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エイセン通信12月号から「空室対策に!」ペット可の検討(3)

エイセン通信12月から「空室対策に!」ペット対策の最後に。

【お役に立てるかもしれません】

以前までは「ペット可物件」にはあまり積極的では無かったのは事実です。

が、

第1回・2回と記載して参りましたように、対策を講じることが 可能で有れば、オーサー様にとりまして有効な「空室対策」の一つの手段であると思われます。

今回は、気になります事柄を挙げさせて頂き、オーナー様にもお考え寝返ればと思います。

【クレームは室内だけではない】

前回は買い主様のお部屋内での「犬の無駄吠え」を例に挙げさせて頂きましたが、クレームは室内ダケとは限らないと考えます。

例えば、犬の散歩時には共用廊下を歩かせないで必ず「抱いて」通ること、などが考えられますね。

他の要素と致しまして、毛が飛んで不潔・粗相をしてしまう・吠える・噛みつく可能性、、が予想され、これらの事柄の「ルール」を守って頂けることが絶対の条件ですね。

トラブルはこの「ルール」を守って頂けない・飼育されてる方の意識が薄い場合に発生をしています。

このルールが徹底できるようであればオーナー様にはGood!と思われます。

また、これらのことは管理会社の力量も問われると思われます。

第1回目の内容

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_112403.html   

第2回目の内容

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_ymd_20171202.html

更新日時 : 2017年12月03日 | この記事へのリンク : 

エイセン通信12月号から「空室対策に!」ペット可の検討(2)

エイセン通信12月から「空室対策に!」ペット対策の続きです。

【お役に立てるかもしれません】    

エイセンハウスでも以前は、なるべく「ペット可」は止めましょう!という姿勢でオーナー様には申し上げてきていました。

何故か?

それはこれから記載していきたいと思う事項等々があるからでした。しかしながら、最近では「ペットブーム」でエイセンハウスの近所でも2軒もの「動物病院」が開業をしていて、変な話で恐縮ですが2軒とも繁盛をされています。

また、近頃ではペットを連れて散歩されてる方、大変多くなってきていると感じています。

このような理由も有るのですが、もしも「ペット可」の賃貸住宅の運営が上手く出来るようで有れば、オーナー様にとりましても良い方向ではないのかなと、考えました。

そこで、以下の事柄について考えてみます。

【ペット飼育になれていない?】

ペットを飼いたいと考えている入居者様も必ず「ペット飼育に慣れている」とは限りませんね。

始めて飼育する、という方もいらっしゃると思います。

そういう方もペット可物件を探されるわけですね。

そのような場合、飼育している本人様にも想定外の事がおきる場合もあります。

例えば、犬であれば「犬の無駄吠え」なんかがこれに該当すると思います。

単身者や共働世帯などでは日中は殆ど留守の状態になり、犬の躾が出来ていなければ、当然他の入居者様からのクレームが入ることとなります。

このような事の対策は、、

1.ペット飼育の経験を尋ねておく。

2.申込み段階で犬の躾状態を聞いておく。

3.仮に鳴くような場合にはスクールで躾の教育を受けることを条件とする。4.改善できない場合には契約を解除出来る事を盛り込んでおく。

などで、もしも、OKあればとは思われます。


次回は、

【クレームは室内だけではない】と、題しまして記載します。


第1回目の内容

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_112403.html

更新日時 : 2017年12月02日 | この記事へのリンク : 

エイセン通信12月号から「空室対策に!」ペット可の検討(1)

【お役に立てるかもしれません】

比較的永く空室になっているお部屋の対策の「初めの一歩」となるかもしれません。

タイトルでも記載してみましたが「ペット可」の検討をしては如何でしょうか、というご提案です。

何故か、それは物件に特徴が出せると思われるからです。

巷間、ペットと暮らしたいと考える方、増えてきましたね。

エイセンハウスの近くの春日通り沿いでも「ペットの病院」も2軒もあります。

更に驚いたのですが、ペットの「目」専門の病院(ペットの眼科)も繁盛しています。

少々昔ではペット可にしますと、退去した後の修繕等が面倒で、、のオーナー様も相当数いらっしゃいました。

誠に尤もなことと思います。

従いまして、安易な考えにてペット可にはしない方が良いことは確かなことと思います。

ただ、今後、空室が増え又は空室期間が永くなる予想も考えられるおとから、予防策をシッカリ検討した上であるならば「空室対策」の非常に有効な武器になるのではないかと考えました。

