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何か一つは「ご提案」を心がけています[パート69]民法120年ぶりに改正(敷金2)

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

それでは原状回復ルールにつきまして改正民法と現状との比較をしてみたいと思います。

改正民法での原状回復に関するルール

「賃借人は通常損耗(通常に生活をしていて生じた傷・経年劣化)については原状回復義務を負わない」ということが明記されました。

現状ではどうかと申しますと

既に国土交通省のガイドラインと同じ内容の条文となっていますので特に新しい問題は無いかと考えます。

但し現在でも借り主様にご負担して頂いています費用(ルームクリーニング・エアコン洗浄等)に付きましては今までと同様に約定(特約)にてご了解を頂くことは必要です。

今回の民法改正によりその約定(特約)が否定されたわけではありません

民法は「強行規定」では有りませんので「契約自由の原則」は生きているものと考えます。

ただ今後、マスコミ等で「敷金は必ず返ってくる」等の報道がされるかもしれません。

そのような場合には借り主様の誤解によりクレームが増えてくるかもしれませんね。

今後の対処の仕方ですが、例えば新規でのご契約に付きましては、その辺の事柄に関しまして丁寧なご説明が大事になってくるものと思われます。

@次回は少々「ヤヤッコシイ」連帯保証人様の取扱い付きまして記載して参りたいと思います。

チョット複雑かもしれませんので何回かに分けまして記載して参りたいと存じます。


更新日時 : 2017年08月06日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート68] 民法120年ぶりに改正(敷金1)

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

引き続きましてポイント1.敷金につきまして記載して行きます。

前回でも記載しましたが「敷金の定義が明確になり原状回復ルールが盛り込まれました」改めまして「敷金の定義」は改正民法では次のように明記されます。

「賃貸借契約が終了し明け渡しを受けたとき、家主は敷金から賃借人の債務を差し引いた額を賃借人に返還しなければならない。」

読んで頂ければ何のことはない、当たり前の事じゃないか、と思われることでしょう。

この内容は既に殆どの賃貸借契約書に書かれていますので従来通りでも構わないと思われます。

但し関東圏内では余り聞き慣れない言葉ですが「敷引特約(解約時一定額差し引く約束になっている)」を使用している契約では注意が必要と思われます。

改正民法にて「敷引特約」が否定された訳ではありませんが、判例にて否定されたケースも有りますので今後の条件に関しまして検討要かと思われます。

次回は「敷金」について現状との比較について記載して参ります。

更新日時 : 2017年08月05日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート67]民法120年ぶりに改正 1

エイセンハウス


オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

先般来より民法改正が120年ぶりに行われるとの報道が新聞紙上でも大きく取り扱われていましたのでのでオーナー様も大きな関心毎と、とらえておられたことと思います。

なぜか?それは賃貸経営にも少なからず(多分大きく)影響が出るものと思われたかだと考えます。

新聞記事に因りますれば改正は200項目にも及ぶそうです。

多分では有りますが賃貸経営は勿論ではありますが日々の生活の場にて影響が出てくることと思われますね。

今回の改正項目は「消費者保護に重点」を置いた身近なルール変更が多いのも特徴の一つと言われています。

尚、しばらくは「改正案」でしたが、この5月26日に参議院を通過・成立し「案」は外れ正式に6月2日に公布となりました。

しかし「即実施」ではなく公布より3年を超えない範囲にてとなっていますので、2020年1月か4月頃に施行されるとの見方が現在では有力となっているようですね。

では、今回の改正が

〜賃貸経営に及ぼす影響は?〜

を考えて行こうと思います。

本ブログにて何回かに分けまして、オーナー様にとり今回の改正が賃貸経営に及ぼす影響を大きく

2つのポイントで記載して参りたいと存じます。

ポイント1

敷金の定義が明確になり原状回復ルールを盛り込んだ。

ポイント2.

