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「壁に耳あり、障子に目あり」気になります、お隣様の声・音【リライト】

”イメージ写真はエイセンの管理看板です。スッキリで好評頂けています”

2017.10.15付記載記事内容は「お隣同士」の「声・音」が、何気に漏れて来てしまっているのだが、、についてでした。今回の問題はと申しますと「上下階のお部屋」との関係のお話です。またまたの事なのですが、解約の立ち会い(お引っ越し時の)時には必ずお聞きすることの一つに、「入居中何か問題ごとは有りませんでしたか?」のご質問をすることにしています。

借主様は入居中は何かと「我慢」をされている事も有るかと思われます(何となく言い辛いし、クレームという程では無いので)

然しながら引っ越しが決まれば、何かと入居中で気になったことを教えて頂けることがしばしばです。そのような中で「上下階の音(足音など)」が実は気になっていた、と教えて頂けました。

【対策をたてる事に】

お引越しの後は当然に原状回復工事を行いますので、対策を実行するには最適のタイミング、という事ができます。簡単に申せば「如何に遮音出来るか」に係っていると思います。早速工事業者さんと打ち合わせ・相談です。

【最適の遮音効果の方法は】

前入居者様から教えて頂いた、天井からの「音」は中々防ぐのは困難という事が解りました。例え、天井に「防音材」を貼ったとしましても、効果はあまり見込めない、とのことでした。

従いまして、今回は「引っ越しした部屋」の床材を遮音効果の有るフローリングに変更をすることにしました。当該部屋の階下の方には、多分ですが喜んで頂けるもの思われますので。今後、上階の方が引っ越しされた際には同様のフローリング工事をすることにしました。

@音の問題は何処の賃貸住宅に於きましても、付いて回る中々難しい問題だと思われますね。

           

          

以下、2017.10.15付記載記事===========

【お隣様の声・音、解約立会時に伺いました】

お部屋の解約に際しまして管理担当者が立会うのですが、基本的には原状回復工事の費用負担割合の相談が「主」にはなります。

ですが、

退去される方に何時もお聞きしていることが有ります。

それは何か、

と申しますと「入居されてる間、何か不都合な事は無かったですか?」という事柄です。

あまりに酷い場合には当然、入居期間中にクレームとして上がってくるのですが、まあまあ許容の範囲内の場合にはトラブルも嫌ですので黙っておられるケースも結構ございます。

そこで、その辺の事を退去時に伺う訳であります。

既に引っ越しが終わった後ですので、本当の事がお聞きできるチャンスでも有るわけですね。

今回のケースもその時のお話でした。

【オーナー様と相談し防音対策工事を実施】

お隣同士、先方の音が聞こえると言うことは、当然、自分たちの音も聞こえている、ということになります。

やはり、くつろげないですよね。

そこで、原状回復工事のついでに修繕工事をいたしました

エイセンハウスが提案しています「+1(プラスワン)」でも最高の価値が有る事柄かと思われます。

以下の写真は施行の様子です。

方法としましては当たり前のことですが「壁に防音効果」を持たせるという考え方での工事となります。

@まず初めは、壁の中に有ります「真柱」の隙間を「防音シート(写真の白い物)」で埋めます。

               

@次に今回の「主役」の防音材の出番です。どのような物かと申しますと「鉛の薄いシートを石膏ボードで挟んだ物」を真柱に取り付けをします。 結構な重量ですが真柱がシッカリしれいれば大丈夫。四角く「黒い」ものが鉛シートです。

            

               

@壁一面にこの石膏ボードを貼ります。

               

@その後はクロスを貼って終了です。       

                     

此処まで対処して頂けましたら今後は大丈夫。

安心して新しい入居者様を迎えすることが出来ますね。

オーナ様有り難うございました。

@因みに下記は今回使用しました材料のカタログです。

              

更新日時 : 2018年06月18日 | この記事へのリンク : 

家族信託制度の理解その3(重要テーマになるかもしれません)