今回は仮に「ペット可」にした場合の問題点とその予防策について考えてみたいと思います。

次回より順次、以下の【】の内容にて記載して参りたいと思います。 

【ペット飼育になれていない?】

【クレームは室内だけではない】


更新日時 : 2017年12月01日 | この記事へのリンク : 

DIY型賃貸「築年数経過した賃貸住宅の貸し方手段」

築年数のが古くなった賃貸住宅が長期に空室とならないための対策の一つ の手段ではあるかもしれません。

【DIYとは?】

DIYとは「専門ではない人が行う自作や修繕のこと」で英語でいうDo It  yurself の略語だそうです。

最近、道具や材料を売っているお店に若い方が訪れ自宅をDIYしたりそれらの関連した書籍も書店では沢山並んでいるようですね。

かなり一般的になってきているようでもあります。

それらのことから、今後は賃貸の場におきましても重要なキーワードになりそうな予感はあります。 

【では、DIY型の賃貸とは】

築年数の古くなった賃貸住宅ですが、オーナー様にとりましてはリホーム費用の問題が結構あるかと存じます。

古いままですとなかなか入居者様が決まりづらく、どうしてもと感がえた場合「賃料の値下げ」しか方法は見あたらない状態ですね。

しかし「値下げ」にも当然限界はありますので、ドンドン「空室期間」は長期に渡ってしまいます。

そのような中、

例えば、「古くても自分の希望に沿った住宅ならば」と、考える方がアンケートに因りますと一定の割合でいらっしゃるそうです。

そのような方に対しまして上手く情報が伝わる工夫を考えればヒョットして、このようなやり方が成立するかもしれませんね。

【双方のメリットとは?】

双方(オーナー様と借り主様)にもメリットは出て来るものと思われます。

オーナー様のメリットは=

借り主様にも契約上ですが一定程度リホーム費用を負担して頂けるかもしれません。従いまして費用の軽減が計れると考えられます。

一方借り主様は=

一定の費用負担はあるかもしれないが「希望に沿った部屋に住める」更に上手くすれば「費用負担するので賃料の減額もOKかもしれない」

などが考えられると思います。

【今後のについて】

国土交通省でも本制度のルール作りをしようということで「DIY型賃貸借」のガイドブックや契約書式を作成したそうです。

しかしながら、まだまだ実際の現場での活用はされていないのが現実のようですね。

知識不足もその原因の一つと考えられます。

築年数は否が応でも古くなるのは当たり前ですので何等かの対策は前もって考えておく必要は大事なことと思います。

更新日時 : 2017年11月08日 | この記事へのリンク : 

エイセン通信11月号は「民泊を可能にする住宅宿泊事業法」

【概 要】

来年6月から「住宅宿泊事業法」が施行となります。

事実上の「民泊の自由化」と言っても過言ではないと思われます。

現在まで「ホテル」などが禁止されてきました住宅街においても、民泊を運営することが可能となります。

また、民泊の多くは賃貸物件、とりわけ賃貸マンションの「一室」がその対象となるのではないかと予想されます。

勿論ですが、オーナー様(持ち主)の許可無しでは「あってはならない」ことですし、また、何の通知も無しにいきなり外国からの旅行者が泊まり始めるなどの事態はあってはならないと思います。

