不動産ブログ

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相続登記の義務化に向けて、、問題などは!? 

ここに来まして「相続税法」の見直しが検討をされているようです。内容につきましては今後のブログにて記載して参りたいと存じます。

配偶者の方が引き続き居住していかれるよう配慮されていたりで、良いと思われる内容にもなっているような気がいたします。

【相続税法が改正されたとしましても、?】

多分ですが今回の改正内容を拝見しますと、流れ的には「良い」方向性にはなっているような気はいたします。

配偶者様の権利が新設をされたり、被相続人様の生前の身の回りのお世話をされた方の評価も、考慮される方向とかで全体的には良い方向性だと感じられます。

しかしながら、折角「良い流れ」になろうとしていますのに、その流れに「棹差す」事柄は前もって無くしておく必要があると思います。

【棹差す要素とは】

ズバリ!「不動登記」問題と考えます。今現在で申し上げますと、登記するかしないかは「任意」であり義務でもありません。では何故?登記を勧めるかは?それは「対抗力」が有るからです。今回は「対抗力」に付きましてはカットいたします。

【不動産登記での問題は】

簡単なお話で恐縮ですが、要は現在の所有者様と登記名義人様とが一致していないことです。では何故?一致していないと「不都合」が起こるのか!?が問題なのですが「不都合が無い」こともございますので、「無い」場場合かごら説明したいと思います。

【不都合が無い場合とは】

これも至極単純簡単な事柄で、現在、居住されている方が将来的(永遠に)に現在と同じ生活を維持継続されていくことができれば、何等の問題も起こりようもございません。でも、それは無理と思わ割れますね。人は何時かは亡くなるものですので。

【不都合が生じる場合とは】

ご売却や生前贈与又は子供たちへの相続のご相談等を受けまして、最初の関門は「名義人様が祖父・祖母」の儘の状態が多い事ですね。

また、ご家族構成などのお話を伺いますと、祖父又は祖母様のご兄弟が大勢いらっしゃる事も多いですね。

前述の内容で不都合が生じやすい事柄は、

1.当該不動産の権利(所有権)を有すると思われます方が「多数」いらっしゃること(例:甥・姪・孫等々で)

2.その方たちの住所が不明の場合が多いこと(音信不通等で)

3.生存不明な場合(お付き合いが殆ど無いので)もあること。

4.その他。

司法書士さんらに依頼をしまして相続人様関係を当たっていただくのですが、なかなか、の場合が殆どですね。仮に見つかった場合でも、費用的・時間的にかなりの労力が必要となってきます。

【可能の様であれば早目の対策をお奨めいたします】

親戚のお付き合いも段々と希薄になって来ているようです。

関係される方も亡くなっていかれると思います。嫌な話をするようで大変申し訳ございませんが、解っておられます方々がご存命のうちに何等かの手立てをされたら如何かなと考えます。

私目の小学校からの友人も結局、相続人様「無し」の状態となり結果⇒国庫へとなってしまいました。

【空き家対策の一環でも有るようです】

新聞記事を読みますと「空き家対策」も兼ねているようですね。確かに最近「空き家」の話題が多いのも事実です。勿体ない、のもございますが「不用心」でもあります。

先祖代々受け継いで来ました財産(資産)です。チョットした手続きをすることで更に承継していければ大変GOODと思います。

2018.1.19付、日経新聞記事

 

更新日時 : 2018年02月27日 | この記事へのリンク : 

部屋干し「花粉」の季節にも有効かもしれませんね!(+1) 

今月2月号のエイセン通信の」の中でもご紹介させて頂きました。昔でしたら梅雨時期の必需品かもしれませんが、近頃の「花粉症対策」にも有効かもしれません。それは「部屋干し」の器具です。

【春先からの花粉対策】

我が身も同様でこれからの季節思いやられます。早々から「お薬」飲んで何とか乗る切りたいなどと考えてはいるのですが。諸々お話伺いますと要は「部屋内に花粉を持ち込まない」が大事なようです。

