改正民法施工後『賃貸契約時の保証』激変。。賃貸住宅の安定経営のため【保証会社の利用をお奨めいたします】

イメージ写真はエイセンハウスへの最寄り駅、丸ノ内線「茗荷谷駅」からのご案内図です。エイセンハウスの事務所は、何と!最寄駅からは少々遠くにございます。お客様には大変ご不便をおかけしますが、仮に徒歩でご来店の場合には、春日通りを後楽園駅方向に戻って頂く感覚で約10分程です。前日までのお約束が前提とはなりますが、茗荷谷駅までお迎えに伺うサービスも実施ておりますので、弊社営業担当と日時のお約束を頂ければと思います。是非ご利用して頂ければと思います。尚、お迎えサービス時のお待ち合わせ場所ですが、下記写真にてご確認お願いいたします👇👇

【茗荷谷駅の広目の改札口を出て頂きます】
           

【広い通り(春日通り)を後楽園駅に戻る感覚で30秒ほど歩いて頂きます】
           

【バス停と外食チェーンのサイデリアが有りますので、其処でお待ち願います】
           
【前日までに弊社営業担当者とお待ち合わせ時間等ご相談願います】


さて、ここからが本文となります👇

既にオーナー様にはご承知のこととは思いますが、2020年4月1日より、いよいよ改正民法の施行となります。今回の改正は何とおよそ120年ぶりの抜本的改正だとのことです。
大きく変わります民法のうち債権関係を規定する「債権法」が改正され、その項目は200にも及び、その改正は賃貸経営をされていますオーナー様にも直接の影響がございます。


既に改正民法が「賃貸契約」に影響する部分であります「契約中の修繕に関する件」及び「物件の一部滅失等による賃料の一部減額(主に部屋内の設備等の不具合等に因る)」に付きましては記載済みですが、この改正内容には「オーナー様ご自身が直接、借主様と話合い及び協議」をしなければならない事柄が含まれています。そこで、
改正民法施工後にオーナー様の賃貸不動産経営に影響を与えそうな項目の、主だった箇所を列記したいと思います。


(1)敷金の規定の整理
改正民法で敷金の規定が新設されました。


(2)契約期間中の修繕
改正民法で一定の場合に借主が修繕できる旨が規定され、借主が修繕を行う場合の協議などの手続き上のルールが規定されました(オーナー様自身にて借主との話し合いが必要となります)


(3)物件の一部滅失等による賃料の一部減額
改正民法の規定に従い、物件の一部滅失その他の事由で使用できなくなったときは、賃料が減額されることを確定的に規定されました(但し免責日数は設けられています)また、賃貸物件に一部滅失等があった場合、入居者様と修繕個所の確認・修繕手順・修繕日などの調整しなくてはならないルールが規定されました(オーナー様自身にてそれらの事柄について借主と話し合いが必要となります)


(4)物件の全部滅失等に因る契約の終了
改正民法で物件の全部滅失等による契約終了の規定が新たに新設されました。


(5)原状回復
改正民法で原状回復に係わる規定が新たに新設されました。なのですが、この内容は以前からもありました事柄が、ただ「明文化」されただけのことです。一例ですが、現状回復費用を敷金から清算する場合には「其の内訳」を明示することが必要となりました。当たり前といえば当たり前の話なのですが。

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👇ここからが、今回ブログのタイトルにも記載しました事項のご説明です。

(6)借主の債務の担保(賃貸契約での「保証」関係の項目です)
改正民法により、個人の保証人の場合には、「極度額」を定めなければ保証契約は無効となることや、情報提供の規定が設けられました。



 以下の2019年11月17日付、日本経済新聞記事でその内容が紹介されています。👇


 


改正民法での影響が出てくると思われます事柄を前述の通り、(1)〜(6)まで列記しましたが、之より本ブログのタイトルでもあります、前述『(6)借主の債務の担保』の内容に付きましてご紹介して参りたいと思います。