今回のエイセン通信ではこの「住宅宿泊事業法」につきまして少々詳しくお伝えしたいと考えました。

本ブログでは、その一部分ではありますがご紹介をしたいと思います。

そこで、この法律での登場人物は2人おります。

一人目は民泊を行う人=

「民泊ホスト(住宅宿泊事業者)」と呼ばれます。

二人目は民泊の運営を代行する人=

「民泊運営代行会社(住宅宿泊管理業者)」といいます。

次に各々の業者の内容を説明して参りたいと思います。  

【民泊ホスト(住宅宿泊事業者)の義務と責任】

オーナー様自身が民泊を行う場合はオーナー様が民泊ホストとなります。

また、オーナー様から賃借した借り主が行う場合は借り主が民泊ホストとなり当然にオーナー様には義務や罰則は及びません。

民泊ホストになるためには、都道府県知事に届け出が必要であったり、当然の事ながら民泊のルールを守る義務が課せられます。

これらの事柄は周辺の住民等の方からの苦情・不安などが無いような運営をさせることが主旨です。 

【民泊運営代行会社の義務と責任】

この代行会社は国土交通大臣に登録し5年ごとに更新することが義務づけられています。

この責任を負った登録業者にホストの義務であります・衛生管理・安全の確保・外国語の説明・住民の苦情への対応という大変重要な部分を任せています。

そこことにより民泊の質を一定に維持したいという考え方と思われます。

【その他の事項】

前述しましたが、本ブログではなかなか書ききれない部分が多く残ってしまいました。

例えば民泊ホストに課せられますルールの内容などがそれにあたります。

エイセン通信では更に詳しく記載して有りますので是非ともお読み頂ければと思います。

ご連絡頂けましたらご郵送かお届けにも参りますのでよろしくお願い申し上げます。

更新日時 : 2017年11月07日 | この記事へのリンク : 

何でも基礎は大事ですね!「下地補修マニュアル」大公開 第2話

さて、

第2話目はシーリング工事と鉄部塗装工事について、と「まとめ」を記載したいと思います。

【シーリング工事】

建物の目地に施行されています「シール」ですが、外観的にはキレイに見えているものでも触ってみますと、、弾力が無くなっていたり、ひび割れがしている場合もあります。

これは赤信号!とのことです。

「シール」が劣化してきますと雨漏りの大きな原因となるそうです。

その結果としまして「本体(駆体)」への影響も実は大きな部分とのことです。

補修方法としましては既存のシール剤の上から新たにシール剤を充填する「増し打ち」という方法と、既存の物は完全に撤去して再シーリングする「打ち替え」という2種類があるそうです。

どちらの方法を選択するかは劣化状態により判断をするそうです。

【鉄部塗装工事】

正常な鉄部は、表面を塗膜に被われていて水分が鉄部に侵入出来ない状態だそうです。

従いまして「サビ」は当然に発生はしないそうです。

補修方法としましては「サビ」の状態によって、まずは「サビ落とし」の作業から入るそうです。

また、状態によってはかなりの作業を要するようですね。

何にしても早目の「予防」が大事だと思われます。   

【ま と め】

株式会社朝日リビングさんの提言。

近年では「下地の重要性」という言葉はかなり認知され一般的にもなってきたようです。例えば、風邪をひいたとき、解熱剤を飲めば一時的に熱は下がり体は楽になりますが、根本的に風邪は治っていません。この風邪を根本的に治し、健康な体に戻すということが「下地補修」なのです。

いや〜〜さすがに解りやすい説明と感じました。

いつまでも健康で長く過ごせればな〜、と思うのは誰でも同じと思います。

朝日リビング様今後ともよろしくお願いします。 

          

         

     

          

@上記冊子差し上げます。ご興味ございましたらご連絡ください。

     

更新日時 : 2017年11月04日 | この記事へのリンク : 