”イメージ写真は「お茶の水女子大学正門」の様子です”

65歳以上の高齢者の4人に一人は、認知症及びその予備軍になると言われております。

嫌な話で大変恐縮では有りますが、もし、自分の親が認知症に成ったら!?遺産分割はどうするのか!?一つ間違えますと「争族」となりかねません。

そのような事柄を踏まえまして財産管理・遺産承継の手法となりうる【家族信託】とは、に付きまして記載したいと思います。

まず信託には民事信託と商事信託とがあります。世間で良くいわれております「信託」とは信託業法で規制された受託者、主に信託銀行等行う信託のことで、当然にそこには「報酬(営利が目的のため)」が存在します。

其れとは別に誰でもが受託者となれる民事信託は信託業法の適用はありません。要は「家族のために行う信託」と言えると思います。この事柄が【家族信託】と呼ばれる所以かと思われます。

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以下は2018.1.17付文書です。

信託契約後に作成されます「信託不動産の登記簿の記載例」を掲示してみました。

@ご説明をして参ります。

下記の図は「信託不動産の登記簿記載例」です。

順を追って見ていきたいと思います。

【所有者のこと】

水色のラインが引かれている所に記載されています方(山田父郎様)がこの不動産の所有者様です。

従いまして権利部(甲区)の欄に記載されています(所有権に関する事項欄)

【信託契約を締結しますと】

例えば「山田父郎様」が長男の「山田子太郎様」に信託を依頼した場合、形式的に権利部の欄に「山田子太郎様」の名前が記載されます。

下記例での「黄色のライン」及び「黄色吹き出し中の説明」になります。

【信託目録とは】

信託契約の概要の表示となります。

信託目録欄の水色ラインと丸く囲った部分は、従来の所有者様(山田父郎様)が記載されます。

その下の部分(黄色いライン部)には受託s者であります「山田子太郎様」の内容が」記載されます。

【名義が変わって気になることの一つに税金は】

下記、信託目録欄の「赤く丸」をした所に説明があります。

内容はと申しますと、仮に、

委託者(山田父郎様)=受益者(山田父郎様であれば「贈与税」も「不動産取得税」も課税はされません。

【信託条項には】

幾つかの内容が記載されます。

1.信託の目的。

2.信託財産を管理する方法。

3.信託契約の終了事由。

4.その他。

@信託其の物の考え方は意外とシンプルだと思われますが、前回にも触れました様に家族信託という考え方は、始まって間もない事柄でありますので、実際の活用には専門家のアドバイスは必須であるものと思います。使い方次第では今後大変有望な法制であると考えられます

@尚、本ブログ内容には、宮田総合法務事務所、代表司法書士 宮田浩志先生著「家族信託、まるわかり読本」の内容を参考にさせていただきました。

『小日向2丁目公園ブログお目通し頂ければ』

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_112039.html

          


更新日時 : 2018年06月17日 | この記事へのリンク : 

家族信託制度の理解その2(重要テーマになるかもしれません)

”イメージ写真は小石川5丁目の小石川図書館の外観写真です”

65歳以上の高齢者の4人に一人は、認知症及びその予備軍になると言われております。

嫌な話で大変恐縮では有りますが、もし、自分の親が認知症に成ったら!?遺産分割はどうするのか!?一つ間違えますと「争族」となりかねません。

そのような事柄を踏まえまして財産管理・遺産承継の手法となりうる【家族信託】とは、に付きまして記載したいと思います。

まず信託には民事信託と商事信託とがあります。世間で良くいわれております「信託」とは信託業法で規制された受託者、主に信託銀行等行う信託のことで、当然にそこには「報酬(営利が目的のため)」が存在します。

其れとは別に誰でもが受託者となれる民事信託は信託業法の適用はありません。要は「家族のために行う信託」と言えると思います。この事柄が【家族信託】と呼ばれる所以かと思われます。

