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売買契約時に必要な調査でした。2012.2.12

  【チョット「足」を延ばして来ました

土地・建物の売買の場合 結構 色々調査が必要となってきます!!

その中の一つが今回の「雑学話」です。それは・ガス管の調査です。

文京区の場合「何処」で管理されているかご存じですか? 荒川区南千住3丁目の東京ガス 東部情報管理室 と言うところです・・早速 出かけました。

         

  

守衛さんに駐車許可証と館内に入れるバッジを貰い、イザ館内に!

        

さすが! 天下の東京ガス 立派な入口 広大な敷地です。

        

駐車場だって、こ〜〜んなに広いんですよ〜〜〜!

        


        


玄関入りますと何処へ行ったら良いのかお上りさん状態です。  

気を取り直し目的の場所を尋ねてみましたところ2階だそうで・・早速2階へ

        

☆☆本支管情報管理室、ここで調査をします。

☆☆ただし、ガス管といえ「個人情報」なので前もって依頼者より「委任状」が必要です。 

☆☆しっかりと 個人情報は 保護されています 

               

部屋の中はこんな感じで、書類やらPCやら 。。。。

対応してくださいました担当者の方非常に解りやすい説明で、半分以上素人の私目、感激しております!!!!

         

 

調査を終えて・・・

今回はガス管の調査でしたが「水道管・排水管」も同様です。

普段は目にする事は無い(地下なので当たり前です)のですが、たまには他人の土地に入ってしまっている場合もあり要注意!!

 

さて・・と、我が街・茗荷谷・後楽園界隈に戻りますか! 

やっぱり「我が街」ホットしますねーーー!!

更新日時 : 2018年04月10日 | この記事へのリンク : 

相続登記の義務化に向けて、、問題などは!? 

ここに来まして「相続税法」の見直しが検討をされているようです。内容につきましては今後のブログにて記載して参りたいと存じます。

配偶者の方が引き続き居住していかれるよう配慮されていたりで、良いと思われる内容にもなっているような気がいたします。

【相続税法が改正されたとしましても、?】

多分ですが今回の改正内容を拝見しますと、流れ的には「良い」方向性にはなっているような気はいたします。

配偶者様の権利が新設をされたり、被相続人様の生前の身の回りのお世話をされた方の評価も、考慮される方向とかで全体的には良い方向性だと感じられます。

しかしながら、折角「良い流れ」になろうとしていますのに、その流れに「棹差す」事柄は前もって無くしておく必要があると思います。

【棹差す要素とは】

ズバリ!「不動登記」問題と考えます。今現在で申し上げますと、登記するかしないかは「任意」であり義務でもありません。では何故?登記を勧めるかは?それは「対抗力」が有るからです。今回は「対抗力」に付きましてはカットいたします。

【不動産登記での問題は】

簡単なお話で恐縮ですが、要は現在の所有者様と登記名義人様とが一致していないことです。では何故?一致していないと「不都合」が起こるのか!?が問題なのですが「不都合が無い」こともございますので、「無い」場場合かごら説明したいと思います。

【不都合が無い場合とは】

これも至極単純簡単な事柄で、現在、居住されている方が将来的(永遠に)に現在と同じ生活を維持継続されていくことができれば、何等の問題も起こりようもございません。でも、それは無理と思わ割れますね。人は何時かは亡くなるものですので。

【不都合が生じる場合とは】

ご売却や生前贈与又は子供たちへの相続のご相談等を受けまして、最初の関門は「名義人様が祖父・祖母」の儘の状態が多い事ですね。

また、ご家族構成などのお話を伺いますと、祖父又は祖母様のご兄弟が大勢いらっしゃる事も多いですね。

前述の内容で不都合が生じやすい事柄は、

1.当該不動産の権利(所有権)を有すると思われます方が「多数」いらっしゃること(例:甥・姪・孫等々で)

2.その方たちの住所が不明の場合が多いこと(音信不通等で)