玄関前で洋服等についた花粉を落としてから部屋に入りましょう、などの対策がいわれていますね。

【通勤・通学の外出は仕方ない】

外出しなければならない事は仕方ありませんが、少なくとも「洗濯もの」くらいは花粉の被害を防げれば、本当にありがたいですね!(我が身も同様で)

【単身者や共働き世帯にも喜ばれれそうです】

1R系の入居者様には大変喜ばれると思われますが、最近では共働き世帯の方も増えていますので、2DKくらいのお部屋でも有効な設備になるとも思います。

【+1に是非お奨めです!】

取り付け可能なサイズであることが前提ですが金額的には意外にリーズナブル感がございます。

取り付けの機会は退去後の原状回復時が最適ですが、入居者様がいらっしゃっても可能な程度で設置できそうですね。

付加価値アップは間違いなし、と思います。

【以下、パンフレットをご覧下さい】

          

取り付け方法の説明。

        

更新日時 : 2018年02月26日 | この記事へのリンク : 

ファミリーに最適なマンションが充実、ご相談お待ちしています

エイセンハウスでは営業エリアの特徴であります「安心・安全な地域」にあります、賃貸住宅、特に「ファミリー」に適した物件を充実させています

また、殆ど全てと言っても過言ではありませんが、直接貸主様から依頼された物件を中心にご紹介をしております。

エイセンハウスでは何時も、貸主様・借主様の間に立ちまして安心なご契約ができますことを心掛けております。

【三方良し】

エイセンハウスのもっとう、貸主様(売主様)良し、借主様(買主様)良し、世間様良し、の「三方良し」にて営業をさせていただいております。

【茗荷谷駅〜後楽園駅】

昔からの優良な住宅街が形成されています。

地元に長く暮らしていて良いな〜第一番目に感じることは、やはり「台地」ではないかと思います。

茗荷谷駅近辺では「小日向台地」後楽園駅から茗荷谷駅に掛けましては「小石川台地」共に「関東ローム層」ですので地盤もシッカリで安全(地震でも)でもあると自負しています。

【文の京(みやこ)+緑の京】

文京区のキャッチフレーズ「文の京の文京区」とありますが、エイセンハウスでは+1で「緑の京」を付け加えたいと考えています。

「文の京」は皆さまご存知よりの「学校」ですね。

東京大学・御茶ノ水女子大・中央大・拓殖大・東洋大等々がございます(記載できなかった学校様にはご容赦を)

中・高等学校でも有名な附属の高校(筑波大附属・学芸大附属・跡見学園附属等々)もございます。

特異では、なんと「文京区立小学校」でも「窪町小学校」がエイセンハウスのエリアでは人気が高く有名ですね。

では、

「+1緑の京」はと申しますと、何と言いましても「公園」が結構多く感じられます。

チョットした住宅街の中に公園が、みたいな感じなのです。

そこで、いったい文京区には幾つの公園や児童遊園があるのか文京区のHPで調てみたところ、

公園=46ケ所で児童遊園=66ケ所でした。合計110ケ所。

これはもう「+1緑の京」間違いなしと思われますね。

(追伸)児童遊園には保育園併設されている場合もありますよ。

【地域情報の発信源に】

今後とも本ブログにて、「安心・安全」で住みやすい「街」であると自負をしています、「地元情報」の発信をしていきたいと思います。

@ブログタイトル欄の写真は通称「桜並木通り」の様子です。

更新日時 : 2018年02月26日 | この記事へのリンク : 

ヒルモント本郷:文京区本郷1丁目賃貸物件【本郷3丁目駅】

【文京区本郷1丁目賃貸物件】

(平成28年10月19日記事に追加します)

名 称:ヒルモント本郷。

         

