賃貸住宅経営「修繕計画」必須です。改正民法『賃貸物一部滅失等による賃料の減額』の対応にも。其の一【再掲載】

イメージ写真はエイセンハウス管理物件のフローリング床改修工事の様子なのですが、何故？床の改修工事となったかと申しますと、オーナー様とのご相談の中から「水漏予防対策」を始めましょう！ということになりました。当然のことですが予防対策の排水管等を新設するには、床も剥がさなくてはなりません。其処でまたまた、ついでにですが【上下階の音対策】も一緒にやってしまおう！！と、考えての工事となったわけでした。修繕計画を立てての工事！大いに有効だと考えられます。
特に「水漏れ」は要注意！給湯管・給水管からの場合には！！被害甚大になりかねません！


【今回のテーマは「修繕計画」についてです】

某日、懇意にさせて頂いておりますオーナー様よりこんなご質問がございました。


『建築してから早いもので２０年近く経過しているんだけど、クレームが来たら修繕して対応しているだけで、計画的にはやってないんだよね～！？此処まで「何とか」やってきたんだけども、本当は結構気になっているんだよね～。エイセンさんはどう思う？？？』と、こんな内容でした。

返事はズバリ👇👇👇
『繕計画は賃貸経営にとって欠かすことはできません。費用は当然掛かりますが、万一、例えば水漏れが起こった場合には、費用は当然掛かるうえ、尚且つ、入居者様からの苦情も当然ですし、更に入居者様が住みながらの修繕！、大変な苦労が予想されます。また、今回の改正民法で家賃減額の相談もしなくてはならなくなる可能性も大！、、予防することをお奨めいたします』

【修繕計画はオーナー様にとって大事な資産を守るために必要な事柄です】

長期的な修繕計画は賃貸住宅の経営にとって、一番大切な事柄と言っても過言では無い程と思います。

建物設備は賃貸経営を３０年程度のスパーンで考えた場合、当然のことですが「交換・修理」が適切に行われないとトラブル（不具合も含め）を起こしてしまいます。しかも、其のトラブルが起きてしまった場合、エイセンハウスの経験上では多くの場合（殆どと言ってもいい程です）で大事（オオゴト）になっています。


「修繕計画」はオオゴトにならいための手段（対策）として、オーナー様にとりまして、とても大事な事柄だと強く感じています。

ただ、大変に嫌なお話で恐縮では有りますが、例え、修繕計画を立てて着実に其れを実行していても多分ですが、全てのトラブルは防ぐことは不可能と思われます。しかし、イザ、トラブル発生の場合の被害は、極めて小さく、済ませることが出来ると思います（予防効果が大）

【入居者様に対しましても】

例を挙げさせて頂きます。エイセンハウスで管理しています２０年前後の賃貸住宅での苦情（修繕依頼）の大部分は「水回り」に集中しています。生活に直結するからですね。

従いまして計画的な修繕工事を施しことに因り苦情も未然に防げる事になると思います。何よりも入居者様の生活に支障をきたすような緊急突発な事態が防げるものと考えます。このような計画をすることも「物件の差別化」に繋がるものと思います（安心・安全・快適な生活が出来る）

【修繕費用の考え方は】

分譲マンションでは区分所有者様から「修繕積立金」を毎月徴収していますが、オーナー様は一人で負担しなくてなりませんんね。実感していますが大きなご負担額とは思います。が、しかしながら、オーナー様（賃貸住宅の経営）としましての考え方としまして必要不可欠な投資だ、と、考えて頂ければ宜しいのではないかと思います。


仮にこの「投資」を怠れば悪いイメージの住宅（水漏れ多発のマンション等）として広まり、その結果空室が増え、そして賃料も安く値切られ、値下げでしか借主様が決まらない結果に繋がっていくものと思います。

次回其の二では「費用」について記載して参りたいと思います。

👇👇本文とは多少ズレるかもしれませんが「騒音トラブル」に関しましてもご紹介させていただいております。本ブログにても何回かご紹介済みですが、クマさんこと、熊切伸英様の実体験に基づきましたレポートも２０２０年４月号のエイセン通信にも同封させて頂きました。尚、メールにてもお送り出来ますので、ご興味ございましたらご連絡願います。お待ちしております。　
尚、ご連絡先は：honten@eisen.ne.jp です。

【この記事を書いた人】	エイセンハウス有限会社　代表　岡野茂夫
	１９５２年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉（おかの＿えいせん）」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。１９８６年頃から春日通り収用計画（道幅拡幅工事）に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。１９８７年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社（商号は「岡埜栄泉」のエイセンから）設立。平成７年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。