個人の連帯保証人の取り扱いに制限が設けられた。賃貸住宅契約と賃貸事業用契約とでは連帯保証人様の取り扱い方につき大変な違いが出来ました。

では次回からは1.「敷金」についてから記載して参ります。

@エイセン通信8月号には今回の民法改正につきまして同様の記事を掲載しております。ご興味ございましたらご一報下さい。至急エイセン通信8月号をお送りさせて頂きます。



更新日時 : 2017年08月04日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート66] +あと一歩の紹介2

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

今回は原状回復工事に際しまして「プチリノベ」のお奨めです。

リノベーションと申しますとそれこそ多額の費用が必要の感がしますね。

そうでは無く「プチ、、リノベ」のご提案ですので余りご心配は無いかと存じます。

本ブログでも過去に「モニター付ドアホン」に交換しては、、とご提案しましたが実際に実行されましたオーナー様からは大変喜ばれています。

そこで原状回復工事と一緒に出来る範囲のご提案です。

1.各照明器具のスイッチプレートの交換。

2.水栓器具をシングルレバーに交換

3.照明器具をLEDに代える。

4.玄関周りにフックの取り付ける。

5.新しいガスコンロに取り替える。

6.その他

折角原状回復して再募集をするわけですので、チョットした事で入居者様に喜んで頂けるような工夫(サービス)を考えられたら如何でしょうか!!

きっと他物件との差別化が図れると思いますね!

更新日時 : 2017年08月03日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート65]+あと一歩の紹介1

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

前回で「原状回復工事に+あと一歩」のタイトルで記載しましたが今回と次回の2回に分けまして、ほんの一部にはなりますがご紹介をしたいと思います。

今回は「アクセントクロス」の選び方

1.どんな入居者様を募集の対象としているか。

2.各部屋毎に「日当たり具合」を良く考えること。

3.部屋の「広さ」も重要な考慮内容となります。

では、どのような場所が適しているか(断言は当然出来ませんが)

例えば、

玄関を入ったところの一面、

廊下の天井、

洗面・トイレの壁一面、

だけでもアクセントクロスを使用するのも大変効果的と考えます。

お客様は、賃貸営業マンに案内されまして玄関に入り、そこで「可否」判断を決めることが多いそうです。

エイセンハウスの管理担当はお部屋の解約立会後のオーナー様へのご報告時に「+あと一歩」の提言をするよう心がけております。

何なりとご相談下さい。

更新日時 : 2017年08月02日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート64]原状回復工事+あと一歩で

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

原状回復工事、次の募集も、何も考えなければ、、、

「壁紙を張り替える」「故障した設備あれば交換する」「目立った傷があれば補修する」程度で終わってしまう事が多分、殆どと思われます。

管理担当者から毎日のように報告が上がってきていますが何れも少々「もったいないな〜」の内容のものが多いと感じています。

では何故か、「原状回復工事は再募集の為」に行う事との考え方が定着していないのでは無いか!と思われます。従い、「もったいないな〜」となってしまう事が多いのですね。

ただ、正反対に「解っているけど費用の点で仕方ないのよ!!」と言われるオーナー様もいらっしゃいますので、この件はまた改めましてブログにてご提案させて頂きます。

今回は「もったいないな〜」との考えで方でブログタイトルをあえて「+あと一歩で」といたしました。

例えば「床を張り替える」だけで断然お洒落になるかと思いますね。

また、玄関の壁の一部分ダケでも部屋のクロスと違うものを張るだけで印象もガラット変わります。

本ブログの中でも再三記載して参りましたが、

「ドアノブを替える」

「室内干し用の器具設置」

「シングルレバーに交換」

「モニター付ドアホンに交換」

等々多額な費用を掛けなくても便利さのアピールや見栄えも格段に上がるのではないでしょうか!!

通常の原状回復工事に「+あと一歩」が無く「もったいな〜もう少しで、、」が他物件との差別化の分かれ目だと感じています。

更新日時 : 2017年08月01日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート63]片づけ甲斐があります!

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

前回に続いての「片づけ」のお話です。

今回は何とも「甲斐」のあるお話が出来そうです。何故か!?その答えは・・

オーナー様の長年にわたるお悩み事の解決をさせて頂いたからです。

どのような事柄かと申しますと、長年住んでおられました入居者の方、当然高齢(単身でのお住まいでした)となっています。

オーナー様としましては、やはり入居者の方の体調等々心配になっていました。

そこで、弊社管理部にご相談(お願い事)がありあました。

ご依頼の内容は、入居者の方の親戚(保証人様)と話し合い、何とか円満に退去して頂けるよう交渉をして欲しいとのことでした。

なかなか難しい案件ではありましたが、今回も保証人様にも恵まれまして最終的には納得して頂くことが出来ました。

当然にお荷物の片付けのお手伝いもいたしました。

長年住んでおられましたので再募集には結構な修繕が必要となりますがオーナー様的には長年の悩み事が解決でき非常に喜んで頂いています。

8月下旬頃の入居を予定しこれから募集を掛けていこうと考えています。

更新日時 : 2017年07月31日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート61]バランスの提案で契約出来ました。 