住 所:文京区本郷1ー30−29

構 造:鉄筋コンクリート造7階建

間取り: 2LDK〜3DK、全16世帯

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平成30年2月23日現在の募集情報です。

万一ご成約済みの場合にはご容赦願います。

http://www.eisen.ne.jp/detail_eisen_1_eisen_1_4446

http://www.eisen.ne.jp/detail_eisen_1_eisen_1_4457

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☆お奨めポイント☆

オートロックは勿論便利な設備有(宅配BOX)

             

安心・安全にも配慮(エレベーター内にセキュリティBOX)

          

エコ、にも関心(マンション敷地内にカーシェアー設備)

              

他、

定期清掃などもシッカリとしていますので、共用部分も清潔に保たれています。

大変済みません!駐輪場も充実しています。

屋根有りで嬉しいですよ!(平成29年12月18日追記)

          

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平成28年10月19日記事

本当に何かの「ご縁」というものは不思議ですね。そして、また ありがたいですね!

というわけで、今月の18日より新たなご縁を頂き、新たに賃貸マンションの募集をさせて頂くこととなりました。

物件は春日通りの春日町交差点を本郷方向に登って、右側のエリアに立地しています(本郷1丁目)。

付近には、有名なデベロッパーが分譲した高級なマンョン群!

また、本郷寄り1本先の道路には、あの有名な「楠の木邸」の跡地にマンションが建っています。

マンション前の道路は「歩道」部分もあり、また春日通りに出る一方通行のため、子供さんにも安心していただけるものと思われます。

さらに、マンションの目の前には「文京区立本郷保育園」もあり、小さなお子様がいらっしゃいますご家庭には、何と便利な立地!と喜ばれること請け合いと思います。

          

         

全16世帯の全てが賃貸のマンションとなっています。

エイセンHP・アットホーム賃貸ページで、ご紹介していますので是非ご覧頂ければと思います。

物件名は・・・『ヒルモント本郷』

よろしくお願い申し上げます。

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@ご近所様のご紹介

昔からの「楠の大木」で有名でした。

関連ブログ・・・文京区一の大木「楠」は以下のURにて。

 http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_105528.html

                    

更新日時 : 2018年02月26日 | この記事へのリンク : 

酷いもんですね!『シェアハウス投資』@空室と借金に 

世の中まさに「シェア」する時代。車(シェアカー)に始まり、近頃は「自転車(シェアバイスクル)」が盛んに取り入れられていますね。

我が文京区でも「区役所」にはシェアバイスクルが設置されています。所有の時代から利用の時代へ、、なんて知ったかぶり!?でもの申してていますが。

言われてみますと確かに今後の世の中では必要かもしれません。

【同じシェアでもシェアハウス!酷いですね】

今、思いだしますと確か6〜7年程前に「シェアハウス」という言葉聞いた事がありました。当時、其のような考え方の「賃貸物件」が有るんだな〜程度でした。

【その後、一気に拡大か】

弊社では一切この「シェアハウス」の取り扱いは無いのですが、文京区内、エイセンハウスの営業エリア内では殆ど聞いたことは無かったですね。

せいぜいが、例えば2DKのマンション(1室)で友人同士のシェアで、ならば、良くありますパターンですが。

【100%融資、それも、無理くりに近い】

通常の賃貸住宅経営を考える場合でも、今後の見通しでは「少子高齢化」も進むこともあり、賃貸経営もシッカリと考えた上でないと、厳しい状態になっていくものと考えられます。

そのような中での今回の問題、あまりにも酷すぎるやり方だと思います。

新聞事例でしかその内容は確認できませんが「初めから自転車操業だった」との談、、。

【金余りの性か?話に乗った方の性なのか?】

どちらの性かは知りませんが、やはり、契約させた方は業者なのですからね。

多分の話ですが「どうなること位は解っていた」と思われますね。

何故か?このブログを書いています私目も、同業者ですから。

無理やり契約させても破綻するくらいの事は解っていたと思います。

【救済措置は早目に!】

新聞事例ですが銀行にも責任があるかもしれませんので、出来るだけ早急に対処されますことを望みます。

2018.1.23朝日新聞

          

2018.1.24朝日新聞

@不動産投資の考え方の一つ「収益還元法」についてのブログです。

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_113393.html

更新日時 : 2018年02月25日 | この記事へのリンク : 

エニス小石川:文京区春日2丁目賃貸物件【後楽園駅】

【文京区春日2丁目賃貸物件】

名 称:エニス小石川。

所 在:文京区春日2−18−7.

