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「滞納家賃」聞きたくはない話で大変恐縮ではありますが、、、。 1 話

先月9月号の提携税理士通信では「貸し付け債権」何も考えずに放棄すると「贈与税」の対象になるかもしれません!のお話でしたね。

そこで、今回のエイセン通信10月号では、例えば

「4ヶ月分も家賃を滞納されてしまったら?」

の場合での内容で種々の問題点を考えてみました。


ブログの文中ではなかなか全ては書ききれないと思われますので、もしお読みになりたいオーナー様いらっしゃいましたらご連絡下さい。エイセン通信本紙をお送りするかお届けに参ります。

では問題点を上げていきたいと思います。

1.借り主本人の確認。

2.滞納家賃の督促の仕方。

3.連帯保証人様への対応は。

4.最後の手段「明け渡し訴訟」の仕方。

5.室内荷物の撤去について。

6.滞納家賃の処理の仕方。

と、さすがに滞納家賃が4ヶ月分ともなりますと対応の内容も増えるのは当然のこととなります。

エイセンでも関連会社が貸し主となっています賃貸住宅にて過去に対処してきましたケースも有りますので、そこでの経験も踏まえまして記載して参りたいと思います。

先ず、1.借り主本人の確認から。

何を今更本人の確認??と思われますオーナー様いらっしゃると思いますが、此処で言います本人の確認とは「当該住宅に今も生活をしている気配が有るか?」ということです。

4ヶ月分も滞納とねっていますと、生活をしていても「本人となかなか会えない」ケースが殆どですね。

しかしながら、本人と直接会うことが最優先と考えます。

会って本人から現在の諸事情を聞き、

「支払う意欲が有るのか」とか「幾らくらいなら払えるのか」

などの内容を話し合うべきと考えます。

但し、既に夜逃げをしているかもしれませんね。

その辺の確認をするには、

例えば電気メーターが回っているか、

夜に部屋の明かりが付いているか等で確認をする事が出来ますね。

先ず本人と直接会う努力をされるのが一番です。

が、「時間帯」には十分の配慮が必要です。

チョット昔の営業マンの「夜討ち朝駆け」は止めた方が得策です。

もしも会えない場合には必ず「メモ」を残してください。

後々の「証拠」となりますので。

少々長文になってきましたので、2.以降の内容は

「滞納家賃」聞きたくはない話で大変恐縮ではありますが、、、。2話

にて記載して参ります。


前回の関連ブログです。この内容は本ブログ内容の問題点6.滞納家賃の処理の仕方に関連をします。

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_110960.html

更新日時 : 2017年09月29日 | この記事へのリンク : 

全面的リノベーション終了しました。お陰様で借り主様既に入居済みです。

ご報告遅れましたがお陰様にて無事全面的なリノベーション工事が終了をしました。

今回のリノベーション工事の成功・完成は入居者様が長期間住んでいたこともあり結構な手直しも必要では有ったのですが、オーナー様の「全面的に手直ししましょう!」のご決断が大きかった!と理解しております。

その結果、

リノベーション工事中に申込みが入りまして、工事完了とともに賃貸契約を結ぶ事が出来ました。

理由は、

下図の様に「右側の錘の家賃」と「左側の6つの錘」の要素とのバランスが取れていた、ため、と思いました。

たとえ、全面的にリノベーション工事を施したとしましても、6つの錘の要素の内、「設備と部屋」の2つが改善されますが、他要素の「場所」「建物」等は原状の儘と思います。

また、他要素を緩和するとなると、考えられるのは「サービス」若しくは「契約条件」の2要素位かなと思われますね。

従いまして「工事費用」の出費が結構有ったとしましても、その金額を反映させる考えの「家賃」設定は、多分ですが厳しいことだと想像されます。

従いまして、

「費用対効果」非常に大事に成ってくるものと考えます。


さて、今回のリノベーション結果の「ビフォー・アフター」のご紹介です。

1.キッチン=

@水道工事は開けてみないと(床などを剥がしてみないと、、)^^怖いですね〜

 追加見積り、あり得ます(使用可能の見積もりが腐食などでダメな場合など)

                

          ↓

            

2.風呂=

@ユニットバスの設置工事、なかなか拝見する機会、、ありませんよね〜〜

               

                           

               

                        

          