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以下は2018.1.16付文章です。

第2回目は

「資産(財産)で揉めさせないために」と題して記載します。

【資産(財産)で相続人間でも揉め事解消に】

第1回目でのケースでは委託者Aで受託者Bは長男、受益者Aの想定で信託契約を締結する、というシナリオでした。

しかし実際には次男のCの存在がありました。

このケースで、相続人はAの配偶者、長男のBと次男のCの合計3人となります。

ここで委託者Aの思いは財産(自宅とアパート)の全てを長男であるBに譲りたいと思っています。

【現行の法律の下では】

現状考えられます手段としましては、生前贈与が思い浮かびますね。

但し、贈与ですのでかなり高額の「贈与税」が課せられてしまう可能性が大と思います。

もう一つの手段としましては遺言による贈与(遺贈と言います)が考えられますが、次男Cには相続人には最低限の相続する権利(遺留分)を有していますので「遺留分の減殺請求」を行使される恐れが残っています。

全て長男のBへの思惑通りには行かない可能性は高いものと思われます。

想像ですが多分「揉め事」の回避は難しいと思われます。

【家族信託にしてみたら】

では、家族信託を利用した場合ではどうでしょうか。

まず、財産である自宅とアパートを委託者Aの所有から切り離し長男Bに委託し自分(A)は受益者となります。

Aの持っていた所有権は「名義」と「受益権」との2つに分かれることとなります。

「名義」は」長男のBに受益権はAに生じます。

ここで、もう一つの工夫を考えます。

Aさんには申し訳ないのですが、仮にAさんが亡くなった場合の「二次受益者」を奥様と決めておけば「受益権」は奥様が引き継ぐことが可能となります(遺言代用信託)

【民法との違いは】

民法では「妻に譲る」と、までしかAさんの意思は反映出来ませんでしたが家族信託では、の特徴で「三次受益者」として例えば長男Bを指定することも可能になります。

前回ブログでも記載しましたが「Aさんの意思を反映できる」所以がここにあります。

これは改正されました「信託法」に因り生まれた新しい仕組みです。民法では「所有権」が移行しますが「信託法は名義」の変更となるので「意思の反映」が可能、と言う考え方なのだと思われます。

【まだ新しい考え方なので】

まだ新しく出来ました法律のため判例などの積み上げが出来ていないことも事実と思います。

また、今回問題にしてきまして次男Cの「遺留分減殺請求」の権利に付きましても封じ込めが出来るか否か、専門家の意見も分かれているそうです。

しかしながら、本制度は状況に応じて活用が出来るものと自分は考えております。

『小石川5丁目の公園ブログお目通し下されば』

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_111686.html


                       

            

更新日時 : 2018年06月16日 | この記事へのリンク : 

家族信託制度の理解その1(重要テーマになるかもしれません) 

”イメージ写真は通称「さくら並木通り」播磨坂の住宅街の様子です”

65歳以上の高齢者の4人に一人は、認知症及びその予備軍になると言われております。

嫌な話で大変恐縮では有りますが、もし、自分の親が認知症に成ったら!?遺産分割はどうするのか!?一つ間違えますと「争族」となりかねません。

そのような事柄を踏まえまして財産管理・遺産承継の手法となりうる【家族信託】とは、に付きまして記載したいと思います。

まず信託には民事信託と商事信託とがあります。世間で良くいわれております「信託」とは信託業法で規制された受託者、主に信託銀行等行う信託のことで、当然にそこには「報酬(営利が目的のため)」が存在します。

其れとは別に誰でもが受託者となれる民事信託は信託業法の適用はありません。要は「家族のために行う信託」と言えると思います。この事柄が【家族信託】と呼ばれる所以かと思われます。

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以下は2018.1.15付ブログです。

家族信託制度ご存知でしょうか。

以前にも本ブログでご紹介をさせて頂きましたが、オーナー様の重要なテーマになるかもしれませんので、今回再度取り上げてみました。

この制度はオーナー様の重要テーマであると思われます「資産管理と承継対策」に成り得ると考えられます。

少々長文になりそうですので、今回と次回の2回に分けまして記載して参ります。

今回の大きなテーマは【資産(財産)を凍結させないために】

【以前までの考え方】

資産(財産)が凍結になってしまう原因は、オーナー様の「意思表示」が出来なくなってしまうことと思います(認知症などで)