「借主の債務の担保?」簡単に申しますと、賃貸借契約に付きものの「保証人」についてですが、今回の改正で「保証契約」がどの様に改正されたかのご紹介ですが、ご紹介にあたりましては2通りの場合が考えられます。その2通りとは、
。横娃横闇4月1日以降からの新規契約時の場合。
既に契約中で2020年4月1日を跨ぐ更新契約の場合。が考えられますが順番にご説明して参りたいと思います。




【1】新規契約時の場合。

\茲此第一に申し上げたいのは今回の改正は「個人が連帯保証人になる場合」についてです。現在でも賃貸住宅等の契約の際には「個人の連帯保証人」での契約が大変多く行われていると思います。
また保証契約のもう一つの方法の「保証会社の保証契約」は後段でのご説明としたいと思います。


改正民法以前との「個人保証(連帯保証人)」の相違点を以下(ア)〜(エ)に記載しました。

(ア)以前では連帯保証人様の「保証額の限度額(一体幾らまで保証しなければいけないのか)」は決められていませんでした。極端に申し上げますと、例えば賃料10万円の借主様の滞納賃料が1ヶ月の場合に連帯保証人様は、当然ですが10万円の保証(支払)で済みますが、借主様が半年間や1年間も滞納が続いているような場合には、単純な計算ですが60万円〜120万円の滞納賃料の支払いを貸主様から求められることとなります。


そこで、今回の改正民法では、個人(連帯)保証人で賃貸契約を締結する場合には、(連帯)保証人様が保証する「最高限度額」を決めた上で賃貸契約を締結しなさい、ということになりました。ここで、借主様を募集するに際しては、以前からの賃料、管理費、敷金、礼金、駐輪場代といった賃貸条件を決める際に、(連帯)保証人様にお願いします保証額、所謂「極度額」をオーナー様に決めて頂けませんと募集に移れないのだと思います。
ここで重要な事は:極度額を定めなく契約締結した場合は保証契約は無効となりますが、貸主様と借主様との賃貸契約は有効となった場合、保証人無しでの賃貸契約となってしまいます。


(イ)保証人(連帯保証人)が負担する債務の元本の確定時期が決められました。例えば、保証人が破産開始手続開始決定や死亡または借主様の死亡時などです。改正民法以前では、仮に借主様が死亡した後も後始末等々が済むまでは、保証人様に其処迄の責任(保証)を問えたのですが、改正民法では借主様死亡時をもって保証人様の責任が終了することになってしましました。
ここで重要な事は:元本が確定する時期が明確に決められました。


(ウ)貸主様(オーナー様)への「義務」新たに追加されました。では、どのような義務が新たに追加されたのかと申しますと、(連帯)保証人様から貸主様に借主様の賃料、管理費、共益費等の支払い状況や、滞納金が有れば其の額等々借主様の債務額に対し、情報提供の請求があったときは、その情報を提供しなければならなくなり、その情報提供請求を(連帯)保証人様へ怠った等の場合には貸主様の立場はかなり弱くなるものと思われます。
ここで重要な事は:債務の履行状況に関する情報提供義務が課せられました。


(エ)上記(ア)〜(ウ)までは「賃貸住宅」の場合での民法の改正点です。では、店舗、事務所、倉庫などの「事業用での契約」ではどうでしょうか。結論から申し上げますと、上記(ア)〜(ウ)までの他にもう一つ新たな事項が追加されました。どの様な内容かと申しますと「借主様が契約の締結の前に自分の情報の提供義務」が課せられました。誰に提供しなければならないかと申しますと(連帯)保証人様になって頂きたい方にです。要は、自身の「資産内容や債務状況等」を説明し納得して頂かなくてはならなくなりました。この追加事項は結構のハードル高さと感じています。以下、内容です。
情報提供の内容
1.財産及び収支の状況(多分、バランスシートや損益計算書等を示す必要あり)
2.今回締結する賃貸契約外に何か債務が有るか、無いか。(有れば其の履行状況提示)
3.他、主債務の担保として他に提供又は提供しよとしてる場合の内容など。
ここで重要な事は:情報提供せず又は事実と異なる情報を提供した場合には保証契約を取り消せます。取り消し出来るのは(連帯)保証人様ですので、仮に賃貸契約が成立している場合には保証人様無での賃貸契約となってしまいます。



