コロナ禍での賃貸マンション『ファミリー：上昇・単身：下落傾向』しかも、動向は「高級志向へ」【プチリホームで対応しては如何でしょう！】

新型コロナウイルス感染症の発生・拡大、誰も予想すらしない、出来なかった事態の影響が「其処彼処」に出てしまっています。東京２３区の賃貸マンションでの現象のようですが、なにやら、マンション（住居）面積（広さ）での賃料の騰落（上昇か下落）が鮮明とのこと。


感染拡大により勤務形態も「在宅でテレワーク」が一気に進み、その結果、今より、より広い住居を求める傾向かと思います。従いファミリー向けの住居は需要も高くなり、需要のも高まり、結果賃料も上昇の勢いのようです。他方、単身向けの１Ｒ・１ＤＫ等々は下落傾向にあるようです。また、現在空室の１R系物件には殆どと言ってもよいほど、お客様からの問い合わせは無くなっています。賃料等の値下げに因ります営業活動も、多分！？効き目は殆んど無いような気がしています。なんと申しましても今回のコロナ感染症による影響を「真面に受けてしまった」の感がしております。


只今、春先の引っ越しシーズンを迎えていますが、賃貸マンションを探されている方には、どうやら２つの違う動きがある様だとのことです。では、どの様な動きかと申しますと、、
①コロナウイルス感染症がまだ収束が見えない中、賃料負担を抑えるために「安い物件」に移る動き。
②在宅勤務の為「住環境」の充実を図りために「広い物件」を求める動き。　とのことです。


更に、賃料の上昇原因としまして報道に因りますと、入居者（借主）の求める希望かは解りませんが、物件の『高級化』が其の一因のようです。また、賃貸市場では分譲マンション、所謂「分譲賃貸」と言われている物件の比率が高まっているようです。また、現在の「金余り状態」での投資先であります、「賃貸マンション」の急激な販売戸数なども、高級化物件が増加する原因の相当数を占めているような気がしてなりません。


エイセンハウスの周辺でも現在、４ヶ所で急ピッチに建築工事が進んでいます。建築概要の説明書が現場に掲げられていますが、その中の住居タイプを見てみますと「ワンルームタイプ」中心となっています。さすがに、ワンルーム規制がありますので「全戸全て、、」とはなりませんが、４ヶ所で単純に建築戸数を足し算しますと、何と「２００戸」近くが供給されることとなります。この２００戸近くが全て「高級化」されたマンションとなります。


【単身向けの既存のマンションの賃料は下落傾向に】そこに、新たに２００戸近くの高級化のマンション（投資用ですので賃貸となるはずです）が供給されます。


【早目の対応が大事になるかと思われます】対策：本ブログでも何回かご案内させて頂いていますが、設備等の「プチリホーム（少しの費用でリノベーション）」は如何でしょうか。少し手を入れるだけでもお部屋が見違えるようになるかもしれません。是非一度お考えいただきたく思います。


👇👇👇以下は２０２１．２．１８付、日経新聞の記事です。賃貸住宅経営のオーナー様にとりまして、大変有益になるかと思われます記事です。お読みいただければと思います。





＝＝＝２０２０．１０．２２＝＝＝これから春先にかけましては、年間で特に皆さんが移動をされる時期となると思われます。特に、１人暮らしの方用の１R系の賃貸マンションでは、最近ですが、室内洗濯機置き場が重要視されているようです。バルコニーの洗濯機置き場でしたら、例えばキッチン隣等々に変更するなどで、他、室外洗濯機置き場物件との差別化を計られたら如何でしょうか。物件にも因りますが、比較的安価な値段で改修工事が可能かもしれません＝＝＝＝


『借主様の満足度アップ』効果が見込まれます「プチリホーム」のお奨めです。あまり手間をかけずに、しかも、比較的安価にて、如何でしょうか。エイセンハウスではその技（ワザ）を「プチリノベ」と名付けてオーナー様にお奨めしております。本当にチョットしたことで、お部屋の雰囲気、変わるものと思います。

例えばのお話ですが、和室６畳⇒⇒洋室（比較的安価な材料のフロアータイル素材で）とか、バルコニーに洗濯機置き場なら、室内に移動、但し、DK部分の広さや排水の勾配が確保出来ることが前提とはなりますが、このご紹介しました2点を追加しただけでも、かなり差別化効果が期待できると考えられます。さらに、現賃料のアップ（あまりの桁外れでは無い限りですが）にて募集も期待できると思います。エイセンハウスでは出来ましたら、賃料等の「値下げ」営業はしたくはありません。例えば、玄関回りにチョットした長押（ナゲシ）を付けただけでも、借主様は使い勝手が良くなると思います。結果ですが、値上げは無理かもしれませんが、少なくとも「値下げ」はしなくても済むかもしれません。オーナー様には、この様な考え方で賃貸経営をして頂ければと思っております。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝👇以前からの記事です。

昨今のお話ですが「リノベーション」とか「リノベル」とか、さらに短く「リベル」等との言葉を耳にすることが多くなってきました。住宅関係で申しますと「中古物件」に手を加えまして、より快適な住まいに変化させる、みたいなイメージではないでしょうか。
以下のブログですが今年の春先（２０１９．４．２）に再度のご提案を兼ねてリライトした記事です。
今回は再々リライト記事となりますが、何故また今回？？リライトなの？？と申しますと、賃貸住宅の場合ですが、７月～８月、もう少し先の９月上旬頃は、なかなかお客様（入居者様）が見つからない時期となっています。


そこで、ご提案ですが、この時期に「リノベーション」を考えられたらと思いました。何も、フルリノベーション（完全な）である必要はないと思われますが、お客様がお部屋を探される時期までに、何等かの手立てを講じておかれたら、と思います。