少子高齢化の「高齢化」の現象が現れるわけですね。

従来ですと「後見人」制度を活用し、例えば長男の方が後見人となる道がありました。

しかし、後見人には別に「監督人」が家庭裁判所から選任をされ後見人を監督をすることになります。

後見人は現在の資産(財産)をただひたすら保全するダケの行為しか許されません。

新たな投資・借金・不動産購入等は全てNGですので、所有者様が亡くなるまで一切手を付けることが出来なくなります(改善も含めた)

従いまして完全に「凍結状態」となってしまいます。

【家族信託の考え方】

信託とは簡単に申しますと「信頼する人に行為を託す」ということと思います。

そして私が考えます最大の利点は「自分の意思が反映出来る」ということと考えます。

要は自分が「意思表示」が出来なくなった時、誰に「運営」を任せて、自分の意思を反映させるかの選択と思います。

託す資産(財産)は種々有りますが今回は「不動産(賃貸住宅)」がテーマです。例を挙げていきたいと思います。

オーナーA様は自分の今後の事を考えた末、長男Bと「信託契約」を締結することにしました。

ここで、信託契約時に於けます各人の呼称につき説明したいと思います(賃貸住宅の信託契約)

@オーナーA様(お願いする人)=委託者と呼びます

@長男B(お願いされた人)=受託者と言います。

@運営益を受ける人=受益者と言います。

⁂通常は委託者=受益者となるのが普通の考え方と思います。

【信託契約すると謄本上はどうなるのか】

委託者A、受託者B、受益者Aとして賃貸住宅の信託契約が締結されたと仮定します。

この時、賃貸住宅の「所有権」は名義と受益権の2つに分かれます。名義は長男Bに渡り受益権がAに生じます。

登記権利者は長男Bなのですが移ったのは「名義」ダケなので、この段階での税金(贈与税等)の発生はありません。

【信託契約のメリットは】

仮に契約締結後に委託者Aが意思表示が出来なくなった場合、受託者B(長男)の判断にて、このまま運営していくのか、それとも委託者Aのために売却し何等かの費用に充てるのかが可能となります。

結果「凍結状態」が回避されることとなります。

【万一心配であれば】

信託契約の内容ですが全てOKという事も当然可能ではあるのですが、「此処まで」とか「この事と、この事」というように委託する内容の限定も可能です。

ご自分の「目の黒いうち」にどうするのか!?を反映出来る方法の一つと考えます。

@以下は家族信託に関します以前のブログです。

平成28年7月24日ブログ

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_110397.html

平成28年7月4日ブログ

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_110012.html

第2回目は

「資産(財産)で揉めさせないために」と題して記載して参ります。

『小石川3丁目公園ブログお目通し下されば』

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_112583.html

 

                 

          


更新日時 : 2018年06月15日 | この記事へのリンク : 

「修繕積立金の増額」今回の総会で重要な議題に。  

”イメージ写真はエイセンハウス店舗前春日通りの様子です”

毎年のことですが6月は種々の「総会」が開かれる総会月となっていますね。分譲マンションの管理組合の総会もこの頃に開催されるようです。

本ブログでもご紹介して参りました通り、最近の新築マンションでの「修繕積立金」設定金額が「高額」になっているという事実を紹介しましたが、とうとう我が身にも及んで来てしまいました。

我が家のマンションは築後16年程経過しているのですが、今回の総会に「修繕費の値上げ」の議題が上程されています。その金額は一律全員現在よりホボ3倍程度となっていました。

