「修繕計画は必要ですよ」� 〃�物竣工後２０年前後の物件のオーナー様お考えの時期です。
＜イメージ写真はエイセンハウス管理物件のフローリング床改修工事の様子です。水回りの修繕時に「音対策」も兼ねての工事です。�↓�に進捗様子の写真を掲載しておきますのでご覧になって下さい。この写真の説明は後日のブログにてご紹介させて頂きます＞
＠今回のテーマは「修繕計画」についてです。某日懇意にさせて頂いておりますオーナー様よりこんな質問がございました。
『建築してから１７〜８年程経っているんだけれど「修繕の計画等は」は立てたことがないのだが、本当に必要なのかな〜？でも、、本当は気になっているんだよね！』と、こんなご相談のでした。
エイセンハウスの答えはズバリ＝「修繕計画は賃貸経営にとって欠かすことはできません」です。
テーマ・内容を記載しますと結構な長文となりますので、� Ν◆Ν�と３回に分けることとします。
今回、�，任蓮�何故に？必要か、から記載を始めたいと思います。
【修繕計画はオーナー様にとって重要な準備です】
長期的な修繕計画は賃貸住宅を経営するに当たりオーナー様に考えて頂く項目の内で一番と言っても過言では無いくらい重要な事項と言えます。
建物や設備は３０年程度の間に当然のことと思いますが「交換・修理・塗装・防水等」を適切に行わないと『トラブル』を起こしてしまう可能性が「大」となるからです。しかもイザトラブルが起きてしまった場合、其の多くの場合で「大事（オオゴト）」になってしまったケースが屡々ですね。
修繕計画はその「大事」になってしまうケースを未然に防ぐ手段として、非常に大事な事柄だと感じています。嫌なお話で大変恐縮では有りますが、計画を立てて実行をしていたとしても１００％は防ぐことは不可能と思います。しかし、イザ、事が起きたの際の被害は多分「極、小さく」で済ませることが出来ると思います（予防効果が大と感じています）
＠修繕計画とは、その時期と必要な費用の予定を立てて集計をしたものと言えます＠
オーナー様にとりましても３０年間の間の予測が立てられれば、予め準備が出来るものと思います。
準備の内で一番は何と言いましても「費用（予算）」の点だと思います。
貯蓄しておくとか或いは積立保険に加入するなど、いろいろ考えることが出来ると思います。
【入居者様に対しましても】
例を挙げさせて頂きます。エイセンハウスで管理しています２０年前後の賃貸住宅での苦情（修繕依頼）の大部分は「水回り」に集中しています。生活に直結するからですね。
従いまして計画的な修繕工事を施しことに因り苦情も未然に防げる事になると思います。何よりも入居者様の生活に支障をきたすような緊急突発な事態が防げるものと考えます。このような計画をすることも「物件の差別化」に繋がるものと思います（安心・安全・快適な生活が出来る）
【修繕費用の考え方は】
分譲マンションでは区分所有者様から「修繕積立金」を毎月徴収していますが、オーナー様は一人で負担しなくてなりませんんね。実感していますが大きなご負担額とは思います。が、しかしながら、オーナー様（賃貸住宅の経営）としましての考え方としまして「必要不可欠な投資」なのだと、と考えて頂ければ宜しいのではないかと考えます。
仮にこの「投資」を怠れば悪いイメージの住宅（水漏れ多発のマンション等）として広まり、その結果「空室が増え」そして賃料も「安く値切られ」の結果になっていくものと思います。
次回の�△任�「費用」について記載して参りたいと思います。
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エイセンハウス有限会社 代表 岡野茂夫 |
| １９５２年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉（おかの＿えいせん）」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。１９８６年頃から春日通り収用計画（道幅拡幅工事）に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。１９８７年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社（商号は「岡埜栄泉」のエイセンから）設立。平成７年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。 |
