相続贈与マガジンから『自宅と賃貸住宅、節税効果は?』  

”イメージ写真は丸ノ内線「後楽園駅ビル」の様子です!

今回も以前のブログでご紹介済ではありますが、大事な事柄と感じますので再度ですみませんが、基本的な課題として記載してみました。

題して『自宅と賃貸住宅、相続税を節税できるのはドッチ?』です。

【Question】

現在自己所有をしている土地があります。そこに建物を建てたいと考えています。相続対策を考えた場合ですが『自宅と賃貸用住宅』では何か違いは有りますか?

【Answer】

ここでは一般的なお答えとはなってしまいますが、自宅と賃貸住宅とでの相続税の評価は”賃貸住宅”を建てた場合の方が評価は低くなると思われます。

何故かと申しますと、自宅と賃貸住宅とでの評価の仕方が違うからです。 以下で”評価の仕方”を記載して参ります。

自宅の場合。

自己所有の土地に自宅を建てます。その場合の土地の評価額は『路線価方式(市街地以外は”倍率方式”』にて算出をされます。路線価方式ですと一般的には相場(時価)の8割程度と言われています。

では建物ですが、”建物の評価”は固定資産税の評価額が其の儘適用となります。多分の話で恐縮ではありますが相場(時価)の5〜6割程度ではないかと思われます。

賃貸住宅の場合(現在満室と仮定します)

アパート・マンションなど”第三者”が使用するので自己使用が不可能である、と言う事で評価が”減”になるという考え方です。

では、土地・建物はどの様な計算式をするかと申しますと、👇

土地評価=更地(路線価方式)×{1−借地権割合×借家権割合}

で算出されます。

建物評価=固定資産税評価額×(1−借家権割合×賃貸割合)

で算出されます。

@以上のことから自宅より賃貸住宅を建てた方が”土地・建物”の評価は低くなりますので、相続税を考えた場合には節税効果は有るものと思います。

【節税対策以前の一番大事な事は!】

ご自身の不動産の現状の把握(可視化=想定評価をしてみる)から、まずは、始めてください。

把握された後に、節税対策が必要なのか、或いは極端ですが全く不要、かもしれません。

不要の場合の”何故?”は要件を満たすことが前提ですが”特例”が受けられ不要となるかもしれません。

例えばですが『小規模宅地等の特例』は結構な”切り札”になると思われます。

相続はケースにより判断が難しなります。お気軽にご相談ください。おまちしております。

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