理由は、長期修繕計画を策定したところ現在の「積立金」の儘では計画に沿った修繕工事の費用がショートするという、シュミレーション結果が出たためでした。

確かに年限が経過しますと、そこかしこに「ガタ」が来てしまう事は理解出来ますので、修繕は必ず行なわないといけないと思います。資産価値を保つ上でも大事ですが、何と言いましても「安心・安全」の方が優先をされると思いますので。

では、そこで「どの程度の・何処の箇所が・どの程度の費用が」という事が最近の新聞記事でも問題として取り上げられています。多分の話で恐縮では有りますが、管理組合様の多くは「素人の集団」ではないでしょうか。かく言う私目のマンションの管理組合も”御同様”でございます。

今回頂いています総会資料の長期修繕計画の費用項目の中に、本計画にかんする「コンサルタント会社」への支払金額も記載をされていました。結構な金額が提示をされていました。素人集団ですのでコンサル会社の意見を伺う事自体はOKと考えますが、そのコンサル会社自体の信用性は??^^考え出しますとキリが無くなりそうですね。

では、どうしたら良いか、、最低2社様からのご提案を頂くべきと考えます。

それも「時間的余裕を持って」が非常に大事な事と思われます。相当な金額を要する工事となると思いますので、組合人様同士で意見交換が出来る時間が必要と思います。

本ブログでも賃貸住宅経営のオーナー様に「長期修繕計画は必要です」のタイトルで記載しましたが、区分所有の分譲マンションでは、皆様の意見の集約には相当の時間を要するものと思います。従いまして大規模な修繕工事の場合には2〜3年の余裕を持った話し合いが大事になるものと思います。

@最近、修繕工事・管理費の値上げ記事が多く目に付くようになってきました。昨今の人手不足の理由も絡み一部の築年限経過マンションでは、修繕工事費用の捻出も出来ない状態の様ですね。本ブログでも今後この問題を取り上げていこうと考えております。

         

【管理費増額などの関連ブログ】

http://www.eisen.ne.jp/blog_eisen_1_id_114100.html 

更新日時 : 2018年06月14日 | この記事へのリンク : 

相続登記義務化に。所有者不明土地の課題は『リライト記事』 

”イメージ写真は音羽の鳩山邸庭園のようすです”

今日日、全国的に所有者不明(持ち主不明)の土地が増えてきているそうです。今後も増加傾向のようですね。

所有者不明の土地が増えないようにするにはどうしたら良いか、良い方法を皆で考える必要が出てくるものと思います。

【持ち主不明の土地が何故、問題に】

例えば、公共的な工事を行場合でも持ち主不明の時は利用が出来ないことになります。いかに行政といえども勝手には利用は出来ません。東日本大震災の際にも住宅の高台への避難が、持ち主不明の土地のために移転への大きな障害となった様です。

【土地は欲しくは無い財産なのでしょうかね?】

相続のご相談を受けていますと、相続財産の中での「不動産(主に土地)」の割合が増えていることが解ります。特に「土地値」の割合が多く占められていると思われます。

そのような状況にもかかわらず土地に関する感覚が変化して??

では無いようですが^^^。

持ち主不明の土地になるキッカケの主なものは「相続」のようです。売却可能(相場値段で)だったり賃貸出来る等の場合には、当然継いでも良いな!と考えますが、何等の利用も出来なさそうな物は「負の遺産」と思われてしまうのでしょう。

結果、誰にも相続されず放置されてしまう事と思われます。

【登記はしなくてもOK!?】

所有権の登記は「義務」ではありません。売却の予定が無かったり、遺産分割協議がスムーズに行われない場合等、とりあへず其の儘にしておこう!と考える方々が多いのも事実ですね。

放置していても遺族の方には何らの実害もないのですから。そのうち代替わり等が進むことになりますので、殆どが何等の利用も出来ない「土地」と化してしまう事となります。

以下は2018.3.5付・日経新聞の掲記事です。

     

