不動産の評価『1物4価』?何なんだろう?!

”イメージ写真は後楽園駅歩道橋から眺めた「東京ドーム」全景です”

ブログタイトルをご覧頂き、何の事だろう?のご感想かもしれません。以前にも(何時かは度忘れしましたが)同じ内容でご紹介させて頂いたと思いますが、再度のご紹介と思います。

此処に来まして、何故か!?『評価・査定』のご依頼が続いております。自分自身(昨年、後期高齢者のお仲間入りを果たしまて)も含め今後の対策(相続・贈与・承継など)を考える際の一助となると思います。


【具体的には】

一物(一つの不動産です)の評価・金額を考える際の考え方(仕方)が4種類あります、ということです。従いまして一物、一つの不動産に対しまして4通りの考え方による「金額(価格)」が存在します、という事になりますね。

へえ〜〜、と思われます方結構いらっしゃるかと思います。以下で4通りのご説明をと思いますが、その前に、、どの様な考え方?方法?などなど、少々お考えになってから続きをお読み願います。

この考え方は我々業者が、お客様から「うちの不動産の評価(査定)だけど、どの位の金額になるの?」などのお問合せの際に使用する考え方の一つです。

また、不動産は「土地と建物」ですが、今回タイトルの内容は「土地評価(査定する場合)」の際の考え方です。

【では、一物4価について】

少々、勿体ぶっての書き方になりまして申し訳ございません。

では、最初の4価の内の一つ目の価格(評価)の考え方は『路線価』という方法での評価です。釈迦に説法かと思いますが、相続税の申告に際し「土地」の金額計算上で、根拠となる数字ですね。

ではこの数字(金額)は誰が決めているかと申しますと 、その役所は国税庁(財務省)です。今日日、不動産取引が活発なようで、地価も高騰?気味なこともあり、お上(国税庁)も路線価のアップを目論んで、と思われます。アップすれば当然👉税収もアップ、ですからね。

もう一つ金額をアップしたい理由としましては、評価する上で「路線価」の金額が他の3価と比較すると「一番安い」と言われていることも、あるようで、、。

2番目の評価(査定)の考え方は『公示地価』と言う考え方です。皆様も新聞記事かで良く目にしているかと思います。

例えば、今年度の公示地価の日本一は「銀座の〇〇〇前で1屐察察察史円」と言う報道がされています。その金額が「公示地価」ですが、では又誰が決定しているかと言えば、今回は「国土交通省」です。そうなのです!お役所が違うのです。省益絡みますかね〜。

一般的な考え方ですが、金額は路線価は公示地価の8割程度と言われています。従いまして、計算方法としましては「路線価」を0.8で割り戻す方法で行います。

3番目の評価(査定)方法ですが、これは皆様が一番良く耳にされるかと思います。それは「相場」とか「時価」とか言われている方法です。少し以前では何等かの方法・考え方の根拠は確か有った、と記憶していますが現在では多分、、消え去ってしまっているのではないか、と思われますね。有るとすれば近隣での「取引事例」くらいですかね。

4番目の評価(査定)ですが、此処まで記載してきましたが、登場者で誰か欠けておられる方?いらっしゃいませんか?お気付きでしょうか!?^^^その通りです。

「ご本人様ですという事で4番目の方法は「ご本人様」の希望価格となります。

【実行する場合の最終決定金額は】

色々な資料を基に我々業者は評価(査定)をさせて頂きますが、最終結論は「ご本人様の希望金額」となると思います。ただ、ご希望金額と実際の感覚とは乖離している場合も見受けられますので、よくよくご相談された上での実行をお奨めいたします。




【この記事を書いた人】
エイセンハウス有限会社 代表 岡野茂夫
1952年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉(おかの_えいせん)」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。1986年頃から春日通り収用計画(道幅拡幅工事)に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。1987年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社(商号は「岡埜栄泉」のエイセンから)設立。平成7年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。

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