3.生存不明な場合(お付き合いが殆ど無いので)もあること。

4.その他。

司法書士さんらに依頼をしまして相続人様関係を当たっていただくのですが、なかなか、の場合が殆どですね。仮に見つかった場合でも、費用的・時間的にかなりの労力が必要となってきます。

【可能の様であれば早目の対策をお奨めいたします】

親戚のお付き合いも段々と希薄になって来ているようです。

関係される方も亡くなっていかれると思います。嫌な話をするようで大変申し訳ございませんが、解っておられます方々がご存命のうちに何等かの手立てをされたら如何かなと考えます。

私目の小学校からの友人も結局、相続人様「無し」の状態となり結果⇒国庫へとなってしまいました。

【空き家対策の一環でも有るようです】

新聞記事を読みますと「空き家対策」も兼ねているようですね。確かに最近「空き家」の話題が多いのも事実です。勿体ない、のもございますが「不用心」でもあります。

先祖代々受け継いで来ました財産(資産)です。チョットした手続きをすることで更に承継していければ大変GOODと思います。

2018.1.19付、日経新聞記事

 

更新日時 : 2018年02月27日 | この記事へのリンク : 

数字で見る相続「4,032件」とは何でしょうか?その2

前回その1のブログでの「問題点」としました相続になった場合について記載して参りたいと思います。

【姻族関係終了届を提出したら相続権は?】

結論=夫が亡くなった後、姻族関係終了届を提出したとしましても、相続権は消滅はいたしません。

順を追って考えていきたいと思います。

『1.配偶者が夫が亡くなって届を出た』

配偶者が亡くなった時点で生存配偶者が姻族関係を終了させる意思表示をすれば、姻族関係は終了する、と民法で定められています。

配偶者死亡だけでは配偶者の親族との姻族関係の終了は出来ません。

『2.相続に関しましては?』

相続は亡くなった時点で開始されると民法に規定をされています。

つまり、被相続人が亡くなった時点で配偶者であれば「法定相続人」であると法律に定められています。

そのため、姻族関係を終了したとしましても遺産等が貰えなくなることはありません。

仮に、配偶者の死後すぐに終了届を提出したとしましても、相続権は維持されますので不利益を被ることは無いものと思います。

また、生前贈与で既に受け取っている遺産があった場合も影響はありません。但し、遺留分権利者の遺留分を侵害している場合には減殺請求の対象となる可能性はございます。

『3.他にも考えられる事項は?』

例えば「優遇税制」を利用して2世帯住宅の建築をしていた等々、考えられますことが有りそうな気がいたします。実行に際しましては良くお考え頂きたいと思います。

更新日時 : 2018年01月26日 | この記事へのリンク : 

裁判官のアパート経営=最高裁審判でNG判断

平成29年10月21日ブログ記事の結果が公表されていましたのでお知らせです。

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_111161.html

内容はと申しますと上記URを参照して頂きたいのですが「裁判官の不動産投資の可否ついての判断」が示された、ということです。

【兼業や営利目的に該当するようなビジネスは不可】

前回のブログでも記載していましたが、裁判法で裁判官のビジネスや、最高裁が許可しない兼業は禁止となっています。

私的争いの審理や判断をする以上、一般公務員以上の公正さが必要であるという考えが基になっているものと思われます。

【再度ですが許可になったケースとは】

兼業を認めたケースは2012〜2016年度に年間50件ほど有るそうで、内容はと言うと

1.相続した不動産を賃貸する。

2.転勤に伴う自宅の賃貸。が、多かったそうです。

【今回不許可の場合は】

またまた再度ですが内容を検証します。

銀行から1億3千万円を借り入れ鉄骨造3階建のアパートを建築し、全12室を不動産会社に30年間貸し付け、年間約1,100万円ほどの賃料収入を得るとの計画でした。

土地はもともと親の自宅兼アパートが有ったとのこと。

【結果は予想の範囲内だったかもしれませんね】

このように「許可になったケース」と「不許可のケース」を比べた場合、結果は予想されると考えるのが普通と思いますね。

しかし、当該の裁判官様は「職務への支障は無い」と不服を申し立てたとのことです。

@蛇足ですが最高裁で許可しなかった例はと、申しますと、当該裁判官の申請1件だけでした。^^^とのこと。

更新日時 : 2017年12月15日 | この記事へのリンク : 