構 造:鉄骨鉄筋コンクリート造11階建て

間取り:1DK〜3LDK。

学区域:文京区立金富小学校・文京区立茗台中学校

☆お奨めポイント☆

シッカリとした管理組合で管理体制良好。

エントランスに嬉しい宅配ボックス設置。

1階には入居者利用可能の談話室も有り。

               

写真は南側バルコニー側の様子です・・日当たり良好そうですね!

 

                  

               

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平成30年2月22日現在の募集情報です。

万一ご成約済みの場合にはご容赦ください。

http://www.eisen.ne.jp/detail_eisen_1_eisen_1_4808

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ご近所様情報

                       

1階店舗インテリアリホーム「日本室内」さんです。 

絨毯・カーテン・壁紙クロス等々弊社でもアコーデイオンカーテン等お願いしています

文京区春日2−18−7ご連絡は03−3812−8471

         

@ご存知ですか?オレンジピールの美味しい店『リスト』さん。

都バス車内でのアナウンス、、次は「春日2丁目です」

「オレンジピールの美味しいリストさんは、こちらが便利です」

エイセンハウスの店舗前で「リスト」さんは以下URから

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_105756.html

もしも迷ってしまいましたらエイセンハウスにお尋ねください。

@エニス小石川から伝通院方向に約10メートルほどで、、、お洒落で美味しし「パン屋さん」ぜひお立ち寄りください。

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_107303.html

@エニス小石川からエイセンハウスを眺めました。

ホンノ「20メートル」程しか離れていませんよ!

         

@バス停も近くで通勤・通学には結構便利しています。朝の都バスは「5分間隔位」で運行されています。

@最寄り駅「後楽園駅」までの道程ご説明。

春日通りを後楽園駅方向に歩きますと、、「伝通院」の交差点、あの徳川家康の生母「お大の方」が祀れています「伝通院」があります。写真は丁度「桜の季節」の際の物です。エニス小石川から4分程度で「お花見」が、、如何でしょうか!

          

       

「富阪警察署」を過ぎ更に「中央大学」の前を通り過ぎます。

坂の途中に「春日」の地名の由来となりました「春日局」像があります。その像は「戦没者の慰霊公園」の中に建てられています。

         

お疲れさまでした。後楽園駅に到着です。

「4線2駅」利用可能で便利な後楽園駅と春日駅です。

         

更新日時 : 2018年02月25日 | この記事へのリンク : 

相良ビル:文京区小石川4丁目賃貸物件【茗荷谷駅】

【文京区小石川4丁目賃貸物件】

名 称:相良ビル。

所 在:文京区小石川4−3−6.

構 造 :鉄筋コンクリート造5階建

間取り:1R主体 全6世帯(単身女性限定マンション)

☆お奨めポイント☆

全室バルコニー南西向きで日当たり良好。

単身女性限定の賃貸マンション。

         

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平成30年2月18日付募集情報。

万一ご成約済みの場合にはご容赦願います。

http://www.eisen.ne.jp/detail_eisen_1_eisen_1_1976

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マンションは「春日通り」に面しています。

春日2丁目「バス停まで徒歩1分程度」朝、通勤・通学時には5分間隔程度で運行をされています。

     

お買い物は何と言いましても「スーパー三徳」が便利ですね。

なのですが、、春日通り沿いは我が商店街「福徳会」の地盤です。

是非お買い物は地元の商店街にてお願いします。不足の品物は「スーパー三徳」様にて。

         

@相良ビル1階・地階にはお店屋さん@

1階には カフェmama5108(ママゴトヤ)さん「焼きカレー」が一押し!

