不動産評価額の決定方法と不動産の４つの顔「一物4価」とは。【ご自身でも大まかではありますが評価は可能です】

【イメージ写真はエイセンハウスのロゴマークです】

本ブログで記載しております「評価」ですが、原則、居住者の方が其の儘お住みなられていらっしゃいます状態、での評価方法（考え方：積算法てきなもの）にての記述となります。一方で其の不動産を有効的に活用する為ためには、との考え方（収益還元法てきなもの）もあると思いますが、今回は清算法的な考え方にての記載といたします。👇

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今年も又国土交通省から２０１９年１月１日時点の公示地価が発表となりました。何でも全国全用途平均は４年連続の上昇とのことでした。また、東京２３区内全てで上昇し大田区を除く２２区での上昇率は５％以上とのことです（２０１９．３．２０付日経新聞第二部紙面から）

この上昇傾向は相続税の計算をする根拠となります「路線価」にも影響を及ぼすことが当然に予想されるのではないかと思います。そこで、念のためでもありますが「所有する不動産」はどの位の相続税評価になるのかを、知っておくことが大切になってくるものと考えます。

何故かと申しますと国税庁の調査に因りますと、相続財産の内の４０％～５０％が土地や建物となっているとのことでした。不動産は当たり前の事ながら「土地と建物」となりますが、相続税の評価となります基準は違います。
今回は土地・建物の相続税計算の基準となる評価額に付いて記載したいと思います。

【不動産に関わる４つの基準】
不動産の評価基準には、路線価・公示価格・基準地価・固定資産税評価額などが挙げられます。これらの基準は其々不動産鑑定士が法令に基づいて調査した「鑑定評価額」がベースとなっています。次に各其々に付きまして記載ご紹介して参りたいと思います。

『公示価格、基準地価』
この２つの価格・地価は「公共事業用地」を取得する等の際に指針となるものだそうです。公示地価は毎年１月時点での価格を３月に「国土交通省」が発表しています。また基準地価の方は７月時点での「基準値」の価格を９月に各「都道府県」がそれぞれ公表をしています。

『路線価』
比較的良く耳にする事柄だと思います。読んで字の如く「路線（不特定多数が通る道路）」に面した土地の１㎡あたりの価格を言います。この価格は毎年７月に国税庁が公表しています。価格は大体公示価格の８割前後が基準となっています。

『固定資産税評価額』
固定資産税等を算出するための価格で、公示価格の７割前後が基準となっているようです。

これらの中で相続税の計算で主に使用されるものは「路線価・固定資産税評価額」ですね。

【土地価格計算での路線価】
最もシンプルな路線価を使用した土地の価格計算方法＝『１㎡当たりの路線価×土地の面積』ですね。もう少々複雑になりますと土地に因りましては二つの道路に面している物や、土地の形状が細長くなっていたり、面積は結構な広さはあるのですが間口が狭い物等々色々な形状があります。または、土地が所有権ではなく「借地権」の物もございます。最終的には其々を考慮しての計算となります。
また、場合によりましては路線価が設定されていない地域もあります。その場合には路線価方式とは異なった方法にて計算をいたします。

【建物の場合では】
建物の場合の価格は固定資産税評価額を用います。評価額を知りたい場合には各都道府県の都税事務所（２３区の場合）にて「評価証明」を取得することが出来ます。以上、相続税に関わります不動産の評価方法（評価額）に付きまして記載して参りました。

尚、詳細な金額（数字）に付きましては専門家（税理士等）に相談されることをお奨めいたします。



＠引き続きまして「一物四価」とは、に付きまして記載して参りたいと思います。

お客様よりご相談の際での発端は「まだ、売却するか、しないか迷っているのだが、とりあへずどの程度の金額になるか、教えてくれないかな～」という場合が殆どと思われます。要は、売却金額の査定をして欲しいとのご依頼だと思います。
そこで、評価方法でのお話になるのですが、「方法」としましては前述して参りました『路線価と公示価格』という方法の他に後２つの方法（考え方）がございます。

では残りの２つの方法（考え方）は何かと申せば『相場（時価）』と『所有者様の希望価格』です。

以上の４つの方法（考え方）がありますよ！とのことで「一物四価」となります（土地は一つしかないけれど評価の考え方は４通り有ります、ということです）

『相場』字の如し、で、「時価」とも言われています。我々不動産業者の感覚？で、となる要素が多いと思われますが、最近の取引事例、過去の成約事例等々を参考にご提示させて頂いていると思います。

『所有者様の希望金額』各所有者様のご売却の事由は異なりますので、その他の３通りに当てはまらない事柄もあるのではないでしょうか。最後のご決断は所有差様ということになるかと存じます。

＠路線価・公示地価の調査は各所轄のホームページから誰でも簡単に調べる事が出来ますのでご紹介を致します。

路線価の調査はこちらからご覧頂けます。

公示地価の調査はこちらからご覧頂けます。

もしも宜しければご相談のご連絡をお待ちいたしております。

【この記事を書いた人】	エイセンハウス有限会社　代表　岡野茂夫
	１９５２年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉（おかの＿えいせん）」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。１９８６年頃から春日通り収用計画（道幅拡幅工事）に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。１９８７年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社（商号は「岡埜栄泉」のエイセンから）設立。平成７年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。