以下は【2018.1.19付掲載ブログ】==========

ここに来まして「相続税法」の見直しが検討をされているようです。内容につきましては今後のブログにて記載して参りたいと存じます。

配偶者の方が引き続き居住していかれるよう配慮されていたりで、良いと思われる内容にもなっているような気がいたします。

【相続税法が改正されたとしましても、?】

多分ですが今回の改正内容を拝見しますと、流れ的には「良い」方向性にはなっているような気はいたします。

配偶者様の権利が新設をされたり、被相続人様の生前の身の回りのお世話をされた方の評価も、考慮される方向とかで全体的には良い方向性だと感じられます。

しかしながら、折角「良い流れ」になろうとしていますのに、その流れに「棹差す」事柄は前もって無くしておく必要があると思います。

【棹差す要素とは】

ズバリ!「不動登記」問題と考えます。今現在で申し上げますと、登記するかしないかは「任意」であり義務でもありません。では何故?登記を勧めるかは?それは「対抗力」が有るからです。今回は「対抗力」に付きましてはカットいたします。

【不動産登記での問題は】

簡単なお話で恐縮ですが、要は現在の所有者様と登記名義人様とが一致していないことです。では何故?一致していないと「不都合」が起こるのか!?が問題なのですが「不都合が無い」こともございますので、「無い」場場合かごら説明したいと思います。

【不都合が無い場合とは】

これも至極単純簡単な事柄で、現在、居住されている方が将来的(永遠に)に現在と同じ生活を維持継続されていくことができれば、何等の問題も起こりようもございません。でも、それは無理と思わ割れますね。人は何時かは亡くなるものですので。

【不都合が生じる場合とは】

ご売却や生前贈与又は子供たちへの相続のご相談等を受けまして、最初の関門は「名義人様が祖父・祖母」の儘の状態が多い事ですね。

また、ご家族構成などのお話を伺いますと、祖父又は祖母様のご兄弟が大勢いらっしゃる事も多いですね。

前述の内容で不都合が生じやすい事柄は、

1.当該不動産の権利(所有権)を有すると思われます方が「多数」いらっしゃること(例:甥・姪・孫等々で)

2.その方たちの住所が不明の場合が多いこと(音信不通等で)

3.生存不明な場合(お付き合いが殆ど無いので)もあること。

4.その他。

司法書士さんらに依頼をしまして相続人様関係を当たっていただくのですが、なかなか、の場合が殆どですね。仮に見つかった場合でも、費用的・時間的にかなりの労力が必要となってきます。

【可能の様であれば早目の対策をお奨めいたします】

親戚のお付き合いも段々と希薄になって来ているようです。

関係される方も亡くなっていかれると思います。嫌な話をするようで大変申し訳ございませんが、解っておられます方々がご存命のうちに何等かの手立てをされたら如何かなと考えます。

私目の小学校からの友人も結局、相続人様「無し」の状態となり結果⇒国庫へとなってしまいました。

【空き家対策の一環でも有るようです】

新聞記事を読みますと「空き家対策」も兼ねているようですね。確かに最近「空き家」の話題が多いのも事実です。勿体ない、のもございますが「不用心」でもあります。

先祖代々受け継いで来ました財産(資産)です。チョットした手続きをすることで更に承継していければ大変GOODと思います。

2018.1.19付、日経新聞記事

 

更新日時 : 2018年06月13日 | この記事へのリンク : 

新法施行前『許可なし施設』淘汰の効果の現れか?

”イメージ写真は防犯の要、富阪警察署外観です” 

いよいよ本年6月15日より所謂「民泊新法」が始まります。民泊新法:正確に申しますと『住宅種希薄事業法』と言います。

この法律が始まりますと、今までOKであった「民泊施設」も法に則る規定が満たされない施設は「許可なし施設」との扱いになってしまいます。

我が文京区でも住民の方々不安を感じていると想像されます。

その様なことも有りまして、各自治体では独自の条例を定めることが出来るような仕組みになっています。

文京区の公式HPにも「文京区住宅宿泊事業ハンドブック」というガイドラインが掲載されていますので、是非ともご覧になっていただければと思います。

また、今月号のエイセン通信には「ハンドブック」を同封にてご郵送させて頂いております。

【新法施行の効果の現れか!】

本日の日経新聞(2018.6.9)に民泊仲介世界最大手の米エアビー&ビーが、法の施行前ですが許認可の無い国内民泊施設の予約取り消しを行い、その影響が広がっているという記事が掲載をされていました。