エイセン通信12月号から「空室対策に!」ペット可の検討(3)

エイセン通信12月から「空室対策に!」ペット対策の最後に。

【お役に立てるかもしれません】

以前までは「ペット可物件」にはあまり積極的では無かったのは事実です。

が、

第1回・2回と記載して参りましたように、対策を講じることが 可能で有れば、オーサー様にとりまして有効な「空室対策」の一つの手段であると思われます。

今回は、気になります事柄を挙げさせて頂き、オーナー様にもお考え寝返ればと思います。

【クレームは室内だけではない】

前回は買い主様のお部屋内での「犬の無駄吠え」を例に挙げさせて頂きましたが、クレームは室内ダケとは限らないと考えます。

例えば、犬の散歩時には共用廊下を歩かせないで必ず「抱いて」通ること、などが考えられますね。

他の要素と致しまして、毛が飛んで不潔・粗相をしてしまう・吠える・噛みつく可能性、、が予想され、これらの事柄の「ルール」を守って頂けることが絶対の条件ですね。

トラブルはこの「ルール」を守って頂けない・飼育されてる方の意識が薄い場合に発生をしています。

このルールが徹底できるようであればオーナー様にはGood!と思われます。

また、これらのことは管理会社の力量も問われると思われます。

第1回目の内容

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_112403.html   

第2回目の内容

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_ymd_20171202.html

更新日時 : 2017年12月03日 | この記事へのリンク : 

エイセン通信12月号から「空室対策に!」ペット可の検討(2)

エイセン通信12月から「空室対策に!」ペット対策の続きです。

【お役に立てるかもしれません】    

エイセンハウスでも以前は、なるべく「ペット可」は止めましょう!という姿勢でオーナー様には申し上げてきていました。

何故か?

それはこれから記載していきたいと思う事項等々があるからでした。しかしながら、最近では「ペットブーム」でエイセンハウスの近所でも2軒もの「動物病院」が開業をしていて、変な話で恐縮ですが2軒とも繁盛をされています。

また、近頃ではペットを連れて散歩されてる方、大変多くなってきていると感じています。

このような理由も有るのですが、もしも「ペット可」の賃貸住宅の運営が上手く出来るようで有れば、オーナー様にとりましても良い方向ではないのかなと、考えました。

そこで、以下の事柄について考えてみます。

【ペット飼育になれていない?】

ペットを飼いたいと考えている入居者様も必ず「ペット飼育に慣れている」とは限りませんね。

始めて飼育する、という方もいらっしゃると思います。

そういう方もペット可物件を探されるわけですね。

そのような場合、飼育している本人様にも想定外の事がおきる場合もあります。

例えば、犬であれば「犬の無駄吠え」なんかがこれに該当すると思います。

単身者や共働世帯などでは日中は殆ど留守の状態になり、犬の躾が出来ていなければ、当然他の入居者様からのクレームが入ることとなります。

このような事の対策は、、

1.ペット飼育の経験を尋ねておく。

2.申込み段階で犬の躾状態を聞いておく。

3.仮に鳴くような場合にはスクールで躾の教育を受けることを条件とする。4.改善できない場合には契約を解除出来る事を盛り込んでおく。

などで、もしも、OKあればとは思われます。


次回は、

【クレームは室内だけではない】と、題しまして記載します。


第1回目の内容

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_112403.html

更新日時 : 2017年12月02日 | この記事へのリンク : 

エイセン通信12月号から「空室対策に!」ペット可の検討(1)

