もここに来まして盛んに報道等がなされています。持ち分の買い取り請求交渉は良く考えれば「判断の出来るうちに解決」とも取れますし、悪く考えてしまいますと「今、土地が高くなっているので高いうちに」等とも考えられます。何方にしましても行きつく先は「所有者不明」が待ち受けていると考えます。ご相談を承る際に良くお話することなのですが、責任を持ってどうするか、決めて下さい、然も「ご自分の目の黒いうちに(判断できるうちに)」と申し上げております。最後にまた、しつこいようですが「早目の対応」をお考え頂きたく思います。



以下2019年3月20日記事👇=====

最近のニュース番組では、誰も住まなくなり放置されたまま荒れ果てた空き家が目立ち始め、付近の住民の方の不安になっているという話題がとりあげられています。更に新聞紙上に於きましても「持ち主不明な土地の課題は?」などのタイトルにても掲載をされています。では何故?そのような現象が起きてしまうのか!幾つかの要素が有るそうです。

【そもそも土地は登記しなくても良いのか?!

ズバリ登記は「義務」ではありません。例えば一つの例としましては、相続時の際で法定相続人様間での遺産分割協議が纏まらず「とりあへず其の儘にしておきましょう」とか、或いは今現在では売却予定もないので「亡くなった方の名義の儘」で放置しておいたとしましても、その当時としての実害がないのが現状です。

【では何の為の登記か!】

簡単に申せば第三者への「対抗措置」とです。この土地は「私目の物(所有)ダヨ!」と宣言して私の承諾なしでは勝手な処分は出来ないよ!という事です。

余談話ですが、登記するという意味はそうなのですが不可解なことが有ります。それは「公信力」が無いのです。 公信力=公の信用力?という事でしょうが、其れが「無い?」のです。結局は「ご自分自身で現地に行くなどし、確認の上での自己責任」ということとなります。
何故?公信力は「無い」のか?、、考えますのは、登記簿謄本は誰でも(料金は必要ですが)閲覧しようと思えば登記所にてできます。参考資料として!という感覚なのでしょうか?!
それとは別な「物」としましては「土地家屋の評価証明」等は本人又は本人の委任状を持った者にしか発行はされません。要は個人情報ですね。
従いまして誰でも目に出来る情報だから、、、だと考えています。

【不明になる土地の一因の一つに共有名義が】

前段の「登記はしなくても良いのか」の中で、遺産分割が纏まらず放置する場合の手段としましては、

1.其の儘にしておく(例:亡くなった母親の名前の儘)

2.法定相続人の共有名義にしてしまう。が想像されます。

結果としまして、

1.を選択された場合=どうにも成らない最悪の事態が起きることが明白であるものと思います。

では、2.の共有名義を選択された場合=今後、当然のことながら代替わりが進むにつれ法定相続人が増え、益々話合いでの解決が出来辛くなることが予想されます。更には法定相続人が多人数の場合などでは、その方の行方を捜すことも困難になることになると思います。


『是非ともこの際にお奨めしたい事柄』
共有になっている(なってしまった)事情を良くご存知の方々がご健在な間に何等かの手立てを講じられることをお奨めいたします。

以下2018.5.10記事👇=====

不動産業者という仕事なので当然ですが、毎日のように「不動産登記簿謄本」を見ています。売買契約時には当然なのですが賃貸者契約の際にでも「乙欄」関係は確認をしています。そのような中で何時も気になっていることがございます。

それは何かと申しますと「共有名義」になっている物が非常に多い、ということです。

【共有名義が不都合な事は!?】

例えば何かの都合で急にお金が必要となり、自分名義の不動産を売却したい際には、共有者の方全員の承諾が必要となります。

仮に誰か1人でも反対をされた場合には、売却が非常に難しくなってくるものと思います。無理やりですが「自分名義部分ノミ売却」も可能なことは可能ですが、多分(殆どと思います)ですが購入してくれる方はいないと思います。また、購入希望者がいる場合には、之も又多分の話ですが、、かなり??の感がしますね。普通の感覚では自分ダケ(夫婦で共有はあるかとは思いますが)の所有権に出来る物を買いたいですよね!!

【売却ではなく有効活用を考えた場合でも】

賃貸住宅の建設を計画したり、駐車場に整備し直して賃料収入を、などの有効活用を考えた場合にでもヤハリ共有者全員の「了解」が必要となると思います。

【結局は!?】

共有者皆様で種々のお考えが有ったとしましても、嫌な話で申し訳ございませんが「塩漬け」されたような不動産になりかねません。タダタダ固定資産税を支払うダケともなりかねません。

【放っとく状態になりますと】

益々解決に向かう事は大変難しくなりそうですね。その間に相続が発生した場合を考えますと当然に「共有者」が増すことが考えられます。そのような事態を防ぐためにも共有名義は出来る限り解消することをお奨めいたします。

【解決策(方法)は】

今回、少々長文となってしまいましたので、この章の内容は次回に持ち越したいと思います。

いずれにしましても、「放っとく状態」の延長線上には「所有者不明の土地」の運命が待ち受けています。

【以下URLは過去の関連ブログです】

2015.4.5関連ブログ

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_93031.html

【この記事を書いた人】
エイセンハウス有限会社 代表 岡野茂夫
1952年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉(おかの_えいせん)」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。1986年頃から春日通り収用計画(道幅拡幅工事)に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。1987年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社(商号は「岡埜栄泉」のエイセンから)設立。平成7年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。

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