日本に来る予定をしていた方や家主(貸主)様には大変な戸惑いが有るものと想像されますね。

【相当数の解約の恐れが有るそうですね】

新法施行後の予約件数は6月末までで4万件、年末までとなりますと、何と15万件の予約が既に有るそうです。

その全てが取り消し案件と有る訳ではないそうですが、6月の月内だけでも3万件超の解約の恐れが有るそうです。

【新法のルールに則る届け出状況は?】

民泊事業を開始するには種々の届け出等の手続きが必要となっています。その届け出の受付が本年の3月半ばころか始まっていますが、状況を見ておりますと「低調」の様です。各事業体の方々、様子見の様かもしれませんね。

以下は本日の日経新聞に掲載されていました記事の内容です。

        

更新日時 : 2018年06月12日 | この記事へのリンク : 

『相続トラブルの80%』どの様なケースで起きるのか! 

”イメージ写真は後楽園の東京ドーム球場です” 

´△筏載して参りましたが、最終では注意すべき基本的な事柄に付きまして記載して参りたいと思います。この注意点は本ブログにても以前より取りあげまして説明させて頂いています事項ともなります。

【(1)被相続人様の財産は自由に処分できるのですが、、】

誰しも自分の財産は自由(当然ですが)に処分できるとされています。

ただ、完全に自由化しいてしまいますと、全く相続が出来ない相続人様が出てしまう恐れがあるために、一定割合を決め兄弟姉妹の法定相続人を除く方には、相続する権利が与えられています。

【(2)上記(1)の説明】

(1)での一定割合の権利を、以前のブログでも何回かご説明させて頂きましたが「遺留分」と言います。

つまり、一定額(遺留分)を超えない範囲内であればOKだという事が言えると思います。

遺言書の作成には”相続トラブル防止策”としまして、この遺留分の侵害には充分なる注意・考慮が大事になってくるものと思われます。

@なかなか今日日では無理なのかもしれませんが、相続人様が遺留分の受け取り断れば100%自由には出来ますが。

【遺留分の侵害をされた法定相続人様の権利は】

遺留分を侵害されていることに気が付いた法定相続人様は、遺留分減殺請求という手続きにて自分の権利分の請求が可能となります。

従いまして当然に”トラブル”が発生することが予想されますね。

@遺留分の請求はいつまで出来るか。

(1)遺留分が侵害されていることが分かった日から1年以内まで。(2)相続が開始されてから10年以内。

どちらにしましても、トラブル回避目的であれば充分な配慮が必要であると思われます。

            

更新日時 : 2018年06月11日 | この記事へのリンク : 

『相続トラブルの80%』どの様なケースで起きるのか! 

”イメージ写真はエイセンハウスのロゴマークです”

前回事例のお浚いを【事 例】Aさんには3人の子供さんがいます。長女・次女は既に所帯をもちマンションで生活をしています。三女はと申しますとAさんと実家にて同居中です。Aさんの配偶者(夫)は既に他界しています。このような状態でAさんは、将来的に相続争いが起こらないために、生前に何をしておくべき、何をしておいたら、良いのでしょうか⁉

【(1)相続財産の調査(可視化)をしましょう】

生前に何を」しておくのか、おくべきかを考える前に、まず、自分の資産について調べることから始めたら、と思います。果たして、何が、どの位有るのか、可視化(見える化)が大事になるものと思います。

尚、相続財産には以前にもブログにてご紹介させて頂きましたようにプラスの財産とマイナスの財産とがあります。可視化によりヒョットして「相続放棄」させた方が賢明、なんてことにもなりかねませんね。