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

つい先日の事ですが6月下旬に管理を頂きました物件が決まりました。

最初はオーナー様のご希望条件にて募集をさせて頂いていたのですが、さすがにお問い合わせも「疎ら」で放っておけば多分決まっても秋口近くには成ってしまいそうな気配でした。

そこでご提案をいたしました。

前回のブログにても「6つの錘」と「賃料」のバランスが取れていない物件は「決まらない」とのお話をいたしました。

今回は「6つの錘」の内「条件(金額が高め)」アンバランスでしたので、一生懸命ネット等に広告を出しても問い合わせが殆ど無い旨をオーナ様にご説明いたしました。

オーナ様も弊社賃貸営業マンの言を聞き入れてくださり、弊社の賃料のご提案を了承してくださいました。

結果、約1週間程度でお申込みが入り契約締結となりました。

(分譲マンションの賃貸・静かな小石川の住宅街だったりで、他の5つの錘は問題なしでした)

賃貸の営業マンは当然の事では有るのですが日々お客様と接していますので、現在の状況は一番把握しているものと考えます。

何かお悩み事ございましたらお気軽にご連絡ください。お待ちいたしております。

          

更新日時 : 2017年07月29日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート60]嬉しいお話しありました!

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

本ブログでも何回か記載して参りまして少々「しつこい」かな〜と考えていたのですが、何と弊社管理担当者から「嬉しい話」を聞くことが出来ました。

「宅配ボックス」についてです。

実は今月号の「エイセン通信」の中に「宅相ボックス」の説明書を同封させて頂いていたのですが、或るオーナー様より「これは本当にいいね!」ということとなり設置して頂けることとなりました。

このオーナー様は「駅近く」「住宅街の真ん中」「築年数もまだまだ浅く」ですが、

間取りが「1LDKタイプノミ」のため入居者様も単身者の方が殆どでした。

宅配を依頼する頻度も「高い」ことも予想されますね。

そこで、、、宅配ボックス。

益々他物件との差別化も計られることと思いますの「満室経営」も夢ではないかもしれません。

また、入居者様が万一退去されましても「空室期間」もかなり短くなるのではないかと予想されますね。

一度に「あれもこれも」とは費用が掛かりますので出来ませんが計画を立てて少しずつ実行されては如何でしょうか!

ご相談のご連絡おまちしております。

@「6つの錘」のイメージ図の内、今回のオーナー様は「設備」の「錘」の付加価値を付けて頂いた事となります。

結果、賃料とのバランスも益々良い関係と成った気がいたします。値下げ募集は勿論無くなったと考えます。

「築年」「場所」等を考えますと若干の値上げも可能かもしれませんね。

更新日時 : 2017年07月27日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート59]ネット無料が勢い増す方向?

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

空室対策の一つのアイデアとしまして「インターネット無料物件」が増えているとのことです。

今日の方の殆どはパソコン操作は当たり前、携帯電話も今時は皆「スマホ」を使用しています。

スマホで電話機能は当然ですが「ゲーム」「ネット検索」等が使用の主流となっています。

賃貸契約を締結する際に「部屋に固定電話」を引く予定は?とお尋ねていますが殆どと言っていいほど答えは「引きません」とのご返事です。

そこで、これからは本日のブログの「題目」が他物件との差別化になってくるものと考えます。

但し、無料にするということは「オーナー様」にある程度の費用の負担をお願いすることとなります。

人口の減少傾向もあり全国的ではあるのですが「空室」が増してきていますし「家賃」も下落傾向のようですね。

このような環境変化の中で「インターネット無料」物件が地域によってでは有りますが全体の20%程度を占めているそうです。

新築物件に至っては約80%にも成っているとのことです。

そこで、弊社も「ワイファイ無料」は如何でしょうか!?のご提案をしたいと思いました。ご興味ございましたらお気軽にご連絡願います。

本ブログでも何回か記載して参りましたが、本1冊購入するにも今は「ネット購入」の時代となってしまいましたね。

1年1年で普及率が大きく変わってきており、時代の早さを痛感させれます。

まさに「バストイレ一緒が普通」だったものが「バストイレ別が当たり前」「エアコンは部屋別に設置済みが当たり前」と変わってきた時のような変化を感じています。

         

 

         

更新日時 : 2017年07月26日 | この記事へのリンク : 




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