         【写真は近々にアップいたします】

お待たせいたしました。以下アップしましたのでご覧下さい。

         

「焼きカレー・タコライス」お洒落な店内で一時を!

         

地下1階日本蕎麦『はるきや』さん営業中

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_90566.html

我が商店街「福徳会」のメンバーです。よろしくお願いいたします。

更新日時 : 2018年02月24日 | この記事へのリンク : 

漏電の原因解明:入居者様「こんな事もあるのですね〜」

まだまだ梅雨の季節には早いのですが^^某日、弊社管理物件の入居者様から「??」の連絡が入りました。入居者様曰く「この頃いやにブレーカーが落ちるんだよね!」とのことでした。お話をお伺いしましたが入居された当時はそれほどでも無かった、とのことでした。また、電化製品も入居時とそうは変わりはありません、とのことでした。

【電気屋さんに現場確認していただきました

ブレーカー内部も特に異常なし、電化製品のプラグ関係も製品の状態にも異常なし、変ですね〜〜?

で、ひとまず様子見をして頂く事にさせて頂きました。

【弊社管理担当曰く】

自分の経験値の中で過去にも同じような出来事が有ったそうです。

様子見の後、再度入居者様から同じ連絡がの際に確認する予定にしていたそうです。案の定で再度同様の連絡が来てしまいました。

ヒント的には分譲賃貸マンションではありますが、築年数が結構経過していて、しかも1階である。永らく居住をされていて、暫らくリホームらしき事は施行していない。このような状態でした。

【管理担当者が目を付けた箇所は】

コンセントプレートでした。

              

要はコンセントプレート内部が結露によって「短絡(ショート)」することに因る漏電のためでした。

【早速プレートを外してみました】

中は完全に結露にてサビだらけ。これでは「短絡(ショート)」してもおかしくはないですね。

              

【中に短絡遮断の器具を取り付けて】

以下の写真の中の縦長の白い部分が今回取り付けた物です。プラスチック製で出来ていますので、今後は短絡(ショート)は防げると思います。

              

【普段は目に入らない部分ですが】

日常生活では「わざわざコンセントプレートの中」まで気にはしませんよね。

でも、ある程度の築年を経過した場合には「気にされた方が」良い、と思いました。

以下の写真は「外したプレート」の様子です。結構サビが来ていますね。サビという事は「湿気」の有った証拠と思われますね。

      

更新日時 : 2018年02月24日 | この記事へのリンク : 

オーナー様「釈迦に説法」ですが『収益還元法』の今は。 

『収益還元法』投資マンションにご興味の有りますオーナー様でしたら、多分耳慣れた言葉かと存じます。

簡単に申し上げれば「投資金額に対して?%の利息」ならばOKかな〜の計算方法です。以前、購入して頂いておりますオーナー様のご依頼もありましたので、現状の様子はどうか!?も含めまして、記載して参りたいと存じます。

【以前、収益還元法で購入されたオーナー様から連絡が】

賃料は恙無く順調にお支払い頂けておりますテナント様(青果店様)の貸主のオーナー様より、久しぶりにご連絡ありました。

何かな〜でお話しましたところ「いま売却はしないが、仮に売却の場合、いくら位で売れそうかな!?〜」教えて欲しい、とのご依頼でした。確か4年程度前にご購入して頂いたとの記憶でした。

【住宅系と事業系とは違いますが】

今回のオーナー様は事業系(店舗)を購入頂きました。当時の利回りは確か8%〜10%程度は行けたと思います。築古であれば10%超えはありましたが、流石にメンテ関係が心配でしたので、避けた記憶がございます。

【8%程度でのご購入】

当時の売買価格と賃料収入(年間で)で計算をしてみますと、やはり8%前半の利回りでした。

計算式=年間収入(賃料)÷希望利回(%)=売買金額となります。例:月額10万円、年間120万円、希望利回り8%とします。『120万円÷8%=1,500万円(売買金額)』となります。