3.洗濯機置き場等=

@キッチン奥がその場所だったのですが、、

              

                       

             

@洗濯パン隣には新しい洗面台、サービスついでで「棚」も追加してしまいした 。

             

4玄関からの様子=

@アフターの写真は リビングから玄関方向の撮影です。

                  

                          

            

5.和室=

@アフターの写真は バルコニーからの撮影です。

                

                        

         

6.洋室=

@床・壁・天井も全て張り替えです。

                

                        

         

@ついでですがお部屋からの眺めも、よろしいようで〜〜 

           

8月21日ブログ:なかなか見られないユニットバスの設置風景^^

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_110766.html

8月10日ブログ:ビフォー時の様子。

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_110640.html

@全面的ではなく「+1。プチリノベ」もご提案しております。

オーナー様ご検討を是非お願いいたします。

更新日時 : 2017年09月19日 | この記事へのリンク : 

回収見込み無し債権放棄の場合に贈与税の対象に成る可能性が?

エイセンハウスが提携しています税理士事務所のメルマガに記載してあります内容に沿った事柄での記載です。

事業を行っていますと「貸付金」「売掛金」などの債権を持っていることも少なからず有るかと思います。

賃貸住宅経営のオーナー様を考えた場合、即、思いつく債権と申せば嫌な話で恐縮ですが「延滞賃料」が思い浮かぶと思われます。

毎月毎月ホボ同じ方が延滞する場合が殆どですね!

某オーナー様に以前に伺った話では約半年近くも賃料を滞納されているとのことでした。もう少し早く教えて下されば、、、の感でした。

では、その半年間の賃料ですが、残念ながら回収は、、!?多分、、見込めないと考えるのが普通ですね。

それよりも、一刻も早く退去して頂き次の入居者様に借りて頂く方がズット得策のように思われますね。

万が一、、何かお困り事ございましたら「早目」に何なりとご相談ください。

話戻します。

では回収出来なかった債権はどうするか!?、どうなるか!?

税務申告ではたとえ賃料が滞納でも「収入が有った」という前提での税務申告をする必要があります。

つまり、収入が無いのに、、、、税金が発生する可能性が有るわけですね。

このテーマの続きは改めましてご案内をして参りたいと存じます。

@賃貸住宅経営=

1.良い入居者様に借りて頂く。

2.日常の賃貸管理が如何に重要か! に尽きるかなと思います。

         

@エイセンハウス提携の税理士事務所発行のメルマガです。エイセン通信と一緒にオーナー様にお送りしています。

@お読みになりたいオーナー様いらっしゃいましたらご連絡願います。お送りしますか、お届けに上がりますので。

更新日時 : 2017年09月17日 | この記事へのリンク : 

エイセン通信9月号「ローコストの空室対策」2話目

さて、2話目は「棚取り付けに必要な穴開け」についてです。

壁等に棚を取り付けるには「ネジ」等を壁に打ち込まないとならないと思います。

問題は「何処に」打ち込んだら良いか?ということと思います。

要は棚に物を置いた際その重量に棚が耐えられなくては成らないからです。

ネジを打つ際「しっかりと利く場所」に、が肝心ですね。

賃貸住宅の場合「間仕切り壁」の殆どが「石膏ボード」にてと言われていますので、今回は石膏ボードの壁に、とのことで記載して参ります。

余談ですが、その石膏ボードの上に「クロス」を貼って仕上げとなっています。

通常の壁の場合ですが石膏ボードと建物躯体との間には空間があり、その空間に一定間隔で木柱が立てられています。

この柱を見つけ、そこに「ネジ」を打ち込めばシッカリとした棚が作れることとなります。

エイセン通信ではオーナー様ご自身でやられたら如何ですか、

とは記載しましたが、確かに出来ないことは無いかもしれませんが、やはりここは専門の業者に依頼されることが良いかと思われます。

@パンフレットには色々な棚や 長押の種類がきさいされています。

その一部ですが今回の9月号に同封させて頂きました。

オーナー様の賃貸物件に最適の物が有れば最高ですね。

ご興味ございましたらエイセン管理担当者宛ご連絡願います。

お待ちしております。

           

  

更新日時 : 2017年09月15日 | この記事へのリンク : 

エイセン通信9月号「ローコストの空室対策」1話目 

エイセン通信9月号の内容です。「ローコストの空室対策」と銘打ちました。

少ない金額で満室経営!!素晴らしいと思いませんか!

