高齢化社会対策・対応『民事信託』所謂：家族信託の知識、大変重要。ショッキングな記事「認知症、自宅の売却難題？」とは。

何ともショッキングなタイトルの新聞記事。『認知症　自宅の売却難題』、、自分も含めての年齢になりつつあるのですが、認知症を患う方が所有する住宅等が報道に因れば、急増する見通しとのこと。

民間の予想（調査？）らしいのですが、その数は何と！２０４０年には「２８０万戸」にも上るとのこと。現状と比較しますと約２７％も増加するとの予想だそうです。この数字は自宅（現住されている住まい）の数であり、我々不動産業者が管理している「賃貸物件」までも含めますと、、とんでもない数字が出てくるものと思われます。

仮にですが、物件所有者様の認知症が進んでしまい、介護費用の捻出がどうしても必要となった場合の、当該物件を売却しての費用捻出、相当ハードルが高くなることが容易に想像されます。理由は明快で「所有者の意思の確認」が取れないからです。所有権の移転に際し司法書士は所有者に、売却の意思の確認を「直接」行うからです。そこで少しでも不安を覚えた場合には手続きはストップ、となってしまいます。その様な事態を防ぐためにも早めにご家族でのご相談をお奨めします。

👇👇👇ご参考までにお目通し頂ければ思います。そして早目の対策が肝心かと存じます。

👇👇👇ここでチョット一休み。イメージ写真のご説明などを、、。

『イメージ写真は文京区の区立中学校の学校選択制で永らく人気№１の座を保持していました文京区立音羽中学校（文京区立音羽中学校は文京区立第５中学校と第７中学校と併合された中学校です）の全景です。しかし、残念なことながら人気№１の座はこの度、新築なりました文京区立第６中学校に奪われてしまいました。従いまして我が母校、茗台中学校は№２の座～№３、へと、、頑張～れ！６０周年を迎えた我が母校よ！』

【では此処から引き続きで、、】
オーナー様の高齢化が進んでいると感じております。そう言う自分も含めてですが何等かの対策、、必要と思います。永らく経営してこられました「賃貸住宅の経営」上手に承継出来れば良いですね！

【先日、現実問題としましてご相談を受けました】

内容は「母親がホームに入所してしまい、少しづつ認知が進んでいる。このままでは賃貸マンションの経営もままならない状況になりそうで不安である」と言う内容でした。これから賃貸住宅を経営されていますオーナー様の高齢化が益々進んでくるものと思います。
また、弊社と親しい同業者の社長様も同様のお話をされていました。今後の高齢化社会が抱える問題点の一つ『判断能力の低下』への対応は喫緊の課題であるものと感じています。

【お上は勝手？に「７０歳」まで雇用を継続させたい意向のようですが】
６５歳以上の高齢者の４人に一人は、認知症及びその予備軍になると言われております。わざわざの、嫌な話で大変恐縮では有りますが、もし、所有者・貸主であります親が認知症に成ったら！？

『賃貸住宅の入居者からのクレーム・修繕依頼の対処は？！』
『家賃の値下げはしたくないので、古くなった設備を更新したいのだが、出来るの？！』
『家賃を滞納されているので立ち退き訴状をしたいのだが出来るの？！』
『入院費用の捻出のための不動産の売却は出来るの？！』などなど、

上記に幾つか例を挙げまして記載をしましたが、全ての件で所有者・貸主であります『親御様の判断』にて解決しなくてはなりません。

【では、今までの制度での対処方法は】

良く耳にしているかとは思いますが「成年後見制度」と言うものがございます。この制度の内容を簡単に申しますと、万一、認知症や精神障害などに因り「判断能力」が不十分になった場合に、不利益を被らないよう「保護又は支援」してくれる人（成年後見人）を付ける制度です。
尚、その際には家庭裁判所への申請が必要であります。近年、申請は増加傾向にあり実際に申請の許可には相当な日時が必要のようです。
成年後見制度には２つの種類があります。それは「法定後見制度」と「任意後見制度」です。違いは、
「法定後見制度」＝実際に判断能力が衰えてから行うことが出来る。
「任意後見制度」＝判断の力が衰える前から行うことが出来る。

【今までの「良い制度」が有るのに、なぜ今新しい考え方を！？】

何故？わざわざ、また、新しい考え方が出来たのか？此処が一番大事な事柄かと考えました。成年後見制度は判断能力が衰えて来た方々にとりまして、大変ありがたく、心配のない、制度とは思います。
然しながら、今回の「信託」という新しい考え方と比較しまして、決定的な相違点はと申しますと、
『成年後見制度では支援する方の財産の保持・保全しか出来ない』という欠点が有ると思います。

積極的に財産を増やそう！等との考えは有りえませんが、ただ「守る」だけの制度には「限界」が有るものと思われます。要は、その方の「ため」になる行為であれば実行できる仕組みは必要と考えます。

では、どの様なケースの際支障が出るのかを考えてみます。

・入院等々で多額の資金（医療費）が必要で「不動産の売却」を考えた時。
・賃貸住宅の運営上、設備更新（改修費用が必要）で家賃の下落を防ぎたいと考えた時。
・賃貸住宅の入居者からのクレームで機具の交換しか手立てが無いような時。
・不良な賃貸住宅入居者の明け渡し訴訟を提起する時。等々が考えられるかと思います。

【エイセンハウス提携税理士事務所様のマガジンから、成年後見制度のデメリット？とは】

我が国の平均寿命は飛躍的とまではいかないかもしれませんが、毎年毎年伸びているのは間違いないと思います。しかしその反面、認知気味になる高齢者（自分も含めてですが）も、増加するものと思います。仮にですが認知気味（認知症）になりますと、不動産などの財産の贈与・売却・契約締結などが出来なくなってしまいます。そこで、成年後見制度のもと「成年後見人」を付けて財産管理や契約締結又は法律行為について支援や保護が受けられるのですが、良い面もありますが返面ではデメリットもあります。今回のマガジンではその点を纏めてありますので、是非お読み頂ければ幸いです。

👇👇👇マガジンの一部を貼付しました。少々見辛い点ありますがご容赦願います。

【ご興味ございましたらご連絡願います。早速にお送りさせて頂きます。ご連絡は以下で】
電話：０３－３８１２－７３７１FAX:０３－３８１２－７４８８メール：honten@eisen.ne.jp

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エイセンハウスが提携をしています、相続関係を専門としています司法書士事務所をご紹介します。
『さくら本郷司法書士事務所』様です。遺言～成年後見は勿論のこと、本ブログの『家族信託』に
付いてのご相談実績もございます。お気軽に何なりとご相談可能でございます。
「エイセンハウスに教えてもらいました」と言って頂けますと、スムースにお話できると思います。

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【この記事を書いた人】

エイセンハウス有限会社　代表　岡野茂夫

１９５２年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉（おかの＿えいせん）」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。１９８６年頃から春日通り収用計画（道幅拡幅工事）に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。１９８７年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社（商号は「岡埜栄泉」のエイセンから）設立。平成７年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。