何でも基礎は大事ですね!「下地補修マニュアル」大公開 第1話

ここに来まして大変大型の台風が関東地方も直撃をしていますね。

ご多分に漏れず弊社関連の賃貸住宅でも「あ雨漏り被害」が出てしまいました。

原因はと申しますと、雨樋のつまり(木の葉等が)による建物外壁の亀裂からの雨水侵入によるものでした。

近頃ではゲリラ豪雨等で予想も出来ない程の降雨量ですね。

今回の弊社のような原因にて雨漏りでは今後も心配ですね。

で、

今回は「下地補修のマニュアル」という題材で記載して行きたいと思います。

尚、題材の資料は弊社も懇意にさせていただいております、

「株式会社朝日リビング様の冊子」を参考にさせて頂きました。

ご興味ございましたらご連絡願います。冊子をお届けいたしますので。

また、春日2丁目の弊社オーナー様の物件の外壁工事も無事終了しましてオーナー様にも大変喜んで頂いております。

以下は「補修工事」の概要です。

【下地補修工事】

外壁にヒビ(クラック)が入ったりしていますと、まず”塗装をしなくては”という発想になりがちですが、朝日リビング様に言わせますと大きな間違いだそうです。

何故か??ヒビが入った下地や欠損している下地の表面に高性能の塗料を塗れば、表面は一時的にはキレイになったように見えるそうです。

しかし、ヒビや欠損は直っていないとのこと。

従いまして、最も厄介な「建物内部」から劣化をし続けることになるそうです。 

 

【欠損内容によって方法も違うそうです】

以下はその欠損の名称(内容)で発生のメカニズムや補修の方法も違うそうです。

□クラック部分□露筋爆裂部□塗膜浮き部□モルタル・タイルの浮き部。

詳細に関しましては冊子の参照をお願いいたします。

        

        

@上記冊子差し上げます。ご興味ございましたらご連絡ください。

         

更新日時 : 2017年11月03日 | この記事へのリンク : 

「アットホームて、会社」ご存知ですよね!  第2話

【アットホームご存知ですね】

我々不動産業者は毎日のようにお世話になっております。

開業すれば必ずと言っても過言では無いくらいに、皆さん加入されています。

初めのころは殆どが「紙媒体(情報誌)」でしたが今日日は「ネット全盛」ですね。

エイセンハウスでも毎日ネット掲載をしています。

【アットホームタイム癸苅械韻瞭睛討ら】

そのようなアットホームさんから「athomuTIME」という冊子が定期的に発行されて我々のような加入店に送られて来ます。

内容は我々業者は勿論のことですが「オーナー様」にとりましても大変有意義な内容が記載されてる事もあります。

今回は有意義な内容でしたのでご紹介をさせていただきたいと思いました。

【相続評価の際の「広大地評価」が変更されます】

平成30年1月1日以後の相続・贈与から以前からの「広大地の評価」が削除されます。

新たな評価方法の「地積規模の大きな宅地の評価」が新設される予定です。

従来の「広大地の評価」と「地積規模の大きな宅地の評価」とはどの様な違いかと申しますと、簡単では有りますが以下のような内容かと思われます。

「都市計画と路線価の地区区分で適用可能か否かが明確に」

但し

「用途地域や要件に因り、可能か否」

かがありますので専門家(税理士等)にご相談されることをお奨めいたします。

エイセンハウスでは提携の税理士事務所がありますのでお気軽にご相談のご連絡をお待ちしております。

以下はアットホームさんの記事内容です。

           

更新日時 : 2017年11月01日 | この記事へのリンク : 