通信でも記載していますが、

「部屋が埋まる」=「収益増」=「資産価値の維持・増加」

に繋がると考えます。

そうは言うものの「費用対効果」がまるで合わないようでは話にならず、本来の目的から外れてしまうと思います。

そこで考えられるのは「+1。プチリノベ」プチですので成る可く安価な費用にて効果が出るアイデア!

それは昔から言われていました「賃貸住宅には収納が少ない」を解消できたら最高かな!とのとの考えです。

例えば「玄関周りの壁を利用」または「洗濯機置き場の上部空間」そして「室内の壁」などの空間に「棚やポール」などを使って収納を生み出すアイデアです。

この程度の「プチリノベ」でありましたら入居者様の引っ越しの後の「原状回復工事」のついでにでもOKと思いますので是非ともお試しすることをお奨めいたします。

次回2話目では「穴開け」につきまして記載して参ります。

         

更新日時 : 2017年09月14日 | この記事へのリンク : 

「全面的リノベーション工事承りました。キッチン水道管に何が・・?」工事完了!

8月22日ブログの工事完了報告です。

多少の「夏ばて」にてブログ更新が滞っていましたが、何とか頑張って引き続き記載して参りますので、ご興味ございましたら是非ともお読み頂ければと思います。

さて、8月22日ブログについて、工事は少し前には終了していたのですがご報告遅れまして申し訳ございません。

以下の写真の様に無事新規キッチンを設置することが出来ました

一時は「どうなるの!?」の状態でしたが、

エイセンの「職人さんの腕の良さ」に今回も助けられました。

職人さんに「感謝!感謝!」です。

また、以前のブログにて「フルリノベーション」前の工事写真も掲載していましたが、その工事も少し前には終了し、お陰様にて新しい入居者様も「即!」決まり、契約も終了し既に入居をされております。

オーナー様の「決断」が今回は功を奏したようですね。

「ビフォー、、アフター」の写真は次回掲載いたしますのでお楽しみに!

@やはり「新しいキッチン」は嬉しいですね!

何と「食洗機」付きですよ〜〜!     

       


8月22日のブログ内容は。。(工事前の様子です)

       http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_110768.html   

更新日時 : 2017年09月11日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート76]民法120年ぶりに改正(保証人様7) 

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

今回の改正民法での〜賃貸経営への影響は〜

@連帯保証人様関係への対応が大きな問題となってくると考えます。

そこで、その対策・対応の仕方を考えて生きたいと思います。

まず最初の問題:「極度額」を設けなくては成らなくなった、の問題です。

前述しましたようにオーナー様的には「限度額」は多い事に越したことは有りませんが、連帯保証人様には正反対の考え方と思われます。

そこで、連帯保証人様が極度額に抵抗を示し、賃貸契約に「連帯保証人様」が付けづらく成ることが当然に予想されますね。

更に、賃貸事業用物件の契約では前もって借り主様が自分の財産状況を連帯保証人様に提供することを求めています。

賃借人様がこのことに抵抗を示されれば、また契約締結が出来なくなるケースが増えてくるものと思います。

では、どの様な方法にて対処したらよいか、、

エイセンハウスではこの際「保証会社」の利用をお奨めいたします。

理由は2つございます。

1つ目は:

今回の改正民法は「個人の保証人様」に対しての改正であり、法人たる「保証会社」は適用外、となります。従いまして改正後の契約には「保証会社」利用をすれば「極度額」の設定は無用となります。

2つ目は:

賃貸事業用の契約の場合でも法人たる「保証会社」を利用すれば「借り主様」の財産状況の情報提供義務も無くなります。

@要は「個人が連帯保証人」に成る際の適用条件の改正ということだと思います。

但し、保証会社を借り主様に利用させる場合には契約時に「保証料」が必要となります。

新規契約時に掛かってきますこの費用負担、どう考え、また対策をどうするか、が、今後他物件との差別化に成りそうな気配を感じています。

@差別化へご提言は、また改めまして記載して参りたい思います

更新日時 : 2017年08月20日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート75]民法120年ぶりに改正(保証人様6) 

