大家さん「修繕計画は必要ですよ」其の一
今回のテーマは「修繕計画」についてです。某日懇意にさせて頂いておりますオーナー様よりこんな質問がございました。
『建築してから１３年程経つが「修繕計画」は立てたことがないのだが、本当に必要なのかな〜？本当に必要なら教えて欲しいな！』と、こんなお問合せ内容でした。
答え＝「修繕計画は賃貸経営にとって欠かせません」です。
テーマ内容を記載しますと結構な長文となりますので、其の一・其の二と二回に分けることとします。
今回、其の一では、何故に？必要か、から記載を始めたいと思います。
【修繕計画はオーナー様にとって重要な準備です】
長期的な修繕計画は賃貸住宅を経営するに当たりオーナー様に考えて頂く項目の内で一番と言っても過言では無いくらい重要な事項と考えます。
建物や設備は３０年程度の間に、交換・修理・塗装・防水等を適切に行わないと『トラブル』を起こしてしまう可能性が「大」となるからです。
修繕計画とは、その時期と必要な費用の予定を立てて集計をしたものと言えます。
オーナー様にとりましても３０年間の間の予測が立てられれば、予め準備が出来るものと思います。
準備の内で一番は「費用」の点だと思います。
貯蓄しておくとか或いは積立保険に加入するなど、いろいろ考えることが出来ると思います。
【入居者様に対しましても】
例を挙げさせて頂きます。エイセンハウスで管理しています２０年前後の賃貸住宅での苦情（修繕依頼）の大部分は「水回り」に集中しています。
従いまして計画的な修繕工事を施しことに因り苦情も未然に防げる事になると思います。
何よりも生活に支障をきたすような緊急事態が防げるものと考えます。
このような計画をすることも「物件の差別化」に繋がるものと思います（安心・安全・快適な生活が出来る）
【修繕費用の考え方は】
分譲マンションでは区分所有者様から「種ず円積立金」を毎月徴収していますが、オーナー様は一人で負担しなくてなりませんんね。実感していますが大きなご負担額とは思います。
しかしながら、オーナー様業（賃貸住宅業）としましては必要不可欠な「投資」であるものと考えます。
仮にこの「投資」を怠れば悪いイメージの住宅（水漏れ多発のマンション等）として広まり、結果、空室が増え、そして賃料も「安く値切られ」の結果になっていくものと思います。
次回其の二では「費用」について記載して参りたいと思います。
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エイセンハウス有限会社 代表 岡野茂夫 |
| １９５２年生まれ。東京都立向ヶ丘高校卒業と同時に家業の和菓子店「岡埜栄泉（おかの＿えいせん）」に入店。和菓子職人の修行の道に入る。１９８６年頃から春日通り収用計画（道幅拡幅工事）に因り和菓子店も建直しを余儀なくされる。新築する建物に“賃貸住宅併設計画“をした為”宅地建物取引士“の資格取得を目指す。１９８７年、資格を取得と同時にエイセンハウス有限会社（商号は「岡埜栄泉」のエイセンから）設立。平成７年和菓子店「岡埜栄泉」は閉店し不動産業に専念し今日に至る。 |
