賃貸管理業者・仲介業者へのquestion&answer【其の五:正当事由とは】オーナー様、更新時の退去願いは結構厳しいです!

本ブログのイメージ写真は我が文京区の案内図です(シッカリとエイセンハウスの場所も宣伝していますが)。ご案内の通りエイセンハウスは「春日通り沿い」で丸の内線の駅「茗荷谷駅と後楽園駅」のホボ、真ん中の立地となっています。従いまして、どちらの駅からも徒歩では10分~15分程度の距離となります。しかし、事務所前は「バス停」ですので都バスをご利用いただければ、どちらの駅からも「3停目」です(少々不便かと思われますがよろしくお願いいたします)。

『余談とはなりますがご参考までに:エイセンハウスは茗荷谷駅と後楽園駅とのホボ中間点です。ではどちらからが便利、又は「楽」かと申しますと、、茗荷谷駅からが「楽(徒歩の場合)」だと思います=その心は!?=茗荷谷駅からは平たんな歩道で、後楽園駅からだと急ではありませんが、、結構長い距離の坂道を登って頂くこととなります。従いまして茗荷谷駅の方がお奨めと思われます。​​​​​』



さて、いつものことながら前置が長くなり申し訳ございません。👇👇👇本文に入りたいと思います。


不動産管理会社・仲介会社には、それこそ日々色々なご相談事・ご質問等々が毎日のように舞い込んできます。当然の事ですがあまり欲しくはない「苦情」も沢山ございます。また、最近ではコロナ禍で「巣ごもり状態」を余儀なくされています、入居者様からは「本当にチョットした小修繕依頼」また「生活音と思われます音の苦情」等など、結構、増えてきています。



今回【其の五】のテーマは前回【其の四】での更新に関します(纏わる)ご質問の続きを記載したいと思いいます。今回はオーナー様の「賃貸契約を引き続き継続したい」との意向とは違い、更新時期(契約の満了)をもって『終了(何らかの事由があるので)』したいのだが、、どうすれば?の、、事柄となります。尚、今回も形式的にはクエスチョン&アンサー形式にて記載して参ります。


①question:何時もの通りの2年間契約で部屋を貸していたのだが、今回は契約の期間満了をもって賃貸契約を終了させたいが、このような場合はどのようにすれば良いのかな?手続きなどは?  

answer:内容としましては「更新の拒絶」となると思われます。その手続きとしましては『ア』契約期間満了の少なくとも6ケ月前までの間に、借主様に契約の更新は出来ません、と通知をすることが必要です。『イ』たとえ通知を出したとしましても、契約期間満了後も借主様が引き続き部屋の使用をしている場合には、オーナー様は速やかに異議を述べる必要があります。また、手続きをスムースに進めるためには、なるべく早め(できれば1年間ほどの余裕をもって)の通知が望まれます。借主様にも大変重要な事柄ですので。

『我々のような管理業者が前述のような場面に遭遇する多くのパターンは、オーナー様に更新後の賃料等の条件確認の際に突然、「今回は更新せずに期間満了で契約を終了したい」と言われることです。オーナー様にも種々のご事情も有ろうかとは思いますが、手続きは出来ますが、、結果は、なかなか難しい問題がございますので、早目早目のご計画が何よりも大事だと考えます。また、今回のような更新拒絶で契約を終了させるような場合には「正当事由」があることを要すると思われます』


【正当事由の考え方は=構成要素の基本的部分と補完的部分とを総合的に勘案して判断する】

■基本的要素:建物の貸主・借主がその物件(建物)の使用を必要とする要素。

■その他要素:1.建物の賃貸借に関する従前(過去)からの経過 2.建物の現在の利用状況
       3.建物現況 4.建物の貸主の借主への財産上の給付(所謂立退料提供の申し出)
       (上記1~4の内容がその他の要素である補完的部分にあたるかと思われます)

■基本的要素を中心とし、その他の補完的部分も含め総合的に判断し、お互いに納得出来る解決策を
 探すこととなると思われます。

【以上、文章化しますとこの様なことになると思いますが、貸主、借主双方で丁寧な相談・話し合いが非常に大事であると感じております】


②question:契約の満了の期日が迫ってきているので、今回は、建物も老朽化が激しく危ないこともあるので、契約を終了させて借主様には退去して欲しいが、どうだろうか?当然だが、貸主が使用することは有り得ないので、、必要性がない場合にはダメ(正当事由に当てはまらない?)なのかな?

answer:基本的な要素であるところの1つ、貸主使用の必要性を考えた場合には、原則論で言えば正当事由は認められないと思われますが、もう一つの要素「建物の現況」を考えた場合には、建物の倒壊の危険性・衛生面の悪さ等の事情に該当すれば、貸主使用(自己使用)の必要性が無くても、正当事由が認められる可能性があるとは思われます。


賃貸借契約(普通賃貸借契約)での貸主様都合での解約(解除)は、通常ではなかなか難しい問題が山積しております。どうしても、の貸主様のご事情も有ろうかとは思いますが、逆に借主様にとりましても大問題でもあります。従いまして、スムースに事を進めるためには計画を立てた上、出来る限り前もっての借主様への通知が、何よりも大事であると考えます。





【この記事を書いた人】
エイセンハウス有限会社 代表 岡野茂夫
1952年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉(おかの_えいせん)」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。1986年頃から春日通り収用計画(道幅拡幅工事)に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。1987年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社(商号は「岡埜栄泉」のエイセンから)設立。平成7年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。

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