「アットホームて、会社」ご存知ですよね!  第1話

【アットホームご存知ですね】

我々不動産業者は毎日のようにお世話になっております。

開業すれば必ずと言っても過言では無いくらいに、皆さん加入されています。

初めのころは殆どが「紙媒体(情報誌)」でしたが今日日は「ネット全盛」ですね。

常に新しい不動産業者さんが加入されています。

エイセンハウスでも毎日ネット掲載をしています。

ご興味ございましたらチョットで結構ですので覗いてみてください。

【アットホームタイム癸苅械韻瞭睛討ら】

そのようなアットホームさんから「athomuTIME」という冊子が定期的に発行されて我々のような加入店に送られて来ます。

中身はと申しますと我々業者は勿論のことですが「お客様」にも大変有意義な内容が記載されてる事もあります。

今回もその内容のご紹介をさせていただきたいと思います。

賃貸住宅を経営されておられます各オーナー様にとりましても大変に参考になる内容かと思います。

且つ、嫌な話で大変恐縮ではありますが、日々「いつでも起こりうる」トラブル(ケース)でもあるかと感じます。

【実際にあった判例から】

「子供の泣き声や掃除機の音は通常の生活音の範囲内で受忍限度を超えないとして、不法行為による損害賠償請求が棄却された事例」

☆訴え事項の概略=階下の住人のかたが階上の住人を訴え。

1.子供の泣き声や掃除機の音がうるさく、しかも一家で激しい騒音を起こす。

2.ドアやサッシを勢いよく閉めてわざと原告らの居宅に音を響きかせる。

等々、原告らは多大な肉体的・精神的苦痛を被った、とのことで損害賠償を求めました。


☆訴訟の経過等は本ブログ内には収まりませんので、ご興味の有る方は弊社あてお問い合わせ願います。

☆総 評☆

マンションのような集合住宅では、その構造上、生活音・振動が他の住居に伝播することは想定されるため、生活音を完全に防止することは困難である。

また、騒音に対する受け止め方も個々人の感覚や感受性に大きく依存する面お有り、一定の限度尾までの生活妨害は集合住宅で生活する上やむを得ないものとして互いに受認するべきである、との判示でした。

騒音問題は複雑であり集合住宅では特に日頃からの入居者同士のコミニュケーションが大切になってくるものと思います。

我々管理業者にとりましても、本冊子「athomuTIME」は大変勉強になっております。

今後ともアットホームさんにはよろしくお願いしたいと思います。

尚次回は、同冊子の内容で「相続放棄申述が、、、」です。

お楽しみに。

         


更新日時 : 2017年10月28日 | この記事へのリンク : 

一般職国家公務員の基準「4棟9室」は特別職「裁判官様」にもか??

【5棟10室の基準を満たしていないので、、】

新聞記事も隅から隅まで読んで見ると面白い記事に遭遇する事が有るものですね(新聞代がもったいない、という気持ちも含めてですが、、)

何が、そんなに、面白かったって!??

それはですね〜〜裁判官様の不動産運用が何処までなら、セーフか!!

ということが、何と、最高裁判所でもって議論になっているそうな!

裁判官は許可無くして兼業することを「裁判所法」という法律で禁じているそうです。

なのに、何故、議論になったかと申せば、新聞記事では、某裁判官がこんな申請をしたそうです。

1.遺産相続で得た土地・建物がある。

2.夫婦で金融機関で1億3千万円を借り入れて。

3.鉄骨3階建て共同住宅に建て替える。

4.12室の賃貸住宅を住宅管理会社へ貸し付ける。

5.年間約1,000万円の収入を得たい。

という内容だったそうです。

以上の内容の申請をして許可を得ようとしたところ、

「金銭上の利益が目的」との判断で不許可になったそうです。

ところが、ご本人納得行かず「不服申し立て」をしたそうですが、諮問委員会では、「在任中に多額の融資を受けて不動産を新築し。賃貸を始めるのは営利性の程度が大きい」として最高裁の不許可を妥当との見解でした。この答申を受け再度最高裁が改めて判断をするそうですが、果たして次回の判断は、、、。

結果はまた新聞記事になるかもしれませんね。

では、昨年度許可がおりた申請の内容はと申しますと、

1.転勤に伴ない自宅を賃貸に出した。

2.2件目の自宅を購入したので1件目を賃貸に出した。

等程度の事例だそうです。

ここで、一般職国家公務員の場合の基準とは、のおさらいです。

1.戸建て賃貸=4棟まで。

2.アパートの賃貸=9室まで。

3.土地の賃貸=9件まで。

4.駐車場の賃貸=9台まで。

5.賃貸料収入=年間500万円未満。

ここで、更に過去ブログ記事のおさらいです。

では、

賃貸事業と言える内容は、どうだったでしょうか。

【戸建て賃貸=5棟以上。アパートの賃貸=10室以上】

所謂「5棟10室」が税務署的に申せば「事業」として認める、という内容でしたね。

@結論=税務署さんが事業として認めない程度ならば「一般職国家公務員」もOKということなのでしょうか?

以下はその新聞記事です。

朝日新聞2017.10.13(金)

         

更新日時 : 2017年10月21日 | この記事へのリンク : 




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