賃貸住宅経営には「修繕計画」必要です。改正民法『賃貸物一部滅失等による賃料の減額』への対応にも。其の三

イメージ写真はエイセンハウス管理物件のフローリング床改修工事の様子です。水回り工事で床も当然ですが剥がしますので、そのついでに「音対策(上下階の)」も、との考えです。階下への響きが激減するような工事で、其の考え方は「床を二重にする」と言うものです。その機具(束「ツカ」と言います)の拡大写真が下の物です。対策工事のブログは後日お届けしたいと思いますのでご期待願います。

          




其の一、其の二をお読み頂きましてありがとうございました。今回の其の三では「纏め」的な内容を記載して参りたいと思います。



【まとめ】

当たり前のお話大変恐縮ではございますが、賃貸経営は、建物・設備を借主様に対して貸して対価(賃料)を得る商売と考えます。従いまして施設の維持や運営に費用(経費)が掛かるのは当然とお考え頂きたいと思います。但し、商売、ですので、経費が掛かるのはいたし方ありませんが、其の費用対効果はの考えは絶対に必要と思います。今日、他物件との競争も激しさを増してます。以前からの、建てさえすれば「後は家賃は入ってくるものだ」とのお考えは非常に危ういかと思います。多分ですが途中で賃貸経営は頓挫してしまう可能性大と思います。


エイセンハウスではオーナー様に賃貸経営をして頂き収益を挙げて頂きたいと考えております。其れも長期的且つ安定的にです。それには20年〜30年(金融機関から借り入れを行った場合には)という長期的な物の考え方で、募集計画・修繕計画・設備更新計画等を立てる事が肝心と思います。



特に、修繕に関しましては予防というな考え方に立っていただくことが非常に大事だと思います。仮に設備などに不具合が生じたとしましても、前もって予防対策が講じられていればリカバリー費用も安価に済むことも考えられます。

賃貸経営は、新建築後大体10年間程度は多分ですが修繕等の費用の出費は無いと思われます。しかし築後20〜30年と経過しますと、特に『水回り』を含め修繕費用が出ていく宿命を持っていると思います。お奨めいたしたいのは新築後の数年のホボ出費が無いと思われる期間での蓄えです。

では、どのようにして「蓄え」をしていくか、経験上ですが新築後の数年が勝負と思います。賃貸経営上では始めの数年は『建物の償却・借入利息等』の経費で「収益はマイナス」しかし、現金(キャッシュ)は手元に残る、というような現象になるかと思われます(繰り越し欠損も可能かも?)。この絶好の機会を逃さず!今後、必ず出てきます出費(修繕費用等)に備えて頂ければと思います。


エイセンハウスはオーナー様の賃貸経営にとりましてお役に立てますよう頑張って参ります。


『賃貸住宅の経営は長期間(20年〜30年先)を見据えた考え方で!』

【この記事を書いた人】
エイセンハウス有限会社 代表 岡野茂夫
1952年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉(おかの_えいせん)」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。1986年頃から春日通り収用計画(道幅拡幅工事)に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。1987年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社(商号は「岡埜栄泉」のエイセンから)設立。平成7年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。

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