不動産ブログ

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何か一つは「ご提案」を心がけています[パート61]バランスの提案で契約出来ました。 

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

つい先日の事ですが6月下旬に管理を頂きました物件が決まりました。

最初はオーナー様のご希望条件にて募集をさせて頂いていたのですが、さすがにお問い合わせも「疎ら」で放っておけば多分決まっても秋口近くには成ってしまいそうな気配でした。

そこでご提案をいたしました。

前回のブログにても「6つの錘」と「賃料」のバランスが取れていない物件は「決まらない」とのお話をいたしました。

今回は「6つの錘」の内「条件(金額が高め)」アンバランスでしたので、一生懸命ネット等に広告を出しても問い合わせが殆ど無い旨をオーナ様にご説明いたしました。

オーナ様も弊社賃貸営業マンの言を聞き入れてくださり、弊社の賃料のご提案を了承してくださいました。

結果、約1週間程度でお申込みが入り契約締結となりました。

(分譲マンションの賃貸・静かな小石川の住宅街だったりで、他の5つの錘は問題なしでした)

賃貸の営業マンは当然の事では有るのですが日々お客様と接していますので、現在の状況は一番把握しているものと考えます。

何かお悩み事ございましたらお気軽にご連絡ください。お待ちいたしております。

          

更新日時 : 2017年07月29日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート60]嬉しいお話しありました!

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

本ブログでも何回か記載して参りまして少々「しつこい」かな〜と考えていたのですが、何と弊社管理担当者から「嬉しい話」を聞くことが出来ました。

「宅配ボックス」についてです。

実は今月号の「エイセン通信」の中に「宅相ボックス」の説明書を同封させて頂いていたのですが、或るオーナー様より「これは本当にいいね!」ということとなり設置して頂けることとなりました。

このオーナー様は「駅近く」「住宅街の真ん中」「築年数もまだまだ浅く」ですが、

間取りが「1LDKタイプノミ」のため入居者様も単身者の方が殆どでした。

宅配を依頼する頻度も「高い」ことも予想されますね。

そこで、、、宅配ボックス。

益々他物件との差別化も計られることと思いますの「満室経営」も夢ではないかもしれません。

また、入居者様が万一退去されましても「空室期間」もかなり短くなるのではないかと予想されますね。

一度に「あれもこれも」とは費用が掛かりますので出来ませんが計画を立てて少しずつ実行されては如何でしょうか!

ご相談のご連絡おまちしております。

@「6つの錘」のイメージ図の内、今回のオーナー様は「設備」の「錘」の付加価値を付けて頂いた事となります。

結果、賃料とのバランスも益々良い関係と成った気がいたします。値下げ募集は勿論無くなったと考えます。

「築年」「場所」等を考えますと若干の値上げも可能かもしれませんね。

更新日時 : 2017年07月27日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート59]ネット無料が勢い増す方向?

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

空室対策の一つのアイデアとしまして「インターネット無料物件」が増えているとのことです。

今日の方の殆どはパソコン操作は当たり前、携帯電話も今時は皆「スマホ」を使用しています。

スマホで電話機能は当然ですが「ゲーム」「ネット検索」等が使用の主流となっています。

賃貸契約を締結する際に「部屋に固定電話」を引く予定は?とお尋ねていますが殆どと言っていいほど答えは「引きません」とのご返事です。

そこで、これからは本日のブログの「題目」が他物件との差別化になってくるものと考えます。

但し、無料にするということは「オーナー様」にある程度の費用の負担をお願いすることとなります。

人口の減少傾向もあり全国的ではあるのですが「空室」が増してきていますし「家賃」も下落傾向のようですね。

このような環境変化の中で「インターネット無料」物件が地域によってでは有りますが全体の20%程度を占めているそうです。

新築物件に至っては約80%にも成っているとのことです。

そこで、弊社も「ワイファイ無料」は如何でしょうか!?のご提案をしたいと思いました。ご興味ございましたらお気軽にご連絡願います。

本ブログでも何回か記載して参りましたが、本1冊購入するにも今は「ネット購入」の時代となってしまいましたね。

1年1年で普及率が大きく変わってきており、時代の早さを痛感させれます。

まさに「バストイレ一緒が普通」だったものが「バストイレ別が当たり前」「エアコンは部屋別に設置済みが当たり前」と変わってきた時のような変化を感じています。

         

 

         

更新日時 : 2017年07月26日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート58]お食事中の方には失礼?

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

空梅雨とはいえ、ヤハリ「梅雨時」には要注意かもしれませんね!

