『所有者不明土地対策＆放置空き家対悪』解消に向けて。ルール変更で「土地の利用円滑化の促進を図れるか！？」

本ブログにても所有者が直ちに（不動産登記簿に因る）判らない土地・所有者が判っても所在不明で連絡が付かない土地、所謂：「所有者不明土地」に関し記載しましたが、漸くのことですが昨年（令和３年）の国会でこれらの問題解決のため、民法及び不動産登記法の改正が行われました。尚、施工ですが令和５年４月から段階的に行われるとのことです。

日本全国で所有者不明の土地は、国土の約２２％（九州本島にも匹敵する）を占めるとも言われていますが、今般の法改正に因り多少でも「土地活用の円滑化」が図れれば良いと思われます。ただ、法改正は行われましたが、今後、私自身も含めて「高齢化」が進み不明者の増加が当然に考えられ、ますますこの状態の深刻化が予想されます。従いまして、その解決は喫緊の課題であると思われます。

では、令和３年４月に改正され同月に公布されました、民法及び不動産登記法について改正（見直し）箇所を含めまして記載したいと思います。

【不動産登記法の改正（見直し）について】

（１）相続登記申請の義務化
■そもそも、不動産登記法の改正（見直し）が議題（話題）になったかを考えますと、所有者不明となるキッカケは！？「相続時」に発生が多分？殆どと考えられます。では何故なのか？
・相続登記申請は任意で、且つ申請しなくとも相続人に不利益は無かった、又は少なかった。
・相続した土地の価値が乏しく、売却も困難、手間や費用を掛けても、の意欲が湧きにくい！

等々がこれまで指摘されてきたようです。その結果が、国土の約２２％も占めるように。今回の改正（見直し）は「任意」から「義務化」することで、更なる発生を予防しようとするものです。

■では、相続登記の申請義務についてのルールですが、
・基本は：相続（遺言も含みます）で不動案を取得した相続人は、その取得を知った日から【３年以　
　内】に相続登記の申請をすることが義務付けられました。
・（追加的ルール）遺産分割が成立したら：取得した相続人は成立後【３年以内】にその内容を踏ま
　えた登記申請をしなければならないこととされました。

（２）住所等の変更登記の申請の義務化
■登記簿上の所有者の氏名や住所が変更されてもそのまま放置された結果、所有者不明土地が発生してしまった。では何故なのか？
・住所等の変更登記の申請はこれまでは任意だった。しかも、所有者地震の不利益も少なかった。
・転居等の度、所有不動産について住所等の変更登記は負担だった。　などが指摘をされています。

■では、住所等の変更登記の申請義務についてのルールですが、
・登記簿上の所有者については、その住所等を変更した日から【２年以内】に住所等の変更登記の申　
　請をしなければならなくなりました。

（３）新たに罰則規定も設けられました
■上記（１）及び（２）とも「正当な理由」も無く義務に違反した場合には過料対象となります。

【民法のルールの見直し】
所有者不明土地の円滑な利用を進めるために、不動産登記法と共に民法につきましても改正がb為されました。所有者不明土地を如何に少なくさせるか、が主な目的と思います。

（１）土地・建物に特化した財産管理制度の創設

■所有者不明土地・建物の管理制度
調査を尽くしても所有者やその所在が分からない場合には、裁判所にその利害関係人が申し立てることに因り、「その土地・建物の管理を行う管理人」を選任してもらうことが出来るようになります。

■管理不全状態にある土地・建物な管理制度
他人の権利・法的利益が管理不適当により侵害される恐れのある土地・建物について、裁判所に利害関係人が申し立てることに因り、「その土地・建物の管理を行う管理人」を選任してもらうことが出来るようになります。

（２）共有制度の見直し

■今までも共有状態にある土地・建物について色々な問題が提起されてきました。その問題とは、所在等が不明な共有者がいる不動産を利用したり、又は処分したりといったことが出来ないことでした。そこで、共有物の利用や共有関係解消をしやすくなど、共有制度全般について様々な見直しが行われました。
・共有物を利用しやすくするための見直し：軽微な変更するための必要要件の緩和。
・共有関係の解消をしやすくするための新たな仕組みの導入

相続登記の義務化が一つの契機として、今までは到底無理！と思われて長年にわたり「放置」されていた不動産取引が、促進される可能性が出てくるのでは思われます。見直しが決まりました事柄は順次施行されてきますので、大きな関心事であると捉えて行ければと考えます。

👇👇👇詳しくは以下の法務局民事局の資料（HPから参照願います）をご覧頂ければと思います。

■本ブログ関連した内容です。こちらもご覧頂ければと思います。

【この記事を書いた人】

エイセンハウス有限会社　代表　岡野茂夫

１９５２年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉（おかの＿えいせん）」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。１９８６年頃から春日通り収用計画（道幅拡幅工事）に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。１９８７年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社（商号は「岡埜栄泉」のエイセンから）設立。平成７年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。