【お役に立てるかもしれません】

比較的永く空室になっているお部屋の対策の「初めの一歩」となるかもしれません。

タイトルでも記載してみましたが「ペット可」の検討をしては如何でしょうか、というご提案です。

何故か、それは物件に特徴が出せると思われるからです。

巷間、ペットと暮らしたいと考える方、増えてきましたね。

エイセンハウスの近くの春日通り沿いでも「ペットの病院」も2軒もあります。

更に驚いたのですが、ペットの「目」専門の病院(ペットの眼科)も繁盛しています。

少々昔ではペット可にしますと、退去した後の修繕等が面倒で、、のオーナー様も相当数いらっしゃいました。

誠に尤もなことと思います。

従いまして、安易な考えにてペット可にはしない方が良いことは確かなことと思います。

ただ、今後、空室が増え又は空室期間が永くなる予想も考えられるおとから、予防策をシッカリ検討した上であるならば「空室対策」の非常に有効な武器になるのではないかと考えました。

今回は仮に「ペット可」にした場合の問題点とその予防策について考えてみたいと思います。

次回より順次、以下の【】の内容にて記載して参りたいと思います。 

【ペット飼育になれていない?】

【クレームは室内だけではない】


更新日時 : 2017年12月01日 | この記事へのリンク : 

DIY型賃貸「築年数経過した賃貸住宅の貸し方手段」

築年数のが古くなった賃貸住宅が長期に空室とならないための対策の一つ の手段ではあるかもしれません。

【DIYとは?】

DIYとは「専門ではない人が行う自作や修繕のこと」で英語でいうDo It  yurself の略語だそうです。

最近、道具や材料を売っているお店に若い方が訪れ自宅をDIYしたりそれらの関連した書籍も書店では沢山並んでいるようですね。

かなり一般的になってきているようでもあります。

それらのことから、今後は賃貸の場におきましても重要なキーワードになりそうな予感はあります。 

【では、DIY型の賃貸とは】

築年数の古くなった賃貸住宅ですが、オーナー様にとりましてはリホーム費用の問題が結構あるかと存じます。

古いままですとなかなか入居者様が決まりづらく、どうしてもと感がえた場合「賃料の値下げ」しか方法は見あたらない状態ですね。

しかし「値下げ」にも当然限界はありますので、ドンドン「空室期間」は長期に渡ってしまいます。

そのような中、

例えば、「古くても自分の希望に沿った住宅ならば」と、考える方がアンケートに因りますと一定の割合でいらっしゃるそうです。

そのような方に対しまして上手く情報が伝わる工夫を考えればヒョットして、このようなやり方が成立するかもしれませんね。

【双方のメリットとは?】

双方(オーナー様と借り主様)にもメリットは出て来るものと思われます。

オーナー様のメリットは=

借り主様にも契約上ですが一定程度リホーム費用を負担して頂けるかもしれません。従いまして費用の軽減が計れると考えられます。

一方借り主様は=

一定の費用負担はあるかもしれないが「希望に沿った部屋に住める」更に上手くすれば「費用負担するので賃料の減額もOKかもしれない」

などが考えられると思います。

【今後のについて】

国土交通省でも本制度のルール作りをしようということで「DIY型賃貸借」のガイドブックや契約書式を作成したそうです。

しかしながら、まだまだ実際の現場での活用はされていないのが現実のようですね。

知識不足もその原因の一つと考えられます。

築年数は否が応でも古くなるのは当たり前ですので何等かの対策は前もって考えておく必要は大事なことと思います。

更新日時 : 2017年11月08日 | この記事へのリンク : 

エイセン通信11月号は「民泊を可能にする住宅宿泊事業法」

【概 要】

来年6月から「住宅宿泊事業法」が施行となります。

事実上の「民泊の自由化」と言っても過言ではないと思われます。

現在まで「ホテル」などが禁止されてきました住宅街においても、民泊を運営することが可能となります。

また、民泊の多くは賃貸物件、とりわけ賃貸マンションの「一室」がその対象となるのではないかと予想されます。

勿論ですが、オーナー様(持ち主)の許可無しでは「あってはならない」ことですし、また、何の通知も無しにいきなり外国からの旅行者が泊まり始めるなどの事態はあってはならないと思います。