エイセンハウスでは幾つものリノベーションに携わって参りましたので、オーナー様のお役に立てるかと存じます。ご連絡、ご相談お待ちしております。ご連絡は、管理部０３－３８１２－７４９８まで。


【此処からは２０１９．４、２の記事です】

今年もそろそろ３月の春先シーズンも終盤近くになて来たと感じられます。今年は何か！？５０㎡～６５㎡前後で間取りは２LDKの物件にかなりのお客様のお問合せがございました。物件に因りましてはお申し込みが重複する場合もございました。他の不動産業者様の募集物件も拝見をしていますが、今年は此の間取り２LDKの物件が大変枯渇しているようでした。

人気が集中をしました２LDKでしたが、何やら１R系のお部屋の決まりがあまり芳しくないような気がしております。弊社に限っての事柄かもしれませんが。

そこで、シーズン終盤後の空室への対策のご提案ですが以下の内容は如何でしょうか。他物件との差別化は間違いないと思います。以前本ブルグに記載させて頂きました内容なのですが、再度改めましてのご提案でございます。御一考頂けましたらと思います。👇（以下以前のブログ記事）

【今回のこの手法１R系オーナー様にも】

先日、某１Ｒ系の大家様との会話中での事なのですが、、「洗濯機置き場、今、バルコニーなんだよね。やはり室内の方が今日日好まれるよね～」とのお話がありました。

＠１Ｒ系の場合の洗濯機置き場の殆どが「バルコニー」の場合が多いですね。所謂、洗濯機置き場は室外、となります。今日日のお客様は「室内洗濯置き場」を好まれる傾向に有ると感じています。
然しながら、室内に洗濯機置き場、実際には少々厳しい状態になるかと思われます。
そこで、今回の「手法」を用いることが出来ればOKとなる可能性もあるかもしれません。但し、OKとなるには「キッチンサイズ」が有る程度必要（切り取りますので）と考えます。
もしもOKであれば、あまり費用を掛けずに「物件の差別化」が図れるものと思います。今後の入退去の対応策としましてお考え頂ければと思います。ご連絡おまちしています。

現に１つ見積もりさせて頂けますオーナー様がいらっしゃいます。

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ある日突然、「あの～お願いしたいこと有るのですが～」お客様のご来店がございました。

お部屋を探しに来られた様子でもなく？？暫らくお話を伺っていたのですが、、、

そこで、よくよくお尋ねしますと、「システムキッチン内蔵の洗濯機が壊れてしまって取り替えたい」とのお話でした。で、此処までは修繕のご依頼と思われました。我々管理業者は日常茶飯事のように入居者様やオーナー様より修理のご依頼を受けていますので、納得でした。

また、そのお客様は分譲マンション（１ＬＤＫの間取り）にお住まい（所有者の方）でした。

お客様曰く、
とりあへず某有名なリホーム専門会社に電話して相談されたのですが、その営業担当者曰く「この際ですからキッチン毎交換されたら如何でしょう」とのご提案をされたそうです。
因みにではありますが、見積もり金額はと申しますと「百何万円！」とのことでした。

そこで、さすがに考え倦ねてのご来店だったとのことでした。

エイセンハウスでは常日頃より賃貸住宅の「プチリホーム」の仕事を手掛けていますので、早速、管理担当者が現場を拝見に伺いました。

現場はシステムキッチンにドラム型の洗濯機と一体型となっていました。

そこで、賃貸住宅管理（原状回復工事やプチリノベ）で鍛えてきました「ノウハウ」をフル回転し何とかアイデアを捻り出すことが出来ました。結果、某有名なリホーム会社の見積もりの１０数％程度の費用にてお客様のご要望・ご希望に叶う工事を行う事が出来ました。

どの様な工夫にて喜んで頂けたかは以下ビフォーアフターの写真にて。👇

＠工事前のシステムキッチンの様子。

左端のビルトイン洗濯機をいかに処理するか、、頭捻りました。結果、考えましたのは、もう使えないのだから「切り取っちゃえ」、、お客様「エッ！？？」。 エイセン：キッチンの天板毎切り取っちゃて新たに「洗濯パン」を設置しましょう！と提案しました。

　　　　　　　　　　　　

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新たに設置しました「洗濯パン」です。最近の「ドラム式洗濯機」は大型に成っており既存（写真の）部分で収まる物はマズ無いと思います。写真「右上」の緑の所に「排水管」を差し込むことになりました。　

　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　

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切り取りましたキッチンの壁面は綺麗に加工修理しましたので全然気にもなりません。洗濯パンは約１５～２０㎝程高くしましたのは排水管への勾配が取れませんと逆流してしまうからです。電気コンセントと水道の蛇口を新たに追加設置し、これで充分広さも確保でき洗濯機も大変置きやすく成りました。

　　　　　　　　　　　　

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追加のご注文にて洗濯機の前方にありました「テーブル」も邪魔、とのことで取り外しまして後の壁面も多少手直しをしました。お客様曰く「此処に棚を置きたかったので良かったワ～～」。

　　　　　　　　　　　　

今回のご依頼の案件は日頃から「細かなリホーム」を経験している賃貸管理業者だからこその発想のような気がします。なかなか大手？のリホーム屋さんでは、出来ないと思われますし、やりたがらない仕事かもしれませんね！

【この記事を書いた人】	エイセンハウス有限会社　代表　岡野茂夫
	１９５２年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉（おかの＿えいせん）」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。１９８６年頃から春日通り収用計画（道幅拡幅工事）に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。１９８７年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社（商号は「岡埜栄泉」のエイセンから）設立。平成７年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。