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

前回までのブログにて連帯保証人様への対応の仕方につきましては大体お解り頂けたと思います。

では実際に「賃貸契約書の条文」はどの様に変更したら宜しいかを検討したいと思います。

まだ、ハッキリ「こうでなります」ということは断言出来る段階では有りませんが「多分このような記載内容に」くらいの感覚にてご了解を頂ければと存知ます。

では記載例としまして、

「賃貸住宅」の契約に際しましての連帯保証人様関係の条項は、、

「第●条(連帯保証)丙(連帯保証人)は、甲(賃貸人)に対し、乙(賃借人)が本賃貸借契約上負担する一切の債務を極度額(●●●万円)の範囲内にて連帯保証するものとします。」

のような感じではないかと思われますね。


賃貸事業用契約に付きましては契約書内に賃借人の、

「情報提供項目内容」を設けまして連帯保証人様に契約書に「署名・捺印」頂くことが一番安全かと思います。

現状の「保証人承諾書」では少々不安が残るかもしれませんね。

では、どの様な項目かと申しますと、

1.借り主様の財産の状況。

2.借り主様の収支の状況。

3.借り主様が本賃貸借契約以外にも負担している債務の有無。仮に債務が有ればその内容・支払い状況。

4.借り主様が負担する「保証金」があれば、その金額・保証内容・提供した事実。

上記内容を記載した契約書に連帯保証人様は「署名・捺印」をするわけですので、そのことにより、借り主様〜連帯保証人様へ情報の提供が有ったものとする事が出来るのではないか?、と考えました。

まだまだ、検討の余地が有ると思われます。

更新日時 : 2017年08月19日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート74]民法120年ぶりに改正(保証人様5) 

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

4つ目はオーナー様へも新たな義務も新設をされました。

何かと申しますとそれは、連帯保証人様からの問い合わせに対するオーナー様の「回答義務」の新設であります。

何を回答すれば良いのかと申しますと連帯保証人様から借り主様の賃料等の支払い状況の問いあわせが有った場合には「遅滞なく」回答をするということでございます。

万一回答しなかった場合でも(違反の場合)罰則規定はとりあえずはありません。

しかし、仮に借り主様が賃料を滞納した場合、オーナー様から連帯保証人様へ滞納賃料を請求しなければ成らなくなった際に、連帯保証人様から回答義務違反を指摘され、請求に支障が出る恐れがあることも予想されますので賃料の支払い状況の問い合わせがには、きちんと対応するよう意識することが大変重要と考えます。

また、個人情報なのでとの理由で連帯保証人様からの問い合わせに対して「回答を拒む」ことがないように留意するようにしましょう。

@連帯保証人様関係の改正に付きましての対策・対応につきまして次回ご提案させて頂きたいと存じます。

更新日時 : 2017年08月18日 | この記事へのリンク : 

何か一つは「ご提案」を心がけています[パート73]民法120年ぶりに改正(保証人様4) 

エイセンハウス

オーナー様のお役立ち情報の発信に努めます。

3つ目:賃貸事業用契約の連帯保証人様への追加義務とは?につきまして記載して参ります。

事業用賃貸物件、例えば店舗物件や事務所などの賃貸契約において連帯保証人様を付ける場合には「借り主様から連帯保証人様へ借り主様の財産状況の情報提供する」ことが義務付けられました。

これは連帯保証人様が連帯保証債務を引き受けるに当たり、借り主様にどの程度の財産が有るのかを把握する機会を与えることで、連帯保証人を引き受けるるどうかの検討をさせよう、との意図であります。

もしも借り主様が連帯保証人様へ財産状況の状況提供をしなかったことで、誤解して連帯保証人を引き受けた場合や、さらにオーナー様が借り主様が情報の提供をしていないことを知っていたり、知らないことに過失が有ったような場合には「連帯保証人様は当該保証契約」を取り消すことが出来る、という決まりです。

借り主様が連帯保証人様に情報の提供義務を果たしていない場合、オーナー様も連帯保証人様への請求も出来なくなるという重大な問題が起こってしまいます。

民法改正後に賃貸事業用の契約をする場合には此処が一番の問題になる箇所かと考えます。

尚、このことは「住宅用」の賃貸借契約には適用はされません。

更新日時 : 2017年08月17日 | この記事へのリンク : 




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