今回のエイセン通信ではこの「住宅宿泊事業法」につきまして少々詳しくお伝えしたいと考えました。

本ブログでは、その一部分ではありますがご紹介をしたいと思います。

そこで、この法律での登場人物は2人おります。

一人目は民泊を行う人=

「民泊ホスト(住宅宿泊事業者)」と呼ばれます。

二人目は民泊の運営を代行する人=

「民泊運営代行会社(住宅宿泊管理業者)」といいます。

次に各々の業者の内容を説明して参りたいと思います。  

【民泊ホスト(住宅宿泊事業者)の義務と責任】

オーナー様自身が民泊を行う場合はオーナー様が民泊ホストとなります。

また、オーナー様から賃借した借り主が行う場合は借り主が民泊ホストとなり当然にオーナー様には義務や罰則は及びません。

民泊ホストになるためには、都道府県知事に届け出が必要であったり、当然の事ながら民泊のルールを守る義務が課せられます。

これらの事柄は周辺の住民等の方からの苦情・不安などが無いような運営をさせることが主旨です。 

【民泊運営代行会社の義務と責任】

この代行会社は国土交通大臣に登録し5年ごとに更新することが義務づけられています。

この責任を負った登録業者にホストの義務であります・衛生管理・安全の確保・外国語の説明・住民の苦情への対応という大変重要な部分を任せています。

そこことにより民泊の質を一定に維持したいという考え方と思われます。

【その他の事項】

前述しましたが、本ブログではなかなか書ききれない部分が多く残ってしまいました。

例えば民泊ホストに課せられますルールの内容などがそれにあたります。

エイセン通信では更に詳しく記載して有りますので是非ともお読み頂ければと思います。

ご連絡頂けましたらご郵送かお届けにも参りますのでよろしくお願い申し上げます。

更新日時 : 2017年11月07日 | この記事へのリンク : 

何でも基礎は大事ですね!「下地補修マニュアル」大公開 第2話

さて、

第2話目はシーリング工事と鉄部塗装工事について、と「まとめ」を記載したいと思います。

【シーリング工事】

建物の目地に施行されています「シール」ですが、外観的にはキレイに見えているものでも触ってみますと、、弾力が無くなっていたり、ひび割れがしている場合もあります。

これは赤信号!とのことです。

「シール」が劣化してきますと雨漏りの大きな原因となるそうです。

その結果としまして「本体(駆体)」への影響も実は大きな部分とのことです。

補修方法としましては既存のシール剤の上から新たにシール剤を充填する「増し打ち」という方法と、既存の物は完全に撤去して再シーリングする「打ち替え」という2種類があるそうです。

どちらの方法を選択するかは劣化状態により判断をするそうです。

【鉄部塗装工事】

正常な鉄部は、表面を塗膜に被われていて水分が鉄部に侵入出来ない状態だそうです。

従いまして「サビ」は当然に発生はしないそうです。

補修方法としましては「サビ」の状態によって、まずは「サビ落とし」の作業から入るそうです。

また、状態によってはかなりの作業を要するようですね。

何にしても早目の「予防」が大事だと思われます。   

【ま と め】

株式会社朝日リビングさんの提言。

近年では「下地の重要性」という言葉はかなり認知され一般的にもなってきたようです。例えば、風邪をひいたとき、解熱剤を飲めば一時的に熱は下がり体は楽になりますが、根本的に風邪は治っていません。この風邪を根本的に治し、健康な体に戻すということが「下地補修」なのです。

いや〜〜さすがに解りやすい説明と感じました。

いつまでも健康で長く過ごせればな〜、と思うのは誰でも同じと思います。

朝日リビング様今後ともよろしくお願いします。 

          

         

     

          

@上記冊子差し上げます。ご興味ございましたらご連絡ください。

     

更新日時 : 2017年11月04日 | この記事へのリンク : 




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