更新契約手続きの現場から一言『更新料頂きたいですね』　①

春先のシーズンもホボ終了し、また管理部門の更新契約業務もどうやら一段落の時期となってきました。

そこで今シーズンの「更新契約業務」から「更新料」の話題を取り上げてみました。

オーナー様にとりましても２年に一度のお楽しみ（借主様には大変不謹慎な発言で平にご容赦願います）ですね。

【まず、更新料とは】

一般的な解釈としまして申し上げるとすれば、

１．賃料の補充ないし前払い。

２．賃貸借契約を継続する為の対価等の趣旨を含む。

など、複合的な性質を有するものとされています。そして、建物賃貸借契約での多くの場合には、１～２ヶ月分の賃料相当額を借主様が支払うことになっています。

ただ、今日日では２ヶ月分は殆ど見かけなく１ヶ月分相当額が殆どと思います。

また、契約書の記載の仕方は「新賃料の１ヶ月分」という書き方が主流のようです。多分、更新時には賃料アップが見込めた当時の名残？かもしれません。　（賃料減額ですと更新料もダウンですね）

【更新料は必ず貰えるのかは？】

ここでオーナー様の「悲喜交々」が生ずる場合がございます。

何で？？かと申しますと、、、

初めから我々不動産業者に依頼していれば大丈夫な事、オーナー様自身にて契約を締結した為に起きてしまう事があります。特に「市販での賃貸契約書」を使用した場合に多発していますね。

それは「文言」です。市販の賃貸契約書の条項の中には「更新料」の部分が欠けている場合が散見されています。

そうです！　「更新料を支払う事」　という文言が無い場合、オーナー様は更新料は貰えないことになってしまいます。また、更新料は賃料の何ケ月分、という言うに金額が判明出来るような記載の仕方でなくてはならないと思います。

エイセンハウスでも途中から」オーナー様から」更新手続きを依頼されることが多いのですが、この「文言落ち」が結構な数、見かけるのが現実です。

一応借主様にお願いはしてみますが殆ど答えは「NO！」ですね。

【更新料を確保するには】

賃貸契約書に必ず「更新料を支払う事（金額も含めて）」を明記しておくことが絶対条件になります。尚、更新料の金額（何ケ月分）はその時々に因って決めることだと考えます。

尚、現在では１ヶ月分が妥当と思いますね。

【此処でチョット、イレギュラーな事柄で】

文言ですが、もう一息踏み込んでみましょう。「更新」には２種類がございます。

１つ目は「合意更新」＝貸主・借主双方合意承諾の上更新契約を結んだ場合。

２つ目は「法定更新」＝双方残念ながら合意できず期間満了となってしまった場合のことです。

では「同じ文言」でもOKでしょうか？＾＾＾次回②で続きのお話を。