契約締結時に注意して頂きたいこと
通常、貸借契約書は1枚の契約書です。然しこの賃貸契約には「2つ契約」が含まれています。
1つは貸主様と借主様との「賃貸借契約」です。
2つ目は貸主様と(連帯)保証人様との「保証契約」です。
要は、1枚の契約書ですが実際には「賃貸契約」と「保証契約」の2本立てとなっています。今回の改正民法で例えば極度額を決めずに賃貸契約を借主様と締結した場合、どうなるでしょうか?
当然、極度額が決まっていないので「保証契約は無効」ですが、借主様と締結した「賃貸契約は有効」と、なってしまう可能性が出てきますね。充分な注意が大切です。



保証会社をお奨めする理由
今回の改正民法は「個人による保証」の改正になっており、「法人による保証」には関係は有りません。従いましてエイセンハウスでは「法人による保証」所謂「保証会社に保証を任せる」ことをお奨めしております。個人の因ります保証とは違いますので、一体「極度額」はどの位にしたら良いのか??などの迷いも無くなるかと存じます。賃貸契約期間中に万が一、借主様が賃料等を滞納されたような場合でも、保証会社が直接に督促などの業務を行いますので、その点でもオーナー様の負担は軽減されるものと思われます。



【2】更新契約時の場合。
新規契約時の改正民法後の「保証」に付きましては上記の如くですが、では、更新時での対応はどうでしょうか。
先ず、既に保証会社にて締結されています賃貸契約の更新は、当然に関係はございません。問題は個人に因りますところの「保証契約」についてです。

個人保証にて賃貸契約を更新する場合にも、再度、改めて「極度額(賃貸住宅系の場合)」の設定が必要かという問題が起きていますが、種々の研修会でもこの件は大きく取り上げれていますし、肝心の講師の先生(弁護士なのですが)の間でも「なかなか難しい問題が含まれている」とのお話でした。然しながら、過去の判例などに因る考え方で、既に民法改正前「個人(連帯)保証」は締結済みなので、例え、改正民法後に契約満了にて契約更新されたとしても、同じ賃貸借(物件)を対象の物にする更新契約であれば、改正前(旧法での)のルールで構わない、との見解の様です。



【3】改正後暫らくは?
ただ、今後、改正民法が施行され実際に運用になるに従い、種々のトラブルが発生するものと思われます。そのトラブルが解決され多くの判例の積み重ねで、漸く考え方が固まるのだろうと思います。暫らくは様子見の状態が続いていくのかもしれません。


【保証会社の仕組みに関しましてはこちらからご覧願います】


エイセンハウス最寄り駅:丸の内線「茗荷谷駅」徒歩約10分又は「後楽園駅」徒歩約13分
『茗荷谷駅からの道はフラットですが後楽園駅からは上り坂となります。さて、何方から?』

茗荷谷駅前にもバス停もございます。エイセンハウスには茗荷谷駅前バス停から3つ目の春日2丁目バス停でお降願います👇👇

             

             



我が街、我が区、文京区のマップを貼付しました。マップでもお分かり頂けると思いますが、何とも
緑、多いですよ。お子様連れのお散歩、のんびり、ゆっくり、お楽しみ頂ければと思います👇
     


【この記事を書いた人】
エイセンハウス有限会社 代表 岡野茂夫
1952年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉(おかの_えいせん)」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。1986年頃から春日通り収用計画(道幅拡幅工事)に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。1987年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社(商号は「岡埜栄泉」のエイセンから)設立。平成7年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。

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