【表面利回りと実質利回り】

上記の計算での8%はあくまで希望の利回りです。

実際的には種々の経費が掛かってきますので、その経費を差し引いた残額が「収入」となります。従いまして、経費を除外した金額とは差異が生じる事となります。

【今回のオーナー様への答えは】

当時は8%程度で購入して頂けました。現在の状況は当時と比較して利回りは低下傾向です。

と、言うことは「高く売れる」ということとなります。

多分の話ですが、このオーナー様の場合には「千万円単位」の利益が出る可能性が有りました。

誰の性で「金余り現象になったか!」は解りませんが「賃貸オーナー様業」の方にとりまして、極端な「アップ、ダウン」は宜しくない現象と考えます。

【金余り現象には】

多分、不動産にしか「資金が向かない」のでしょう!また、相続税法の改正もあり「相続税が大衆化」し「相続対策に償却資産を」の掛け声で人気?が出たことも一因ではないでしょうか。

【こんなFAXが何時も入って来ます】

今のところ投資物件花盛りの様相です。良いもチョットね!も「ひっぱりだこ」?実際の募集一覧表をご欄に入れましょう。利回りは確実に「低下」しています。

@トランプゲームではありませんが、くれぐれも「ババ」を引くことが無いように祈ります。

更新日時 : 2018年02月23日 | この記事へのリンク : 

時期ですね、花粉ではありません「確定申告」です! 

時期ですね〜真っ盛りです!税務署様の混雑ぶりは大変なようですね。

毎年の事ながらオーナー様もこの時期、通帳等とにらめっこが暫らく続くかと存じます。

【集計しながら思う事^^】

今日この時期のオーナー様は皆さま確定申告をしているかと存じます。昨年の賃料収入と「必要経費」の集計をされている時期かと思われます。毎年の事ながら「所得税の負担」何とかならないかな〜〜ぼやきたくもなりますね!

【余談で申し訳ございませんが】

この時期にオーナー様よりエイセンハウスへのお問い合わせが増えて参ります。その大部分が「エイセンさんから00月00日に振り込みがあった金額って何でしたっけ?」多分ですが申告書作成にあたり顧問の税理士さんの質問事項かな?と思います。

ここで一つ「営業トークを」^^

弊社で管理を頂けましたら、入出金から掛かりました修繕費等の内容もシッカリとお伝えさせて頂きますので、何卒よろしくお願い申し上げます。

【嫌な話で恐縮ですが】

既にご承知のことと思いますが、滞納賃料や「期」を跨いで入金の有った今期分の賃料の処理ですが、確定申告時には「収入に計上」することになっています。課税対象ということになります。

【必要経費となるもの列記してみます】

◎修繕費◎固定資産税◎損害保険料◎減価償却費◎金融機関借入あれば、その利息◎我々不動産業者等への手数料など◎賃貸住宅経営に関するセミナー代◎物件管理に必要な交通費◎賃料集計のパソコン代◎入居者様や不動産業者間との電話代◎他、関係ある諸費用、

などが挙げられるかと思われます。

【プライベートと混在している可能性は】

パソコン代、交通費、飲食代などは比較的プライベート費用と混在し易い項目かと思われます。そこで、エイセンハウスと結構親しい税理士さん曰く「税務署さんが一番目につけやすい事柄」だそうですよ。

【修繕費とリホーム費用は別】

釈迦に説法かと思われますが、この費用の考えは全く異なります。修繕費はあくまで「壊れたものを同じ状態に戻す費用」でリホーム費用は「付加価値をつけて」となりますので、金額に因りますと「減価償却」の対象になってしまいます。領収証の「但し書き」にも注意が必要と思います。

【来年度の計画も視野に入れて】

課税所得が出るのは「賃貸経営」が順調で結構な事だと思います。

そんな時こそ来年度の「修繕計画」を立てられたら如何でしょうか!必ずや近い将来に役に立つことだと考えます。

更新日時 : 2018年02月23日 | この記事へのリンク : 




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