お食事中の方にはチョイト厳しい写真家もしれませんがお許しを頂きまして、新しくご契約を頂きました新入居者様からの苦情でした。

何かと申しますと「トイレのタンク」内の汚れ(カビですね)についてでした。

トイレタンク、普段はあまり気にしていない場所ですが暫く放置していますと下記の写真の如くになってしまうものですね。

今回はタンク内の清掃とボールタップの交換にて何とかなりましたが、普段目に入らない部分も気を付けてなければと感じました。

「カビ」の原因の一つに、このお部屋は以前のお話(6つの錘のバランスについて)の内の「条件」が家賃とのバランスが悪く「長く空室」となっていました。

そこで賃貸担当者がオーナー様とよく話し合い「バランスを整えた」結果漸くご契約に至れました。

後からのお話ですが管理物件の場合には「定期的に巡回」して点検を行っていますので、お部屋の良い状態を保つためにも「管理契約」は大事かなと思われます。

@タンク内の写真です。お食事中の方には失礼します。

           

           

@なかなか目に付きにくい箇所、要注意ですね!

更新日時 : 2017年07月20日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート55]宅配ボックス再考を! 

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

今回から新たなタイトルにて記載して参りたいと存じます。

タイトルは変わりましても弊社スタンスには変化はございません。

再度「宅配ボックス」について記載して参ります。

今回で本題に関しましては多分3〜4回目位?かと思います。

少々しつこく成ってしまうかもしれませんが「絶対に必要」との思いからであります。

自分の子供たちも同様では有るのですが、例えば「本」の購入ということ一つでも「ネット経由」で購入しています。

当然、宅急便等での配達と成るわけですが、昼間は当の本人は「不在」ですね。

仕方なく再配達と成るわけですが・・・宅急便の方も大変で・・

今後は時間指定なども変化(無くなる方向かも?)してくるものと思われます。

更に配達の方に掛かる費用も当然に増加することが予想され、それに伴い「宅急便費用も値上げ?」かもしれませんね。

但し「ネット経由」での購入は大変便利ですので今後も増加するものと思われます。

一人暮らしの方は勿論ですが例えファミリーであっても最近では「共働き世帯の増加」もあり留守宅への配達も増加し益々「宅配ボックス」の需要は 高まって来るものと思います。

賃貸住宅に付きましても同様と思います。

特に賃貸住宅に取りましては「差別化」も計れると思いますので再度のご一考をとのご提案でございます。

以下パンフレットの一部を添付いたいました。

          

更新日時 : 2017年07月17日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート54]具体例は・・ 

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

今回から新たなタイトルにて記載して参りたいと存じます。

タイトルは変わりましても弊社スタンスには変化はございません。

53話の続きです。

入居者様の「ニーズ」の2例目のお話をしたいと存じます。

「ベランダに洗濯物は干さない?」

最近の入居者様の「洗濯物の室内干し」の問題です。

一人暮らしの方は勿論ファミリーでも共働き家庭が増えて来た結果洗濯物を室内に干す方も増えて来ました。

最近のテレビでの洗濯洗剤の宣伝でも、例えば「生乾き」であっても嫌な臭いもかなり防げたり「室内干し用」にも適応するなどの進化をしていますね。

更に、花粉症のため「室外には干せない」ため「室内干し派」の方が急増されたような気がいたしております。

従いまして新築される場合には「室内干し」出来る場所や設備をしておく必要が有るものと考えます。

また、既存のお部屋で有りましても比較的簡単に「室内干し」出来る設備の対応は可能かと思われますのでご一考されたら如何と思います。

一人暮らしの若者や若年層のファミリーの「ニーズ」にも合致しますので他物件との「差別化」にも成ると思います。

53話と今回と2例の「ニーズ」に付きましての具体例を挙げさせて頂きましたが、この他にも沢山の「ニーズ」が有るかと思います。

顧客ニーズを把握しています「賃貸仲介営業マン」のフル活用をお薦めいたします。

また、弊社のような「管理会社」も「フル活用」して頂けましたら幸いと存じます

オーナー様とご一緒に入居者様に長く暮らして頂ける「お部屋」を作って参りたいと考えております。

             

更新日時 : 2017年07月17日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート53]空室対策始めの一歩  

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

今回から新たなタイトルにて記載して参りたいと存じます。

タイトルは変わりましても弊社スタンスには変化はございません。

今回は52話の続きです。

ここでお客様の「ニーズ」の例としまして今回と次回の2回に分けまして記載して参りたいと思います。

1例目としまして・・収納関係についてです。

エイセンハウスが不動産業者としまして営業を始めた頃は、まだまだ入居者は大きな「箪笥」を引っ越し時に持って来られていました。

最近と言うかもう少し(約10年程度前)以前からは、殆どと言っても良いほどそのような光景は見かけなく成りましたよね。

そうです!大きな家具を持っての引っ越しは皆無の状態になりました。

但し、「収納場所」の必要が無くなったということでは無く、お部屋に「作りつけクローゼット」「大き目の収納」のあるお部屋を希望されるお客様が多くなったということです。

「収納が豊富」にあることが部屋選びの重要ポイントになっていると思います。

従いまして新築にて賃貸住宅を建築されます際や、既存のお部屋を改装されるので有りましたら、限られた面積とは思いますが収納を意識したプランニングをすべきと考えます。

また、部屋内だけではなく、例えば「玄関周り」「洗面所周り」までチョットした工夫で便利な収納を確保することが大変重要であると考えます。

ご自分だったら、の目線にてお考え頂ければと思います。

              

更新日時 : 2017年07月16日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート52]空室対策始めの一歩   

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

今回から新たなタイトルにて記載して参りたいと存じます。

タイトルは変わりましても弊社スタンスには変化はございません。

前回51話の続きです。

まず、入居者様の「ニーズ」を知っているのは誰でしょうか?