『プラスの財産とは』

どのような物があるでしょうか。

◎自宅使用の不動産(土地・建物)。

◎賃貸住宅などの事業用不動産。

◎他人から借りている土地=借地。

◎現金・預貯金や小切手などの有価証券・株券(上場株は勿論、会社経営の場合の自身の持ち株)。

◎自動車・貴金属などの動産(今流行りの「お宝」などの骨とう品も)などがプラスの財産に含まれると思います。

『マイナスの財産とは』

では、マイナスの財産とは^^^。即思い浮かぶものは、、

◎借金・住宅ローン残・未払い中の税金などと思われます。

また、ご本人様には大変恐縮ではありますが、家族に内緒になっていた「借財」なども、亡くなった事が判明した段階で督促、の事態になることも有りますので、念入りの調査が大事になるものと考えます。

【(2)遺言書の作成をお奨めします】

本ブログでも何回か遺言書に付きまして記載して参りましたが、はやりトラブルの防止には遺言書の作成は有効と思われます。

”誰が何をどの位受け取るか”を明記できるのが良い事と思われます。

では遺言書の種類は?と申しますと以前にもご紹介させて頂きましたが、以下の3種類があります。

(1)自筆証書遺言:財産所有者自らが作成する遺言書のことです。(2)公正証書遺言:公証役場の公証人と言われる人と共同で作成する遺言書のことです。

(3)秘密証書遺言:遺言内容は「秘密」にしつつ、公証人と証人2人以上に遺言書の存在を証明してもらう遺言書のことです。

(1)(3)は形式に万一不備が有る場合には「無効」となってしまう危険性があります。

従いまして効力の確実性に優れていると思われます『公正証書遺言』の作成が良いと思われます。

【(3)生命保険への加入も検討材料に】

今回のケースのように法定相続人様が複数人で、尚且つ”主な相続財産が不動産ノミ”という場合には、相続時の分割に際し不平等にならないようにするため、他に遺産や現金が残せる工夫が必要と思われます。

その方法の一つに生命保険の活用をお奨めいたします。

生命保険は民法上受取人の固有の財産とせれていますので、原則、遺産分割の対象とはなりません。

さらに、非課税対象枠が定められています。『500万円×法定相続人数』までは非課税となります。

今回のケース、法定相続人様は3人ですので「1,500万円」までは非課税となりますね。

次回では基本的な注意点に付きまして記載して参りたいと思います。

          

              


更新日時 : 2018年06月10日 | この記事へのリンク : 

『相続トラブルの80%』どの様なケースで起きるのか!  

”イメージ写真は教育の森公園の風景です”

ブログタイトル『相続トラブルの80%』の内容はと申しますと、「司法統計年報(平成27年度版)」が裁判所から発表されたそうです。

それに因りますと遺産相続トラブルは年々増加傾向とのこと。更にその資料のうちトラブルが 調停などの手続きを経て解決成立した件数を調べたところ、調停等の件数の76%(約80%)が遺産額は5,000万円以下であったことが分かったとのことでした。

昨今の地価の上昇傾向を考えれば「誰でもが」この遺産額に相当するケースに当てはまり、誰でもが「トラブル」の対象になっている、と言えると思います。

今回は某事例を基に、相続争いを防止できる3つの基本的な対を3回ほどに分けまして記していきたいと思います。

尚、記載します内容はエイセンハウスの提携税理士事務所発行の「相続贈与マガジン」に記載されています内容を準用しております。

まずは事例を前もってお示しさせて頂きます。

【事 例】

Aさんには3人の子供さんがいます。長女・次女は既に所帯をもちマンションで生活をしています。三女はと申しますとAさんと実家にて同居中です。Aさんの配偶者(夫)は既に他界しています。

このような状態でAさんは、将来的に相続争いが起こらないために、生前に何をしておくべき、何をしておいたら、良いのでしょうか⁉

この続きは次回△如

更新日時 : 2018年06月09日 | この記事へのリンク : 




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