先日、区分マンションのオーナー様から感謝の言葉頂きました、の続編です。

【意中の物件有り!どうしようかな〜!のお役に立てました!】
幾つかの物件にダメ出し意見を言わせて頂きましたが良かったと思っています。


前回ブログ続きからお読み頂きましたら話が繋がるかと思います。

以下は前回ブログの内容です。

【約10年前購入頂きましたマンションでしたが】

およそ10年程前だったでしょうか。投資用区分マンションを購入されたいとのご相談を某オーナー様より受けました。色々と探してみましたところ「茗荷谷駅」徒歩3〜4分程度に、オーナー様のご予算的にも合致する物件が有り、ご案内したところ気に入って頂き購入ということになりました。
以後、エイセンハウスにて賃貸管理を頂いておりました。

【そろそろ売却を考えているのだが】

たまたま今回、入居者様が退去するということになってしまいました。そこでオーナー様曰く、そろそろ売却したいのだが、とのご相談がございました。エイセンも「良いタイミング」と思っていました。
何故に?良いタイミングと感じているのは、現在、新築物件の高騰を受け「中古マンション市場」も新築物件に引きずられるように、高値で取引をされている現状があります。

以前の「バブル時代」の再来か、とも言われていますね。早速「売却可能な金額」の査定をしました。査定をさせて頂いた結果、何と!購入された当時とあまり変わらない「金額」となりました。



【即購入者決定出来ました】

其処で、今までのお取引様に先ず当たりましたところ、即決に近い状態で購入者が決まってしまいました(本当に驚いたのですが、、!)

【大変良かったこととは】

購入時は既に「中古マンション」であり「売値もそこそこ妥当」で、約10年ほど「家賃」で収入を上げて頂き、売却時(出口)には査定した金額が、何と購入時とホボ同額になり、又即決状態で売却できました。

更にもう一つ良い事が有ります。それは、賃貸期間中に得ました「収益」を計算してましたところ、何と!10年間の家賃収入が「ソックリ利益」となっていたのです。〜すばらしい結果〜ですね〜〜!


【オーナー様の笑顔拝見出来、お役に立ったようで大変嬉しい気持ちになりました】

管理の現場の日常業務は「苦情処理」「修繕依頼」などといった気が滅入ってしまうことが多いのですが、今回の内容は久しぶりに晴れ晴れとした案件でした。賃貸住宅は経営ですのでオーナー様には是非とも収益を上げて頂きたいと考えています。

今回の案件では何と10年間の「賃料収入」がソックリ収益として計上出来ました。そのサポートが出来たこと!エイセンハウスとしましても最高の気分を味わえました。


【実は明日ですが、、】

現在幾つかの区分マンションを賃貸経営されています、某オーナー様が同様のご相談でエイセンにご来店頂くことになっております。賃貸経営されていますマンションは全てエイセンハウスにて管理を頂いております。

このオーナー様は既に意中の物件がお有りのようで「どうしようかな〜!?」との様子でしたので、今回のブログ内容も含めましてお話したいと考えております。 さて、果たしてどの様な結果になりましたかは、また、本ブログにてご紹介させていただきます。


此処からが平成30年12月26日記載記事です👇

【今までも幾つかの物件の「OK or NO」をお尋ねされていたのですが】
エイセンハウスにて管理を頂いています、区分マンションを専門に所有されているオーナー様ですが、ご自分で気に入って購入したい物件が見つかりますと、弊社に購入しても「OK or NO」の判断のご相談をされに来店をされます。知り合いの方からのご紹介物件とかネット情報をご自身で検索されてからのご相談です。

【帯に短し襷に長しで、、】
所謂オーナーチェンジ物件と言われています物は、近頃のブーム(?)かもしれませんが、結構な数量が市場に出回っていますが、中々「これは!!」と思われます物件は少ない感じがしています。

高い利回りの物は築年数が30年程だったり、新し目で良いな!と感じられる物は金額も高目で利回り悪しで、『帯に短し襷に長し』ですね。

どのような物が理想型か区分マンションでの例を2・3挙げてみます。

/恵枴件では無く築後10年〜15年程経過している物件。
何故か:新築時には事業主体の経費がかなり乗っていて、本来の価値では無い為。経費とは「宣伝費・自社の利益」などです。

∩憾与瑤少なくなく(理想:40〜50戸程度は欲しいですね)管理会社がシッカリしている物件。
何故か:今後の修繕費用等を考えた場合戸数が少ないと大規模修繕工事等の際に「相応の出費」を余儀なくされる可能性が大。また、以前からマンションは「管理を買え」とも言われており、管理の良し悪しがテナントの入居に左右されます。

暫らく保有しても出口(売却する)も見据える事が可能と思われる物件。
何故か:賃貸も経営ですのでオーナー様は常に自身の「物件組み換え」を考える必要があります。組み換えですので何かを「売却し」新たに「購入する」という事ですから、売却しやすい「物件」を保有する必要があります。例:築年数の関係・駅に近い・人気のエリア等々考えられますね。

その他にもまだまだ要素がありますので良くお考え頂きたいと思います。

話を戻しまして弊社のオーナー様ですが上記´↓B召陵彖任粘つもの「ダメ出し」をしてきたのですが、今回の物件はエイセンハウスの管理担当者も現場に出向いて確認したのですが、100%OKの物件は無理ですが弊社も「行けそうだ!」との結論に達しました。


【久しぶりに購入の申し込みを】
オーナー様曰く「しかし〜!購入の申し込み本当に久しぶりだな〜!」でした。
売主様側の業者さんとの交渉も順当で来年早々の「手付契約」で「月内引き渡し」の予定です。然しながら、もう少し欲張った事を言わせて頂けるなら「築年数!もう少し若いとな〜!」の感想です。


@当たり前の事なのですが、
『100%満足できる物件は無いけど、外せない条件は、外したらダメですね!』




【この記事を書いた人】
エイセンハウス有限会社 代表 岡野茂夫
1952年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉(おかの_えいせん)」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。1986年頃から春日通り収用計画(道幅拡幅工事)に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。1987年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社(商号は「岡埜栄泉」のエイセンから)設立。平成7年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。

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