賃貸管理業者・仲介業者へのquestion＆answer【其の四：契約の更新】改正民法を踏まえ重要なので再掲載します。

イメージ写真は文京区小石川４丁目と５丁目との境になっています、通称：桜並木通りの様子です。撮影は本年、２０２２年３月２７日ですがコロナ感染症発症前では、３月末の土曜日・日曜日には桜並木通りで毎年恒例の「文京さくら祭り」が開催され、春日通り沿いの我々商店会も模擬店を出店しお祭りに参加をしていました。しかし、残念なことですがコロナの影響で本年も含め、ここ３年間は中止となってしまいました。

春の引っ越しシーズンも５月の連休終了と同時に、どうやら終わりとなったような感がしています。今年のゴールデンウィーク、行動制限が為されれなかったため、各地への旅行や帰省など人手が多くなったなった「性」かもしれませんが、此処に来まして減少傾向だった感染者数も、また増加傾向になっているとか、、ワクチン効果もまだあるようですので、一日も早く終息宣言が出るのを祈りばかりです。そして来年こそは！！さくら祭り、開催したいです！！

『我々の最大の協力は何といっても、感染しない、感染させない、ことだと思います』

さて、前置きはこの程度にして👇👇👇本文に入りたいと思います。

我々の様な不動産管理会社には、日々色々なご相談事やらご質問等々が毎日のように舞い込んできます。最近はコロナ禍での「巣ごもり状態」を余儀なくされています、入居者様からのチョットした小修繕依頼や、多分、生活音と思われれるような「音」に対しても苦情、、結構、増えてきています。昨年の春頃から続いています「コロナ感染症」、皆さんの我慢も限界に近いのでは、と思います。

今回【其の四】のテーマは契約の更新に関しますご質問です。この更新に関します（纏わる）ご質問は本当に多岐にわたっております。そこで、頂いたご質問の内で最も多くの内容につきまして記載したいと思います。尚、今回も形式的にはクエスチョン＆アンサー形式にて記載して参ります。

①【期間満了となってしまっている契約を再契約したいのだが】　
question：毎月毎月キチンとお家賃が入っていたので、ついつい契約が切れていたのを忘れてしまっていました。いつの間にか２年近くにもなっていました。キリの良いところからで結構なので、もう一度２年間の契約が出来ないでしょうか？！
　
Answer：ご質問頂きました方の現状はと申しますと、現在、期間の定めのない契約となっていると思います。もう一度２年間の契約という「期間を定めた契約」を希望とのことですが、この事に関しまして法律的に「認めない根拠」や「認めない合理的な理由」は無いものと思われます。但し、貸主様から無理やり契約締結を迫ることはトラブルの基になりますので、借主様との十分なる相談・話し合いが非常に大事になるかと思われます。また、再度の契約で借主様にとって「不利の要素」がある場合には、その内容の説明がまた、非常に大事になるものと思われます。

②【更新料の請求】
question：契約の更新時期が近づいてきたので、是非、更新料を貰いたいのだが請求は出来ますか？
契約する時に不動産業者には頼まないで、自分で買ってきた市販の契約書を使ったのだが、、？どうでしょうか？

Answer：市販の契約書・不動産業者に依頼の契約書には関わらず、現契約書に更新料の支払いについて、「具体的な更新料の金額や基準」の定めが記載されていれば、貸主様は借主様に更新料の支払いを求めることが出来ると思われます。ここで、具体的な更新料の金額や定めとは、例を挙げますと「賃料の１ケ月分」等が考えられと思われます。但し、記載されていれば幾らでも構わないと言えば、そうではなく、賃料の額や契約期間等を考えあまりにも高額過ぎますと、認められないケースも出てくる可能性は否定できないものと思われます。居住用・事業用賃貸共々言えることと考えます。

③【不本意ながら法定更新になってしまったら更新料は貰えないか？】
question：お恥ずかしながら気が付いてみると、契約満了日がとっくに過ぎていることが分かったので、再度契約書を作成したいと考えています。仮に、再度の作成は難しいことであれば、せめて更新料は頂きたいと思いますが、、可能でしょうか？

Answer：まず、契約の管理はオーナー様にとりまして非常に大事なお仕事と思われます。それで、ご質問の「更新料は頂けるか」ですが、賃貸借契約書の記載がどうなっているかが、大事であると思われます。記載とは＝賃貸借契約書の記載が「法定更新の場合にも支払う」旨の具体的な条項がある場合には、更新料の請求は認められると思われます。ただ、「借主は更新の時に更新料を支払う」と言うような「文章」では何とも言えないような気がします。裁判所の判断、となるかもしれません。
「法定更新・合意更新に関わらず借主は貸主に更新料を支払う」の様な文言が良いかもしれません。

更新料はオーナー様にとりまして、２年に一度あります収入ですので「契約管理」は非常に大事です。
賃貸経営におきまして重要な収益の「柱」だと思います。大変しつこい書き方で大変恐縮ですが、「契約期日の管理」常日頃気にかけて頂ければと考えます。

【更新契約の際の保証契約の取り扱いは慎重に】

改正民法が２０２１年４月１日より施行されていますが、改正民法施工以前に締結されています賃貸借契約を、改正民法施工後（２０２１年４月１日以降）に契約更新する場合の、保証契約の取り扱いは慎重にされますことをお奨めいたします。

まず、賃貸借契約の更新後の保証人様の責任についてですが、保証人様は更新後に生ずる賃借人様の債務についても、保証の「責めを追う」という趣旨の基で合意した、とするのが相当であるとの判断が示されています。

従いまして、改正民法施行以前に締結された賃貸借契約の保証契約も、例え、改正民法施工後に更新されても、保証契約自体は賃貸借契約時の合意が其の儘継続し、新法（改正民法施工後）の適用はされないとの説明が多いようです。

但し、法務省はこの様に解説されているようです。👇👇👇
『新法の施工日以後に、保証契約が新たに締結され、又は、合意によって保証契約が更新された場合には、保証に関する新法の規定（考え方）が適用される』

👆👆👆上記の解説から更新契約時のことを考えてみますと、、。
『改正民法施行以前に締結した賃貸借契約の更新時に、保証人様からも署名・捺印を貰った場合には、保証契約についても「新たな締結・合意による更新」が、有ったと看做されて新法が適用される可能性が有るようです。この場合、多分、極度額の設定無での更新契約と思われますので、最悪の場合には保証契約は、、「無効」となる可能性も含んでいるものと思われます』

【この記事を書いた人】

エイセンハウス有限会社　代表　岡野茂夫

１９５２年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉（おかの＿えいせん）」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。１９８６年頃から春日通り収用計画（道幅拡幅工事）に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。１９８７年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社（商号は「岡埜栄泉」のエイセンから）設立。平成７年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。