賃貸経営(満室経営)を目指すならば当たり前の事ではありますが、借り主様の希望を知らなくては勝負には成りませんね。

このことから賃貸経営は現在では「サービス業」へと変化をしています。

入居者差に「住んでみたい」と思って貰えるような住宅を新築しなければいけませんし、既存の住宅で有れば「手を加えることで」そのような住宅に変化させて行くことが非常に大事であると思います。

では、この「ニーズ」を熟知しているのは一体誰でしょうか?

賃貸住宅を供給していますハウスメーカーさんでしょうか?

お部屋探しの顧客ニーズは時代と共に常に変化をしています。

その顧客の 要望を正確に把握することは容易では有りませんね!

そこで強〜い味方が登場してきます。それは誰でしょうか!!?

賃貸仲介の営業マンです!

彼らは日々お客様と接しながら営業をしていますので「当たり前」と申せば「当たり前」の話と思います。

新築や間取りの変更等をお考えのオーナー様には是非とも

「賃貸仲介の営業マンの活用」

をお薦めいたします。

エイセンハウスは創業より地域密着の営業30年になります。

お声掛けを心よりお待ちしております。

               

更新日時 : 2017年07月15日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート51] 空室対策始めの一歩 

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

今回から新たなタイトルにて記載して参りたいと存じます。

タイトルは変わりましても弊社スタンスには変化はございません。

お役立ち情報にてオーナー様の賃貸経営の収益アップに繋がれば幸いと考えております。

エイセンハウスでは平成29年5月よりオーナー様向けのマガジン「エイセン通信」の発行を始めました。

今月号(7月号)にて3回目の発行となります。

エイセンハウスでは今日までご懇意にさせて頂いております各オーナー様にはご郵送をさせて頂いております。

もしも「エイセン通信」にご興味ございましたらお届けさせて頂きますのでご連絡願います。

さて、7月号の中味からのお話を少々記載したいと思います。

題しまして「空室対策、始めの一歩」   

【入居者様が望んでいるものを知る】 

言ってみれば至極当然のことと思われます。

しかしながら当然の事柄に成っていないお部屋が多く散見されていますね。

それは新築当時のプランニングに原因が有るものと想像できますし、今現在でも入居者様のニーズに合致した事柄に修正出来ることも有るかと思います。

では、新築の賃貸住宅を計画されていますオ−ナー様

又は既存賃貸住宅を経営されていますオーナー様、

「考えて頂きたい事項」

を次回とその次の回と2回に分けまして考えて参りたいと思います。

         

更新日時 : 2017年07月14日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート50] 早期発見・早期対処

エイセンハウスは、

「エイセンハウスの管理のテーマ」である、

「 オーナー様(貸主様)の賃貸経営収益増に貢献すること」

を目指します。

定期清掃が「早期発見」に繋がった事例です。

エイセンハウスの関連会社(賃貸マンション運営会社)での実例です。

本マンションでは各住戸及びマンション全体の「排水管清掃」を定期的(2年半程度)に行っております。

今回の事例は平成29年5月に行いました「排水管清掃」の際に放置しておくと大変な事態になってしまうことが発見出来ました。

不幸中の幸いとは、、この事だと感じました。

何がお起きていたかと申しますと、何と!「汚水」が流れています「排水管」に亀裂が入っており「汚水」が地中に浸みこんでしまっていました。

このまま放置していると地下に有ります「受水槽」にも汚水が侵入しかねない状態だったようです。

では何故亀裂が入ってしまったか、推測ではありますが「地盤沈下」により「排水桝」が沈下したことにより「菅」が引っ張られ亀裂が生じた、という事の様です(修繕会社の言)

以下の写真はその時の様子を撮影したものです。人間と同じで「定期検査」は非常に「大事」であることを実感させられた出来事でした。

@排水桝とその周辺を掘削し地中の様子が解るようにします。

             

@長靴の下が「排水桝の蓋」ですがご覧のように周囲より約20cm程沈下しています。

            

@結果「排水管」が引っ張られた状態になり亀裂が生じたようですね。

            

@お陰様で無事修復も終わり元のようになりました。工事期間は約1週間ほどでした。

           

@お陰様で種々の「ノウハウ」は蓄積されますが、、無いに越したことは有りませんね!!全く!!

@人間ドックでは有りませんが、、

「マンションドック」、、やはり大事ですね!

更新日時 : 2017年07月13日 | この記事へのリンク : 




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