賃貸管理業者・仲介業者へのquestion＆answer【其の一：契約の締結】■成年年齢引き下げによる賃貸契約時に注意が必要！

イメージ写真はエイセンハウス店舗前の春日通りの様子です。写真手前が「後楽園駅方向」で奥方向が「茗荷谷駅」となります。エイセンハウス事務所はどちらからも、徒歩約１０分～１３分程の距離となっています。真夏の炎天下、真冬の寒さ厳しい中、梅雨時や秋雨前線停滞中での雨模様時などなど、わざわざご来店頂いておりますお客様、大変有難く感謝申し上げます。春日通り沿い、歩道の植え込み部分には緑（植栽）の植え込みが所々ではありますが目につきます。少々弊社までは道程がございますので、少しでも気分転換？、なる、かと思われます。グリーン・リカバリー大賛成です！！生意気ですが！『脱炭素社会を目指しましょう！地球温暖化をストップさせましょう！』

さて、我々の様な管理会社・仲介会社には、日々色々なご相談やらご質問等々が舞い込んできます。賃貸住宅の入居者様や賃貸住宅のオーナー様などでございます。今回は賃貸住宅のオーナー様から頂きました、ご相談・ご質問の内で、良く有るケースを幾つか取りあげまして、ご紹介をさせて頂きます。尚、ご紹介させて頂く内容ですが誠に種々ございますので、今回も含め何回かに分けましてご紹介させて頂きます。また、形式的にはクエスチョン＆アンサー形式にさせて頂きます。


【契約の締結等に関してのご相談・ご質問です】

①question：特に春先、入学シーズンに増えてきますご質問かと思われます。それは、借主様が未成年者（例えば学生さん）がお部屋の申し込みをされたのだが、賃貸借契約を交わす際、注意することはありますか？という内容です。

Answer：未成年者との賃貸借契約でも契約としましては「有効」に成立をいたします。ただ、親権者（親御さん）の同意（契約に関する）を仮に得ていないような場合には、有効に成立しています賃貸借契約を「取り消す」ことが出来ます。従いまして、未成年者と契約を交わす場合には親権者の同意を得ておく必要があるかと思います。

『エイセンハウスではこの様な場合には親権者（親御さん）に借主となって頂くようご説明をそいています。また、余談にはなりますが、例え成年者であっても、例えば学生さんで安定的なご収入が無い場合にも、同様の対応を行っております』



②question：ドタキャン、所謂、借主様の自己都合でのキャンセルです。賃貸借契約が有効に締結（貸主様、借主様は既に署名押印済み）されたのですが、入居前に突然借主様が自分の都合で賃貸借契約をキャンセルしたいと言ってきた。この様な時は、、応じなくてはいけないの？の内容です。

Answer：例え入居前でありましても、賃貸借契約は有効に成立をしている訳ですので、借主様からの一方的なキャンセルの申し入れには応じる必要はありません。対応の仕方としましては、キャンセルでは無く「賃貸借契約の解約の申し入れ」ということになると思われます。従いまして、既に受領済みの礼金などの返金不要の金銭に付きましては、返金する必要はないと思います。また、賃料も賃貸借契約の定めに従い処理することになると思います。仮に、解約予告が１ヶ月前であれば、１ヶ月の賃料請求は可能と思います。

『ここでの肝心なことは契約が成立をしている事、かと思われます。貸主様、借主様双方の署名、押印を済ませておくことが大事かと思われます』



③question：以前、お部屋を貸した時、入居者の騒音等の迷惑行為を受け、本当に困った経験があるので、今回、貸すに当たり「迷惑行為の禁止特約」を付けたいが大丈夫か？更に、これに違反した場合には「即解約の特約」も付けたいが、これも大丈夫か？と言った内容です。

Answer：貸主様の言われます迷惑行為が、通常（普通の）の借主様であれば当然（容易に）守って頂けるような内容であれば特約も有効であると思われます。以下に例を挙げてみます。
「大きな音を立てての演奏」「大声で騒ぐ」「夜夜中まで麻雀したり酒を飲んでの宴会」「共同生活をする上での秩序を著しく乱すような行為。例：騒音によって近隣者に大変な迷惑を掛ける、借主様に幾度となく注意をしても直してもらえない」などが考えられると思います。
但し、即時の解約（無催告解約）となりますと、イヤな話で恐縮ではありますが、その様な状態であるかどうか該当するか否かの争いになるかもしれません。従いまして、借主様には何回かの催告をしてから解除の通知をするのが望ましい方法かと思われます。

賃貸住宅経営では日々色々な問題などが発生をして参ります。賃貸条件の工夫に因り問題発生を、未然に防ぐ必要が有るものと思われます。


以下は関連ブログです。お読み頂ければと思います👇👇👇

■賃貸条件変更は、しっかりと対策を立てて実行を！『ペット不可からペットOKへ』等は極力慎重に！」というタイトルでのブログも掲載。ご参考までにお読み頂ければと思います。

■賃貸物件の「元付け（モトヅケ）業者」とは？ご参考までにお読み頂ければと思います。　

■エイセンハウスのご紹介物件は全て「元付け物件（オーナー様から直接ご依頼）」です。

【この記事を書いた人】	エイセンハウス有限会社　代表　岡野茂夫
	１９５２年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉（おかの＿えいせん）」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。１９８６年頃から春日通り収用計画（道幅拡幅工事）に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。１９８７年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社（商号は「岡埜栄泉」のエイセンから）設立。平成７年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。